1、【南宁夜市王】 南宁首 个综合型观光夜市运作思路,南宁安盛房地产咨询有限公司 2015年4月3日出品,一,项目定位说明,二,项目运营创新,三,项目投资回报,Contents 目录,一,项目定位说明,Contents 目录,南宁夜市发展现状 项目所在地块分析 项目定位 项目客户定位 产品规划建议 租金建议 工作节点部署,南宁较具知名度及规模的传统夜市主要有中山路夜市、建政路夜市以及农院路夜市等，夜市里汇聚了各种知名美食，价格实惠，是当地人丰富夜生活的选择之一，每当夜幕降临，夜市灯火辉煌，热闹非凡。,一、南宁夜市发展现状,中山路夜市 一、 简介：中山路是民国时期留下的市中心老街，长约七百多米，街道
2、两旁的楼房建筑呈早期中西合璧样式，如今的中山路云集了上百家南宁各老字号饮食店铺和中外名吃，成为了享负盛名的美食街，是南宁十大城市旅游名片之一。 1.地理位置：地处南宁规模最大的传统商圈朝阳商圈，临近市中心万达广场，地理条件优越，人流密集。 2.经营项目：晚餐、夜宵 3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时 4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主的摊贩；一类是以经营小饰品、小玩意儿、廉价茶具为主的摊贩；还有一类时四处走动招揽生意的擦鞋人、卖书人和卖唱者。 5.面对人群：主要以南宁市本地人及中外游客为主。 6.租金情况：摊位3800元月-5000元月 二、现状及问
3、题：有多年历史的南宁市中山路，夜市依然红火但是骑楼老化，隐藏安全隐患，还有交通不便、卫生状况堪忧等问题也困扰着它。中山路，这张南宁的“老名片”，是拆迁还是美化，多年来让有关部门左右为难。,一、南宁夜市发展现状,建政路夜市 一、简介： 从园湖建政路口沿着建政路往古城路方向走，过了实验电影院有条小巷。在这条宽度不足10米的小巷里，有一段300米左右的宵夜街，集中了50多家夜宵摊点。 1.经营项目：晚餐、宵夜 2.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨两三时 3.经营特点：虽然建政路一带的夜市没有中山路的规模大，但建政路上那些来自东西南北、形形色色的美食小吃丝毫不比中山路逊色，以粥品为代表、以烤鱼为
4、经典。 4.面对人群：南宁本地人为主 5.租金情况：1800元月-3500元月 二、现状及问题：2000年前后，园湖建政路口的夜市被“清理”，一些铺面的拆迁、重建，如今建政路的美食主要集中在圆湖建政口至古城建政路口这一段。即使建政路是成熟路段，附近有许多住宅、单位、学校，有着丰富的客源，但在建政路夜市，仍面临停车难、交通不便等问题。建政路上没有大型停车场，车位多在街道两旁，且数量不多。,一、南宁夜市发展现状,农院路夜市一、 简介：堪称南宁最实惠的美食小吃聚集地，是大学区域中最具商业氛围的街区，多以独立街铺形式，商业成熟，业态较全。目前是南宁最火的最具年轻气质的美食街，不仅汇聚了众多新派小吃品牌
5、，且吃货们的年龄均在20岁上下，整条街上散发着青春活力的气息，它多以学生时代的风味向大家展现独特的一面。 1.地理位置：西乡塘区财经学院附近，以火炬路起点，连接农院路 2.经营项目：晚餐、夜宵、服饰 3.经营时间：从晚上六七时开始到第二天凌晨三四时 4.经营特点：一类是以经营小吃、烧烤类食品、鲜榨果汁、啤酒摊为主；一类是以经营小饰品、小玩意儿、服饰为主； 5.面对人群：以周边大学生及刚毕业的上班族为主 6.租金情况：200-450元月 二、现状及问题：周边高校云集，消费群体还是以学生群体为主，消费层次较低。夜市里的道路狭窄，车行和人流混杂，存在安全隐患；其次缺乏规范管理，所以存在乱摆乱放、占道
6、等现象，卫生状况也是令人担忧的一大问题。,一、南宁夜市发展现状,一、南宁夜市发展现状,小结：传统夜市因为缺乏综合管理会出现车辆乱停乱放、占道经营、噪声扰民、垃圾污水满地、卫生安全难有保证等问题。随着城市化发展进程的加快，传统夜市会随着城市整改而没落，昔日辉煌不再。但是夜市作为一种特定的生活方式已经深入人心，对夜市文化眷恋追求的人群还会一直存在。基于此，挖掘一种更规范、更健康、更时尚的夜市经营模式来接棒传统夜市，成为我们方案的重点探讨方向。,（一）项目地块基本情况分析,1.地块位于金阳路与金凯路交汇处，地势平坦，交通便利； 2.地块所在区域附近聚集了龙光普罗旺斯、巴黎香醍等十几个楼盘，居住人口集
7、中。周边学校（八桂绿城小学、沛鸿民族中学等）林立，教育配套完善。 3.商业配套主要还是以社区配套为主，无大型公共休闲设施。 4.该区域常住人口量大，但是附近缺少大型娱乐消费的场所。,本案,二、项目所在地块现状分析,（二）项目地块SOWT分析,让每个人都学会享受将精彩夜生活进行到底！,三、项目定位,夜生活只是这样？,夜生活还可以这样！,项目战略选择,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,追随者,领导者,挑战者,补缺者,行业老大,非行业老大，重
8、大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,差异化，做市场空白的补充者和行业游戏规则的挑战者,夜市代表了一种特定的生活方式，对当地人而言，在这里人们不仅能吃饱，还能释放自我，缓解日常生活和工作带来的压力。夜市的节奏正好与人们日常工作的节奏相反，或者可以说是对人们日常生活节奏的一个补充。忙碌了一天的人们需要从严肃而紧张的工作空间进入到一个轻松无拘束的空间释放压力，而在南宁各区域内形成的夜市恰恰满足了人们的这种需求。夜市已经在南宁人的日常生活中留下了不可抹去的印记，深埋于南宁人的心底。传统的夜市都是以各色美食吸引众多食客与游客，但是夜市中各种关系的互动，才是夜市文化场景和夜市空间意义得以构建的关
9、键所在。夜市摊贩之间的互动，形成了热闹、无序的场景。摊贩和食客、游客之间的互动，则让食客、游客们获得一种地方性和个性化的体验。,基于案例启发，以及江南区市场需求、产品空白具备唯一性和项目地块实际的情况，建议项目打造为：,（一）项目市场定位建议,江南区乃至南宁市首个将美食、娱乐与文化创意融为一体的综合性观光夜市，丰富人们的夜生活,本案所在区域房地产项目面对的主要消费群体是有刚性需求的年轻人和白领精英群体。片区内居住人群趋于年轻化群体，年轻的消费群体总是容易接受新事物，猎奇心理较重，同时他们白天忙于学习、工作，压力也较大，丰富多彩的夜生活将会是他们释放压力的主要方式。,四、目标客户定位,（一）项目
10、客群分析,辅助客群,南宁本土年轻消费客群和项目周边客群 南宁首个综合性观光夜市，势必吸引大量休闲娱乐消费人潮； 项目周边日常性消费； 区域内路过的大量车流消费；,主要客群,四、目标客户定位,（一）从不同层面了解一下我们的客户,消费者层面,以夜市文化为主题的差异化特色商业，以时尚个性更强的商业模式展现休闲消费方式；,商户层面,以差异化鲜明的规划特色和经营方向，对应市场空缺与庞大消费群；商家急待拓展特色夜市发展市场，获取更大财富；,政府层面,综合性观光夜市以差异化特色定位开创一个新商业，不单纯是一个传统的商业项目，融入各地美食与各地特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市
11、增添生机盎然的文化色彩。,四、目标客户定位,目标客户小结：我们的定位思考是，什么样的商业产品才不会辜负这片脚下的土地，不仅与城市文化相得益彰，更能够贴近目标客户城市新兴的时尚个性青年的需求和品位，不仅能够契合创意文化的生活形态，更能够以特色规划经营方式导向更加健康、便捷的休闲生活？而这种思考，最终形成了项目在定位上别具一格的产品风格，倡导一种“更时尚、更健康、”的夜市生活方式，营造一种“创意、个性、互动”的夜市文化氛围，项目思考的不仅满足客户今天的需求，更重要的是发现和引导客户潜在的需求，创造新的市场，从而引领新的潮流和新的夜市生活方式。,四、目标客户定位,客户需求与目标客户群,年轻化客户群对
12、产品品质和产品性价比的渴望，要求产品有超越区域的影响力,项目宗地自身价值,一个具备特色美食+休闲娱乐+创意文化的产品组合项目,市场竞争出路,产品，唯有产品创新设计，用产品品质和产品创新设计及创新服务铸造产品核心竞争力,产品的突破策略,五、产品规划建议,（一）产品规划（选择与布局）-思路,以汇聚台湾与东南亚美食为亮点，满足“特色美食、时尚生活”的夜生活消费功能,“缤纷夜市王，精彩夜生活”,特色美食 + 休闲娱乐 + 时尚创意 = 本项目,（二）产品规划（选择与布局）-吸引力,因美食 而来,因娱乐 而来,因休闲 而来,因生活 而来,因财富 而来,核心吸引力,（三）产品规划（选择与布局）-客群导向,
13、谁是本项目的“主力消费人群”？,商务,餐饮会所、最忠诚的消费群体。,时尚,家庭,吃喝玩乐，一家人的欢乐时光,特色娱乐满足时尚夜生活,多元化产品、合理布局，满足各群体消费者多样消费需求。,（四）借鉴案例：无锡彩虹观光夜市,彩虹观光夜市以作为无锡文化创意的蓬勃生产地为使命，致力于反映无锡各种生活与文化的典型，融入台湾地道美食与台湾特色文化创意产业，让美食与文创结合，呈现富含底蕴的惊人魅力，为城市增添生机盎然的文化色彩。该夜市为中国首家常态型综合观光夜市，由南长区政府重点打造、台商倾力加盟，该夜市街投资700万元，总面积达22000平方米，目前划分为331个摊位与厂商，集美食、娱乐于一地。彩虹夜市一
14、期共有170多家商家入驻，其中台湾美食摊位占七成，本地美食与全国各地美食占三成。,一楼：广西夜市 1.经营项目：晚餐、宵夜 2.经营业态：主要以经营广西各地特色小吃、烧烤类食品、饮品为主 3.经营形式：传统夜市的摊位形式 4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：摊贩经营区域；通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所； 5.环境设施：楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；,（五）产品规划（选择与布局）-功能布局,公共展演区,一楼规划布局建议,图示颜色代表：,摆摊区,公共餐桌,公共
15、通道,二楼：台湾及东南亚夜市 1.经营项目：晚餐、宵夜 2.经营业态：主要以经营台湾地区及东南亚各地美食、特色小吃为主； 3.经营形式：传统夜市的摊位形式 4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：摊贩经营区域；通道与用餐区：两排摊位之间设置公共用餐桌椅以及行人通道；设公共展演区，供游客欣赏及互动交流，还可以借用给企业做活动场所； 5.环境设施：楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；公共卫生间；,二楼规划布局建议,公共展演区,图示颜色代表：,摆摊区,公共餐桌,公共通道,公共卫生间,三楼：品牌餐饮和休闲娱乐 1.经营项目：晚餐、宵夜、休闲娱乐 2.经营业态：
16、主要经营各地品牌餐饮店、加盟店、休闲娱乐 3.经营形式：品牌店铺为主 4.功能布局：将楼层面积划分为三大区域：店铺区域；公共通道；休闲娱乐区 5.环境设施：楼层设置油烟排放管道，安装公共吊扇、排气扇；设置公用垃圾桶，清洁人员定期清理；,三楼规划布局建议,休闲娱乐,图示颜色代表：,店铺,公共通道,第一年月平均租金：90-100元/一楼：120-150元/ 二楼:80-120元/ 三楼：60-80元/备注：一、二楼摊位使用面积设计不超过3平米为原则,六、租金建议,七、工作节点部署,二,项目运营创新,Contents 目录,创新运营模式 创造平等经营平台与消费环境 Apps（移动应用）商家制胜的法宝
17、 为什么南宁夜市王项目要建立APP 南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案 APP与传统营销工具结合的解决方案,一、创新运营模式,做任何商业项目有一个我们都要关注的社会现象：为什么大陆的手工艺者会没落、消失？是在现今过剩经济时代下经济发展的模式下导致的。政府不保护中小企业者，而是保护垄断者或国有企业者，中小企业者的生存环境恶劣，不受政府保护支持，还不断受到市场发展模式带来的压力，比如租金、成本高，通货膨胀提升快，很多做生意的为了压低成本，用不健康的东西获利，垄断者把市场垄断，导致经营者与消费者没的选择，此现象按照传统商业运营模式是没有前景的，想做纯粹好的东西按传统是很难实现的。好的产品是需要一个
18、公平对等的平台来展示的，要创造一个深入人心的品牌离不开创新的运营模式,淘宝之所以会成功是因为它提供给了经营者和消费者一个公平对等的经营与消费环境。本项目是致力于打造一个物美价廉而且又具现代气息的主题观光夜市为目标，通过结合互联网营销手段将网络变成实业化，打造一个更好保护中小手工业者的线上经营平台夜市王APP。通过筛选、洽谈把夜市经营户中30真正拥有传统手艺及技术的人招进来，线下实体经营的同时也实现APP线上经营。通过独家网络平台来帮助这些有手艺的经营者将更多的精力投入到研发产品、客户维护中去，形成自己的品牌甚至创办公司。对于招进来的这部分经营者，我们承诺10年不加租，但前提是必须在我们的独家网
19、络平台上经营，违反规定者则退出夜市王的线上、线下经营。改变传统营销方式，用一个公平对等的平台将好的产品引进来，不仅营造了一个公平的经营环境，消费者也可以通过网络平台更好地鉴别商家优劣，获得相对平等的消费环境。,二、创造平等的经营平台与消费环境,三、借助移动互联网,移动互联网未来发展的趋势从2010年开始，整个世界开始进入移动互联网时代。在2010年-2014年，移动互联网处于萌芽状态，而经过几年的铺陈发展，到2015年，已经进入了一个全面爆发的时代。,网络与计算机的演进,营销丶运营核心改变 在传统商业时代，做项目的可能想的最多的就是怎样把产品卖掉，怎么用最快的速度让产品更多人使用；但在移动互联
20、网时代，做项目的时候最应该思考的应该是：怎么样让用户更满意，怎么样把品牌意识注入到用户的心里，哪怕是一个用户满意，也是一种成功。 增强互动 在产品上，使用体验上，力求形成双向的行为共振，让用户因为某个产品参合着自己的情感，让用户在使用产品过程中有情感交流有情绪变化，就像小米的参与感一样。让用户参与并投入情感，这就是一个好的产品。,根据CNNIC预测，未来移动终端的规模将是PC互联网终端规模的10倍，在未来一两年内，移动终端上网用户将超过PC互联网，届时移动互联网碎片化时间消费行为凸显，所以专门为移动终端设计的Apps比现在流行的website更重要。根据易观国际近期发布中国智能手机用户研究报告
21、2011调研数据显示，中国智能手机用户中，21-40岁的用户占据了近90%，这些中、高端客户群、年轻时尚的消费者恰恰是我们夜市的主要客户。,随着移动互联网时代来临，传统的被动式“开门等客”和粗放式“折扣营销”模式已不能支撑餐饮企业持续收益和良性发展的需要，适应市场需求的营销方案作用凸显， “移动营销”被视为下一代的营销金矿、商家制胜的法宝。Apps是实现移动营销、精准营销的最好途径，能为夜市形成品牌发展提供行之有效的营销方案，能将促销优惠信息实时、精准的传递给有效客户群。,四、Apps（移动应用） - 商家制胜的法宝,1、拥有独特技艺的美食制造者， 我们该如何接触 他们呢？,2、单一传统的营销
22、方式难以创造品牌 我们该如何反转思维突破创新呢？,4、市场竞争激烈， 我们该如何保持消费者 对项目的关注呢？,3、我们该如何在“市场空白点”中，抢得头筹？,南宁夜市王APP帮你解决以上问题,四、为什么南宁夜市王项目要建立APP？,App为夜市带来什么好处?,制作项目APP,信息服务 短信推送，唤醒客户,资讯服务 资讯发布（自动&手动） 实时更新,导航服务 地图导航 周边配套,夜市特色 美食种类 商家品牌,微博服务 社交功能,咨询 在线咨询 电话咨询,数据服务 会员数据管理,五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？,DM,MMS & SMS,EDM,大众媒体,在各种媒体中， 轻松拍下二维码。
23、方便下载APP,品牌至此被带在客户身上了！,接触新客户,五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？,与新客户互动,五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？,推动客户到场,APP夜市动态,TM呼入,尊敬的客户，南宁夜市王本周末推出特色美食试吃，消费积分抽奖活动。详细请登陆APP，获取抽奖编码。 【南宁夜市王】,SMS通知,EDM通知,DM通知,五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？,促成客户成交,100000客户下载APP,80000客户第一次打开APP,60000客户多次打开APP,30000客户通过APP咨询并到场,10000客户到场并成交,五、南宁夜市王项目怎样建立APP解决方案？,
24、APP,SMS,MMS,EDM,TM,DM,媒体,发促销广 告同时发下载链接,发送APP下载链接 或二维码,发送APP下载链接 或二维码,通过电话挖掘意向 用户，并向意向人 群发送下载链接,将二维码植入DM 里，扩大下载量,将二维码植入公交 或商场等媒介里,装载了APP 的意向会员,针对APP的会 员消息推送,六、APP与传统营销工具结合的解决方案,三,项目投资回报,Contents 目录,首年投资回报估算 第二年投资回报估算 第三年投资回报估算 总结,表1：建安成本估算,表2：土地租赁成本估算,表3：装饰及配套成本估算,表4：运营成本估算,小结：首年各项成本投入预计约866.5万元。（注：前
25、期报建、税费等未计。）,（一）首年成本估算,一、首年投资回报预估,表5：租金收入估算,小结：首年收益总额预计约756万元。,（二）首年收益估算,表1：土地租赁成本估算,表2：运营成本估算,表3：租金收入估算,（一）第二年成本估算,小结：头两年各项成本投入预计约1103万元，收益总额预计约1512万元，预计需1年半即可收回成本。（注：税费等未计）,（一）第二年收益估算,二、第二年投资回报预估,表1：土地租赁成本估算,表2：运营成本估算,表3：租金收入估算,（一）第三年成本估算,小结：第三年开始各项成本投入预计约236.5万元，收益总额预计约756万元，每年的利润预计约520万元（注：税费等未计）,（一）第三年收益估算,三、第三年投资回报预估,总结：按照第三年开始后8年预估的年收益约为520万元，后8年每年的回报率近320，累计总收益预计约4160万元。,THANKS,谢谢聆听,
