1、解读 广东省物业管理条例 谢 铭 第一章 总则 一 修订的目的 自 1998年制定 广东省物业管理条例 以来，随着物业管理实践的不断深化，特别是 物权法 、国务院 物业管理条例 等新法律、行政法规的颁布实施，使得原有 广东省物业管理条例 中的许多法规规定渐显滞后，并且出现与上位法冲突矛盾的问题，既不能满足我省物业管理发展的实际需要，也不能满足科学发展观和营造和谐社会的发展要求，因此，有必要对 广东省物业管理条例 进行修订。 第一章 总则 二 主要修订范围 中心思想：三个方面 修改与上位法（ 物权法 、国务院 物业管理条例 ）不一致的内容。 对上位法授权地方制定的内容作出具体规定。 结合我省实际
2、对上位法进行细化和补充。 第一章 总则 修订要点 1. 进一步明确了业主的范围； 2. 完善了业主大会筹备制度； 3. 细化了业主就共同事务进行表决的计算规则； 4. 进一步规范了业委会成员的行为； 5. 明确了物业管理用房，以及物业共有部分的登记查询制度； 第一章 总则 6. 进一步规范了物业管理服务收费； 7. 细化了车位、车库首先满足业主需要的规定； 8. 对擅自改变房屋用途作了禁止性规定； 9. 对 “ 房中房 ” 问题作了明确禁止性规定。 第二章 物业管理区域 三、条例对物业管理的定义 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场
3、地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第二章 物业管理区域 一、确定物业管理区域范围 1. 由国土规划部门确定； 2. 分期开发或多个单位开发建设的物业应当划定管理区域； 第二章 物业管理区域 二、对物业管理区域范围出现争议的处理 对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。 第二章 物业管理区域 三、一个物业管理区域只能由一个具有相应资质的物业服务企业来提供物业服务。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 一、 业主的法律解释 房屋的所有权人为业主。尚未登
4、记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主权利，并承担相应的义务。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 二、业主的权利、义务 （十项权利、六项义务） 第三章 业主、业主大会及业主委员会 三、哪些事项由业主共同决定？ 1. 制定和修改业主大会议事规则； 2. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4. 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5. 筹集和使用建筑物及其附属设施； 6. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 四
5、、业主大会的法律地位 业主大会由物业管理区域内 全体业主 组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 五、业主如何共同履行业主大会、业主委员会的职责 由业主共同决定 ” 即由业主按照投票表决以“ 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ” 或 “ 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ” 的法律规定依法形成业主共同意愿进行决定。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 六、什么情况下可以成立业主大会？业主大会筹备组如何组建？ 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府
6、提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出出成立业主大会的书面要求。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 七、业主大会筹备组的人员组成（ 条例 第十三条 ）； 八、首次业主大会会议什么时候召开（ 条例 第十五条 ）； 九、首次业主大会的主要工作内容（ 条例 第十五条 ）； 十、管理规约及内容要求； 十一、 业主大会会议可以有哪些形式，如何启动 （ 条例 第十八条 ）； 第三章 业主、业主大会及业主委员会 十二、业主大会的表决规则 双过三分之二和双过百分之五十的计算规则。 第三章 业主、业主大会及业主委员会
7、 十三、建设单位对未售出物业享有的权利（ 条例 第二十二条 ） 十四、业委会的法律地位及职责（ 条例 第二十四条 ） 十五、业委会的人员组成、任期（ 条例 第二十六条 ） 第四章 前期物业管理 一、什么是前期物业管理？ 是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理。 第四章 前期物业管理 二、物业管理招标有哪几种方式？ 三、前期物业服务费标准怎样确定？ 四、物业服务用房面积标准如何确定？ 五、物业管理费应如何交纳？ 六、在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料 ？ 第五章 物业管理服务 一、物业服务企业应当与谁签订物业服务合同 ？ 二
8、、物业服务合同应当具备哪些内容、是否需要备案？ 三、物业服务企业如何做到明码标价？ 四、物业服务计费可以采取哪些方式 ？ 五、如何处理物业管理服务争议、收费争议？ 第六章 物业的使用和维护 一、利用物业共用部分进行经营应如何办理手续？收益归属于谁？ 二、对于物业管理区域内车位、车库的管理、使用有什么新规定？ 三、专项维修资金的管理及使用 。 四、供水、供电、供气、通讯、有线电视相关管线和设施设备的维修、养护费用由谁承担？ 第七章 法律责任 一、什么是法律责任？ 法律责任是指公民、法人或其他组织实施违法行为而受到的相应法律制裁。法律责任是由国家强制力来保障实施的，对于维护法律尊严，教育违法者和广
9、大公民自觉守法具有重要意义。 第七章 法律责任 二、有哪些法律责任？ 从性质上可以分为三种： 行政责任（包括行政处分和行政处罚）； 民事责任； 刑事责任 。 第七章 法律责任 三、损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构应承担什么法律责任？ 条例 第六十八条规定：损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，应由 “ 县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款，给他人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按照规定予以但处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ” 第七章 法律责任 四、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室和厨房的上方应承担什么法律责任 （ 条例 第六十八条规定 ） 第七章 法律责任 五、损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的应承担什么法律责任 ？（第六十八条规定 ） 第八章 附则 条例 所称共用部位是指哪些？ 条例 所称共用设施设备是指哪些？ 条例 何时起正式施行 ？ 谢谢大家！
