1、淮南田东项目前期发展规划报告,谨呈：尊敬的淮南金世纪地产开发有限公司,项目的整体目标,名：树立项目高形象及高知名度 充分提升项目品牌及发展商品牌,利：项目在高价位下顺利销售 实现销售总金额4000万元,名利双收,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,公司名称：淮南金世纪房地产开发有限公司公司地址：人民南路花之友四楼公司经营范围：房地产开发、房屋租赁、建筑材料销售公司注册资金：注册资金人民币818万元。,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,项目地点淮南大通区洛河镇湖滨路北侧，水厂路东侧，西边与二十三中毗邻项目开发单位淮
2、南金世纪房屋开发有限公司项目性质 住宅四至范围东至：淮南肉联厂 西至：二十三中 南至：湖滨路 北至：淮南造纸厂生活区用地指标规划用地面积：18500.00平方米总建筑面积： 24696平方米 (包括公建738平方米) 容积率： 1.3建筑密度 25.5%绿地率 35.3%,本案,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,项目定位,项目市场定位目标客户定位项目价格定位,越来越被边缘化的区域中心地位合肥一小时都市圈一个被吸附的城市大市弱中心三个尴尬的市中心影响腹地缩小一个远去的区域族群通道擦肩一个已经被逾越的角落,显著资源型城市忧思工业化高度依赖矿产业科技化没有高
3、科技的粗加工创新源先天不足制高点抢占意识不强,论箭方向：中央居住区的到来淮南城市发展的潜伏危机,尚未整合的城市空间(地形狭长),区域狭小的城市机遇,摆脱危机，整合资源成为淮南不得不面对的战略选择！,市场淮南大时代的演变,城市建设用地的拓展是淮南城市发展的必然载体。从城市用地评价分析，城市的适宜建设用地集中在舜耕山以南， 但过山通道的建设成本高昴，没有六条以上的过山通道对城市人口的迁移影响不大，故依淮南现有的经济实力，目前可资利用的其实仍然是淮河南岸的田区。依田区的用地现状，可供城市生存的主要空间在田区广场路以西，其次即是大面积的旧城改造。,所以，淮南城市未来的合理发展空间应该是立足于旧城改造，
4、做空间的优化！,论箭方向：中央居住区的到来 城市发展空间的拓展要求,市场淮南大时代的演变,综上：城市的适宜建设用地除随着城市发展继续向外拓展，现阶段大面积的旧城改造仍然为主体，是历史前进的必然，是时代浪潮的选择，是大淮南面向未来发展的不可避免的趋势产物！,让我们以城市繁荣新区地位奠定项目的核心地位，以高起点高标准的产品核心竞争力打造，来提高产品品质并重拳出击。,定产品,市场淮南大时代的演变,项目产品市场定位：田东地区最适合居住的里弄式住宅,周边项目情况比较,调研客户目标：项目周边肉厂、电化厂、造纸厂、电厂的职工及周边做生意的商户；共180名调研方式：问答、笔记,符合项目地块的特点（地块周边被建
5、筑物包裹） 符合现代人即想处于闹市区又想得到宁静的心理。 可以很好规避地块周边较杂乱的劣势，给客户一种独立项目的心理暗示。 可以采用中式景观概念，中式景观操作空间较大，可以很好控制景观成本。,项目产品市场定位,结论,田东地区最适合居住的里弄式住宅,项目定位,项目市场定位目标客户定位项目价格定位,基础市场,成长市场,地缘性客群,投资性客群,自住性客群,目标客户,本地客户，主要是肉厂、电化厂、造纸厂、电厂的职工及周边做生意的商户。,消费特征经济实力一般，长期扎根此地，有眷恋感；他们中的大多数人都选择在本地置业；第一居所，普遍对淮南乃至合肥的高标准社区有所了解， 希望提高生活居住品质；,目标客户地缘
6、型,以非田区人为代表，在田区工作；旧城改造部分动迁客户，和部分改善居住客户。,消费特征大多为一次置业，有一定经济实力，但对高价位的楼盘 承受力还较弱；注重产品性价比，是需求决定其购买导向；对地段认同感较强，注重生活配套方便；喜欢有底蕴时尚生活方式，追求全新的生活方式；,目标客户自住型,合肥等地的投资客；淮南市以及下属区县的投资客,消费特征看中淮南城市的发展潜力看中物业未来的升值潜力单价敏感较总价敏感为高注重未来的物业管理对特色性投资消费产品有需求偏重中小户型,目标客户投资型,各种客户类型考虑本项目时都有一个区域认同的过程，只有认同区域的居住与投资价值才会进一步考虑品牌与产品环节，最后结合价位作
7、最后的决定。其中共性因素在于地块位置的确认、品牌信念的构筑、产品价值的突破。周边竞争楼盘已经储备了一批客户资源，能否有效拦截客户资源成为目前必须攻克的难点。,抓大放小，锁定重点,目标客户结论,项目定位,项目市场定位目标客户定位项目价格定位,根据周边项目的价格及目标客户的消费能力和现在大环境的综合考虑，此项目价格定为均价1700元1950元/平米。,龙兴园小区 已基本建设完毕，均价1800元/平米心享世城 已处于尾盘，均价2500元内,项目价格定位,1、周边项目的定价情况和整体房地产市场。由于项目所处的整体区域销售价格普遍较低（调研价格前注），比较高的价格也出现于上半年形势较好之时。2、区域客户
8、外流现象较严重，失去高房价依托，出现如果价格和市区差不多，不如去市区购买的情况。3、周边生意户和厂区职工有购买欲望，但受个人经济条件和贷款政策的影响，不能购买价格较高的房屋。,定价依据,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,房地产市场宏观环境分析,随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台，投机性购买需求逐渐退出市场；而居民自住型消费则受到国家政策的激励和扶持，需求依然强劲。在未来较长的一段时期内，自住型消费将成为中国房地产市场的主流，谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报。这一点已被杭州、上海、北京等大中城市的市场变化所证明。我市房地产市场主要靠自住需求支撑，现在
9、的大环境对我市房产市场影响较小。,淮南市房地产市场分析,淮南市辖市面积为2121平方公里，是一个资源型城市，是安徽省重要的煤化工基地，淮化集团是全国化工百强企业，现已跨入全国大企业集团行列。 淮南财政收入状况,07年实现财政总收入48.5亿元，增长12.8%，其中地方财政收入23.1亿元，增长17.5%。淮南的房地产业随着前几年的快速发展后，主要表现出如下特征：以高收入阶层住房更新换代为特征的主动型需求，以新区建设为特征的被动型需求以及农村人口向城镇转移和学生、军人等就业所需住房为特征的自动型需求的拉动，将进一步推动房地产业发展。目前，整个行业处于比较理性的发展时期。 但是，我们同时认为淮南房
10、地产市场也必需在四个转变中寻求出路：即开发理念由卖产品向卖诚信转变；开发方向由居住型向舒适型转变；开发链条由重建设向重管理转变；开发结构向中低档商品房转变.,1.交通便利 本项目区域交通十分便利，121、818、9等多路公交直达市区2.基础设施完善 本区域内基础设施完善，供电、供水、供气、通讯、排污等各类设施均能满足需求。3.购买需求强劲A、地块毗临肉厂、电厂、造纸厂宿舍区，该区域内有较为完整的生活配套，能满足一般的生活需求。B、周边农村需要进城寻求良好生活环境和教育环境的需求旺盛，需要经济适用的房屋C、本项目处于旧城改造重点区域，在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求。4.价格优势明显、性
11、价比高本项目秉承让利于民、合理利润、快速销售的原则，以中高品质、低价格来赢得市场。不但与同类楼盘相比价格优势十分明显，性价比较高。,从项目的环境、区域、价格、定位等方面分析，本项目相对其他楼盘的劣势在于：1、项目地块周边环境一般，除北侧部分较好外，其余都有待改造。2、项目无直接顺畅进出口3、项目周遍多为老式小区，人员居住杂乱，安全性较差4、项目旁有一化工厂，存在安全和污染隐患。,项目优势分析,结论,综上所述，本项目作为一个为本地服务、面向普通购房者的低价位、中高品质的经济型现代化居住小区，具有强大的市场竞争力和优势，其市场前景乐观。,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经
12、济效益,综 述,项目开发计划概述,本项目计划同期开发,2009年初开始筹备，预计到2010底交付使用，总建设周期预计为2年。总建设面积为24696平方米，其中住宅部分23958平方米，公建建筑面积738平方米。,项目开发计划节点,1、前期筹备从2009年初开始进行前期筹准备，计划到2009年5月上旬完成全部前期筹备工作，为期5个月。,项目开发计划节点,2、项目建设项目建设为同时实施。从2010年12月底正式交付使用，建设周期为17个月。,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,项目总投资估算本项目容积率为1.3，总建筑面积为24696平米，：其中住宅2395
13、8平米均为多层建筑,估算240户;公建配套面积（如物业用房、会所、商业）738平米；本估算不考虑建设地下车库和人防设施。本估算均以目前普通住宅标准为基准测算。,一、收入预测在预收或现售时参考当地住宅市场类似产品价格，同时考虑本项目的区位、规模、性能、品质等综合因素，住宅房地产产品预测销售价格如下：多层住宅销售均价：1750元/平方米通过计算，整个项目收入合计：4193万元多层住宅收入：1750元/平方米2.3958万平方米=4193万元二、主要财务评价指标1、销售收入：4193万元2、销售利润：4193-3112.02=1080.98万元3、销售利润率：1080.98/4193=25.78%4、投资成本利润率：1080.98/3112.02=34.74%,项目经济效益分析小结,报告纲要,开发商,项目概况,项目定位,市场分析,开发计划,经济效益,综 述,综上，我们认为此项目从开发商实力、建设条件、市场销售及经济效益等方面，都具有可行性。,根据目前市场宏观环境状况，建议销售放在09年8月份以后开始，给项目建设和客户储备留有足够时间。,建议本项目在取得合理利润的前提下，增加项目配套投入，提高项目档次，提升开发商品牌，力争经济效益与社会效益双丰收。,The End Thanks！,
