1、,小众直击目标大众宣传炒作,品牌营销,CRM营销,整合营销推广纲领,体验营销,充分发挥体验式营销的强大魅力,会所体验,样板房体验,景观体验,休闲运动体验,服务体验,纯净的山水、绚烂的色彩、美丽的建筑、闲适的生活构成的完美的生活画卷，在依云溪谷再现这种完美的生活将是体验式营销的关键。,第一批发展：会员卡、积分计划、图书馆、家庭日、联盟商家第二批发展：童子军、但昭义钢琴艺术中心、青年动力营、老年大学、美伦葡萄酒俱乐部,20082009招商地产品牌年 南京招商会挂牌成立仪式，请名人揭牌，会员卡、图书馆、家庭日、联盟商家等开始运作 公开发表“企业公民宣言” 借残奥会开幕之机，举办“招商地产 珍爱生活”
2、大型音乐会慈善公演，关心残疾人的生命健康 扶贫助学：“新长城扶助贫困大学生” 、“招商地产奖学金”、“1+1爱心”捐赠 南京首家“美伦葡萄酒私人俱乐部”成立 ,招商会是招商地产“家在 情在”品牌理念的核心体现，招商会的人性关怀理应传播到南京，并在南京生根发芽，而现在时机已经成熟。,充分发挥招商地产品牌影响力,节假日亲情活动膳食养生之道丝竹品茗民俗手艺表演家庭日活动户外烧烤啤酒节,高尔夫球赛赛马红酒派对以车会友高档酒店联谊会VIP活动,充分发挥CRM的传播力,业主及客户活动,利用高端商家客户资源,媒介策略：小众直击目标、大众宣传炒作,主要通路：大牌、DM、短信、杂志、分众、活动、CRM辅助通路：
3、网络、广播、报广,推案建议,策略建议：主推二期双拼，一期剩余物业先封盘，待二期销到尾盘时，一二期剩余物业打包在一起实施清盘。考虑到二期总体量较大，且消化时间要求较快，建议采取分批推出、批批热销的策略，拟分三批推出。独栋别墅案量较小，但单栋总价很高（均在1000万以上），现阶段推出时机未成熟，建议放在09年推出。计划建议：08.56 二期首批（46套）08.78 二期二批（54套） 08.910 二期三批（70套） 08.1112 一二期清盘09年独栋别墅,首批推出,二批推出,三批推出,独栋推出,56月 二期首批公开及开盘,业务目标：快速去化40套以上营销策略：以二期推出为主题进行全面宣传，结合
4、营销事件炒作，形成第一拔销售高潮营销事件：南京招商会成立仪式董建华揭牌、发表“企业公民宣言”、现场体验区公开、二期开盘热销,78月 加推二期二批双拼别墅,业务目标：快速去化50套以上营销策略：在一批热销的基础上，继续加推，通过宣传及客户活动的配合，形成第二拔销售高潮。营销事件：露天音乐啤酒节、丝竹品茗活动,910月 二期三批公开及开盘,业务目标：快速去化60套以上营销策略：以推出二期三批溪涧双拼别墅为主题进行全面宣传，结合营销事件炒作，形成第三次销售高潮营销事件：招商会图书馆开放并向学子捐赠图书（嘉宾金庸）、一期入伙仪式、十一黄金周促销、二期三 批开盘热销,1112月 一、二期清盘,业务目标：
5、一、二期双拼别墅清盘营销策略：挖掘一、二期剩余物业特点进行针对性宣传，实施一定的促销计划， 并结合客户活动来带动销售营销事件：膳食养生之道、圣诞红酒PARTY、二期入伙及元旦促销,独栋别墅的营销策略,本案的独栋别墅目前在仙林地区比较稀缺，但总价偏高，目前阶段推出有一定的难度，建议09年春夏之交时推出比较合适。建议08年推双拼时顺带积累独栋客户，在09年把独立别墅单独包装推向市场，高举高打，争取短期内消化完毕。原因：1、通过二期一系列的营销事件及品牌形象提升,当依云溪谷成为区域领导地位的时候再推独立别墅比较合适。2、独栋主要分布在湖畔，绝佳的山水景观是支撑其价值的重要卖点，而目前景观刚刚打造，尚
6、未达到最佳的视觉效果。3、企业品牌是别墅购买者十分看重的，建议通过08年招商地产及招商会品牌运作一段时间并有良好的市场口碑时再推独栋比较合适。,别墅市场供销分析,别墅市场板块分析,别墅未来供应分析,区域别墅市场分析,其他竞争项目分析,附：南京别墅市场分析,南京别墅市场供求分析,3月，全市共新增别墅218套，环比增幅51.39%，新增供应面积却环比减少2.34万平方米，下降30.01%。可见，新增供应的房源大部分是小面积的经济型别墅。,别墅市场供销分析,南京别墅市场价格分析,从上图可以看出，南京别墅市场均价在波动中不断攀升 ，08年3月别墅市场成交均价已突破万元，达到10611元/平方米 。别墅
7、因其产品资源的内在稀缺性，保持一贯的高调态势，市场价格十分坚挺。,别墅市场供销分析,08年3月南京别墅市场新增上市一览表,别墅市场供销分析,受2008年南京城中豪宅市场供应即将放量的影响，南京各别墅区域市场之间的竞争将异常激烈，从近期的市场供求看，5月份将迎来热销期。,别墅市场供销分析,08年一季度板块供应分析,从08年1-3月各板块累计新增供应情况来看，江宁和东郊板块供应套数最多，分别为260套和256套，江宁板块由于大面积的独立别墅供应量大，供应面积总量大于东郊板块。远郊板块1-3月份别墅共新增上市60套，分别来自于溧水的华洲凤凰小镇与卧龙湖国际社区两个项目。,别墅市场供销分析,08年一季
8、度板块成交分析,从08年13月各板块累计成交情况来看，江宁板块成交量最多，其次为东郊板块。从各板块新增供应与销售量的对比来看，江宁与江北两板块目前处于供不应求的状态，而东郊与远郊的别墅则面临着一定的销售压力。,别墅市场供销分析,东郊板块别墅供销分析,东郊板块目前去化的主力产品是双拼与叠加。 截至3月，东郊板块别墅共新增上市256套，以联排、叠加别墅供应量最大，主要集中在城开汤山公馆与栖园两个项目 。从成交来看，双拼别墅占累计成交总量的一半，主要来自依云溪谷项目。,别墅市场供销分析,产品类别分析独立别墅,从08年13月独栋产品的市场走势来看，远郊板块将成为继江宁与江北之后，独栋产品市场的又一大主
9、力板块，这一板块目前将以明显的价格优势占领市场。,别墅市场供销分析,产品类别分析双拼别墅,08年13月份，双拼产品累计新增供应53套，供应量主要来自于江宁与远郊板块。累计成交116套，其中，有71套来自于东郊板块，占累计成交总量的61.2% 。,别墅市场供销分析,产品类别分析联排别墅,08年13月份，联排产品新增供应299套，累计去化162套，分别占全市新增供应量的一半和去化总量的41.3%。08年联排别墅仍然是市场的主力供求产品，目前联排别墅的去化主要集中在江宁板块 。,别墅市场供销分析,产品类别分析叠加别墅,08年13月，叠加产品是继联排产品供应后的又一大主力产品，但其去化量较低。叠加产品
10、供应与去化的主力区域在东郊板块，目前仙林在售的栖园、山水风华、麒麟镇的城开汤山公馆仍然有后续的叠加产品上市。,08年南京别墅市场格局三分天下,目前，南京别墅市场逐步由近郊向远郊发展，前几年的主力供应区域三山板块的开发逐渐进入尾声，南京别墅市场新格局应运而生。,三大新兴板块将成为未来别墅市场的主流,泛仙林板块,老山板块,溧水板块,别墅市场板块分析,汇杰文庭,山水风华,栖园,本案,大山地,仙林翠谷,华隆项目,南京益来项目,世纪天城,恒大金碧天下,卧龙湖国际社区,溧水卧龙湖板块,泛仙林板块,山河水,自然天成,香山湖一号,绿城玫瑰园,老山汤泉板块,英伦爱丁堡,通宇地块,美达地块,别墅市场板块分析,相比
11、老山和溧水板块，仙林与主城的距离感更近，其高起点的规划，浓郁的人文气息，优良的环境，便利的交通，未来配套水平的提升都使得该地区拥有比较明显的竞争优势，发展前景相当广阔。,泛仙林板块的竞争优势,区域别墅市场分析,山水风华,区域别墅市场分析,优势：资源：紧靠灵山风景区，山景尽收眼底 规划：小区内部景观以“山水” 为引导，园林景观佳劣势：配套：周边配套目前尚不完善,山水风华,区域别墅市场分析,栖园,区域别墅市场分析,优势：产品：户型设计和建筑外立面优雅，节能 材料的运用体现科技含量规划：小区的水系园林生动、精致资源：紫金山、栖霞山、青龙山环抱之中， 生态环境佳交通：交通便利，地铁2号线终点站规划在
12、小区门口劣势：配套：周边配套目前尚不完善,栖园,区域别墅市场分析,汇杰文庭,区域别墅市场分析,优势：产品：设计富有特色， 院落和户型空间是项目卖点劣势：资源：缺乏自然景观资源配套：周边配套较全,汇杰文庭,区域别墅市场分析,英伦爱丁堡,区域别墅市场分析,优势：建筑风格：英伦风情独树一帜劣势：资源：缺乏自然景观配套：目前周边配套匮乏,英伦爱丁堡,区域别墅市场分析,新湖仙林翠谷,区域别墅市场分析,优势：资源：东依宝华山森林公园,地块周边 有山体、自然湖泊产品：内庭院式联排别墅劣势：配套：周边配套匮乏,新湖仙林翠谷,区域别墅市场分析,大山地,区域别墅市场分析,优势：资源：紧邻宝华山森林公园,地块周边
13、有山体、自然湖泊劣势：配套：周边配套匮乏,大山地,区域别墅市场分析,泛仙林板块项目竞争力对比,区域别墅市场分析,综合来看，本案在泛仙林板块具有较高的竞争力，尤其是本案的开发商品牌，主力产品类型和容积率水平在各案中有较明显的优势。由此我司认为，充分挖掘本案的开发商品牌价值，突出本案的低密度指标和别墅物业的单纯性是本案在今后的营销工作中应予以重点考虑的。,泛仙林板块项目08年待售产品分析,从总价来看，本案二期双拼的总价范围在400万左右，与山水风华的双拼产品、栖园的联排产品，汇杰文庭的双拼产品，大山地项目的独立产品存在一定的竞争关系。如再参考各项目的当前的可售体量（汇杰文庭二期产品由原先的联排为主
14、调整为双拼26户、联排6户、独立4户，但上市时候预计在08年底，与本案二期产品的强销期错位），则本案二期双拼产品今年的主要竞争个案是栖园的联排和大山地项目的独立产品，,泛仙林、老山、溧水板块在售项目未来上市量预测,别墅未来供应分析,三大别墅板块在售项目后续供应量,泛仙林版块,溧水板块,老山汤泉板块,226.5万,83.8万,64万,78.7万,三大别墅板块在售项目未来供应量高达226.5万，别墅市场的竞争愈发激烈。,别墅未来供应分析,未来别墅土地供应仙林区域,别墅未来供应分析,未来别墅土地供应江宁区域,别墅未来供应分析,未来别墅土地供应城东区域,别墅未来供应分析,未来别墅土地供应城北区域,别墅未来供应分析,未来别墅土地供应江北区域,别墅未来供应分析,新上市土地的未来供应量,新上市土地的未来别墅产品供应量超过了100万，加上在售项目的后续上市量226.5万，合计可上市别墅体量在为326.5万，本案面临的市场竞争相当激烈。,别墅未来供应分析,END感谢观看,
