北京石景山前期项目定位报告（77页）.pptx

1、石景山项目定位报告,2014-1-15,目 录,一、环境分析二、地块情况三、市场分析四、目标客群五、项目定位六、产品建议七、营销周期, 1 ,【一】环境分析,（图例：石景山区十二五规划图）,石景山区总占地面积84.38平方公里，常住人口60万人。地处长安街延长线，交通便利，到中关村核心区20分钟，到CBD商务区30分钟，到国际机场40分钟。现阶段，随着首钢的搬迁，石景山区从北京的重工业区，逐渐转型为拥有最大后备发展空间的创新区。在首都文化娱乐休闲区（CRD）规划提出后，石景山区举全区之力，积极引进相关龙头企业，重塑区域形象，推动城市经济转型升级。十二五期间，石景山将依托国家和北京市产业结构调整

2、、加快经济发展方式转变的有利契机，着力推进“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”12大产业功能区建设。,石景山区域概况,【一】环境分析,石景山区域发展空间布局,多区域发展格局成形 商务氛围渐趋成熟,一轴：长安街西延线综合发展轴一带：永定河绿色生态发展带一核：新首钢高端产业综合服务区一园：中关村石景山园多支点：银河综合商务区、台湾文化创意商务区、西五环现代娱乐区、京西会展商务区、苹果园交通枢纽商务区、天泰旅游休闲区、中国动漫游戏城,本案位于银河综合商务区是石景山区域最成熟的商务区，已经吸引部分大中型企业入驻，是区域商务活动的核心区,【一】环境分析,石景山区域概况|重点功能

3、区规划,【一】环境分析,石景山主要功能区新首钢高端产业服务区,规划占地8.63平方公里，规划总建筑规模1060万平方米，规划“五区两带”空间格局；工业主题园：突出首钢工业遗址发展文化会展、休闲娱乐和以钢铁产业为主的工业文化旅游；文化创意产业园： 首钢总部聚集资源推动打造创意企业集群，重点吸引工业设计、文化传媒、现代传媒等行业；综合服务区：带动律法、金融、交易所、商务服务等第三产业；总部经济区：吸引国内大中型能源、制造、高新技术等产业建立集团总部、研发中心，带动北京西部发展；综合配套区：围绕后进驻的企业总部及其他行业，建设高端商务配套、教育医疗、文化娱乐、餐饮购物等生活型服务设施。,新首钢高端产

4、业综合服务区示意图,现有规划,距本案直线距离3公里,【一】环境分析,石景山主要功能区银河综合商务区,西五环,鲁谷大街,地铁1号线,石景山路,鲁谷路,鲁谷北路,银河商务区位于石景山鲁谷地区，区域北至石景山路，南到鲁谷西小区，东至鲁谷大街，西至鲁谷北路。区域整体规划面积18.8公顷。区域发展定位：发展服务金融产业和总部经济为重点，建设成为区域政治、经济、文化核心区。,【一】环境分析,北方国际大厦,北方中惠国际中心,【一】环境分析,石景山主要政策分析,享受国家、北京市相关文化创意、商务金融、高新技术、体育等产业发展政策外，区内主要扶持政策为关于促进中关村科技园区石景山园产业集聚和企业发展的办法、石景

5、山区服务重点企业暂行办法、石景山区促进商务楼宇经济发展的暂行办法、石景山区促进商务金融产业发展的暂行办法、石景山区促进文化创意产业发展的暂行办法,对商业楼宇业主引进符合区主导产业的企业，奖励商务楼宇业主入驻企业财政年度额的10%奖励并酌情给予楼宇业主一定房租补贴经认定新注册符合石景山区域发展的企业在石景山区租用办公用房的，对区财政贡献额在50万元（含）以上的, 自注册之日起两年内给予每天每平方米0.5元补贴；对区财政贡献额不足50万元的,自注册之日起两年内给予每天每平方米0.3元补贴。对于在我区新设立或新迁入我区、且在我区注册纳税的各类总部型金融机构，购买自用办公用房，可以享受每平方米1000

6、元人民币的一次性补贴。,主要政策,针对楼宇办公的政策分析,【一】环境分析,石景山区域发展趋势,产业规划,区域政策规划,石景山,依托中关村石景山园的特色产业发展，新媒体、动漫产业、电子数码、游戏产业的创新型产业格局初步形成，并成功接纳中关村溢出和转移企业，上下游产业链处于初步完善阶段，未来将成为石景山区首要扶持发展对象；“智慧石景山”的概念提出后，石景山区明确将高新技术产业发展为支柱性第三产业，并全面鼓励创新型高新科技产业入驻；政府规划和产业布局中，现代金融服务和旅游会展业将成为十二五期间帮扶对象，电子商务、金融服务业、旅游、会展等将得到一定发展。,总 结：加快推进传统工业石景山向绿色生态石景山

7、转型，未来将吸纳更多行业的龙头企业进驻商务办公市场中高端产品稀缺前景广阔, 2 ,【二】地块情况,北侧：万商花园（东门）内街；南侧：鲁谷路；东侧：银河大街；西侧：万商花园（南门）内街；占地：21071，容积率5%，总建面159447.01 其中：地上105886 ，地下53561 还建：写字楼面积21000，供电大厅返还面积1000,项目宗地,【二】地块情况,项目地块条件：1、地块自北向南高差红线外 4.67m，红线内5.04m；2、自北向南196.464m;3、北侧自东向西59.955m；4、南侧自东向西210.786m;,55.801m,52.58m, 2 ,【二】地块情况,3. 银 行,

8、2. 酒 店,4. 购 物,5. 餐 厅,6. 运动场馆,1. 公交出行,华联商厦、万达广场、家乐福等,万达铂尔曼大饭店、北京万商花园酒店、中础宾馆等,巴贝拉意式休闲餐厅、海底捞火锅、麻辣诱惑等,良子健身、万商运动中心、吉跳龙羽毛球运动中心等,周边配套,地铁1号线、325路;472路空调;546路;597路;598路;598路区间;663路;959路空调,中国银行、中国建设银行、中国工商银行等, 4 ,【二】地块情况,总 结：总建筑158916，地上建面105355，地下53561 ； 其中写字楼面积63445，商业（地上三层+地下一层）27000 ； 可售面积占比总建面53.5%, 4 ,【

9、三】市场分析,宏观经济,2012年国民生产总值17801亿元，三产总值13592亿元，人均国内生产总值87091元，城市化进程90%以上，广义型商业升华转型，主题性购物公园及具个性化消费场所出现。, 4 ,【三】市场分析,北京市人口总数 2069万，其中户籍人口1298万，同比上升2.48%； 全市居民人均可支配收入36469元，人均消费性支出24046元，年末居民储蓄余额21419亿元，同比上浮13.18%, 4 ,【三】市场分析,全市固定资产投资额6463(亿元)，其中房地产投资3507 (亿元)，占比54.26%；,全年（办公+商业用房）总体投资总额661亿元环比2011年持平，两项施工

10、面积2949万环比2011年上升12.95%，新开工面积863万 环比2011年上升8.55%，竣工面积467万环比2011年下降2.1% 。,【二】市场分析,万平米,套数,2010.1Q2013.2Q北京市写字楼市场季度平均供应面积为34.5万平米，平均成交为50.16万平米，全市供求比为1 : 1.45；自2012年1季度起，受住宅市场和宏观经济发展影响，全市写字楼成交市场表活跃，办公供求比进一步攀升；2013年上半年北京市共计供应办公面积62.72万平米，成交121.74万平米，全市办公供求比攀升至1 ： 1.94。,2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均成交面积,2010.

11、1Q-2013.2Q北京市写字楼季度平均供应面积,2010.1Q-2013.2Q北京市写字楼新增供求走势, 4 ,【三】市场分析,2013年二季度北京办公市场供求套均面积走势,套均面积：平米,2010.1Q2013.2Q北京市总计供应新增办公面积388.35万平米，全市平均供应单套面积为194.2平米；2010.1Q2013.2Q北京市总计成交新增办公面积707.27万平米，全市平均成交单套面积为90.34平米；全市成交套均面积整体小于供应套均面积，且成交套均面积整体趋稳，在90平米上下浮动；2013年二季度，全市办公供应套均面积为223.53平米，成交套均面积为104.7平米。,【三】市场分

12、析,万平米,元/平米,2013年二季度北京办公市场成交区域分布,2013年二季度，朝阳区在望京地区大盘成交带动下，仍是全市写字楼市场成交的主力区域；二季度石景山区以7.04万成交面积位列全市第二大写字楼成交区域，区域市场表现活跃；后期伴随苹果园交通枢纽部分项目入市销售后，石景山区办公市场的成交面积将会进一步攀升，成为全市写字楼成交市场的主力区域之一。,2013.2Q北京市写字楼成交区域分布,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|产品基础数据,北京4万元以上项目平均月去化4000，平均成交均价45920元/;全市4万元/平米以上典型办公项目月均去化速度较为一致，多

13、为3000-3500/月；年平均去化率42%;, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|供应分析,全市4万元/平米以上典型办公项目供应面积多为小面积，面积区间集中在100-300；100平米以下的办公面积占整体供应面积的32.42%；200-300平米的办公面积占整体供应面积的20.61%；100-200平米的办公面积占整体供应面积的13.24%。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|成交面积分析,全市4万元/平米以上典型办公项目整体成交呈现哑铃状分布，100-400平米的小面积和1000以上的大单成交是市场成交的

14、主体：参考项目中1000-1500平米以上的大单成交占成体成交面积的28.08%；100-200平米的成交，占整体成交面积的14.24%；300-400平米的成交，占整体成交面积的12.77%；100平米以下的小面积成交，占整体成交面积的10.61%。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价4万元/平米办公项目|成交总价段分析,全市4万元/平米以上典型办公项目整体成交总价段多集中在3000万元以下；其中1000-1500万元投资占到整体的27.25%，成交活跃度较大；500-1000万元投资占到整体的11.55%；1500-2000万元投资占到整体的11.17%。, 4 ,【

15、三】市场分析,商务办公总结自2012年1季度起，受住宅市场和宏观经济发展影响，全市写字楼成交市场表活跃，办公供求比进一步攀升;2013年上半年北京市共计供应办公面积62.72万平米，成交121.74万平米，全市办公供求比攀升至1 ： 1.94;全市4万元/平米以上典型办公项目整体成交呈现哑铃状分布，100-400平米的小面积和1000以上的大单成交是市场成交的主体，办公月均去化速度多集中在3000-3500/月：石景山区域写字楼整体市场基础薄弱，物业级别差距较大，非甲级写字楼占据很大的市场份额；全市4万元/平米以上典型项目办公成交总价段多集中分布在1000-1500万元、3000-4000万元

16、、8000-9000万元，结合本案实际情况，建议本案办公部分成交总价控制在2500万元左右；区域写字楼多为商住公寓，物业级别普遍偏低，一方面反映出高档写字楼产品的匮乏，同时，也预示石景山区写字楼市场的潜力；, 4 ,【三】市场分析,近5年累计商业成交排序（剔除朝阳区），海淀区、丰台区排名1、2，分别为67万平米和60万平米，石景山区列第9，为14万；由于石景山目前可售商业项目新品较少，客户选择余地低，导致成交比低于临近海淀区、丰台区；近5年内的成交来看，随着城市化进程加快，商业需求凸显，未来商业会保持需求大于供给局面； 石景山区供需比为1:1.1，供需相对持平，新品商业欠缺，市场机遇较强。,(

17、1：2.3),(1：1.5),(1：1.1),(1：1.9), 4 ,【三】市场分析,2013年二季度北京市新增商业市场供求情况,2010.1Q-2013.2Q北京市商业新增供求走势,万平米,套数,2010.1Q-2013.2Q商业期房面积季度平均供应面积,2010.1Q-2013.2Q商业期房面积季度平均成交面积,全市新增商业市场整体供求呈波动下降趋势，全市处于供大于求的局面，自2012年一季度以来，全市商业供求基本趋稳，波动幅度不大；2010.1Q2013.2Q北京市商业市场季度平均供应面积为22.39万平米，平均成交为19.54万平米，全市供求比为1 : 0.87；2013年上半年北京市

18、共计供应商业面积44.09万平米，成交29.09万平米，全市商业供求比降至1 ： 0.68。, 4 ,【三】市场分析,2013年二季度北京市新增商业市场供求套均面积情况,2010.1Q-2013.2Q北京市商业新增供求套均面积走势,万平米,套均面积：平米,2010.1Q2013.2Q北京市总计供应新增商业面积313.41万平米，全市平均供应单套面积为264.41平米；2010.1Q2013.2Q北京市总计成交新增商业面积273.59万平米，全市平均成交单套面积为140.69平米；2013年二季度，全市商业供应套均面积为258.06平米，成交套均面积为260.53平米。, 4 ,【三】市场分析,

19、2013年二季度北京市新增商业成交价格走势,元/平米,2013年二季度全市新增商业物业整成交均价为34440元/平米，环比下跌5.54%，同比上涨3.21%；2010年至今，北京市商业价格整体呈现波动下降趋势，核心地段的优质配套物业入市成交在很大程度上拉大了全市平均价格。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价6万元/平米的商业项目|产品分析,全市6万元/平米以上典型商业项目共4个，其中包括望京SOHO和银河SOHO；除望京SOHO和银河SOHO外，商业体量较小，且多为1-2层底商形式。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价6万元/平米商业项目|供应分析,

20、全市6万元/平米以上典型商业项目供应面积多集中在100-400，占整体的82.18%；200-300的商业面积占整体供应面积的29.13%；300-400平米的商业面积占整体供应面积的26.64%；100-200平米的商业面积占整体供应面积的26.41%。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价6万元/平米商业项目|成交面积分析,全市6万元/平米以上典型商业项目中，散售型物业成交主要以小面积户型为主，另有一部分位于办公底商面积区间较大，成交活跃度不是很大，部分开发商选择自持，部分物业以配套形式和办公物业整体打包对外销售：在整体成交中，100-400平米的小面积商业仍是成交的主

21、力区间，占据整体商业成交的53.33%，其中200-300平米的商业面积成交最为活跃。,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价6万元/平米商业项目|成交总价段分析,全市6万元/平米以上典型商业项目中，项目整体成交总价段多集中在1000-3000万元及1亿元以上；1000-3000万的投资占整体的43.42%；2000-3000万的投资占整体的19.55%。, 4 ,【三】市场分析,2012-2013年北京市成交价6万元/平米商业项目|月均去化分析,全市6万元/平米以上典型商业项目中，月均去化速度快慢差异较大，除SOHO系外整体去化速度较慢；银河SOHO月均去化速度最快，每月可达281

22、9.4；保利国际广场月均去化最慢，每月仅为163.72,商业体量(3000 )。, 4 ,【三】市场分析,商铺总结2010.1Q2013.2Q北京市商业市场季度平均供应面积为22.39万平米，平均成交为19.54万平米，全市供求比为1 : 0.87;全市6万元/平米以上典型商业项目供应面积多集中在100-400，占整体的82.18%；近5年内的成交来看，多数在售商业由于缺少后期运用管理，租售比，投资回报偏低，随着城市化进程加快，三产比重加大，商业需求凸显，未来商业会保持需求供应平衡局面，投资运营管理加入会成为商业市场快速去化利器;石景山区供需比为1:1.1，供需相对持平，市场需求总量有限，新品

23、商业欠缺，市场机遇较强;全市6万元/平米以上典型商业项目中，项目整体成交总价段多集中在1000-3000万元及1亿元以上。, 4 ,【三】市场分析,北京市商务、商业市场运行总结,宏观市场小结,办公市场,商业市场,全市写字楼整体市场需求旺盛，整体供求比将会进一步攀升全市办公市场价格稳步走高，后市在市场经济的带动下，办公市场的成交价格还将继续走高后市优质楼盘陆续入市的朝阳区和石景山区将会成为全市办公市场的成交主体市场西部商圈租金价格不断走高，空置率低位运行，将为城市西部地区的办公市场提供新的发展机会,全市商业市场整体供大于求，去化表现略于办公市场商业市场整体成交以住宅配套商业为主，含部分优质商务项

24、目配套商业全市商业市场整体成交价格整体波动下降，优质项目的成交在很大程度上影响着商业成交的均价后市随着大量优质商务项目入市，高投资回报、新产品入市，商业市场将会迎来阶段性成交高峰。, 4 ,【四】目标客群,项目地块,万达广场,CRD银座,北方中惠国际中心,紫御国际,中铁建设大厦,万商大厦,融科创意产业中心,融景广场,中础大厦,盛景国际大厦,信安大厦,瑞达大厦,茂华大厦,丽贝亚大厦,玉泉大厦,泽洋大厦,西鑫大厦,皓月写字楼,1.5公里半径内办公人口33000人1.5-3公里半径办公人口21000人,项目周边办公人群分析, 4 ,【四】目标客群,办公客群定位分析,半径1.5公里内办公行业特征,本区

25、域内主要以电子IT、金融、咨询、房地产等行业为主。金融、咨询等行业人群消费能力强，区域消费前景良好。但由于电子IT行业人群比重较大，对区域整体消费能力有一定影响。建议本案商业部分以商业配套为主和万达广场形成差异化竞争，定位为服务于办公业态和周边商务人群的精品商街。本案客群为电子IT、金融保险、咨询服务等行业人群。,【四】目标客群,石景山区域商业市场|区域外部商业环境, 4 ,【四】目标客群,西五环、莲石东路快速路的阻隔，较严重降低了道路外部的人行通达意愿地块北侧长安街在一定程度上降低了北侧区域居民的通行意愿,西五环,莲石东路,长安街,步行可达消费机会区域,1.5km,1.5km,商业消费圈层,

26、 4 ,【四】目标客群,主要小区：老山居民区、七星园、倚翠园、五芳园、六合园、永乐小区，远洋山水具有一定消费力的地块东部客群会被万达分流，商业模式区域内无法替代,永乐小区：北京重型机械厂、首钢二通厂的老职工年龄50岁，20-30%出租,老山居民区（大部分居住）：房改房首钢职工 50-60岁,七星园：首钢退休干部为主50-60岁，部分新移民,依翠园：商品房 换房率高30-40岁,五芳园、六合园：石景山本地为主，部分新移民,远洋山水：25-40岁之间，新移民为主,万达,商业客户描述,【四】目标客群,石景山区域商业市场|购买人群分布,1.5公里半径内居住人群分析人口数量：18000户 54000人主

27、要小区：老山居民区、七星园、倚翠园、五芳园、六合园、永乐小区,项目周边5公里范围内有常住居民约60万人口；项目周边3公里范围有16.43万平米的商业面积。,【四】目标客群,石景山区域商业市场|区域商业饱和度分析,门头沟2012年城镇人均消费性支出统计数据￥20442元丰台2012年城镇人均消费性支出统计数据￥20548元海淀2012年城镇人均消费性支出统计数据￥26570元石景山2012年城镇人均消费性支出统计数据￥20530元推算本项目消费力预期基础值为：900343150元（约9亿元）城镇居民人均消费性支出*消费基本人次预期值=项目预期消费力基础估值,区域内预期可吸引消费力基础估值约为￥1

28、5.9亿元/年依照常规商业经营效益平衡点之经营面积坪效1万元/年/平米估算本区域商业经营面积需求量为15.9万平米（现有商业供应量为16.43万平米,商业和办公底商，不包括社区商业）,【四】目标客群,石景山区域商业市场|本案周边商业市场表现, 4 ,【四】目标客群,本案预期规划商业体量地上1.91万,地下0.6万，共计2.5万平米，按照商圈规模及周边商业现状，如下考虑 邻里购物中心：但由于周边临近区域内小区自身配套有生活必备服务性商业，同时周边存在包括华联、家乐福、万达百货、大中电器、国美电器、肯德基、麦当劳等较丰富主力店、快餐业，如果新增同质商业，难以取代现有万达等大众化消费商业地位，但按照

29、体量规模，采用差异化经营，定位区域中高端精品消费体验中心, 4 ,【四】目标客群,目标客群总结写字楼传承百里长安街政治中心、总部办公概念；作为石景山行政办公、商务区总部办公概念；依托政府区域产业扶植，以国企、事业单位、国际、国内500强企业为主，定制性总部办公地点；作为新兴产业集团群总部办公地点；周边3公里范围内办公人口5.3万人；区域以金融、科技、创意产业为主，临近海淀中关村、丽泽商务区，未来客群以电子IT、金融、咨询、房地产等行业为主，本案客群为电子IT、金融保险、咨询服务等行业人群。商 业新时尚、新概念、新体验、中高端消费场所；具备高增值、高投资投资性产品；引领区域消费习惯、改善消费心理

30、；倡导购物体验新生活；10公里范围内辐射居住商业人口30万人；以中高端、特色主题性消费为商业定位诉求；文化、体验性消费理念贯穿商业业态定位；固定消费圈层为周边政府机关、军队事业单位、央企国企大型企业工作人员、高校研究机构从业者；周边中高收居民；辐射区域临近海淀、丰台中高端消费体。,新增竞品项目（银河财智中心）产品分析,高4.5-5m使用64.27%,自北向南3.9 、 4.5、5 使用率58.1%,双层均6m使用率64.64%,双层9.5m（5.5+4.5)m 使用率83%,三层6m 使用率57.53% 二层6m 使用率60.05%,【五】项目定位,【项目可售产品分析】,1、由于地块北高南低，

31、为促使内外高差持平，该项目出现LG层和地下一层商铺层高北低南高格局，2、商铺无法形成同一高度，五种高度类型商铺，透过夹层处理局部两层高度9.5m（4.5+5.5）m,对外售价7.2万；3、劣势，项目产品线混乱，以设计为导向，寻求市场对位，产品属性差（展示面、可视性、通达性、户型方正、使用空间等），硬伤多。,【五】项目定位, 4 ,【五】项目定位,京西CRD核心商务区,长安街沿线稀缺地块,万达商圈，高端写字楼集中区域,京西长安街新地标建筑,绿色建筑，智能办公,5A级甲级写字楼,泰禾品牌,服务商品牌,旗舰型大客户的效应,京西创意、金融等智力集中性行业客户,自身形成的高端商务休闲氛围,品牌主力店品牌

32、,高端商务配套,黄金铺位,中高端消费人群效应,品牌物业管理公司,实力商管运营团队, 4 ,【五】项目定位,产品价值系统构成,【五】项目定位,优 势,风 险,机 会,劣 势,SWOT,1、比邻长安街，靠近地铁，项目周边有7条公交线，出行方便；2、项目为银河商务综合区核心位置，有政府政策先关扶持；3、现有环境已形成商务办公、购物、居住等氛围4、周边购买力客户层级丰富，消费力强,1、地块高差、狭长不利于产品规划、户型摆放；2、交通动线，要求立体网络化，相对复杂；3、商铺使用属性不好形成统一；4、租售、投资回报平衡关系,1、地块高差如通过产品内部空间解决将形成产品硬伤；2、内外街区高差、内外街铺子展示

33、面、可达性、可视性，消费习惯考虑不足，会增加去化难度；3、重视北高南低高差，如不能合理利用高度落差，形成能人流幕，会导致动线死角；4、53%可售产品，实现项目整体销售目标，平横价值与去化关系。,1、区域整体商务、商业氛围形成；2、预售货值相对较少，竞争较弱；3、竞品项目银河财智中心对区域市场客群归类、价格体系搭建形成；4、银河商务综合区目前市场处在求大于供，供货量偏低，市场竞争较少。,【六】产品建议,北侧落客区,写字楼三层落客平台区,剖面图动线：1、尽可能把写字楼人群引导三层商业落客区转换地面；2、三层设计主题概念多元文化交流厅，拉动人气（北侧、东南侧LED屏140、泛光、室内背景乐）；3、目

34、的消费业态吸引人流进入3层，两者群体叠加，形成人流消费瀑布，自上而下，无消费动线死角；,【六】产品建议,项目建议： 南段两座百米写字楼设立楼顶云端会所，目的在于提升项目高端品质，梳理项目品牌转播目的，增加项目预期经营收益；项目写字楼建议分为高、中、低区，可以把产品细分，便于营销策略展开。,标准层：15002000,5A甲级写字楼标准考虑去化及营销策略，建议以100300左右面积划分整层，做好小面积预售单元分割；时令性24小时热水；绿色环保LEED绿色国际认证；外立面：低辐射LOW-E双层玻璃幕墙体形式。建筑层高：豪华精装首层双大堂层，挑高12米起，标准层高4,5米,净高3米，柱距8.4*8.4

35、m；每层卫生间、电梯轿厢精装；楼板承重：办公部分静荷载400 公斤/平方米,动荷载250公斤/平方米;电梯： 9部客梯，高区3部、中低区6部，货梯2部，进口同档次品牌，客梯3.5m/s，及消防梯兼货梯;电力系统：10 KV,双进线供电，办公区用电设计指标100VA/平方米，空调系统：采用集中式空调系统,两管+两管制-风机盘管+新风系统;通讯系统：充足电信口接入、光纤入户、预留通讯卫星基座和充足的综合布线系统；楼宇智能化，无线WIFI覆盖；语音系统：支持语音增值功能,语音信箱,多方电话会议等各种电话功能;给排水系统：写字楼卫生间洗脸盆供应生活热水，全日循环供应热水；每层开水间设全自动净化电开水器

36、，提供饮用水;中水系统：大厦内预留好中水管线及市政接口,待大市政中水开通后,接通使用即可.保安系统：配置保安监控摄像机以及安防报警系统；消防系统：设自动水喷林系统及烟感报警系统;物业管理：聘请国际四大物管企业作为冠名物管服务机构提升项目软性服务 ；车位比例：写字楼车位配比充足，0.65/100。,【六】产品建议,【六】产品建议,22 F,22 F,21 F,21 F,20 F,20 F,19 F,19 F,1 F,2 F,3 F,A座 中高区14F-18F,B座 中高区14F-18F,A座 中低区 4F-13F,B座 中低区 4F-13F,高区四层,中高区五层,中低区十层,低区三层商业,项目定

37、位为中国北京西长安街高端商务中心；项目写字楼为2栋可售5A甲级写字楼；高区部分为19-22层，其中19-22层、21-22层每两层设空中挑空公共空间，20层、22层附带空中外摆走廊，销售面积建议900为划分面积基础；中高区14-18层，以700-750为划分面积基础；低区4-13层以300为划分面积基础。,高端站位：写字楼产品划分,【六】产品建议, 4 ,【六】产品建议,商铺价值1、为拉动内铺价值，应在价值黄金区开设2-3次入口，引导人流东西进入；2、为提升黄金区铺位价值，间接拉动内铺人流，建议外铺，全部做成贯穿铺位；3、可以考虑商业断层带一侧做出西侧外街循环动线，提升交通可达性、透视性。,商

38、铺断层带,价值过渡区,价值过渡区,价值黄金区,商业街规划需要与交通规划及建筑设计对接: -内、外部交通动线规划-垂直交通体系设置与布局（客梯、扶梯、观光梯、货梯、消防楼梯） -地面、地下交通循环、通高、物流动线与客流动线划分 -物流支持区域（干、湿卸货区域划分） -人防及安全疏散通道、残疾人特殊通道-地面、地下停车体系B. 商业业态布局对内部动线规划及总平面设计提出强烈需求: 内部空间运用中庭（一个或多个）自然采光( 垂直采光、侧面采光）销售区域客流动线规划柱网、承重墙与消防分区负一、负二层规划跃层停车规划地铁出口连接规划需要预留业态和布局调整空间C、车位比例：商业车位配比充足，0.8/100

39、个。,街区商业设计建议,【六】产品建议,商铺区域划分,【六】产品建议,北 侧,南侧东段,南侧西段,商铺区域划分,【六】产品建议,内街商铺,外街内侧,外街外侧,1,2,3, 4 ,【六】产品建议,商铺面积划分, 4 ,【六】产品建议,商铺面积划分,商铺使用率按照70%设定，层高4.5-6m,割铺494套，商铺建筑面积为27000., 4 ,【六】产品建议,自持品牌次主力店,精品店,自持品牌次主力店,投资回报虚拟铺精品店,投资回报虚拟铺精品店,一拖二商铺, 4 ,【六】产品建议,文化美食主题餐厅,精品餐厅, 4 ,【六】产品建议,主题精品购物超市,小型精品店,地上一二层共自持3200，租期5年地上

40、三层自持800，租期3年地下一层自持1400，租期3年,共自持5400，占预售货量20%,【六】产品建议,商铺建筑空间示意,七 营销周期,商业各业态市场需求情况及售价分析,一般商业业态比例为商业：餐饮：娱乐=52%：18%：30%，在综合本区域商业各业态租金情况、需求面积等要求，通过收益还原法，对2015年各商业业态在本区域售价进行初步分析：,七 营销周期,1F:,2F:,金融,金融,零售,零售,亲子游乐,零售,生活服务,教育培训,生活服务,商业各业态经营位置需求：,餐饮,金融,零售,亲子游乐,七 营销周期,-1F:,3F:,休闲娱乐,餐饮,生活服务,餐饮,教育培训,七 营销周期,1F:,2F

41、:,依据本案价格预期的业态落位,通过将本案各楼层预期售价及商业各业态市场售价的对比，将各业态（按预期价格筛选后）进行落位。,生活服务,亲子游乐,亲子游乐,休闲娱乐,休闲娱乐,生活服务,零售,零售,零售,零售,零售,零售,餐饮,餐饮,金融,金融,金融,金融,金融,金融,金融,金融,商务休闲,七 营销周期,-1F:,3F:,教育培训,生活服务,亲子游乐,休闲娱乐,生活服务,亲子游乐,休闲娱乐,生活服务,亲子游乐,休闲娱乐,零售,零售,零售,餐饮,餐饮,餐饮,金融,金融,金融,七 营销周期,1F:,2F:,初步筛选后本案的业态选取,综合各业态经营位置需求及通过本案价格影响对商业业态的落位，再次对业态

42、进行落位。,金融,零售,金融,零售,零售,零售,金融,零售,亲子游乐,亲子游乐,七 营销周期,-1F:,3F:,餐饮,餐饮,休闲娱乐,生活服务,教育培训,【七】营销周期,七 营销周期,基于投资总价和商户经营角度各业态面积段情况,基于投资总价角度的各业态面积段情况,基于商户经营的各业态面积段情况,基于供求双方对商业面积和投资总价段的情况，进行供求匹配后，最终能够满足本案销售预期的业态为：金融、餐饮、商务休闲、一般零售业、SPA、生活服务、教育培训, 4 ,六、营销周期,1、写字楼销售周期从2014年8月开盘-2015年8月结束，销售周期为12个月,总货值329914万元;2、商铺销售周期从2014年10月到-2015年6月结算，销售周期为9个月，均价（一、二层+地下一层+地上三层） ，总货值：180000万元;3、总体市值： 509914万元。4、为实现项目投资回报逻辑合理性，申请本项目商业由商管托管35年，确保项目在未来入驻商家品牌、租金回报达到合理收益。,