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房产测量中级.ppt

上传人:无敌 文档编号:952791 上传时间:2018-05-05 格式:PPT 页数:87 大小:5.17MB
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资源描述

1、房产测绘技术与运用,李香娥,2009.6.03,第一章与房屋建筑面积测量相关的基础知识,房产测绘的定义,房产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。,房产测绘:是指运用测绘仪器和测绘技术手段来测定和表述房屋及其自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的测绘活动。,房产基础测绘:,是指在一定地域范围内,建立用于房产测绘的平面控制网,测制房产分幅平面图。房产基础测绘技术要求高,必须具有一定的专业技术人员和仪器设备,必须依法取得相应的房产测绘资质。,房产项目测绘:,是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层、分户平面图及相关的图、表、簿、数据

2、等测绘活动。房产项目测绘与房产权属管理、交易、开发、拆迁等房产管理活动密切相关。,房产测绘的内容,房产测绘包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图测绘、房产面积测算、房产变更测量和建立房产信息系统。,房产测绘的成果,房地产测绘成果按三大类加以归类和整理,即:房产簿册、房产数据集和房产图集。,房产测绘的特点,1、测图比例尺比较大2、测绘内容多样化3、测绘成果多样化4、房产测绘精度要求高5、测绘成果具有法律效力6、房产测绘更新周期短,房屋的概念 房屋的组成建筑名词,第二章 房产测量规范,第1节 房产测量规范的执行,1、房产测量规范从2000年8月1日起执行,虽然是推荐标准,但建设部的建

3、住房200066号文明确指出,各地房产测绘工作必须严格执行房产测量规范,实际上房产测量规范成为强制性标准。并指出,原有关房屋面积测算的规定与房产测量规范矛盾之处,以规范为准;,2、各地(省、市)应根据各地的情况,遵循房产测量规范的基本原则制定本地的实施细则或技术规定;,3、建设部有一个文件:建住房200274号文,是对房产测量规范的一个补充。,第2节 对房产测量规范的理解,一、计算全部建筑面积的范围,二、计算一半建筑面积的范围,三、不计算建筑面积的范围,四、房产面积测算的补充规定,第3节 房产测量规范没有明确规定的内容,幢的定义:,一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋。,一、幢的划分,在测

4、算面积前,首先应判断该建筑物是一幢还是多幢。幢的划分很关键,是整个测算过程的最基本单位。只有幢的划分正确了,才能进行面积的测算。如何划分幢,房产测量规范没有明确的说明,基本上遵循以下几个原则:,1、建筑规划许可证中该建筑是否同期规划、同期建设(同一个批件、同一个时期);2、施工图纸是否为一整套图纸(同一个图件);3、基础结构是否为一个整体(同一个基础);4、该建筑物的各塔楼是否有完全独立的共有共用设备(共有共用设备)。以上四个原则, 1、2、3为“是”但4为“否”的情况下为一幢,否则为多幢。,无地下室的幢的划分:,1、情况一:若裙房紧密相连,完全贯通,符合上述四个条件,则认为是一幢。2、情况二

5、:若裙房紧密相连,完全贯通,不符合上述四个条件,则认为是多幢3、情况三:若裙房紧密相连但不贯通,塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开(双墙或借墙),且不符合上述四个条件,则认为是多幢。4、情况四:若裙房紧密相连但不贯通,塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开(双墙或借墙),但符合上述四个条件,则认为是一幢。,特例1:一层整体为裙房,二层以上为完全独立的塔楼,施工周期较长,在建筑单位提出申请和派出所出具证明的情况下,可以划分为多幢单独计算。一层裙房单独计算,裙房部位的配电间、室外楼梯等由于为多幢服务,不作为共有面积分摊。这部分面积单独计算。,特例2:一层裙房相连并完全贯通,但施工图纸并不是一套

6、完整的整体,基础结构也不是同一个整体,塔楼均是一个单元且与其它单元间有变形缝,则将裙房及及裙房上的塔楼作为一幢处理,其余单元各自作为一幢处理。,特例3:一层裙房相连但不完全贯通,施工图纸不是一个基础结构也不是一个整体,裙房上的塔楼与其它单元间没有变形缝,则将每个塔楼与其下的裙房作为一幢处理(不含裙楼间裙房)。,有地下室幢的划分:,情况一:地面上是多个完全独立的塔楼,地下多层相连、贯通,符合上述四个条件,则视为一幢。情况二:各地下室完全独立,但裙房相连,参照没有地下室的一到四条执行。情况三:若地下室不完全独立,依靠预留或改造的汽车通道相连,则视为地下室是完全独立的,参照情况二。情况四:地下室完全

7、贯通,但不符合上述四个条件,则也可以认为是多幢。,二、外墙的墙厚,实际测量中,外墙到底量到哪个位置?全国不统一,有的测到墙的外边,有的算到结构面(砖的表面),有的测到粉刷面,有的测到磁砖面。,二、外墙到底量到哪个位置?,建筑部门习惯以结构面为准,测绘部门强调以现状为准,所以到现在外墙的厚度具体量到什么位置,规范没有明确。解决这个问题的最合适的作法是同一个城市应统一。目前大多数的观点是墙的厚度包括结构面的粉刷层,以及贴在结构面上的磁砖。原因有三个:结构面量不到;粉刷层(3cm)是必要的;磁砖起到保护作用。,三、室外楼梯,室外楼梯在计算建筑面积时,按n-1层计算,底层不计算面积,与室内楼梯的自然层

8、计算不一致,即室外楼梯是上到n层的,在室外楼梯的计算中按n-1层计算建筑面积。如果有顶盖,计算全面积;如果无顶盖,则按各层水平投影的一半计算,例如:有一楼共八层,有室外楼梯到各层,无上盖,则计算面积:s=3.5S层,其中S层为单独一层的室外楼梯建筑面积。,第4节 对房产测量规范有疑问的,一、外墙的分摊北方的测算单位不同意按中线分摊外墙,在新规范没有出台前应按规范执行。,二、柱廊:认为应该算一半,但讨论的结果还是算全面积。,三、玻璃幕墙,问题比较多,但总的原则是:同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算。,第5节 对房产测量规范执行有误的,1、产权证的

9、附属表图,没有完全执行规范要求;附图没有尺寸标注。2、要实量,不要用设计图纸,而且测量时应有图纸、记录。3、分丘图、分户图:分丘图是用地形图复印后附在后面的,没有实际的意义。,第三章房产面积测算,房产面积测算的意义,房产面积测算是房产测绘中一项十分重要的工作,与房屋权利人的自身利益密切相关。它为房产产权产籍管理、核发权证、房产开发、房产权属单位提供必不可少的资料,同时也为房产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产面积测算是一项技术性很强、精度要求高的工作,关系到国家、房产权属单位、开发商和个人的切身利益。,房产面积测算的内容,房产面积的测算包括房屋面积的测算和房屋用地面积的测算,房屋面

10、积的测算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积和共有建筑面积的测算:房屋用地面积的测算包括房屋占地面积、丘面积的测算以及各项地类面积和共用土地面积的测算和分摊。,房产面积测算的规定,1.房产面积的测算,均指水平投影面积的测算;2.各类面积的测算,必须独立测算两次,其较差应在规定的限差内,取中数作为最后结果。3.边长以m为单位,取至0.01m;面积以为单位,取至0.01。4.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能够达到相应精度的仪器和工具。目前使用比较多的是手持式激光测距仪。5.层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。,第1节计算建筑面积应具备的条件,1) 应具有上盖;2) 应有围护物;

11、3) 结构牢固,属永久性的建筑物;4) 层高在2.20m或2.20m以上;5) 可作为人民生产或生活的场所。,一、顶盖,顶盖的材料:钢筋混凝土结构,必须有专门的设计,设计图纸上有。顶盖的作用:起到保护作用,具有防晒、防雨的功能。顶盖的分类:分专用顶盖和借用顶盖。如阳台、门廊等的顶盖。在顶盖的运用上,难题出现较多的是阳台。,二、围护结构,将空间竖向分割成相对独立,不易通行的两个或多个部分的实体,起隔离作用,如墙、栏杆等。,三、层高与净高,规范对层高没有很明确的定义层高:系指房屋的上下两层楼面,或楼面至地面,或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度,但房屋

12、顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。,规范没有给层高一个明显的误差,允许误差。,国家标准房产测量规范中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积,都包括2.20m本身,其含义是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。,净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。,当实际操作中,只有净高没有层高的情况下,量测净高,净高允许值在2.05m,掌握的原则:凡是有层高的依层高为准,没有层高的以净高为准。经过一定的试验数据统计,算出来的层高的限差为5cm,净高的限差为3cm。,第2节 房屋建筑面积的测量,1、房屋建筑面积测量概述房屋建筑面积测量的主要目的就是获取房屋各个部分的实际尺寸数

13、据,然后再根据服务对象的需要,利用采集的数据进行房屋建筑面积的计算和产权附图的绘制。,房屋建筑面积测量工作的准备,测量工具:房屋外业测量一般情况下应携带:房屋各层竣工平面图(或施工平面图)、记录板、草图本、卷尺、三角尺、圆珠笔、铅笔、橡皮、计算器等纸张和测量工具。如果实际需要还必需带上测距仪、经纬仪等仪器。,人员安排,测量人员一般以3人编成一组为宜。小组长负责绘图记录,调查房产要素,另2人担任测量房屋的边长。,测前准备,测量前应先对照房屋的实体画好房屋外框形状草图,抄写房屋行政街道、门牌号,调查房屋的四至关系,向北朝向,房屋层次、结构、竣工时间等房产要素一一填写在草图纸上。,房屋各部位边长测量

14、的位置,底层外框: 测量房屋勒脚以上,外围水平投影的范围,包括粉灰厚度(或贴面瓷石厚度)。外围各边都应一一测量,其尺寸应满足几何条件,否则须现场找明原因,再复尺检查。,楼层外框 :,如果楼层外框水平投影与底层的外框水平投影完全一致时,不必重新测量,只需在草图纸上注明*层与底层同。如果楼层外框水平投影与底层的外框水平投影不一致时,需仔细调查其异同点,将不同的地方按要求测量,相同的地方用多色笔在草图纸上做上标记,以便内业进行数据整理和计算,有阳台、外走廊等附属建筑物时,一定要实地测量其数据。,房屋建筑面积的测量方法,根据,服务的对象、房屋具体形状,以及测量工具的情况,可分为直接测量法和间接测量法。

15、,直接测量法,直接测量法是目前房屋建筑面积测量最基本、最通用的方法,即采用玻璃纤维、钢卷尺,或手持测距仪直接量取房屋各部位的边长,以获取边长信息。,间接测量法,间接操作方法顾名思义,就是不能直接测量所需的边长数据,采取另外的途径,通过几何条件,或解析方式间接得到边长,或直接得到建筑面积的一种方法。如:(1) 解析测量法、(2)图解法 (模片法、求积仪法)这些方法一般较少使用。,套内建筑面积测量方法,套内建筑面积(s) 等于套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积之和。,成套房屋的建筑面积,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。,套内房屋的使用面积

16、,套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:1)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4)内墙面装饰厚度计入使用面积。,套内墙体面积,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,套内阳台建筑面积,套内阳台建筑面

17、积按有关规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,房产分户图的绘制,实际测量中应注意的事项,测量前的注意事项 测量中的注意事项测量仪器的选择,第3节 房屋共有共用面积的分摊,一、共有面积的所有权与使用权房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。,二、共有建筑面积的分类,1)全幢共有共用的建筑面积:指为整幢服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由全幢进行分摊。,2)功能区共有共用的建筑面积:指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积。例如某幢楼内,专为某一商业

18、区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区内分摊。,3)层共有建筑面积:由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各个相同时,可分层各自分别进行分摊。,如果一幢楼各层的套型一致,共有建筑面积也相同,例如普通的住宅楼,则没有必要对共有建筑进行分类,而可以以幢为单位,按幢进行一次共有建筑面积的分摊,直接求得各套的分摊面积。,对于多功能的综合楼或商住楼,共有建筑面积的分摊比较复杂,一般要进行二级或三级,甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分

19、摊之前,应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定,决定其分摊层次和归属。,三、共有建筑面积确认的方法,对共有建筑面积分摊的认定,建议填写认定表。在测算面积之前,应对共有面积填写共有面积的确认表,该表是以后面积测算中共有面积分摊的依据,非常关键而且有必要,这个表的确认应事先由设计部门、建设部门来填写,因为设计(建设)部门最清楚这些共有面积部位的设计是用来做什么的。具体实施步骤如下:,1、由房屋设计部门、建设单位在经规划部门核准的建设平面图上对共有面积进行标识,并埴写共有面积的确认表。2、测绘人员在有关人员陪同下,到实地依图纸和确认表在现场逐一校核,勘丈,并确认其使用功能。3、共有面积经测绘人员现场确

20、认后,房屋建设部门应出具有共有面积部位的使用情况说明,若该房屋由两个以上建设单位共建,则使用情况说明应由联建各方共同提供。,四、共有建筑面积分摊的方法,五、可以分摊的共有建筑面积,1)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;2)共有的楼梯间、电梯间;3)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;4)为本幢服务的公共用房、管理用房;,5)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;6)共有的电梯机房、水箱间、避险间;7)共有的室外楼梯;8)共有的地下室、半地下室;9)公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。,六、不应分摊的建筑面积,1)作为人防工程的建筑面

21、积;2)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;3)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;4)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;5)用作公共事业的市政建设的建筑物。,1)产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。2)无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。3)共有建筑面积分摊以幢为单位进行,分摊的共有建筑面积为本幢内的共有建筑面积。4)房屋的共用面积分摊后,不划分各户分摊面积的具体位置,共有共用面积一经分摊,任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。,七、共有面积的处理原则,八、共有面积分摊的一般原则,九、共有共用面积按比例分摊的计算公式,SiK SiK(Si)/Si式中:K为面积的分摊系数;Si为各单元参加分摊的建筑面积,;Si为各单元参加分摊所得的分摊面积,;Si一为需要分摊的分摊面积总和,;Si为参加分摊的各单元建筑面积总和,。,十、共有共用面积分摊操作步骤,1、确认共用面积的部位2、确定分摊方案3、进行分摊,第4节 特殊情况下的共用面积确认,一、有地下室时位于0.00以上的某些共用部位二、在地下室的分摊中可能会遇到的三、关于住宅楼是否分单元计算的说明四、底层墙加厚部分五、消防用面积的处理,第四章 房屋面积测算报告,

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