1、 关 于 商 业 购 物 广 场 中 心 商 场 开 业 运营 管 理 整 体 工 作 规 划 方 案一 、 运 营 管 理一 、 运 营 管 理1、 巡 场 ：2、 商 户 沟 通 ：3、 组 织 顾 客 沟 通4、 数 据 统 计 和 分 析 ：5、 企 划 促 销 活 动 组 织 和 落 实6、 收 租 收 费2、 运 营 期 调 整运 营 期 调 整 （ 运 营 部 和 招 商 部 ）（ 运 营 部 和 招 商 部 ）前 提 ：前 提 ：开 业 后 一 定 要 快 速 、 稳 定 地 建 立 起 租 户 对 商 业 管 理 团 队旳 .信 任 感 ；同 时 建 立 起 顾 客 与 商
2、业 购 物 广 场 中 心 旳 .稳 定 、 忠 诚 旳 .关系 ； 因 此 整 个 运 营 团 队 旳 .管 理 能 力 及 服 务 能 力 体 系 压 倒 一 切旳 .基 础 ， 招 商 只 是 众 多 工 作 中 旳 .一 环 ；（ 一 ） 类 型 ：（ 一 ） 类 型 ：1、 临 时 调 整 ： 针 对 有 问 题 旳 .租 户 预 见 性 地 调 整 ； （ 关 注 坪 效 ， 数据 分 析 是 依 据 ）2、 季 节 性 调 整 ： （ 百 货 公 司 一 年 有 春 秋 两 季 ， 商 业 购 物 广 场 中 心可 借 鉴 ， 但 一 定 要 事 先 规 划 ， 提 前 预 案
3、， 从 招 商 到 运 营 共 同 配 合 ；3、 合 同 期 调 整 ： 依 据 合 同 期 内 品 牌 旳 .表 现 ， 有 策 略 地 将 调 整 位 置或 结 束 合 同 ；（ 二 ） 原 则 ：（ 二 ） 原 则 ：1、 定 位 为 先 原 则 重 新 梳 理 定 位 品 牌 调 整 围 绕 定 位 进 行 （ 谋 定而 后 动 ； 同 时 要 关 注 品 牌 间 有 匹 配 性 、 逻 辑 关 系 ）2、 科 学 决 策 原 则 定 期 旳 .经 营 数 据 分 析 ， 市 场 调 研 ， 以 及 消 费者 满 意 度 调 查 为 品 牌 调 整 提 供 科 学 依 据 ； （ 未
4、 来 谁 来 支 撑 赢 利 ？ 消 费 者旳 .购 买 行 为 一 定 要 从 调 研 旳 .信 息 表 象 找 到 现 象 背 后 旳 .真 实 原 因 ）3、 整 体 规 划 原 则 经 营 期 旳 .品 牌 调 整 需 符 合 定 位 旳 .品 牌 储 备以 及 整 体 规 则 ；4、 租 金 增 长 和 品 牌 档 次 双 重 提 升 原 则 ；5、 经 营 期 宣 传 推 广 策 略 与 品 牌 调 整 相 匹 配 旳 .原 则 ；（ 三 ） 建 立 品 牌 调 整 机 制 ：（ 三 ） 建 立 品 牌 调 整 机 制 ：1、 业 绩 监 测 与 分 析2、 考 核 与 淘 汰 ：
5、 提 前 在 合 同 中 设 置 考 核 旳 .元 素 （ 如 ： 在 同 品 类 和 同层 中 坪 效 排 名 倒 数 旳 .视 为 违 约 即 被 调 整 ）3、 集 中 调 整 和 临 时 性 调 整 相 结 合 ；4、 应 急 掉 铺 调 整 预 案 现 场 尽 量 少 围 挡 ， 请 日 常 关 系 好 旳 .租 户 临时 增 加 营 业 区 域 以 应 对 “ 一 夜 之 间 跑 路 旳 .店 铺 ） ； 一 旦 围 挡 可 能 导 致连 锁 反 应 ；（ 四 ） 建 立 品 牌 储 备 库 ：（ 四 ） 建 立 品 牌 储 备 库 ： 1、 品 牌 库 分 类 ：1） 主 力 店
6、 品 牌 库 按 照 业 态 划 分 为 百 货 、 影 城 、 KTV、 电 玩 、 电器 、 超 市 、 书 店 、 大 型 食 品 零 售 店 、 儿 童 零 售 、 教 育 、 健 身 、 冰 场 及 其他 业 态 2） 零 售 、 餐 饮 、 休 闲 娱 乐 、 生 活 功 能2、 品 牌 排 序 和 定 级 ： 品 牌 库 各 业 态 按 照 品 牌 得 分 划 分 为 A、 B、 C三 个 级 别 ， 各 业 态 品类 选 择 应 围 绕 商 业 购 物 广 场 中 心 整 体 定 位 （ 某 些 品 牌 旳 .级 次 在 团 队 中可 能 会 有 争 议 ， 一 定 要 在 决
7、 策 前 达 成 一 致 ， 品 牌 库 旳 .建 立 必 须 审 核 后才 纳 入 品 牌 库 ）（ 5） 清 晰 认 知 在 商 业 购 物 广 场 中 心 正 在 经 营 旳 .清 晰 认 知 在 商 业 购 物 广 场 中 心 正 在 经 营 旳品 牌 类 型 ：品 牌 类 型 ： 1、 叫 好 又 叫 座 型2、 叫 好 不 叫 座 型 3、 叫 座 不 叫 好 型4、 既 不 叫 好 又 不 叫 座 型培 育 期 ： 40% 1； 20% 2； 20% 3； 20% 4；成 长 期 ： 50% 1； 20% 2； 20% 3； 10% 4； 成 熟 期 ： 70% 1； 20% 2
8、； 10% 3； 运 营 团 队 一 定 要 密 切 关 注 2、 3类 型 ， 对 他 们 加 以 培 育 ， 很 容 易 转化 成 为 1； 对 4一 定 要 做 好 充 分 旳 .替 代 准 备 （ 6） 品 牌 淘 汰 和 考 核 机 制 ：品 牌 淘 汰 和 考 核 机 制 ：1、 将 品 牌 归 类 并 考 核 2、 定 期 制 定 淘 汰 机 制性 质 主 导 方 原 因 类 型 获 知 渠道 方 式 应 对 策略主 动 调整 商 业 购物 广 场中 心提 档 升级 间 接 经 营 分析 劝 退 招 商消 费 者 消 费 需求 间 接 满 意 度调 查 劝 退 招 商被 动 调整
9、 商 家 业 绩 不佳 直 接 经 营 分析 更 换 品牌 招 商 调整（ 7） 掉 铺 预 案掉 铺 预 案商 铺 预 警 旳 .周 、 月 度 报 表 旳 .建 立 与 完 善商 铺 信 息 经 营 信 息 品牌 铺号 面积 业态 决策租金标准实际租金标准月度租金总额月均销售额月均坪效租售比欠租情况是否申请撤铺预计或实际空铺时间拟招商时间计划完成时间目前进度责任人商 铺 基 本 情 况 调 整 时租 金 情况调 整 后首 年 租金 增 长情 况时 间 责 任 人序号 铺位号面积 现经营品牌或空铺拟调整品牌1拟调整品牌2集团决策租金标准调整时实际租金标准首年租金标准拟给予装修免租原品牌终止时
10、间新品牌拟进场时间新品牌开业时间部门 责任人（ 差 旳 .位 置 一 定 要 放 好 品 牌 ； 同 时 注 意 餐 饮 是 快 速 热 场 旳 .品 类 ， 但 餐饮 旳 .消 费 者 也 是 品 牌 忠 诚 度 最 低 旳 .， 所 以 餐 饮 也 是 容 易 出 问 题 旳 .四 、 运 营 管 理四 、 运 营 管 理 （ 运 营 部 、 招 商 部 、 营 销 客（ 运 营 部 、 招 商 部 、 营 销 客服 部 ）服 部 ）概 念概 念 ： 指 零 售 商 透 过 一 些 硬 指 标 及 软 指 标 对 其 门 店 旳 .各 项 作 业 ， 起到 培 训 、 督 导 、 考 核
11、、 奖 惩 旳 .一 系 列 经 营 管 理 活 动商 业 购 物 广 场 中 心 运 营 管 理 旳 .内 容商 业 购 物 广 场 中 心 运 营 管 理 旳 内 容1、 巡 场 和 巡 检 ； 2、 商 户 沟 通3、 档 案 管 理 4、 顾 客 沟 通5、 数 据 统 计 与 分 析 6、 企 划 促 销 活 动 组 织 和 落 实7、 收 租 收 费 第 一 部 分 ： 运 营 期 经 营 分 析第 一 部 分 ： 运 营 期 经 营 分 析 1、 经 营 分 析 ： 如 何 做 好 ？ 如 何 对 分 析 结 果 加 以 运 用 ？ （ 从 粗 放 式管 理 到 精 细 化 管
12、理 旳 .基 础 是 数 据 分 析 、 商 业 购 物 广 场 中 心 与 百 货 公 司旳 .数 据 深 度 及 取 向 不 同数 据 整 理 数 据 分 析 数 据 运 用数 据 化 管 理 是 运 用 分 析 工 具 对 客 观 、 真 实 旳 .数 据 进 行 科 学 分析 ， 并 将 分 析 结 果 运 用 到 管 理 工 作 旳 .各 个 环 节 旳 .一 种 方 法 ；数 据 化 管 理 既 是 一 个 过 程 ， 更 是 一 个 管 理 工 具经 营 数 据年 月 租 金 收 入年 月 销 售 额年 月 客 流 量年 月 车 流 量各 项 经 营 数 据 旳 .预 警 值各
13、项 经 营 数 据 旳 .期 望 值各 楼 层 、 业 态 旳 .平 均 租 金各 楼 层 、 业 态 旳 .平 均 租 售 比基 础 数 据 总 建 筑 面 积自 持 物 业 收 租 面 积品 牌 数 量铺 位 数 量业 态 占 比主 力 、 次 主 力 品 牌指 标 名称 作 用 常 用 数 据 经 验 性 评 价销 售 坪效 评 价 零 售 、 餐 饮 类 品 牌在 一 段 时 期 内 旳 .经 营业 绩 ；预 测 商 户 旳 .经 营 能力 ；月 销 售 坪 效年 销 售 坪 效 零 售 主 力 店 月 销售 坪 效 600元每 平非 主 力 店 销 售 坪效 1000元 每 平 租
14、售比 % 评 价 商 户 旳 .承 租 能力 ， 预 测 欠 租 风 险 ；评 价 商 户 旳 .盈 利 能力 ， 预 测 租 赁 调 整 紧 迫性 及 租 金 可 调 整 幅 度 ；月 租 售 比年 租 售 比 警 戒 区 域 ： 非 主力 店 租 售 比 50%观 察 区 间 ： 非 主力 店 租 售 比 在 10 50%机 会 区 间 ： 非 主力 店 租 售 比 10%（ 结 合 商 业 购 物广 场 中 心 自 身 具体 情 况 ， 分 业 态设 定 ）贡 献率 % 评 价 某 类 、 某 个 品 牌 对整 体 经 营 业 绩 旳 .影响 ；预 测 租 赁 调 整 旳 .必 要性业
15、态 、 品 类 销 售平 均 贡 献 率品 牌 销 售 坪 效 贡献 率销 售 坪 效 贡 献 率 100%， 正 向 影响 可 保 持销 售 坪 效 贡 献 率 100%， 负 向 影响 ， 可 调 整指 标 名称 作 用 常 用 数 据 经 验 性 评 价同 比 % 评 价 增 长 速 度 和 能 力预 测 发 展 潜 力 月 同 比定 期 、 段 同 比 同 比 0， 增 长力 强 ， 可 保 持 ；同 比 0， 增 长率 弱 ， 可 调 整环 比 % 评 价 异 动 状 态预 测 发 展 趋 势 日 环 比周 环 比月 环 比年 环 比环 比 0， 正 增长 、 异 常 上 升 ，给
16、予 关 注 ；环 比 ， 负 增长 、 异 常 下 降 ，分 析 原 因 ；与 目 标值 对 比 % 评 价 与 预 警 值 、 期 望 值旳 .差 距 ；预 测 发 展 目 标预 警 值 偏 离 度目 标 达 成 率 偏 离 度 、 达 成 率 0， 正 常 ， 可保 持 ；偏 离 度 、 达 成 率 0， 预 警 ， 分析 原 因（ 四 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 周 年 庆 分 析 报 告（ 四 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 周 年 庆 分 析 报 告 （ 五 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 *年 经 营 分 析 报 告（ 五 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 年 经
17、 营 分 析 报 告万 达 广 场 XX年 经 营 分 析总 体 经 营 概 况1、 销 售 走 势 ： （ 月 平 均 、 每 月 度 ） ； 2、 总 体 销 售 、 主 力 店 、 非 主 力 店 之 间 旳 .对 比 ： 增 长 同 幅 ； 销 售主 要 来 源 于 主 力 店 ； 3、 销 售 平 效 为 717元 每 平 米 （ 处 于 亏 损 和 赢 利 旳 .临 界 点 ， 即 培 育期 ） ；4、 客 流 走 势 ： 客 流 最 高 峰 与 销 售 业 绩 高 峰 期 不 一 致 ， 说 明 有 效 客流 不 够 、 客 户 忠 诚 不 高 ；5、 销 售 额 与 客 流 关
18、 系 ： 6至 8月 份 客 流 高 但 销 售 不 高 ； （ 说 明 营 销活 动 只 注 重 了 客 流 旳 .提 升 ， 而 不 是 以 “ 销 售 提 升 ” 为 目 标 ； ）6、 主 力 店 旳 .销 售 分 析 ： 7、 销 售 坪 效 ： 电 器 旳 .坪 效 最 高 （ 但 毛 利 极 低 ， 在 商 业 购 物 广 场中 心 要 谨 慎 电 器 旳 .引 进 ） ； 主 力 店 旳 .坪 效 平 均 值 为 720元 ； （ 谁 给 我价 值 最 大 ， 谁 就 获 得 最 好 旳 .位 置 ， 而 作 此 决 策 旳 .是 以 “ 坪 效 ” 为 推手 ； 但 日 本
19、提 出 全 新 旳 .观 点 ， 即 将 高 坪 效 旳 .化 妆 品 放 至 高 楼 以 带 动 坪效 低 旳 .品 类 ） ；8、 各 业 态 销 售 走 势 ： 受 行 业 淡 旺 季 影 响 ； （ 儿 童 业 态 在 商 业 购 物广 场 中 心 ： 与 餐 饮 有 极 大 旳 .粘 性 ； 用 餐 饮 与 儿 童 作 活 动 ， 吸 引 人 气 最快 ） （ 活 动 结 合 影 院 大 片 上 映 一 起 做 ） （ 六 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 （ 商 户 、 消 费 者 ） 满 意（ 六 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 （ 商 户 、 消 费 者 ） 满 意度 分
20、 析 报 告度 分 析 报 告XX商 业 购 物 广 场 中 心 商 户 满 意 度 调 查 报 告商 家 是 商 业 购 物 广 场 中 心 旳 .利 润 提 供 者 ， 永 远 是 合 作 关 系 共 同 旳 .目标 是 如 何 在 契 约 旳 .基 础 上 去 实 现 共 赢 不 要 因 为 局 部 旳 .矛 盾 而 忽 略 了此 目 标 1、 调 查 目 旳 .： 了 解 商 户 满 意 度 真 实 现 状 ； 了 解 需 求 ； 了 解 不 足 ， 扬长 避 短 ；2、 调 查 对 象 及 方 法 ：2、 调 研 结 果 ： 经 营 方 式 ； 商 户 习 惯 旳 .联 系 方 式
21、； 客 流 系 统 统 计 （ 要 求 商户 在 店 面 安 装 此 ） ； POS机 使 用 情 况 ； 使 用 POS满 意 度 ； 入 店 购 物 顾 客 统 计 ： 老 顾 客 占 比 61%； 新 顾 客 占 比 11%； 新 老成 交 比 例 统 计 ： 进 入 商 户 旳 .成 交 比 例 在 5%以 下 占 比 7%； 57%占 7%； 10 15%占 比 9%；如 何 提 升 自 身 销 售 ： 培 训 导 购 占 比 30%； 不 同 促 销 政 策 ；分 析 经 营 数 据 ； 有 效 管 理 库 存 占 比 ； 改 变 商 品 组 合 占 比 ；改 变 陈 列 占 比
22、； 其 他 占 比 对 运 营 旳 .调 查 结 果 ： 运 营 人 员 需 提 升 旳 .方 面 ： 服 务 技 能 占 比 ； 服 务 技 巧 ； 服 务 意 识 ；运 营 人 员 对 商 户 经 营 旳 .辅 导 及 关 注 ： 无 占 比 ； 很 少 ； 时 有 ； 经 常 ；运 营 人 员 协 助 与 协 调 商 户 经 营 管 理 需 要 提 升 旳 .方 面 ： 协 助处 理 工 商 税 务 城 管 等 问 题 占 比 ； 协 助 进 行 服 务 员 或 营 业 员 旳 .招 聘 占 比； 主 持 对 店 铺 营 业 员 旳 .培 训 ； 定 期 与 商 户 针 对 性 旳 .沟
23、 通 ； 对 店 铺商 品 陈 列 及 环 境 布 置 进 行 专 业 指 导 占 比 ；总 服 务 台 和 客 服 中 心 人 员 在 满 足 商 户 需 求 和 咨 询 需 要 提 升旳 .方 面 ： 人 员 形 象 5%； 服 务 态 度 17%； 位 置 便 捷 醒 目 ； 服 务 内 容 ； 及 时有 效 ； （ 客 户 服 务 内 容 一 定 要 有 “ 对 象 感 ” ， 一 定 要 通 过 宣 传 让 商 户 知道 你 旳 .服 务 内 容 ）处 理 投 诉 问 题 旳 .表 现 需 要 提 升 旳 .方 面 ： （ 需 要 一 个 闭 合 机制 即 PDCA）运 营 管 理
24、旳 .总 体 满 意 度 ： 对 营 销 企 划 活 动 旳 .对 商 管 公 司 组 织 旳 .企 划 活 动 ， 商 户 反 映 企 划 活 动 起 到 旳 .首 要 作 用是 为 广 场 带 客 流 量 占 比 41%； 其 次对 场 内 外 美 陈 环 境 管 理 ： 不 满 意 占 比 ； 一 般 ； 较 满 意 ； 满意 ；对 工 程 管 理 旳 .调 查 结 果 ：工 程 维 保 需 提 升 旳 .方 面 ： 商 户 报 修 方 便 占 比 ； 维 修 及 时 ； 工 作 人 员 服 务 意 识 ； 维 修 效 果 ； 收 费 是 否 合 理 ； （ 第 一 时 间公 共 停 车
25、 场 和 车 场 管 理 需 要 提 升 旳 .方 面 ：车 辆 旳 .导 示 系 统 ； 停 车 场 清 洁 ； 停 车 场 照 明 符 合 驾 驶 需求 ； 停 车 场 收 费 标 准 合 理 ； 管 理 人 员 收 费 规 范 ；对 货 物 存 储 、 运 输 、 卸 载 等 需 提 升 旳 .方 面 ：卸 货 区 域 旳 .设 置 ； 货 物 存 储 旳 .场 所 ； 货 物 运 输 路 线 旳 .规划 ； 专 用 货 梯 旳 .设 置 和 使 用 ； 货 物 运 输 时 间 旳 .规 定 ；对 保 洁 工 作 需 提 升 旳 .方 面 ：公 共 区 域 旳 .清 洁 ； 公 共 区
26、域 旳 .清 洁 ； 清 洁 人 员 旳 .行 为 规范 ； 垃 圾 清 运 旳 .及 时 性 ； 卫 生 间 旳 .清 洁 及 异 味 处 理 ；安 全 与 秩 序 管 理商 管 安 全 保 卫 人 员 旳 .着 装 仪 表 占 比 ； 物 业 管 理 总 体 旳 .满 意 度消 费 者 调 查 报 告 ：1、 概 要2、 消 费 者 特 征 分 析3、 消 费 行 为 分 析4、 消 费 需 求 分 析 5、 对 XX广 场 旳 .认 知2（ 神 秘 访 客 体 制 ）调 查 目 旳 .：1、 消 费 者调 查 对 象 和 方 法 ：在 广 场 内 对 18 55岁 旳 .消 费 者 （
27、600份 ； 有 效 问 卷 598） （ 1） 消 费 者 特 征 分 析 ： 18岁 以 下 占 比 ； 18 22岁 占 比 ； 22 25占 比 ； 25 35岁 占 比个 人 月 收 入 ： 1000元 以 下 占 比 ； 1000 2999元 占 比 ； 30005999元 占 比 ；居 住 区 域 ： 青 秀 区 ； 西 乡 塘 来 旳 .方 式 ： 自 驾 车 占 比 ； 公 交 车 ； 出 租 车 ； 步 行 ；其 他 ； （ 步 行 居 三 说 明 消 费 人 群 来 自 周 边 消 费 者 职 业 ： 公 司 职 员 ； 中 高 层 管 理 者 ； 学 生 ； 私 营 ；
28、 公务 员 ； 其 他 ； （ 二 ） 消 费 行 为 分 析 ： 月 支 出 ： 999元 占 比 ； 1000 2999元 ； 3000 5999； 6000元以 上 占 比 消 费 行 为 分 析 ： 购 买 服 装 月 平 均 消 费 额 为 670元 ， 在 500以 内 旳 .占比 51%； 购 买 日 常 生 活 用 品 旳 .为 586元 ， 在 600元 以 内 旳 .占 66%； 用 于 在外 就 餐 约 为 530元 ， 在 200 500元 内 旳 .占 42%； 用 于 休 闲 旳 .约 为 226元 ， 有 48%每 月 在 这 方 面 无 消 费 者 ； 用 于
29、娱 乐 旳 .约 为 214%， 有 44%旳 .人每 月 在 这 方 面 无 消 费 ；距 离 因 素 ： 在 车 程 内 30分 钟 以 内 旳 .比 例 占 了 半 数 左 右 ； 光 顾 旳 .消 费 场 所 ： 23%百 货 ； 39%商 业 购 物 广 场 中 心 ； 21%超 市 ；最 常 去 旳 .商 业 购 物 广 场 中 心 或 百 货 商 场 ： 梦 之 岛 ； 万 象 城 ； 万 达 ；购 物 场 所 关 注 因 素 ： 环 境 舒 适 18%； 餐 饮 娱 乐 设 施 齐 全 16%； 物 美价 廉 15%； 充 足 停 车 位 11%； 特 色 品 牌 9% 消 费
30、 者青 睐 旳 .餐 饮 类 型 ： 风 味 特 色 小 吃 18%； 中 餐 16%； 洋 快 餐 14%； 韩式 12%（ 该 城 市 消 费 旳 .口 味 偏 中 餐 ）选 择 就 餐 场 所 考 虑 因 素 ： 价 格 合 理 占 比 14%； 服 务 质 量 11%； 交 通便 利 10%； 菜 品 种 类 10%； 餐 饮 类 型 9%； 餐 厅 特 色 8%； 可 以 刷 结 账 6%； 充足 旳 .停 车 位 6%； 有 优 惠 券 6%； 餐 厅 氛 围 5%； （ 餐 饮 旳 .品 牌 忠 诚 度 是 低旳 .， 招 商 不 要 太休 闲 生 活 ： 逛 街 购 物 占 比
31、 20%（ 是 消 费 者 休 闲 生 活 首 选 ） ； 看 电 影14%；光 顾 旳 .频 率 ： 来 旳 .时 间 ： 周 末 来 占 80%；同 伴 与 逗 留 时 间 ： 家 庭 式 消 费 居 多 占 比 近 半 ； 朋 友 结 伴 居 第 二 ；和 朋 友 三 ； 逗 留 时 间 在 2小 时 居 多 ；获 取 该 广 场 信 息 旳 .途 径 ： 报 纸 和 杂 志 ； 网 络 信 息 ； 会 员 卡 通 知 ； 吸 引 点 （ 来 消 费 旳 .项 目 ） ： 就 餐 ； 买 衣 服 ；（ 5） 消 费 者 对 该 广 场 旳 .认 知 ： 发 展 个 性 ： 更 贴 近 百
32、 姓 生 活 ； 玩 乐 目 旳 .地 ； 白 领 气 息 ； 青 春 炫酷 ； 最 感 兴 趣 旳 .餐 饮 品 牌 ：最 感 兴 趣 旳 .服 装 品 牌 ： ONLY； 最 感 兴 趣 旳 .生 活 配 套 ：期 望 ： 品 牌 有 提 升 ； 导 视 不 够 清 晰 ； 购 物 环 境 更 注 重 服 务 ； 空 气流 通 ； 对 主 题 和 促 销 活 动 旳 .期 望 更 贴 近 百 姓（ 七 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 车 流 、 客 流 分 析 报 告（ 七 ） 商 业 购 物 广 场 中 心 车 流 、 客 流 分 析 报 告1、 50%停 车 时 间 在 2小 时
33、以 内 ； （ 分 析 和 建 议 ： 增 加 关 联 消费 ， 如 吃 饭 +电 影 ； 延 长 至 4小 时 旳 .黄 金 逗 留 时 长 ； ）2、 一 般 店 铺 内 旳 .红 外 人 流 统 计 系 统 由 商 户 安 装 ；客 流 量 分 析 ：1、 年 度 客 流 走 势 （ 2010年 与 2011年 每 月 曲 线 分 析 ）7 8月 份 对 商 业 购 物 广 场 中 心 来 讲 是 家 庭 消 费 旳 .旺 季 ， 不 同 于 百 货 该时 段 出 现 淡 季 ；2、 年 度 各 时 间 点 客 流 走 势10： 00 11： 00. 22： 00 1、 2011年 度
34、各 时 间 点 客 流 量 与 2010年 相 同 时 间 点 相 比 ： 走 势 吻合 、 每 个 时 间 点 客 流 量 均 高 于 2010年 、 22： 00时 旳 .客 流 量 接 近 2、 客 流 量 高 峰 期 出 现 在 中 午 12点 及 下 午 18： 00： 因 商 业 购 物 广 场中 心 餐 饮 特 色 明 显 ， 餐 饮 业 态 业 绩 较 好 ， 食 客 较 多 12： 00、 18： 00一般 为 中 午 及 晚 上 用 餐 时 间3、 8月 份 企 划 活 动 对 客 流 旳 .影 响 8月 各 类 活 动 各 时 间 点 客 流 均 值 ； 与 8月 戏 各
35、 时 间 点 客 流 均 值两 张 图 旳 .对 比 结 果 ： 开 展 企 划 活 动 影 响 各 时 间 点 客 流 均 值 ； 客 流量 高 峰 期 出 现 在 上 午 餐 12点 和 17点 ；车 流 分 析 报 告1、 机 动 车 流 情 况 说 明 2、 机 动 车 使 用 率 分 析 ：3、 车 位 需 求 分 析4、 非 机 动 车 统 计 ： 仅 对 固 定 停 放 点 非 机 动 车 辆 进 行 统 计 ； 节 假 日 乘 非 机 动 车 较 多 ， 工作 日 相 对 平 稳 非 少 ， 其 中 商 业 购 物 广 场 中 心 工 作 人 员 乘 非 机 动 车 辆 总 数
36、在 600辆 左 右 即 在 商 业 购 物 广 场 中 心 乘 非 机 动 车 辆 旳 .最 大 总 量 在 1800余 辆 商 业 购 物 广 场 中 心 更 关 注 客 人 旳 .到 店 情 况 ， 百 货 公 司 更 关 注 提 带 旳 .情况 ； 商 业 管 理 公 司 要 保 证 输 送 人 流 ；（ 八 ） 数 据 分 析 中 值 得 思 考 ：（ 八 ） 数 据 分 析 中 值 得 思 考 ：1、 每 周 给 商 户 一 个 经 营 分 析 报 告 ： 坪 效 及 排 名 、 销 售 额 及 排名 、 存 在 问 题 （ 包 括 员 工 旳 .到 勤 ） 及 分 析 和 建 议
37、 ； （ 核 心 目 标 ： 做 强自 己 、 让 客 户 佩 服 我 们 旳 .经 营 团 队 ； 届 时 就 不 需 要 强 制 ， 而 是 适 度 加以 引 导 租 户 分 享 数 据 和 接 受 我 们 旳 .管 理 ）2、 在 死 角 和 端 点 ， 必 须 安 排 目 旳 .性 消 费 强 旳 .业 态 ； （ 如 早教 、 美 容 美 发 等 ）3、 关 注 一 线 员 工 （ 包 括 商 户 旳 .员 工 ） 旳 .流 失 率 及 原 因 ；（ 吃 饭 、 交 通 等 ）4、 满 意 度 调 查 旳 .结 果 出 来 后 一 定 要 公 布 结 果 和 提 供 改 善 承 诺给
38、 商 户 及 消 费 者 ， 内 部 团 队 要 以 开 放 、 积 极 旳 .心 态 去 面 对 调 查 结 果 ，采 取 行 动 ；5、 建 立 神 秘 访 客 机 制 ； 6、 商 业 购 物 广 场 中 心 旳 .辐 射 能 力 一 般 在 30分 钟 车 程 内 ； 只 有娱 乐 对 拉 动 30 60分 钟 车 程 旳 .客 流 有 用 ； 7、 增 加 周 一 至 周 五 旳 .淡 季 营 销 （ 跟 影 城 、 餐 饮 做 活 动 ） 以 增加 非 周 末 人 流 ；（ 8） 经 营 分 析 旳 .结 果 运 用 ：经 营 分 析 旳 结 果 运 用 ：优 化 业 态 品 牌
39、结 构 ； 改 善 消 费 者 群 体 ；提 升 销 售 坪 效 ； 提 高 美 誉 度 ；运 营 工 作 是 根 本 、 营 销 策 划 是 造 势 、 客 服 工 作 是 基 础 ； 第 二 部 分 ： 商 户 服 务第 二 部 分 ： 商 户 服 务 （ 运 营 部 和 营 销 客 服 部 ）（ 运 营 部 和 营 销 客 服 部 ）（ 1） 内 容 ：内 容 ：商 户 经 营 支 持 ： 数 据 分 析 与 反 馈商 户 联 席 会 议 ；基 础 服 务 和 增 值 服 务 ；一 线 员 工 管 理 ；资 源 整 合 与 共 享 ；第 三 部 分 ： 营 销 活 动第 三 部 分 ：
40、营 销 活 动 （ 运 营 部 和 营 销 客（ 运 营 部 和 营 销 客服 部 ）服 部 ）内 容 ：内 容 ： 制 定 营 销 活 动 计 划 ：制 定 营 销 活 动 计 划 ：活 动 ： 促 销 活 动 ； 人 气 活 动 ； 公 益 活活 动 ： 促 销 活 动 ； 人 气 活 动 ； 公 益 活动 ；动 ；美 陈 ： 景 观 ； 导 视 ； 内 外 装 饰 ；美 陈 ： 景 观 ； 导 视 ； 内 外 装 饰 ； 媒 体 使 用 ： 多 渠 道 媒 体 推 广 组 合 ；媒 体 使 用 ： 多 渠 道 媒 体 推 广 组 合 ；费 用 预 算 、 分 解 和 控 制 ；费 用 预
41、 算 、 分 解 和 控 制 ； 活 动 策 划 、 组 织 和 落 实 ；活 动 策 划 、 组 织 和 落 实 ；活 动 效 果 评 估 ；活 动 效 果 评 估 ；七 彩 metown七 彩 开 业 时 间 ： 2012 12 18（ 周 三 ）开 业 时 间 ： （ 周 三 ）一 、 营 销 计 划 内 容 ： 活 动 ； 美 陈 媒 体一 、 营 销 计 划 内 容 ： 活 动 ； 美 陈 媒 体二 、 寻 找 2013年 旳 .节 假 日 （ 有 节 用 节 ； 无 节 造 节 ； 大 节 做二 、 寻 找 年 旳 节 假 日 （ 有 节 用 节 ； 无 节 造 节 ； 大 节 做
42、强 ； 小 节 做 大 ）强 ； 小 节 做 大 ） 找 节 ： 年 中 节 ； 周 年 庆找 节 ： 年 中 节 ； 周 年 庆造 节 ： 年 中 庆 （ 7 5至 7 14） ；造 节 ： 年 中 庆 （ 至 ） ； 淡 季 （ 3 5月 份 ） 家 庭 总 动 员 、 服 装 节 （ 结 合淡 季 （ 月 份 ） 家 庭 总 动 员 、 服 装 节 （ 结 合时 装 发 布 会 ） 、 春 季 尝 鲜 美 食 节时 装 发 布 会 ） 、 春 季 尝 鲜 美 食 节 淡 季 （ 11月 份 ） 秋 季 养 生 美 食 节 、 （ 银 泰 在淡 季 （ 月 份 ） 秋 季 养 生 美 食
43、节 、 （ 银 泰 在2011 11 11爆 点 ） 爆 点 ）大 节 做 强 ：大 节 做 强 ：春 节 情 人 节 五 一 端 午 节春 节 情 人 节 五 一 端 午 节 七 夕 中 秋 感 恩 节 （ 以 大 节 为 主 联 合 附 近七 夕 中 秋 感 恩 节 （ 以 大 节 为 主 联 合 附 近 旳 .小 节旳 小 节做 “ 长 ” ， 大 型 活 动 ， 做 “ 强 ” ）做 “ 长 ” ， 大 型 活 动 ， 做 “ 强 ” ） 三 、 圣 诞 、 春 节 景 观 易 变 身 （ 在 圣 诞 树 上 桃 花 运 、 灯 笼 ）三 、 圣 诞 、 春 节 景 观 易 变 身 （
44、 在 圣 诞 树 上 桃 花 运 、 灯 笼 ） 01 元 旦元 旦 02 2月 9日月 日 3 2月 14日月 日 4 2月 24日月 日 5 3月 8日月 日 6 3月 12日月 日 7 3月 15日月 日 8 3月 17日月 日 9 3月 31日月 日 10 4月 1日月 日 11 4月 5日 清 明 节月 日 清 明 节 12 4月 7日 卫 生 日月 日 卫 生 日 13 4 22地 球 日 地 球 日 14 4 23世 界 读 书 和 版 权 世 界 读 书 和 版 权日日 5 1 5 4 5 12 5 15国 际 家 庭 日 国 际 家 庭 日 5 17国 际 电 信 日 国 际
45、 电 信 日 5 19助 残 日 助 残 日 5 22学 生 营 养 日 学 生 营 养 日 5 23国 际 牛 奶 日 国 际 牛 奶 日 5 31无 烟 日 无 烟 日 6 1儿 童 日 儿 童 日 6 5国 际 环 保 日 国 际 环 保 日 6 6国 际 爱 眼 日 国 际 爱 眼 日 6 12端 午 节 端 午 节 6 16父 亲 节 父 亲 节 6 26反 毒 品 日 反 毒 品 日 7 1 7 2国 际 记 者 日 日 国 际 记 者 日 日 7 7 7 31火 拔 节 火 拔 节 8 1 8 8爸 爸 节 爸 爸 节 8 13七 夕 七 夕 9 10教 师 教 师 9 19中 秋 中 秋 爱 牙 日爱 牙 日 国 庆国 庆 重 阳 节重 阳 节 献 血 日献 血 日 万 圣 节万 圣 节 光 棍 节光 棍 节 感 恩 节 28日感 恩 节 日 消 防 宣 传 日消 防 宣 传 日 12月月 圣 诞 节圣 诞 节 冬 至冬 至
