1、,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,山西振东制药股份有限公司购买房地产用于科研大楼项目可行性研究报告Y1166-02,院,长： 段成红,总工程师：,关慧英,项目负责人：吴尚军山西省医药规划规划设计院证书编号：041124sj二一一年二月 长治,山西振东制药股份有限公司,目,录,购买房地产用于科研大楼项目,第一章 总论 . 11.1 项目概况 . 11.2 编制依据及原则 . 11.3 项目合同内容 . 21.4 项目实施目标 . 91.5 项目结论 . 9,第二章,项目基本情况及项目提出的背景和实施的必要性 . 10,2.1 项目基本情况 . 102.2 项目提出的背景和建
2、设的必要 . 11,第三章,财务评价 . 12,3.1 项目总投资及资金筹措 . 123.2、财务效益分析 . 123.3 评价结论 . 14,第四章,风险分析 . 15,4.1 项目主要风险因素识别 . 15,第五章,研究结论 . 16,1,山西振东制药股份有限公司,第一章,总论,购买房地产用于科研大楼项目,1.1 项目概况1.1.1 项目名称：购买科研大楼1.1.2 项目性质: 用于山西振东制药股份有限公司研发基地的建设1.1.3 项目实施单位购买单位:山西振东制药股份有限公司（以下简称“公司”）法人代表: 李安平项目负责人: 宋建平企业性质:民营股份制企业项目地址:北京海淀区上地创业路
3、18 号1.2 编制依据及原则1.2.1 主要编制依据国家发展计划委员会委托中国国际咨询公司编制的投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数（第三版）根据中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规之规定。山西振东制药股份有限公司与华得电子（北京）有限公司签订的房地产买卖合同。华得电子（北京）有限公司提供的基础资料及与之有关技术资料。1.2.2 编制原则认真贯彻国家有关产业结构调整和升级的方针政策以先进性、实用性、经济性、可靠性为原则，选择具有地理优势、人才优势、发展潜力优势的城市，购置房地产用于提高企业的科研水平。山西省医药规划设计院（有限公司）,2,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用
4、于科研大楼项目,本次购置不仅要满足现有研究院科研项目实施的需要，同时要为企业未来发展留有余地。1.3 项目合同内容1.3.1 项目合同标的（一）房屋：1坐落：北京市海淀区上地创业路 18 号。2层数：该房屋总层数为：5（-1）层。3房屋产权证号：X 京房权证海字第 055833 号。4房屋类型：厂房。5建筑面积：7852.42 平方米。6房屋共有权人情况：单独所有。7抵押情况：无抵押。8租赁情况：出卖人已将部分房屋出租。详见“X 京房权证海字第 055833 号”房屋所有权证（附件一）。（二）土地：该房屋占用的国有土地使用权系以出让方式获得。土地使用权证号为：京国用（95 出）字第 015 号
5、，填发单位为：北京市土地管理局。土地面积：5709.5 平方米。地号：M55 西。土地用途：建设高新科技产业项目。共有使用权情况：独自使用。详见“京国用（95 出）字第 015 号”国有土地使用证（附件三）。1.3.2 合同内容1.3.2.1 成交价格及相关税费约定1经公司、华得电子（北京）有限公司双方商定：此房地产成交价格为：￥125，000，000 元（大写：人民币壹亿贰仟伍佰万圆整）。此山西省医药规划设计院（有限公司）,3,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,款项包括华得电子（北京）有限公司应得的出售房地产、地上附着物、房屋附属设施设备款及屋内装修补偿款。（注：该房地产
6、交付公司使用前所发生的费用，如：供暖费、物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费、公共维修基金等由华得电子（北京）有限公司自行负担，华得电子（北京）有限公司不得另行收取。）2房地产买卖过户过程中所发生的各项国家征缴的税费，按国家规定双方各自承担。如果需要补缴土地出让金，由华得电子（北京）有限公司承担。1.3.2.2 付款方式及时间1.公司应在签署本合同后三个工作日内支付定金￥20,000,000 元（大写：人民币贰仟万圆整元），此定金作为公司支付华得电子（北京）有限公司房地产首付价款之一部分。2.公司应在 2011 年 2 月 28 日前向华得电子（北京）有限公司支付房地产首付价款￥53,000
7、,000 元（大写：人民币伍仟叁佰万圆整）(含已支付定金部分)。3.公司应在 2011 年 4 月 20 日前向华得电子（北京）有限公司支付房地产第二期价款￥27，000，000 元（大写：人民币贰仟柒佰万圆整）。4.剩余款项在土地使用权过户到公司名下后 3 个工作日内支付完毕。以上款项均通过银行支付。华得电子（北京）有限公司开户银行：平安银行深圳中心城支行户名：华得电子（北京）有限公司账号：02721001193921.3.2.3 房地产过户及交付山西省医药规划设计院（有限公司）,4,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,1华得电子（北京）有限公司应在收到公司第二期房地产价款
8、后 1个月内，把房屋产权过户到公司名下，公司应在办理过户过程中给予必要的配合。2.土地、华得电子（北京）有限公司自用房产（见附件二）应在房屋产权过户到公司名下后一个月内交付；承租户承租的房产，华得电子（北京）有限公司应在本合同签订并收到定金后 3 个工作日内立即通知承租户退租，并在各个承租户退租后 3 个工作日内分别交付，但承租户退租日早于本合同约定华得电子（北京）有限公司自用房产交付日的，按华得电子（北京）有限公司自用房产交付日执行；承租户拒绝退租的，华得电子（北京）有限公司最迟应当在附件二租赁合同到期后 3 个工作日内交付。房屋产权过户后的房租归公司所有。房屋产权过户后，因承租户拖欠房租需
9、要诉讼的，华得电子（北京）有限公司应提供必要的配合；因其它争议发生诉讼的，由华得电子（北京）有限公司解决，公司应给予必要的配合。华得电子（北京）有限公司交付房屋时应确保房屋已腾空；房屋附属设施、室内装修、室内外地面保存良好；水、电、暖气、燃气、物业费和其它杂费结清。公司、华得电子（北京）有限公司双方应共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行交验。3. 华得电子（北京）有限公司应在本合同签订后六个月内，把土地使用权过户到公司，过户后的土地使用状况与华得电子（北京）有限公司现土地使用状况基本相同，其中使用用途为建设高新科技产业项目，土地使用期限截止日仍为 2045 年 3 月
10、 10 日。1.3.2.4 声明与保证（一）华得电子（北京）有限公司山西省医药规划设计院（有限公司）,5,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,1华得电子（北京）有限公司承诺并保证对公司所表示的与签订本合同有关所有事项均为客观真实的。2. 华得电子（北京）有限公司系出售房屋的唯一产权所有人，系出售土地的唯一使用权人，华得电子（北京）有限公司承诺并保证对本合同项下房地产享有完全所有权或完全处分权。3. 华得电子（北京）有限公司承诺其出售的房地产行为已获得华得电子（北京）有限公司内部、上级一切同意、批准等程序，并保证房地产权属过户不存在法律、政策障碍；不违反本公司章程或其他内部组织
11、文件；不违反其作为一方当事人的合同、协议或其他法律文件；不违反对其有约束力的的判决、裁决、决定或命令。且自本合同生效之日起，本合同对其构成合法、有效、有约束力及可执行的规则。其中：华得电子（北京）有限公司承诺自本合同签订之日起 30 个工作日内，向公司递交经过公证，并经中华人民共和国使（或领）馆认证的华得电子（北京）有限公司投资人（英属维尔京群岛的贝斯通有限公司）同意华得电子（北京）有限公司出售该房地产的书面意见；递交本公司全部董事同意出售该房地产的书面意见。4华得电子（北京）有限公司出售的房地产在交付及过户时不存在任何权属纠纷，不拖欠相关政府税费及社会第三人的债务，并没有设置任何抵押、质押等
12、他项权利，没有以出售的房地产提供其它担保等影响公司对购买房地产权属和利益等状况。5出售房地产相关优先购买权人已经全部放弃优先购买权，北京实创高科技发展总公司对土地使用权的优先受让权除外。但华得电子（北京）有限公司应当在 2011 年 4 月 20 日前确认该公司是否主张优先受让权。否则，则视为华得电子（北京）有限公司已承诺该公司放弃了优先受让权。山西省医药规划设计院（有限公司）,6,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,6.出售房地产在本合同签订时的租赁状况如附件所示，除此之外不存在其它租赁、借用等可能影响公司使用的情况。华得电子（北京）有限公司同时保证：本合同签订后，不再增加
13、新的承租人、延长承租期限，并尽可能清退现有承租户，确实无法在租赁合同期满前清退的，华得电子（北京）有限公司应书面通知公司，收取租金的截止日为房屋过户日，其余租金归公司所有。（二）山西振东制药股份有限公司1公司承诺并保证对华得电子（北京）有限公司所表示的与签订本合同有关所有事项均为客观真实的。2公司系购买房地产的实际购买人。3. 公司承诺其购买房地产行为已获得公司内部、上级一切同意、批准等程序；不违反本公司章程或其他内部组织文件；不违反其作为一方当事人的合同、协议或其他法律文件；不违反对其有约束力的的判决、裁决、决定或命令。且自本合同生效之日起，本合同对其构成合法、有效、有约束力及可执行的规则。
14、（三）双方共同声明公司、华得电子（北京）有限公司双方本着诚实信用原则，在签署本合同前已详细阅读并完全理解本合同所有条款，一经签署本合同，除发生不可抗力原因（包括地震等自然力，及战争、罢工、流行病暴发等社会群体性事件等无法预见、无法避免、并不能克服的原因）外，双方应依据本合同约定积极履行各自义务以完成本次房地产买卖涉及的一切手续及程序。1.3.2.5 违约责任（一）如果本合同任何一方未履行其在本合同项下的义务、声明、承诺或保证，除本合同另行特别明确的之外，违约方应向守约方赔偿因此山西省医药规划设计院（有限公司）,7,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,而遭受的损失（包括但不限于
15、诉讼费、律师费、交通费等损失）。（二）逾期交房及逾期办理权属证的责任除上述不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房地产交付、办理权属过户手续的，以合同总金额的日万分之五支付违约金。但因政府原因致使土地使用权不能按期过户，双方另行协商解决办法。（三）因华得电子（北京）有限公司未履行其在本合同项下的其他义务、声明、承诺或保证导致出现下列情形之一的，华得电子（北京）有限公司应双倍返还定金（即：贰仟万元的双倍，共计肆仟万元整），并按公司已付款项（定金部分除外）的 10%支付违约金：（1）无法完成本次房地产交易；（2）房屋过户或各次房地产交付延期一个月以上，且公司通知解除本合同；（3）影响公
16、司对购买房地产权属的。（四）逾期付款责任买受人未按照本合同约定的时间付款的，以合同总金额的日万分之五支付违约金。（五）公司放弃购买该房地产或延期付款超过一个月以上，且华得电子（北京）有限公司解除本合同的，公司无权要求华得电子（北京）有限公司返还定金（即：贰仟万元整）。但华得电子（北京）有限公司已收取的其它房地产价款应当无息返还给公司。（六）出现下列情形之一的，双方互不追究违约责任，华得电子（北京）有限公司应当在三个工作日内将公司已支付的全部房地产价款返还给公司，但华得电子（北京）有限公司应按人民币活期存款利率向公司支付利息，其余互不追究：（1）因公司资格问题，造成房地产无法过户的；（2）华得电
17、子（北京）有限公司按期书面确认北京实创高科技发展总公司主张优先受让权的。山西省医药规划设计院（有限公司）,8,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,1.3.2.6 免责条款由于前述不可抗力原因导致合同不能正常履行，公司、华得电子（北京）有限公司互无责任，由双方协商解决，如有必要，按“恢复原状”的原则处理。1.3.2.7 条款或合同无效、终止的法律后果1本合同一经签署，各方即应按照合同相关条款的约定，履行各方义务，而不得以合同尚未生效为由予以对抗。2本合同部分条款/附件的无效并不影响其他条款/附件的有效，也不影响本合同整体的有效性；各方可以协商删除该等无效条款/附件，也可以对其进
18、行修改使之变为有效。3无论何种原因，即使本合同未生效、无效或终止，本合同规定的陈述与保证及额外陈述与保证、责任限制、违约责任、争议解决、文本等条款的效力将自本合同签署之日持续存在。4本合同履行期间，双方任何一方需变更本合同的，要求变更的一方应书面通知对方，由双方签订书面补充合同，补充合同为本合同不可分割之一部分，具有同等法律效力，如补充合同与本合同不一致时以补充合同为准。1.3.2.8 通知任何与本合同有关的需要送达或给予的通知、合同、同意或其他通讯，必须以书面发出，并可用亲自递交，邮资付讫之邮件，传真或电子邮件等方式发至收件人在本合同中留有的通讯地址、传真号码或电子邮件地址；各方通讯地址或信
19、息如有变动应在变动 5 日前及时通知其他方，否则以本合同载明的通讯地址或信息给予相关方的通知视为送达。1.3.2.9 争议解决本合同在履行过程中如发生纠纷，双方应友好协商解决；若协商不山西省医药规划设计院（有限公司）,9,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,成，提交北京仲裁委员会仲裁。1.4 项目实施目标项目实施后用于山西振东制药股份有限公司研发基地的建设。1.5 项目结论目前公司研发机构分布于振东制药（长治县）、泰盛制药（大同市）、北京研究院（北京市），研发基地各自独立，不利于科研技术成果共享；北京研究院为租赁场地，难以适应日益繁重的研发任务；长治、大同等地的研发机构不利于
20、科研人才的引进。通过可行性研究，该项目的实施整合了公司的研发机构，更能促进科研项目的顺利进行，社会效益和经济效益良好，具有一定的抗风险能力，项目可行。山西省医药规划设计院（有限公司）,10,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,第二章,项目基本情况及项目提出的背景和实施的必要性,2.1 项目基本情况2.1.2 承办单位概况山西振东制药股份有限公司是国家食品药品监督管理局批准并获得GMP 证书的专业制药企业。公司位于山西东南部上党盆地，长治市南部17 公里处的长治县光明南路振东科技园内。山西振东制药股份有限公司是国家高新技术企业，下辖中药材开发、北京研究院、振东制药、泰盛制药、开
21、元制药和医药物流六个全资子公司，总资产近 21.7 亿元。生产针剂、冻干粉针剂、片剂、胶囊剂、颗粒剂、丸剂、原料药等 10 个剂型 363 个品种。振东制药长期与中国医学科学院、中国药科大学、中国复方新药开发国家工程研究中心、山西省中医研究院等多家科研院所合作，进行新产品的研制开发，并承担了国家“十一五”重大专项科技项目。振东制药营销网络覆盖全国 400 余个城市，与全国上千家医疗单位建立业务关系，有完善的学术支持、售后服务与信息反馈渠道。现已形成种植、研发、生产、销售为一体的完整的现代中药产业链。2.1.3 项目基本情况山西振东制药股份有限公司于 1995 年成立以来，公司产业飞速发展壮大，
22、2007 年兼并大同泰盛药业，2008 年兼并长治开元药业。2010 年实现营业收入 9.36 亿元，利润 9467 万元。房地产交易卖方华得电子（北京）有限公司位于北京海淀区上地创业路 18 号，东邻上地东路，西邻创业路，北邻东北旺路，厂址周围无污染性工业企业，各种设施齐全，交通便利，是较为理想的医药科研场地。山西省医药规划设计院（有限公司）,11,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,2.2 项目提出的背景和建设的必要2.2.1 项目提出的理由与过程山西振东制药有限公司于 1995 年成立以来，公司产业飞速发展壮大，2007 年兼并大同泰盛药业，2008 年兼并长治开元药业
23、。生产针剂、冻干粉针剂、片剂、胶囊剂、颗粒剂、丸剂、原料药等 10 个剂型 363 个品种。目前公司三个科研基地（长治振东、大同泰盛、北京研究院），存在以下几点不利因素：各基地各自独立，科研技术共享很不便利。各基地组合到一起，现租赁场地不够使用。长期租赁没有自己独立的科研运营基地。办公场所不利于科技人才的引进。基于以上问题，公司决定在北京建立自己的科研基地，便于科研项目的进行。2.2.2 项目实施的意义及必要性企业通过此次购买房地产项目的实施，更能扩大自己的科研实力，有利于科研项目的顺利进展，成为行业中的领先者。为公司的后续发展奠定扎实的基础，为振东科研引进高端技术人才，为新产品的研发、现有产
24、品的技术升级，奠定良好的基础，赢得竞争胜利。山西省医药规划设计院（有限公司）,1,2,护,3,4,5,6,7,12,山西振东制药股份有限公司,第三章,财务评价,购买房地产用于科研大楼项目,3.1 项目总投资及资金筹措3.1.1 项目总投资（1）项目投资数额及使用计划总投资 1.25 亿元，2011 年 2 月 28 日前支付 5300 万元，4 月 20 日前支付 2700 万元，剩余 4500 万元等土地手续过户后支付。3.1.2 项目总投资筹措使用超募资金 1.25 亿元。3.2、财务效益分析研究院研发项目情况单位：万元,序号,名称,研究内容,预期目标,备注,岩舒大品种技术改造,岩舒质量标
25、准提高岩舒注射液专利保岩舒安全性研究注射用苦参药材标准注射用白土苓药材,岩舒质量标准提高一种复方苦参注射液的检测方法，一种具有抗肿瘤作用的药物组合物及其用途复方苦参注射液用于制备治疗前列腺炎疾病药物的新用途，岩舒安全性实验1、项目结题2、中国苦参1、项目结题,质量标准提交药典会审核申请实质审查申请实质审查公开，申请实质审查结题汇报；资料上交出版结题汇报；资料上交,标准中药项目,苦参探索性研究项目中药新药项目,1、有效部位 A，B，C，D 提取2、提取物 A，B，C，D，的药效学实验研究新开展中药新药项目 13 项,分离出 A，B，C，D 提取物抗肿瘤、镇痛、止血、调节免疫功能等立项；开题,山西
26、省医药规划设计院（有限公司）,8,9,15,16,17,18,19,23,13,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,序号,名称,研究内容,预期目标,备注,化药项目,来曲唑原料及制剂氨磷汀原料及制剂,新药注册新药注册,2011 年 7 月注册申请，取得受理号2011 年 9 月注册申请，取得受理号,10,羟苯磺酸钙原料及制剂,新药注册,2011 年 8 月注册申请，取得受理号,苯磺阿曲库,11,铵原料及制,新药注册,2011 年 12 月注册申请，取得受理号,剂,121314,多尼培南原料及制剂泰利霉素原料及制剂新立项目,新药注册新药项目新立化药项目 57 项,2011 年 1
27、2 月注册申请，取得受理号2011 年 12 月完成原料药中试、制剂中试、质量标准，开展稳定性研究立项、开题,临床研究项目,岩舒增量临床研究岩舒肝介入治疗岩舒治疗放射性肺损伤芪蛭通络胶囊再评价黄芪总皂苷注射液 III期临床,1、I期临床研究2、II期临床研究探索其新的适应症探索其新的适应症上市后全面的疗效评价新药上市前 III 期临床,1、 完成报告编写，申请注册2、 启动研究，入组 100 例完成计划病例数，报告编写完成计划病例数，报告编写完成第一阶段研究，启动第二阶段研究，入组 150例以上启动研究，入组 100 例,20,临床立项,调研 10 项,新立项 3 项以上,注册项目,2122,
28、灯盏花素分散片替莫唑胺胶囊特拉唑嗪片,申报生产申报生产申报生产资料发补资料补充,跟踪审评，取得生产批件跟踪审评，取得生产批件跟踪审评，取得生产批件,山西省医药规划设计院（有限公司）,25,27,28,14,山西振东制药股份有限公司,购买房地产用于科研大楼项目,序号24,名称紫杉醇注射液,委托生产,研究内容,预期目标跟踪审评，取得生产批件,备注,现有在研,项目注册申请,在研项目注册申请,现有在研项目申请注册,26,课题申报专利申请数据库,各级政府资金项目申报现有项目相关专利申请数据库维护与更新,项目申报专利申请 24 项完成在审品种数据库、专利数据库等,（1）费用情况：研究院原来费用不变，减少租
29、金 30 万元/年（2）固定资产折旧固定资产投资原值 1.25 亿元,按现有使用年限 35 年折旧，按平均折旧法折旧，每年折旧 342.8 万元，净残值率 4.0%。3.3 评价结论经过分析，该项目实施后研究院租金费用会减少 30 万元/年，增加折旧 342.8 万元/年，年增加成本 312.8 万元/年，但有了自己的科研基地，整合现有三地科研资源，必定会节省费用，而且有利于所有科研项目的顺利进行，吸引高端技术人才加盟，必将加快科研项目的进度并早日投放市场，使之为公司产生效益，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。山西省医药规划设计院（有限公司）,15,山西振东制药股份有
30、限公司,第四章,风险分析,购买房地产用于科研大楼项目,4.1 项目主要风险因素识别通过上述各章的分析研究，本项目主要风险在于成本风险及科研项目进度风险。风险因素主要分为以下几种：成本风险：年增加成本 312.8 万元，影响当期利润 312.8 万元。科研项目进度风险：如果不能按进度完成，必将影响收益的实现。山西省医药规划设计院（有限公司）,16,山西振东制药股份有限公司,第五章,研究结论,购买房地产用于科研大楼项目,本项目的实施，资金来源有保障，对于经营成本影响不大，并且能在行业内确立振东制药的研发地位，给企业带来无形的资产和效益，同时对国内同类生产企业的建设可起到一定的示范作用，项目是可行的。建议有关方面尽快批准项目实施，项目各方面共同努力，使项目尽快完成投入使用。同时项目主要采取切实可行的措施，控制和规避风险，以实现预期的效益。山西省医药规划设计院（有限公司）,
