1、谨呈：港信达投资发展公司,横岗项目商业思考,华祥地产 07.03,卖商场实质就是卖潜力，商场潜力关键在于定位！,项目定位思路,本项目如何定位？,业态组合,规划设计,销售与招商,策划思路,整体经济及居民收支情况,Part 宏观市场,商业市场处于快速发展初期阶段,1996-2005龙岗人均国民生产总值,元,2005深圳市各区人均国民生产总值,元,2005年龙岗区人均国民生产总值为51524元人民币，约合6441美元，在深圳市位居第五，与排名第一的南山区有近一倍的差距，较同为关外区域的宝安区高出44对商业而言，按照世界银行世界发展报告的分类，人均国民生产总值60008000美元是一个地区商业快速发展
2、的时期，照此判断，现在龙岗区商业刚刚进入商业快速发展的初期阶段。,资料来源：2006年龙岗区统计年鉴 各区2005年社会发展公报,人均收入高、消费少，人均零售额较低,2005龙岗区人均可支配收入与消费性支出,元,2005龙岗与深圳人均可支配收入与消费性支出对比,龙岗区的人均可支配收入和人均消费性支出与深圳市其他区域相差不大。龙岗区的人均可支配收入和人均消费性支出分别相当于深圳市水平的90和95，但人均零售额只相当与深圳市水平的54。龙岗区的人均消费支出主要用于购买房屋和车辆等消费上，约占总体消费支出额的30，而其余服务性消费支出则只占总体消费支出的29。一方面显示龙岗区住宅市场的良好发展，另一
3、方面也显示了龙岗区消费者的消费意识和习惯尚未达到相应的阶段。,资料来源：2006龙岗区统计年鉴 2006年深圳市统计年鉴,人口发展状况,Part 宏观市场,外来人口比例高，刺激住宅、商业需求,2005龙岗区各街道办人口状况,横岗街道的人口数量居全龙岗区第三，仅次于布吉街道和龙岗街道。从1999年-2005年，年均增长1.7万人。横岗片区外来人口数量较多，其占总人口的比例为91，高于龙岗区其他片区。这部分人在横岗首先要解决的是住房问题，其用于购房上的花费应大于其服务性消费支出。但总体而言，人口的增加将刺激横岗住宅、商业的需求。,资料来源：2006年龙岗区统计年鉴,万人,交通网络现状与规划,Par
4、t 宏观市场,清平高速二期,龙沙路改造,龙盐路,深惠路改造,横坪路,东部过境通道,如图所示，未来横岗的公路交通网络主要会形成“三纵三横”的局面。三条横线主要解决横岗与关外区域的交通连接、三条纵线主要解决横岗和关内区域的交通连接。深惠路改造将后将较现时拓宽一倍，且禁止大型货柜车通行（大型货柜车将经由东部过境通道通行），届时，深惠路的通行能力将大大增强，成为横跨龙岗区的“深南大道”。所有道路网络规划在2011年之前完工，届时横岗对外交通联络将会更加便利。,横岗周边未来道路交通规划图,资料来源：深圳市交通规划2006-2010,本项目,未来路网规划改善横岗片区交通,轨道交通带来商业发展新机遇,根据现
5、有的规划信息显示，规划中通过横岗的轨道线路有地铁三号线和五号线，两线在塘坑站换乘。轨道交通可以为本项目带来大量的人流，能够吸引远距离消费者的光顾，但同时也可能带走相当部分的客源，因此在商业经营上除了要注重地铁的吸客效应，也要注意规避地铁的散客效应。本项目临近横岗中心区站点塘坑站，尤其需要注意规避其带来的影响。,横岗周边未来轨道交通规划图,地铁三号线,地铁五号线,本项目,资料来源：深圳市交通规划2006-2010,塘坑站,六约站,土地市场状况,Part 宏观市场,横岗土地供应少，单宗地块面积大,2001-2005年龙岗区土地供应面积,平方米,2001-2005年龙岗区土地供应区域分布,龙岗区的商
6、住用地主要采取招拍挂的形式，协议出让土地主要集中在工业用地上（尚有其他形式的私下土地交易无法统计） 。2001-2006年，横岗总共出让了两宗商住用地，总面积为679250平方米，面积居龙岗区第二，由此可见，横岗土地的供应宗数并不多，但面积较大，同时以住宅用地为主，只有少量的商业用地作为配套出让。横岗土地供应的这种特点决定了横岗的项目必然以大社区+社区配套商业为主。,资料来源：深圳市国土局统计,横岗商住用地招拍挂供应,未来旧改项目分布图,回龙埔旧改,田寮、輋吓、太平旧改,六联片区旧改,布吉木棉湾旧改,布吉樟树布旧改,陂头背和建新村改造,爱联石火村旧改,龙岗老墟旧改,新老西村旧改,爱联岗贝村旧改
7、,荷坳片区旧改,2006-2010年龙岗区部分旧改项目位置图,本项目,128工业区旧改,简一、简二、黄龙坡旧改,根据龙岗区旧改办的统计资料和部分已知项目信息显示，未来5年龙岗区的旧改面积约750万平方米，其中横岗片区大约有200万平方米。旧城改造后多数会建成大面积的住宅，其中在横岗中心区和龙岗中心城的旧改项目将会规划数量较大的商业设施。,资料来源：龙岗区旧改办统计 深圳市近期规划2006-2010,区域组团定位,Part 宏观市场,横岗中心区被定位为商住配套服务区,根据深圳市组团规划中的资料显示，横岗片区被规划为中部物流组团，主要发展现代物流产业。横岗中心区被规划为服务配套区，主要提供居住、商
8、业等配套服务，未来此地将会聚集大量商业设施，主要为布吉北、横岗和平湖提供配套服务。,中部组团用地规划图,资料来源：深圳市组团规划,横岗中心区,地铁项目振业城128旧改项目,横岗中心区,商业和住宅主要集中在横岗中心区,本项目周边已有振业城项目和128旧改项目规划中的19万平方米商业，商业体量较大。横岗的商业和住宅主要分布在横岗中心区，即塘坑站和松柏站,本项目横岗镇政府龙洲百货六联旧改项目新世界广场南城百货中海怡美山庄信义锦绣花园志健时代广场,Part 宏观市场主要结论,国民经济增长快速对于龙岗区未来商业的发展非常有利，但从龙岗人均零售额较低现象可见，目前龙岗消费力水平和意识尚处于较低水平。截至2
9、005年末，横岗街道的人口数量为253417，居全龙岗区第三。横岗片区外来人口数量较多，其占总人口的比例为91。流动人口用于购房上的花费应大于其服务性消费支出。总体而言，人口的增加将刺激横岗住宅、商业的需求。根据政府规划和未来旧改项目的信息显示，横岗未来的商业和住宅供应主要集中在横岗中心区，即横岗镇政府和横岗大厦周边地区，显示横岗未来发展的重心在该片区。横岗现在的交通过于依赖路况不佳的深惠路，与市内的通达性最差。但未来的交通规划了多条线路，可望改善片区的交通状况。随着交通的改善及横岗的发展，横岗人的消费意识及能力将加强，本项目规划需具有前瞻性，能够满足、激发、引领横岗市场的发展。,Part 区
10、域商业状况,龙岗整体商业供应量大,龙岗人均商业面积商业经营面积万平方米龙岗252万人口（含流动人口及常住人口） 1.30平方米（数据来源：龙岗政府2004年底统计数据）深圳市人均商业面积商业经营面积1289.6万平方米深圳1000万人口（含流动人口及常住人口） 1.28平方米（数据来源： 深圳市商业网点普查报告在2004年8月统计中）香港及发达国家健康商业市场人均商业面积为1.20平方米按以上人均商业面积看：龙岗人均商业面积健康商业市场人均商业面积，人均零售额只相当与深圳市水平的54。故大型商业的开发应慎重控制。,横岗商业概况,横岗商业,发展趋势,发展现状,大型商业以百货及超市占主导中档商场受
11、消费者欢迎，迎合目前当地的消费层次与消费能力水平；社区商铺缺乏特色特色餐饮经营状况良好，但较缺乏。,地铁发展会增加外来消费力新生代的消费群体将会改变传统的消费观念未来大量消费群将会集中在镇政府商圈（即塘坑站周边）特色餐饮需求量增加,横岗商业分布,2,7,9,8,1,10,6,4,5,3,横岗镇政府,横岗大型商业屈指可数，商业密集区围绕在横岗镇政府周边。品牌商家少，大型商业主力商家以超市及百货为主，超市人流量大于百货。除几家大型百货及超市外，横岗商业分布在几个新兴社区的街铺及商业裙楼。,业态颜色注释：,百货、超市,购物中心,其他类专业市场,社区商业,往布吉,往龙岗,横岗商业分析龙洲百货,商品品牌
12、,横岗商业分析南城百货,地处横岗商业旺区，是横岗镇首个大型的现代化购物商场档次较低，迎合本地的消费者主要以横岗的外来人员和中低收入者为主经营状况良好。日均人流量约万人次。,商品档次,横岗社区商业分析卓越城市中心花园商业,横岗社区商业分析振业城,负一层:真冰溜冰场+停车场该商场尚未开业(预计开业时间07年5月),具体品牌暂时不清楚。,在深惠路、茂盛路、松柏路、四联路、步行街一层 步行街二层的业态统计中，服装占的比例最高，其次为餐饮、五金。,Part 区域商业状况主要结论,龙岗整体人均商业面积为1.3平方米，大于香港及国外人均商业面积1.2平方米的健康商业发展水平，高于深圳人均商业面积1.28平方
13、米但龙岗人均零售额只相当与深圳市水平的54，可见龙岗区消费意识有待提升，大型商业单位营业额较低。龙岗未来年内会出现个大型购物中心，大型商业物业竞争非常激烈。横岗整体商业以超市、百货、专业市场为主，其中超市业态受消费者欢迎，人流量也大于其他业态，说明横岗消费以本地日常生活消费为主。横岗商业及住宅集中在横岗镇政府周边（即塘坑站附近），镇政府将会成为片区的商业中心。,Part 消费者群体分析,基本情况,目的：从定量的方式分析横岗消费者的 消费习惯，找出本项目的切入点 本次样本采集方式：定点流动街访样本采集地点：龙洲百货，新世界广场，南城百货，创富广场，隆盛广场，茂盛路与松柏路交界十字路口，松柏路,消
14、费人流情况,无论是平时还是周末，龙洲百货的人流都稳居调研商场中第一；其次是隆盛广场；人流最差的为创富广场。茂盛路与松柏路交界十字路口人流略高于松柏路人流。,商场集中，商品价格，商品种类是消费者都选择购物区域最重要的考虑因素。,超市能吸引稳定大量的人流；创富广场二楼的女人世界相对来说也比较吸引人流。,消费群体特征,周边企业、工厂,私营、个体企业,本地人口,因在本地置业新增人口,周边人群,普通工薪族,普通白领：管理、技术,高级管理人员、港澳台,私营企业主、个体业主,本地居民,因购房新增常住人口,周边区域消费群体,中低端客户群,中高端客户群,生活方式 ：追求时尚便利的生活,生活态度：喜欢新颖独特的事
15、物，勇于尝鲜,乐于接受新的产品，追求时尚和个性。有从众心理，喜好性价比高的事物。消费观念尚未完全打开，消费意识有待提高。,消费者心理分析,消费观念：多为居家日常消费，对服饰、精品类商品注重性价比,附近人群,营造新的购物体验：享受自然、时尚、餐饮、休闲娱乐,辐射横岗周边,工薪族,能否吸引周边人群取决于项目的特色及娱乐的氛围,注重价格，高的性价比是重点所在。,消费者调研小结,Part 项目发展策略,如何延续并提升灯光夜市滚滚人流，借景人民公园是本项目定位的关键。,项目指标与分析,占 地： 10630 总建面：45000 （计容积率） 商业：近22000,东及东南面的人民公园、龙堡酒店,西及西南侧的
16、松柏路商业,南侧的灯光夜市,北侧的长途车站,项目SWOT分析,1、位于横岗最繁华的商圈的绝版商业位置；2、地块优势，临街 面长，商业价值明显； 地势 高低差，可规划双首层，提升商业价值。3、资源优势，邻近人民公园，具有独一无二的自 然资源。4、交通优势，近公交，地铁，长途汽车站，交通 便利。5、项目本身规划有酒店，与本项目形成配套互补6、目前的灯光夜市已形成较浓的商业氛围,1、配套上，本项目车位数 个，对于一个集 商业、 酒店及写字楼于一体的高档物业明 显不足。2、长途汽车站的物理阻隔，在一定程度上把人 流形成了切割。,1、根据龙岗区的发展和城市规划，项目位于横岗 商业核心区域，未来的商业价值
17、将日趋明显。2、随周边住宅区及旧改项目的进程，周边居住人 群将日益增加，消费潜力将会大幅提升。,1、目前项目所属商圈及周边的商圈的中低档商 业已经趋向饱和，只有跳出竞争，才能找到 突破口。2、从竞争对手分析，经营中档品牌的龙洲百货 、南城百货等在消费者心中具一定影响力， 对本项目的招商和推广有一定挑战。,S,W,O,T,打造差异化产品,联动稀缺自然资源,最具特色的商业街,完善规划设计,1+12,一二期商业作为整体考虑,项目发展策略,人流互动,建築互动,功能互动,项目特有双首层概念，首一层、首二层、二层商铺分割销售,三、四层引进品牌餐饮、娱乐，建议持有经营,VS,一期商业运作模式,项目发展策略,
18、项目发展策略,人民公园现状收费公园,改变为与人民公园形成互动的开放空间，构造独一无二的“shopping park”具浓郁自然风情的开放式休闲购物街。,联动“人民公园”资源，将商业纳入原生态自然元素，充分提高商业售卖价值。,Part 项目定位,成熟的商业基础保证经营的稳定，提升购物环境，适当提升经营商品的档次，保持并发展现有的商脉。,基于项目原有成熟商业 结构并适当提升,项目定位思路,餐饮作为区域一种潜力商业，虽然比例较大但是没有真正形成规模与档次，尤其缺乏特色餐饮聚集地。,一期在定位上要树立形象，在定位上要高于二期。,挖掘区域商业结构的空 白,综合考虑一、二期的功 能衔接和差异,项目定位的关
19、键因素,1、把握项目周边的消费人流（中低端消费为主）,2、把握区域商业结构的特点（服装、餐饮为主要商业结构，服装消费人流较为密集）,3、把握项目自身资源优势（原为经营火爆且知名度较高的女人世界和灯光夜市）,1、充分考虑人民公园资源优势（吸纳更多的人流）2、考虑地铁资源的特点（带来一定的机会人流）3、考虑项目综合功能特点（酒店和公寓的配套）,项目定位的考虑因素资源因素,1、消费群的发展（中低中中高）2、建筑功能的发展（考虑业态调整的灵活性）3、特色性,项目定位的考虑因素发展因素,项目必须具有前瞻性和领导性,商业主题定位,横岗Shopping 公园Shopping公园是商业的生活功能、自然功能及生
20、态功能相结合，是开放型的购物公园。Shopping公园追求现代生活时尚、文化品味，回归自然的一种生活方式，在Shopping公园购物的同时可以享受自然的和谐生活。Shopping公园使购物行为成为一种放松的休闲行为，这是有其它购物场所不具备的。,Shopping公园具有哪些功能？,日常生活的休闲功能；特色的商业购物文化功能。 Shopping公园里有酒吧、书吧、特色饰品店、特色工作室、特色餐厅等，这些都构成了它丰富的文化内涵。 Shopping公园正因具有独特的文化内涵，才会让人们在这里停留下来，真正享受购物+休闲的生活。,特色餐饮作为区域市场空白和本项目的特色，是项目提升竞争力和吸引力的重要
21、环节，也是本项目延续商业经营时间提升经营潜力的有力支持！,“特色美食街”建议,设计在一、二期衔接处，直通到公园；在建筑设计考虑一定的特色（参考上海新天地、成都锦里、阳朔西街等，塑造横岗独一无二的特色美食街；根据一期销售情况，二期考虑是否增加餐饮面积，打造成一个深圳最具特色的公园特色美食街。,参考案例成都锦里,特色餐饮民族风味休闲场所旅游胜地,参考案例阳朔西街,特色酒吧街休闲购物特色餐饮旅游胜地,关键词： 精品、时髦、品味、休闲,时尚视界，购物公园,主题定位延展：,零售板块,时尚视界购物公园,零售发展主线,时尚视界寓意时尚世界，同时蕴涵在此购物有不同的视线与远见。横岗时尚发布的风向标改变横岗人的
22、消费习惯延续并提升灯光夜市的人流能承受较高的租金品牌服装的引入，号召力大增,时尚视界，让生活更新潮！,御殿场名品折扣店,La Roca Village拉罗卡购物村,档次定位,主要针对中端客户，吸引高端客户；代表横岗城市化进程中主流人群特有的生活方式； 引领未来35年横岗人的消费导向。,Part 商业业态组合,*以上数据及数据仅供参考之用,朗豪坊是多年来旺角区最大的综合性发展项目，总面积达180万平方呎，包括：59层高智能型甲级商厦15层大型购物商场42层高五星级酒店 朗豪酒店是区内唯一的五星级酒店，客房数量逾600间,除此之外，亦提供专业会议、餐饮及宴会设施购物商场总面积近六十万平方呎，荟萃了
23、超过30间食肆、数百间名店及设有6个影院的著名戏院,三合一综合式物业,业态组合思考参考案例之香港朗豪坊,业态组合思考参考案例之香港朗豪坊,餐饮业是综合体中商业业态的重要组成部分。,正如董特首在开幕式上所说，朗豪坊将会启动整个旺角区的持续更新效应，以及成为日后其他重建项目的典范之一。,业态组合指导方向,休闲娱乐类,专业店,商户,消费者,餐饮类,主题商业街,服饰类,超市百货类,参考对象,通过周边竞争情况、目标消费者及项目自身特性的分析，得出本项目业态组合指导方向：,各层业态组合,首二层：,首一层：,品牌服饰,二层：,服饰、箱包、皮鞋、美容美甲、婚纱摄影,三层：,大型餐饮,四层：,娱乐,出售,出售,
24、出售,出租,出租,时尚潮流服饰,休闲餐饮,一层：,休闲餐饮,各层业态分布示意,二层：,时尚潮流服饰,各层业态分布示意,特色餐厅,主题特色独特体验感官享受,各层业态分布示意,大型酒楼,商务功能婚宴吸引家庭消费,各层业态分布示意,夜间消费活动创造者KTV/夜总会是朋友相聚、商务应酬的主要场所,KTV/CLUB,各层业态分布示意,五层：,各层业态分布示意,CLUB,Part 规划设计,规划设计建议,项目整体商业规划设计依托于项目盈利模式，本项目裙楼商业考虑出售，为实现销售利润最大化，建议如下：,建议一：首一层、首二层规划尽可能多的临街铺面；,建议二：保障临街（特别是转角）铺位的价值， 不在此位置设置
25、电梯、洗手间、车库出入口等设施；,建议三：考虑临街铺位两层打通的可能性，增加铺位的价值。,同时要综合考虑酒店及写字楼：,酒店与商场的出入口设置，归避商场人流对酒店的影响。,建议四：一层特色美食街, 建筑设计要符合餐饮业要求,减少对 其他商业的影响.,写字楼大堂,中庭,主入口,次入口,深惠路,松柏路,次入口,次入口,中庭：-12层,主次入口设置,连接灯光夜市,酒店大堂,人民公园,入口及人流,N,人流主入口为深惠路及松柏路，可如上图设置主入口，亦可在项目西北角设置主入口，并设置广场，吸引两条主要干道人流。,建议酒店入口设置在项目东侧，并且酒店人流可直接进入商场。,入口及人流,商场人流与灯光夜市人流
26、形成互动。,广场汇聚人流，提供休憩、休闲、活动空间,入口设计强调昭示性,入口与广场,写字楼大堂,中庭,主入口,次入口,深惠路,松柏路,次入口,次入口,连接灯光夜市,酒店大堂,人民公园,车流建议,地下车库入口,地下车库出口,车流出入口尽量设置在深惠路一侧，不要隔断商业的连续性，保证商业价值最大化,中庭设置,中庭是垂直交通组织的关键点，展现购物空间和景观的设计特色和精华，给消费者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所，这里人流集中，流量大，并且最有可能促进消费者进行层间互动。,5.自然采光的阳光中庭,1,2,3,5,4,1.2.万象城动线明确、功能强大的中庭,3.4.香港apm中庭垂直交通和中庭布置,
27、中庭设置,目前设计整体布局较为零乱，各功能板块（如商业、餐饮）间缺乏互动。目前设计的双中庭未能有效积聚人流，建议只设计一个中庭。目前设计的中庭贯穿首一层至四层，不利于三、四层大型餐饮、娱乐业态的引进，建议中庭不贯穿三、四层。目前商业中庭设计的位置与入口未能有效呼应，未能起到较大程度展示不同商家的效果，建议重新布置中庭位置，使中庭与入口紧密相连，并起到聚集人流，刺激人流向各层均匀分布的作用。,餐饮中庭,商业中庭,目前规划设计图纸,四层,三层,二层,首二层,首一层,每层层高为5.56m（每层净高不低于4.5m）,剖面设计建议,层高建议,主要考虑柱作为分隔基础面宽不能低于2.5米通道不能低于1.5米
28、，主通道在22.5米,铺面划分建议,分 隔：,划分面积参考：,一层：面宽：进深1:1.82.5 实用面积在2025二层：面宽：进深1:1.82.5 实用面积在1520三层：面宽：进深1:1.82.5 实用面积在1520,垂直交通建议,建议一：考虑内部空间的可视性,建议二：在首一层主入口旁设置直达3、4楼的客梯,加大内部空间的可视性可增加对公共购物的引导作用。,建议三：预留专用货梯的位置,立面设计案例：东方时代广场,项目指标：地址：福田区华强北路建筑面积：49151平方米容积率：7.5户数：520户销售均价：13000元/平方米,立面设计建议,统一的外立面和建筑风格，带来整体感觉,从衬托商业外立
29、面广告的角度看， 建议采用冷色系,公寓酒店开发建议,1、建筑核心区靠近公园，尽量避免更多的承重柱分布在商业部分，增加商业的实用性和完整性；2、公寓酒店通过首1层、3、4层与商场连接，其中大堂仅用小玻璃门与首1层商场连接，减少商场对酒店的影响；,剖面示意,1、2期衔接建议,1期首二层与二期一层通过地面连接1期三层与二期二层通过空中连廊连接形成人流立体互动！,人流走向,商业街与公园互动建议一,商业街内部设计公园化（树木、雕塑、造型等）商业街与公园之间无缝连接，“商业公园化、公园商业化”,商业街与公园交汇处，以广场形式连接，并做为公园的中心。 通过平日的促销活动、各类演出、相关活动及人们的休闲娱乐，
30、形成公园的中心，并与商业自然过渡，成为项目特色景点之一。公园内引进特色商户： 特色旅游/民族工艺品、花店、书吧、茶馆等与商业街相互应。商业街增添与主题风格相呼应的元素-雕塑小品及导示： 将公园列入商场平面图，放置各入口处。同时商业街道路设计与公园相融合，形成空间自然过渡。同时增加特色雕塑、休闲座椅、公园景点导示牌等元素，与公园形成互应。,商业街与公园互动建议二,商业街与公园形成互动,户外空间的利用，营造休闲气氛；商业街向公园的延伸，自然过渡；,杭州西湖天地是具有杭州历史文化的休闲旅游景区，它以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，改造成具有国际水平的集
31、餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。,西湖天地的主要投资商是香港瑞安集团。,参考案例之杭州西湖天地,西湖天地座落于杭州西湖南线风景区， 占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平 方米，于2003年4月底建成。,参考案例之杭州西湖天地,图为西湖天地特色商户,Part 销售与招商,首1层、首2层、2层商铺销售模式：1、直接销售 2、带租约销售 3、返租销售,3层、4层：以租代售,租售建议,定价模式经济价值判断法,产品价格 = 参考价值 + 差异价值,参考价值是客户认知的替代产品的价格，差异价值是本产品区别于其他产品的价值。,定价模式经济价值判断法,街铺售价：5万元/平方米,志健时代广
32、场街铺价格：4万元/平方米,参考价值,差异价值,差异价值体现在产品、规划、形象的附加值上，从而产生溢价空间，因此本项目街铺售价建议为5万元/平方米,一层内铺售价建议为2.5万元/平方米。因本项目距推出尚有时日，届时将根据市场情况制定详细定价策略。,产生溢价空间,内铺售价：2.5万元/平方米,志健时代广场内铺价格：2.3万元/平方米,参考价值,差异价值,产生溢价空间,销售周期预测,时间,市场预热期,项目热销期,项目强销期,销售50%,销售75%,销售95%,尾盘消化期,销售周期：约6个月销售总额：约 3.55亿元,计算依据：首一层、首二层、二层销售，每层面积4000，首一层、首二层街铺各1500
33、，内铺各2500，首一层、首二层街铺均价5万元/，首一层、首二层内铺均价2.5万元/，二层均价2万元/。,3层大型餐饮；4层娱乐；1层休闲餐饮。,主力店先行,符合项目定位,若部分内铺采用带租约销售或返租销售，招商需符合项目定位。,招商原则,附：典型商家建筑要求,典型商家建筑要求,典型商家建筑要求,典型商家建筑要求,关于酒店和写字楼,开发方向选择1产权式酒店,成本角度：前期对资金的要求较高，发展压力较大； 经营角度：经营风险高； 收益较难以把握。营销角度：目前片区内酒店业发展迅速，结合本项目的 区位和硬件设施，具备良好的发展空间。,结论：项目可以考虑发展成为产权式酒店方向,开发方向选择2公寓式写
34、字楼,成本角度：比一般高档写字楼成本低。 产品角度：符合项目地块基本指标要求 可商可住，灵活性强营销角度：符合发展、创业型公司要求,结论：项目比较适合该发展方向,公寓式写字楼,&,产权式酒店,写字楼客户定位,公寓式写字楼,机构、企业门户,新兴产业,STUDIO,影视工作室,设计公司,名人工作室,咨询公司,.,客户部,销售部,售后服务部,贸易、物流公司,专向服务业,网络业,中介公司,投资公司,我们选择锐意进取的企业 因为他们最认同我们的价值,律师业,.,酒店经营定位,多采取吸引业主委托加入，以日租经营模式为主。结合本片区各酒店及旅馆入住客源情况初步分析：目标市场客源有：商务会议、企业客源占35休
35、闲度假类客源占 30各旅行社、订房网络客源占 20旅游及其它散客15,关于酒店及写字楼的运营成本测算及更详尽的操作细则，在与开发商进一步沟通后，我们会提供更详细的报告内容。,酒店经营模式：采用酒店式代租管经营模式 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑，达到业主，住客，公司的权益均衡的目的。,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,NUMAVIE,THE END,2007.03,预祝项目圆满成功！,华 祥 地 产,
