1、第八章 物业环境管理,考核比重：23（知识8、技能15）,第一节 环境污染防治制度的制定与实施 一、物业环境管理的早期介入P118 环境管理早期介入的任务： （一）参与物业项目的主体建筑的规划设计在规划设计阶段从环境保护的角度把好 关， 一方面，主体建筑的布局要合理，能够 满足业主和使用人对日照、通风和私密性的 需求；另一方面，主体建筑的使用材料要符 合环境保护的要求。,从环境保护和管理的角度对主体建筑的规划设 计提出意见和建议，主要以下几方面问题。 （1）建筑用地 建筑用地要控制在一定的范围内，其他用地、绿地要保持一定比例。 （2）居住面积密度 （3）建筑间距 1H1.5H（H，前排房屋高度
2、，间距L与高度H的比值） （4）建筑材料符合环境保护的要求,（二）协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设P119（1）绿地规划设计要满足环境保护的要求新建居住区绿化用地占建设用地面积比例不得低于30%。（2）垃圾处理设备和设施要满足环境保护的要求收集垃圾的设备和设施（分类垃圾筒）；集中垃圾的设备和设施（垃圾楼）。（3）停车场、库的建设要满足环境保护的要求（4）配套设施要符合防治环境污染的要求。（5）防治环境污染的专项设施要符合环境保护的要求 （三）考查了解物业的周边环境主要是看有无“三废”的排放和污染源，一旦发现问题要向有关部门反映，同时要采取相应的措施。,二、物业管理机构的设置P121
3、（一）机构设置 （二）人员配备 （三）明确职责物业管理企业环保部门职责： （1）提出环保意见和建议。 （2）拟订环保标准和规范。 （3）环境监测，掌握环境状况和发展趋势。 （4）组织环境科研和环境教育。 （5）负责环保指导工作，配合有关部门搞好环保。,三、物业环境保护制度的制定 （一）物业环境保护制度的类型P1211、相关部门的规章制度2、专项环境保护制度3、环境综合管理制度 （二）物业环境保护管理的措施1、大气环境的质量管理P121（1）对大气污染进行监测 （2）对物业大气环境质量进行评价 （3）对物业大气环境质量进行分区管理,2、水环境质量管理P122 （1）对物业水环境进行监测 （2）保
4、护水体，防止污染 （3）控制污染源 3、固体废弃物污染的防治P122 （1）生活垃圾的处理。指定地点倾倒，及时清运。 （2）房屋装修管理。 （3）露天贮存燃煤、灰渣应设专用贮存场所。,4、噪声污染防治P122 （1）加强绿化。 （2）限制车辆进入物业区域。 （3）加强精神文明建设，制定必要管理办法。尽量减少生活噪声，制定必要的管理办法。 （三）拟定定期检查制度,四、物业环境保护制度的实施P1231、加强环境质量监测（1）环境污染的事实和原因分析；（2）治理意见和措施。2、争取有关单位配合（1）物业区域内，绿化、卫生、交通等部门的配合；（2）物业区域外，附近企事业单位的沟通、理解，环保机构的指导
5、。3、落实必要的硬件建设4、进行宣传教育工作,相关知识 一、环境保护的基本知识 （一）环境保护的含义和种类P124环境污染的种类大气污染、水污染、固体废弃物污染、噪声污染。 （二）产生污染的原因P125 生产性污染、生活性污染、噪声污染、放射性污染 （三）环境污染的特点P125（1）影响范围广 （2）作用时间长 （3）污染物的浓度随时间、空间的变化而变化。,二、物业环境质量管理的内容 （一）对物业环境质量的监控P1253种类型：（1）区域环境监控（2）污染源的监控包括：工业污染源、交通污染源、城市生活垃圾、生活污水的健控（3）污染事故的监控 （二）对物业环境质量的评价 （三）编写物业环境质量报
6、告书P1261、 编写物业环境质量报告书应遵守的原则：（1）着眼于“人类环境”大系统，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系。,（2）对基本数据汇总分析时，有较强的针对性。 （3）分析问题抓主要矛盾，主要环境问题的危害，产生的原因，确切的分析。 （4）对环境质量的变化及发展趋势，有科学的预测，提出相应对策。 2、环境质量报告书内容 （1）物业区域基本情况。 （2）分析主要问题及造成环境污染的原因。 （3）提出改善环境质量的措施与对策。 （4）对环境质量变化与趋势做出预测，提出需解决的问题。,三、违反有关环境保护法律的责任P1271、关于大气污染的法律责任（5条）2、关于水污染的法律责任（3条）
7、3、关于固体废弃物污染的法律责任（4条）4、关于大气污染的法律责任（4条） 四、ISO14000环境管理体系基本知识P128,第二节 环境保洁制度的制定与实施 一、物业保洁管理机构的设置 （一）物业环境保洁管理机构的设置P130委托式； 自主式； 结合式。 （二）物业环境保洁人员及其岗位职责P131 1、部门经理的职责 （1）制定保洁计划和费用预算，组织安排保洁具体工作。 （2）巡查任务完成情况，不足之处返工，发现卫生死角，调配人员及时清除。 （3）对外接洽保洁业务，创收。 （4）定期向公司、业主汇报，接受环卫部门指导、监督。 （5）负责本部门职工的思想教育工作。,2、技术人员的职责 （1）配
8、合经理工作，拟定实施保洁计划方案。 （2）知道使用专用保洁设施、机械设备。 （3）检查保养保洁机械设备。 （4）协助检查、监督保洁任务完成情况。 二、物业保洁管理制度的制定P1321、劳动纪律制度2、保洁工作考核标准和办法3、各项操作规程4、奖惩条例,三、物业保洁管理制度的实施P1341、指导员工工作，确保达标2、巡视检查卫生情况及时解决问题3、处理好与环卫管理部门的关系4、进行维护环境卫生的宣传教育5、搞好卫生设施的建设、维护,相关知识 一、社区清洁卫生组织机构的设置及职责范围 1、市级清洁卫生组织机构职责范围P135（1）负责城市主要路街及立交桥等清扫保洁工作。（2）新区开发和旧区改造工程
9、交付使用前的清洁工作。（3）公厕、化粪池粪便的统一清运。（4）生活垃圾有偿清运。（5）城市环境卫生管理情况监督检查。 2、物业公司职责范围 P136（1）物业小区公共场地清扫保洁工作。 （2）楼宇公共部位清扫保洁工作。 （3）物业小区内生活垃圾和粪便的清运。（4）物业小区内商业网点的卫生监督检查。 （5）接受环卫部门指导、监督，配合工作。,二、清洁卫生工作标准P1361、“五定”定人、定地点、定时间、定任务、定质量。2、“六净”、“六无”3、“当日清”当日垃圾当日清。,第三节 环境绿化美化制度的制定与实施 一、物业绿化管理机构的设置 （一）物业管理企业绿化管理机构P137委托式； 自主式。 （
10、二）绿化管理机构人员的岗位职责 1、经理（部门主管）职责P138 （1）负责制定本部门工作规划。 （2）负责绿化管理工作的检查、监督、考核。 （3）负责组织绿化管理人员岗位培训和技术培训。 （4）负责编写绿化设计要求，制定花木购买计划。 （5）负责做好本部门职工思想教育工作。 （6）完成领导交办的其他任务。,2、.技术人员职责 P138 （1）负责绿化管理措施的制定和实施。 （2）负责绿化技术指导。 （3）负责绿化管理人员技术培训。 （4）定期向主管汇报工作。 （5）完成上级交办的其他任务。 二、物业绿化管理制度的制定P1391、对绿化管理部门人员的要求和应遵守的管理规定2、建立承包责任制3、
11、制定园林养护技术考核标准（6项）,三、物业绿化管理制度的实施P140、1411、搞好对绿化管理人员的技术培训（1）把好招收新人员的质量关；（2）新人员试用期；（3）绿化人员学习和技术培训。2、加强看管巡视每周至少巡视一遍，做好记录。发现问题及时处理。每月汇总巡视记录，提交管理处主管审阅、分析，对重大和经常发生的问题，制定并采取相应措施处理。3、加强绿化宣传，培养绿化意识（1）加强绿化宣传，培养绿化意识树立全球的意识、环境的意识、绿化的意识。（2）加强制度建设，严格管理,相关知识 一、城市绿化管理的分工及范围P1422002年11月通过城市绿线管理办法城市绿地种类：公共绿地、防护绿地、生产绿地、
12、居住区级绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地。城市绿化分工及范围：（1）（2）（3）（4）居住区绿地管理： （1）新建小区道路建筑红线之外的，归园林部门绿化和养护管理；道路建筑红线之内的，归房管部门或物业管理企业绿化和养护管理 （2）新建小区内部有路名的道路归园林部门绿化和养护管理；没有路名的道路归房管部门或物业管理企业绿化和养护管理,二、居住区绿地规划的基本要求P142指导思想“适用、经济、美观”。1、合理组织，统一规划2、因地制宜，节约用地3、植物为主，注意景观居住区的绿化，应以植物造园为主 三、绿化植物选配与配置的基本原则P1431、以乡土植物为主2、以乔木、灌木为主，草本花卉点缀3、
13、速生树与慢生树相结合，常绿树与落叶树相结合4、根据不同特点选择不同植物种类,四、城市绿化管理的相关法规1、城市绿化条例1992年8月1日起施行。（国务院） 2、城市绿线管理办法2002年11月1日起施行。（建设部）城市人民政府规划、园林绿化行政主管部门，按照职责分工负责城市绿线的监督和管理工作。3、城市绿化规划建设指标的规定1991年1月1日起施行。（建设部）4、城市园林绿化企业资质管理办法、城市园林绿化企业资质标准1995年10月1日起施行。（建设部）5、城市绿化工程施工及验收规范1999年8月1日起施行的行业标准提示：本章在鉴定考核中的比重高，应重点掌握。,试题举例 1、理论知识题 单选题
14、： （1）中华人民共和国水污染防治法规定，如果向水体排放的污染物超过国家或地方规定的排放标准，应按照排放污染物的种类和数量（ ）倍缴纳排污费。（A）80% （B）原倍（C）加倍 （D）十倍,正确答案C P127,（2）中华人民共和国大气污染防治法规定，向大气排放污染物超过国家规定和地方规定的排放标准，应限期治理，并可处（ ）罚款。（A）2万元以上 （B）1万元以上5万元以下 （C）5万元以上 （D）1万元以上10万元以下,正确答案D P127,（3）按照物业管理企业的管理方针、目标和任务，制定环境保洁计划和费用预算，一般是保洁部（ ）的职责。（A）部门经理 （B）技术人员（C）班组长 （D）保
15、洁员,正确答案A P131,（4）我国城市地下人行通道和过街天桥的卫生清洁责任应由（ ）承担.（A）居委会 （B）城市规划管理部门（C）街道办事处（D）城市环境卫生管理部门,正确答案D P135,（5）负责大型物业管理区域内绿化管理工作检查、监督、验收和考核工作的一般应是物业管理企业的（ ）。（A）绿化主管或经理 （B）绿化技术员（C）绿化工 （D）保洁员,正确答案A P138,（6）居住区的绿化一般应以（ ）为主，注意合理布局。（A）植物造园 （B）园林小品（C）苗圃花圃 （D）假山水池,正确答案A P143,多选题 （1）物业管理公司的清洁卫生部门除了负责对物业小区内的公共场地、楼宇内公共
16、部位的清扫保洁工作外，具体职责还有（ ）。 （A）物业小区内生活垃圾和粪便的清运 （B）物业小区内化粪池粪便的统一处理工作 （C）物业小区内居民、商业网点环境卫生情况的监督检查 （D）接受所在地环境卫生管理部门的业务监督指导,正确答案A C D P136,（2）（ ）是有关部门已经颁布的城市绿化管理相关法规。（A）城市绿线管理办法 （B）城市绿化管理办法（C）城市绿化规化建设指标的规定 （D）城市绿化工程施工及验收规范,正确答案A C D P144,2、操作技能题（案例题）丽清花园别墅的绿地率达50%以上，环境非常优美。去年7月的一天，某业主突然找到物业管理公司的总经理提意见，反映最近他家房屋附近的草坪一片黄、一片绿，非常难看。总经理找到绿化部主管，该主管并不了解这一情况。总经理严厉批评了他，并让他立即处理此事。请问，绿化部主管失职在什么地方？以后他怎样做才能避免类似的事情发生？,答案要点： P141 1、绿化部主管没有能够很好地实施绿化管理制度。在绿化看管巡视方面出现了漏洞，所以，没有能够及时发现草地的变化。 2、以后要加强看管巡视。对居住区的绿地，每周至少巡视一遍，并做好绿化巡视记录。对发现的问题及时通知绿化养护部门处理。每月汇总绿化巡视记录，提交管理处主管审阅。管理出主管对绿化巡视记录应进行分析，对重大问题和经常发生的问题，要制定并采取相应措施予以处理。,
