1、抵 押 登 记,-相关概念及各类注意事项,关于抵押登记 抵押登记又称为抵押物登记，是指抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更终止等记载于抵押物登记薄上的行为。 抵押登记一般分为设立登记、变更登记、注销登记三种。,抵押登记的部门：土地：国土局（核发土地使用权证的部门）房产、在建工程：各级房管所生产设备、原材料、半成品、产品：工商局（财产所在地的工商行政管理部门）交通运输工具：车管所（运输工具登记部门）（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理抵押登记）,相关概念抵押人、抵押权人和抵押物：,抵押人是指为担保自己或他人履行债务，而向债权人提供抵押担
2、保的人。 抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。 提供担保的财产为抵押物。,了解和掌握：不宜抵押的财产 包括：不能抵押 抵押有瑕疵 抵押后难以处置变现三类情况,集体用地不能抵押有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。学校医院等公益单位的公益设施这里要做扩展理解：当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行,为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产只能为
3、公益机构自身债务提供担保。,权属有纠纷和争议的财产一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。,被查封、扣押、监管的财产海关监管设备和产品比较常见。对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用,土地使用权抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产：实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。 在实际操作中要及时对新增建筑物进行抵押登记
4、。,无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人）民法通则规定：未成年人非纯受益行为无效,国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物 国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地 （详见城市房地产管理法22条）。 可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。 但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金行为的实际不可行。,签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产： 租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保护措施的土地和房产进行抵押，避
5、免抵押权形式存在事实落空。,拖欠施工方工程款的建设工程 合同法286条直接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。,实际办理时要注意事项：,一、抵押登记事项一般在抵押人所在地工商行政管理局市场合同科办理。二、抵押物价值可双方协商定价，也可通过评估机构评估价值，具体情况按当地工商登记机关规定执行。三、动产抵押登记书抵押人保存联、抵押权人保存联，必须妥善保管，注销时需交回该两联。四、签署抵押担保合同时，个别企业抵押物要签署确权文件（如一户多名的企业）。,动产抵押登记所需资料：,动产抵押登记书，共四联包括抵押人保存、抵押权人保存、登记机关存档、置备于动产抵押登记薄供
6、查询。主合同：包括银行借款合同原件、保证合同原件、委托担保合同原件、股东会决议、抵押担保合同原件。抵押物品清单。（需要注明每件抵押物抵押价值，如是机器设备，需写明设备型号，出厂编号，生产日期）,双方营业执照副本复印件，须加盖公章。（正定工商据还需组织机构代码证复印件）抵押人及抵押权人身份证复印件，须加盖公章。如双方企业法定代表人不能到场办理，需提供授权委托书。及被授权人和企业法人代表身份证复印件，须加盖公章。抵押物概况附页。,个别工商部门所要材料,抵押物评估报告。抵押物方位平面图。个别工商局需提供贷款人的基础资料（即银行的基础资料）,动产抵押登记注销所需资料：,动产抵押注销登记书，共四联包括抵
7、押人保存、抵押权人保存、登记机关存档、置备于动产抵押登记薄供查询。动产抵押登记书，包括抵押人保存联、抵押权人保存联。营业执照副本复印件，须加盖公章。抵押人及抵押权人身份证复印件，盖章。如双方企业法定代表人不能到场办理，需提供授权委托书。及授权人身份证复印件，须加盖公章。,房管所抵押登记,一、客户经理陪同房产所有权人到房产所在地房管所填写房产评估申请书。注意：（1）评估工作可与客户申请贷款且我公司也有意向支持客户时同步进行，这样可以节省评估时间，且在一年期间内评估报告都有效。我公司客户经理要确认房产所有权人、如是房产所有权人自己贷款则要确定其房主身份；如不是房产所有权人贷款，则要亲自询问房产所有
8、权人，是否自愿抵押。客户经理在此笔业务合作前期要到房管所咨询房产是否曾经抵押。,二、评估报告评出后，我公司客户经理可以根据评估报告的价值出具各项合同（重点是抵押反担保合同价值核定）。注意事项：由于评估报告存在一定水分，客户经理一定要根据房产的具体位置、户型、房产新旧程度等方面，咨询专业人士或是网络查询、咨询房产中介核定抵押房产的抵押价值。,三、房产所有权人本人带房产证、身份证；担保客户经理带借款合同（一份）、委托合同（一份）、抵押反担保合同（一份）、担保公司基础资料（即营业执照正副本复印件、组织机构代码证正副本复印件、税务登记证正副本复印件、法定代表人身份证复印件各一套）、公司授权书（一份）、
9、被授权人身份证复印件（一份）；到房管所填写房屋抵押登记申请书。注意：如果借款人为房产所有权人即为上述材料，如果借款人为第三人则增带借款人身份证复印件，如果借款人为企业，则增带借款企业基础资料（即营业执照正副本复印件、组织机构代码证政府本复印件、税务登记证正副本复印件、法定代表人身份证复印件各一套）。此外，正定县房管所要求将房产的位置、面积、房产证号、评估价值、抵押价值体现在借款合同上，由于借款合同为信用社出具，所以我公司客户经理要提前与信用社客户经理沟通。,四、将准备好的各项资料交由抵押登记窗口工作人员审核，审核通过即可交费，办理抵押登记 五、于房产抵押登记后七个工作日之内，我公司客户经理到房管所领取房屋他项权证。,对反担保的浅理解,1、不可缺少的个人连带保证把借款企业的实际所有人与贷款风险捆绑，达到跑了庙也跑不了和尚。2、实物抵押锁定风险，为主要风险化解方式增加借款人的自身还款压力，为解决贷款损失提前铺平道路3、非关联第三方信用保证为重要风险转嫁渠道从外界增加借款人的还款压力，有效转嫁风险4、关联方信用保证可防止恶意避债掌握借款人上下游及相关企业，控制借款人的部分资金流5、存货监管为有效补充,
