1、浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 1 页 共 32 页浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料房产测量规范 （GB/T17986-2000）国家质量技术监督局 2000 年 2 月 22 日发布，2000年 8 月 1 日实施的，实施后建设部、建设厅、市房管局先后下发了 7 个文件一、 杭房局（2000）208 号杭州市房管局关于明确房产测量规范执行中若干问题的通知 。 （2000 年 8 月 01 日）二、 浙江省建设厅浙建房2001130 号印发关于贯彻执行房产测量规范的若干规定的通知；（2001 年 7 月 25 日）三、 浙江省建设厅
2、建房发200285 号转发建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 ；（2002 年 5 月 1 日）四、 国家建设部建房200274 号关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知五、 浙江省建设厅2002函房字 85 号关于房屋面积计算若干问题的复函 （简称）六、 浙江省建设厅2002函房字 297 号关于房屋测绘问题的复函 （简称）七、 浙江省建设厅2003函房字 257 号关于确定房屋底层有柱走廊用途的复函随着房地产的迅速发展，新事物、新问题层出不穷，规范、法规及政策已严重滞后，使得新事物、新问题无法可依，无据可查，给测绘工作带来很大困难，全省各地反映较大，要求制定浙
3、江省房屋建筑面积测算实施细则呼声很高，浙江省建设厅、浙江省测绘局 2006 年初着手起草实施细则。细则分 1、总则；2、术语；3、一般规定；4、房屋建筑面积测算规则；5、共有建筑面积的测算；6、附则六款。其中术语,有 55 条，分别对房屋面积测算和房屋面积测算的对象，即房屋及附属建筑物如房屋的套内建筑面积，房屋的自然层、净高、架空层、电梯井等做了明确定义。一般规定,对房屋面积测算的内容作了具体要求，明确了不同房屋建筑面积测算的精度要求。房屋建筑面积测算规则,有一般规定、成套房屋建筑面积的测算和特殊情况处理原则三部分。特殊情况处理原则,对阳台、飘窗、通道、阁楼、楼梯、地下室、架空层、不规则围护物
4、等容易产生异议建筑物的测算，作了详细地解释。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 2 页 共 32 页共有建筑面积的测算,有共有建筑面积的确认，共有建筑面积的分类，共有建筑面积的处理原则，共有建筑面积的内容，共有建筑面积的计算方法和共有建筑面积的分摊方式等。其中，多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法和特殊共有建筑面积的分摊基本原则，对以往建筑面积测算过程中容易产生理解偏差或歧义的建筑物作了详细说明和定义。1总则总则是对本细则的立法宗旨、适用范围、目的和依据1.1 目的和依据为了规范房屋建筑面积的测算，依据房产测量规范（GB/T17986-2000）和国家
5、有关规定，并结合我省实际 ，制定本 细则。1.2 适用范围本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。规范：本标准规定了城镇房产测量内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成取以外的工矿企事业单位及其毗邻居民点的房产测量。其他地区的房地产测量亦可参照执行2. 术语术语是在特定专业领域中一般概念的词语指称，一个术语表示一个概念，本细则规定了 55个术语。 规范没有规定。2.1 房屋及组成指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物
6、。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏 杆等。2.2 房屋面积测算Comment a11: 而本细则 3.10 房屋建筑面积计算的条件可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：a）应具有上盖；b）应有围护物；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高在 2.20m以上；e）可作为人们 生产或生活的 场所。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 3 页 共 32 页指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等
7、的测量与 计算。2.3 房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固， 层高 2.20m以上的永久性建筑。3.102.4 房屋的套内建筑面积指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2.5 房屋的共有(公用) 建筑面积指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。2.6 房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地
8、产行政主管部门登记确权认定。(房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利)2.7 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。2.8 商品房的销售面积指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和。2.9 层高指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 4 页 共 32 页热层的厚度。2.10 净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。2.11
9、自然层指房屋室内地坪0 以上，层高在 2.20m 以上，按楼板或地板结构分层的楼层。2.12 技术层指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人 员进入操作、检修用的空间层（包括设备层、 转换层）。2.13 夹层（附层）指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼层。 自然层内 属于房屋整体结构2.14 插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。 房屋两自然层之间 与房屋整体结构不相关联2.15 架空层指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合（围护结构）的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。2.16 地下室 指房间室内地
10、坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/2 的房屋地下使用空间。2.17 半地下室 浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 5 页 共 32 页指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的 1/3 且不超过 1/2 者，采光窗在地坪以上的房屋。2.18 阁楼（暗楼 ） 指利用坡形屋顶（人字梁顶）的上部空间(闷顶部分)的那部分使用空间。 闷顶部分2.19 骑楼指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。2.20 过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。2.21 功能区指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。
11、功能区可再分为若干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。2.22 设备间（房）指幢内（独立的）有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。2.23 屋顶水箱间指突出房屋屋面，有围护结构，有 顶盖的，内置蓄水装置的房屋。2.24 屋顶楼梯间指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有 顶盖，供顶层维修或安全出入用的房屋。2.25 屋顶电梯机房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有 顶盖，供设置、停放、检修升降电梯浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林
12、杭州市房地产测绘公司 第 6 页 共 32 页的房屋。2.26 门厅指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。2.27 大堂指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。2.28 廊指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的基本类型有：双面空廊、 单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。 出檐下的水平交通空间 两端有围护 有平台(应高出室外地面一个台阶以上)挑廊：挑出房屋
13、外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护 （栏杆）、无支柱的水平交通空间。回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。门廊、门 斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、 门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。2.29 阳台 指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 7 页 共 32 页2.30 雨篷指设置在建筑物进出
14、口上部的遮雨、遮阳篷。2.31 飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。2.32 楼梯指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。2.33 室外楼梯指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。2.34 电梯井 指用于设置电梯升降的垂直通道。2.35 台阶 指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。2.36 主墙 指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一。2.37 围护结构指围合建筑空间周
15、围的墙体、门、窗、栏杆等。(围护结构是指建筑物及房间各面的围护物，分为透明和不透明两种类型：不透明围护结构有墙、屋面、地板、顶棚等；透明围护结构有窗户、天窗、阳台门、玻璃隔断等。按是否与室外空气直接接触，又可以外围护结构和内围护结构。在不需特别加以指明的情况下，围护结构通常是指外围护结构，包括外墙、屋面、窗户、阳台门、外门，以及不采暖楼梯间的隔墙和户浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 8 页 共 32 页门等。)2.38 幕墙指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料形成的围护结构。2.39 围护性幕墙 指直接作为建筑物外墙起围护作用的幕墙
16、。2.40 装饰性幕墙指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.41 勒脚 指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.42 露台（平台）指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无 顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积 1/2 的活动空间。 无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积 1/2 的活动空间。2.43 复式住宅指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。 2.44 错 层 指套内部分空间的地坪与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。2.45 跃层住宅 指房屋套内空间跨跃两个自然
17、层以上的住宅。2.46 多功能综合楼指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面 积有功能和服务对象不同。只有商业和住宅两部分功能的综合楼称为商住楼。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 9 页 共 32 页2.47 结构转换层指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进行结构转换。 从建筑使用功能而言，在设计中，通常将大柱网的购物商场、餐厅、娱乐设施设于多功能综合性高层建筑的下层部分，而将较小柱网、较小开间 的住宅、公寓、旅馆、办公功能的建筑设于中、上层部分。 这种建筑使用功能的特点相应决定了多功能综合性高层建筑结构体
18、系的特点。由于不同建筑使用功能要求不同的空间划分布置，相 应地，要求不同的结构形式，如何将他们 之间通过合理地转换过渡，沿 竖向 组合在一起，就成为多功能综合性高层建筑结构体系的关键技术。这对高层建筑 结构设计提出了新的问题，需要设置一种称为“转换层”的结构形式，来完成上下不同柱网、不同开间、不同 结 构形式的转换，简单地说，就是上下两层的结构不一样，必需 设置一个转换层来“承上启下” 。结构上的 转换层概念，主要是指在整个建筑结构体系中，合理解决竖向结构的突变性转化和平面的连续性变化的结构单元体系。它在主要 满足结构安全功能要求的同 时，多数情况下解决一些特殊技 术性建筑功能要求。比如在结构
19、 转换层空间内布置管道、设备等等。这种转换层广泛应用于剪力墙结构及框架 剪力墙等结构体系中。2.48 消防避难层（避难空间）指因消防需要在超高层建筑中每隔一定高度或顶层留出作消防避难用的楼层（避难空间）。 2.49 公共通道指作为公众通行的通道，或与市政（小区）道路连通的穿越建筑的通道。2.50 公共开放空间指建筑物内部供公众使用的空间。2.51 裙楼、塔楼指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的 1/3 以下时，低楼 层部分为裙楼，高楼层部分为塔楼。2.52 斜面结构屋指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体；其浙江省房屋建筑面积测算实施细则（
20、试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 10 页 共 32 页中符合自然层条件的建筑面积应达到整个层面建筑面积的 2/3 以上。2.53 伸缩缝(温度缝) 在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变 化所引起的伸缩，避免 产 生裂缝。亦称温度 缝。 2.54 群楼式建筑群楼式建筑是指同期规划、同期建设、群房和塔楼为一整体的建筑。2.55 连体楼连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地面廊相连的建筑群。3一般规定一般规定对房屋面积测算的内容作了具体要求，明确了不同房屋建筑面积测算的精度要求。3.1 用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在
21、通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。房屋产权登记的建筑面积测算要求，设计单位对提供的图纸和说明书负责。3.2 测绘 人员应 根据国家标准和规定及本细则进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其 图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求。房屋面积测算
22、具体要求：采用实地量测法要求、竣工图数据使用要求。3.3 本细则 中涉及的各种数量指 标，凡 “大于(以上)”者包含数字本身， “小于(以下)”者浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 11 页 共 32 页不包含本数本身。3.4 本细则的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差（限差）。具体要求如下表:各类房屋建筑面积的精度要求房屋建筑面积的精度等级 中误差 最大误差（限差）一 0.01 +0.0003SS0.02 +0.0006SS二 0.02 +0.001S 0.04 +0.002S三 0.04 +0.0
23、03S 0.08 +0.006S注: S 为房屋建筑面 积，m 23.5 房屋建筑面积测算的精度要求：3.5.1 对特殊的房屋，应达到上表的一级精度；3.5.2 对新建房屋，应达到上表的二级精度；3.5.3 对其他房屋，应达到上表的三级精度。3.6 房屋建筑面积以 m2为单位，计算过程的面积取位至 0.0001 m2，最终面积取位至0.01 m2，共有面积分摊系数取位至 0.000001。3.7 量（ 测）距 应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速测仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至 0.01m；任何边长都应独立量测两次,在精度要求以内时取中数作为最后量测
24、结果。3.8 量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：3.8.1 边长超过 50m，以总长 限差控制，限差为0.04m ；3.8.2 边长未超过 50m，以按比例限差控制，限差计算公式：D （0.02+0.0004D）浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 12 页 共 32 页式中：D实测房屋边长值，以 m 为单位；当 D 小于 10m 时，以 10m 计。边长限差控制3.9 房屋建筑面积测算及内容：房屋建筑面积测算系指各计算部位水平投影面积测算。单层房屋按一层计算建筑面积；多层( 高层) 房屋按各 层建筑面积的总和计算。包括房
25、屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积的测算。3.10 房屋建筑面积计算的条件可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：a）应具有上盖；b）应有围护物；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高在 2.20m 以上；e）可作为人们 生产或生活的 场所。可作为人们生产或生活的场所。3.11 房屋建筑面积测算的基本单元和幢的认定：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单 幢处理。 连体楼按多幢处 理。幢的认定明确关键解决了独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都
26、不计入共有建筑面积问题。：规范幢的认定：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。 细则幢的认定明确：群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。3.12 房屋 墙体厚度采用 实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 13 页 共 32 页体起保护作用的一般抹灰层厚度。抹灰层厚度解决了墙体厚度 0.24 和 0.28 的问题：3.13 房屋层数3.13.1 房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪0 以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪0 以下为地下层数，自上而下
27、用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高 2.20m 以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的 1/3，且层高在 2.20m 以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和。房屋层数是指房屋的自然层数，地坪0 以下为地下层数，半地下室计入地下层数。3.13.2 旋转上升式的楼房，按地坪0 以上计算，以其旋转一周且层高 2.20m 以上的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号。3.13.3 错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。3.13.4 夹层、插层、阁楼、装饰性塔楼等，以及突出屋面的楼梯 间、电梯
28、机房、水箱间等不计层数。3.13.5 房屋套内具有使用功能，但 层高低于 2.20m 的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h2.20m”。3.13.6 斜面结构屋的坡形屋层高达到 2.20m 以上的部分占整个 顶层中层面建筑面积的 2/3 以上时，该层计入房屋自然 层数。斜面结构屋有条件的计入房屋自然层数。3.13.7 技术层计入房屋自然层数，应同时具备以下三个条件：a)建在自然层（标准层）之 间或自然层内；浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 14 页 共 32 页b)经规 划部门审核批准；c)可利用空间的垂直高度在 2.20 m
29、以上。3.14 玻璃、金属等其他材料建造的幕 墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。4房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则有一般规定、成套房屋建筑面积的测算和特殊情况处理原则三部分。4.1 一般规定4.1.1 计算全部建筑面积的范围a) 房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、 电梯间等其高度在 2.20m 以上部分，按其水平投影计算建筑面积。梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯等空间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于 2.2m 的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。夹层、
30、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于 2.2m 都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m 的部位，均不应计算建筑面积。b) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、 大 堂，均按一层计算面积。门厅、大堂内的，层高 2.20m 以上的回廊部分，按其水平投影 计算建筑面 积。（ 穿过房屋的通道与过街楼的明显区别: 过街楼指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房,关键是有道路通过; 穿
31、过房屋的通道不是道路，是房屋的一部分，有的是门厅。）这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.2m 以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准房产测量规范中规定的通道、门厅、大厅不论其层浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 15 页 共 32 页高，均按一层计算建筑面积。其含义是指层高不论高于 2.2m 多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于 2.2m 的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部
32、分凡高不低于 2.2m 的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在 2.2m和 2.2m 以上部位仍应计算建筑面积。c) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然 层计算面积。楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道;电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道;提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井;垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道;管道井是指房屋各层的各种管道 (如：上下水管、暖气管、电缆、通讯线等)上下集中通过的井道。由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋自然层面
33、积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。d) 房屋天面上，属永久性建筑，层高 2.20m 以上的 楼梯间、水箱间、电梯机房和斜面结构屋顶层高度在 2.20m 以上的部分（位），按其外围水平投影计算面积。以上所指层高在 2.2m 以上是指层高在 2.2m 或 2.2m 以上的房屋。天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水装置的建筑物。电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。斜面屋
34、顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高达到 2.2m 的部位计算房屋建筑面积。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 16 页 共 32 页上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面屋顶的房屋。上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也适用于其他斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到 2.2m 的部位计算房屋的建筑面积，以保持房屋建筑面积计算标准的一致和统一。e) 挑楼、 全封闭的阳台按其外围水平投影计算面 积。挑楼是楼
35、房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于 2.2m，按楼房处理。(阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。封闭阳台按其外围水平投影计算面积。不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。)f) 属永久性 结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。室外楼梯的面积
36、按实际层数各层的水平投影面积计算。g) 与房屋相 连的有柱走廊，两房屋间有上盖 和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算面积。(此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊)h) 房屋 间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算面积。(架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于 2.2m 的也
37、不计算建筑面浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 17 页 共 32 页积。)i) 地下室、半地下室及其相 应出入口，层高在 2.20m 以上的，按其外 墙( 不包括采光井、防潮层及保护墙) 外围水平投影计算面积。 (采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。 上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下
38、室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算)j) 有柱或围护结构的 门廊、 门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支撑顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗;门廊和门斗时房屋门外的房屋附属设施，它主要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包含在底层房屋建筑面积之中。门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性的、结构牢固的顶盖。这个上盖可以是独立的顶盖，也可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也可以是屋檐。门廊和门斗的层高不低于 2.2m。门
39、斗的维护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是自己具备的独立的与顶盖相连的墙体。门廊和门斗都是进出大门的主要通道。k) 作 为房屋外墙的玻璃幕墙等，按其外围水平投影面积计算。1) 属 永久性有柱的车 棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用 吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 18 页 共 32 页2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。n) 有伸 缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸 缩缝计 算建筑面积。 4.1.2 计算 1/2 建筑面积的范围a)与房屋
40、相连有上盖无柱的走廊 ，按其围护结构外 围水平投影面积的 1/2 计算。(与房屋相连的上盖，可以是挑楼或挑廊的底板，也可以是自备的专制顶盖顶盖是由屋檐延伸而构成的底层无柱走廊，称檐廊;顶盖由楼体或挑廊或挑楼底板构成的，底层无柱走廊，也是檐廊。有和房屋相连的顶盖，有永久性的牢固的围护结构的檐廊，按围护结构外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊有围护结构的檐廊还应是房屋进出的通道，或作为生产或生活的场所，层高不低于 2.2m，才计算建筑面积。没有顶盖或没有围护结构，或生产和生活都无法使用的，或层高低于 2.2m 的，均不宜计算建筑面积
41、。b)与房屋相连有上盖无柱的檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的 1/2 计算（两端均有与房屋相连的墙体的，视为有围护结构的檐廊）。檐廊术语：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台(应高出室外地面一个台阶以上)。c)独立柱、单排柱的门廊、车棚、 货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的 1/2 计算。d)未封 闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面 积的 1/2 计算。e)无顶盖的室外楼梯按各 层水平投影面积的 1/2 计算。f)有顶盖不封 闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的 1/2 计算。4.1.3 不计算建筑面积的范围 a)层高小于 2.20m
42、 的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 19 页 共 32 页(为统一标准，所有层高低于 2.2m 以下的房屋、房间、房层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室、半地下室等都不宜计算建筑面积。这也是作为人民生产和生活空间的最基本的需求。)层高大于 2.20m 的技术层计算建筑面积b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的 玻璃幕墙、垛、勒脚、 台阶、无柱雨篷等。(构件是组成房屋结构的各单元，如房屋的梁、柱等，这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件) 配件是组成房屋的零件或部件，这里指的是
43、突出房屋墙面的部件，例如砖和瓦等部件。 装饰柱是指为装饰或点缀房屋而用的非承重柱，承重柱是指对房屋起承重作用的结构柱。承重柱有时在外表附有装饰性的部分。装饰柱或承重柱，以及承重柱的装饰性部分的认定，以设计图纸为准。 装饰性的玻璃幕墙是指附在或架在房屋外墙面上起装饰作用的玻璃幕墙。 垛是指房屋墙上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墙面的砖、瓦以及水泥构件。勒脚是位于房屋外墙面下部，突出房屋外墙面的，为保护墙基和墙体的、防水浸蚀、防腐蚀的、附在房屋外墙面下端的表面构筑层，它由砖或混凝土或三合土等材料构成。不是所有房屋都有勒脚。台阶在这里是指室外台阶，室外台阶是房屋的辅助设施，不单独计算建筑面积 无
44、柱雨蓬这里指的是无柱的、位于门上方或窗上方的为防雨和防晒用的顶盖。顶盖一般由混凝土构件( 板) 构成，与房屋的墙体或房屋的梁柱相连接，顶盖的下方无承重柱或承重墙支撑，顶盖下方可能是房屋的进出口或人行通道，没有围护结构或围护物。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池 。(房屋的天面是指房屋屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也称天台。挑台是指挑出房屋外墙或伸出屋面，有围护结构无顶盖的平台。这里的天面上的花园、泳池都是指房屋天面上无顶盖的花园和游泳池。)e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物空间安置箱、罐的平台。(这些平台是指安置于建筑物内部的
45、，供操作、上料、安放物品用的平台。这些平台的特点浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 20 页 共 32 页是没有自己的顶盖，也没有围护物。)f)骑楼、过 街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引 桥、高架 桥、高架路的 桥（路）面作为顶盖建造的房屋。(这里指的是在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或是利用高架桥路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引桥、高架桥、高架路下面建造的房屋，没有利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖，而自备顶盖的房屋，不在此条规定之列。)h)活动 房屋、临时房屋、 简易房屋。i)独立烟
46、囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。4.2 成套房屋建筑面积的测算4.2.1 成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。4.2.2 套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算:a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、 卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b) 套内楼梯 按自然层数的面积总和计入使用面积。c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d) 内墙 面装饰厚度计入使用面积。4.
47、2.3 套内墙体面积浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）培训材料 王茂林杭州市房地产测绘公司 第 21 页 共 32 页套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔 墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的 1/2 计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。承重墙体或其他承重支撑体山墙: 俗称外横墙沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，横向外墙一般称为山墙。古代建筑一般都有山墙，它的作用主要是与邻居的住宅隔开和防火。山墙有三种形制，一是人字形，比较简洁实用，修造成本也不高，民间多采用。二是锅耳形，线条优美，变化大，实际上它是仿照古代的官帽形状修建的，取意前程远大，因它的形状像铁锅的耳朵，民间俗称镬(锅)耳墙。锅耳墙不但大量用在祠堂庙宇的山墙上，一般百姓的住宅也常运用，绵纶会馆等建筑为典型的锅耳形山墙。三是波浪形。造型起伏有致，讲究对称，起伏多为三级，实际是锅耳墙的变形，更像古代的官帽，百姓基本不用。在比较大的建筑群中它和人字形山墙、锅耳形山墙一起出现在群落里，尤显风姿。 有谚语说“山墙扒门必定伤人”：这是因为我国传统房子的主梁搭在山墙上的，而山墙常是承重墙，如果在墙上开门会
