1、马山别墅项目定位报告,房子再好也还是房子，只有蕴含于其中的美妙生活，才能让人动心！预约一个让您沐浴在阳光、树海、鸟语花香的欢乐天堂；一处让您的心情永远盛开的，优山美地！,无锡楼市此起彼伏 低总价小面积别墅占主力，成交主力区域以新区和惠山区为主，但滨湖区前景看好,在无锡别墅市场中，唱主角的是滨湖区，其以优越的景观资源、最长的别墅发展史、最丰富的别墅产品，在无锡七大板块中独占鳌头。,滨湖区市场又分为五里湖板块和马山板块。五里湖以风光秀美著称，历史文化悠久，长广溪湿地公园是全国九个湿地公园之一。五里湖由于土地资源有限，别墅资源更显稀缺，。蠡湖壹号的联排别墅将卖到17000的单价。马山板块将在未来的滨
2、湖区别墅市场中显示出其重要性。马山板块拥有更丰富的太湖景观资源，并且政府对马山的规划也日渐完善，国家级度假村、高尔夫球场、灵山佛文化等等将为马山增值，马山别墅板块发展平稳，确实潜力无限。,重点项目个案分析,环太湖板块,重点项目个案分析,环太湖板块,重点项目个案分析,环太湖板块,重点项目个案分析,环太湖板块,重点项目个案分析,蠡湖板块,重点项目个案分析,蠡湖板块,重点项目对比分析,最成功的远郊别墅深圳观澜湖高尔夫别墅功能：休闲+商务经验：复合地产之产业化运作新模式,经典案例分析,最成功的异地开发别墅海南博鳌蔚蓝海岸功能：旅游度假+商务经验：“傍大款”，走名牌路线,经典案例分析,别墅市场开发趋势,
3、私家博物馆的市场动态,本案的定位建议,别墅是一个非主流产品，是为少数人（富人）服务的住房奢侈品，其精神消费的特性大于物质消费的产品特性。客户大都非常挑剔，不仅对项目的综合素质要求很高，更看重项目具有的文化内涵，追求项目独一无二、与众不同的特色。,富人生活基本价值取向图解,综合解决,有几处供不同使用的房子，具有才艺的孩子，漂亮贤惠的妻子,需要出境旅游、异国情调、有氧运动以及诸如高尔夫、游艇、SPA等很花钱消费,需要房子足够大、足够豪、足够有情调，足够稀缺、足够贵、足够特别、足够被别人称道,需要在高档酒店、餐厅、俱乐部、会馆等场所进行生意和友谊的交换,满意的事业,美满的家庭,社交的圈子,享乐的时光
4、,投资的渠道,需要有股票、债券、固定资产等投资渠道获取高额或者稳定的投资回报,自豪的宅子,私家商务会所生活五步曲,2、一条体验的休闲路线,3、一个会员俱乐部中心,4、一套体现身份和社会地位的房子,5、一段闲暇的时光,1、一种创新的生活观念,新居住模式的价值整合及对应,离开城市核心,具有广阔旅游资源,独立居所,提供会员服务,有时尚富人运动,强烈居住文化,离城30KM,太湖国家旅游度假区多种休闲资源,容积率1,会议、酒店、餐饮、商业等,高尔夫、游艇等,形象塑造,体验的关键因素,高尔夫,垂钓,登山,游艇,温泉,自行车,会议,美食,俱乐部,酒店,咖啡馆,艺术,会员俱乐部中心的设置计划,管理中心,星级物
5、业管理,国际会议中心管理,租售中心,SPA俱乐部,休闲俱乐部,高尔夫俱乐部,登山俱乐部,游艇俱乐部,葡萄酒俱乐部,风水文化俱乐部,美食俱乐部,湖鲜美食会,中西餐宴会,意大利美食,咖啡酒馆文化街区,会籍制,居住会籍,游客会籍,与和睦的家庭生活相关,与悠闲自在的慢节奏相关,与水岸生活场景相关,与给予孩子的时间相关,与孩子的欢愉方式相关,与友谊和聚会相关,本项目位置,谁会来谁有资格购买这些利益？,顶级富豪！,总价数千万的售价当然还要能承担高昂的物业管理费,顶级富豪,人口特征年龄在40岁以上，身价亿万大多缺乏完整的正规教育经历男性为主,顶级富豪,个人背景出生在风起云涌的政治运动年代，经历了20多年经济
6、改革给社会带来的巨变，有丰富的人生经验，对社会、人生有自己的一套看法,顶级富豪,心态通过白手兴家建立自己的王国，有个人传奇和自豪感普遍在创业早期负有原罪，在政策性的经济环境和“仇富”的社会氛围中缺乏安全感,顶级富豪,心态社交生活、生意来往以及个性对“显富”的需求与传统“藏富”观念相互交织，形成矛盾的心态，令他们对房产产生不同的需求，或藏富，或显富，甚至两者兼备！,顶级富豪,有足够的财富和能力令生活优越，不会轻易受摆布，能影响他们的意见领袖是权威媒体和学术权威（例如风水师、战略管理专家等）。,顶级富豪,社交圈子稳定而且具有排斥性，相同阶层的羊群心态显著，圈子内的消费示范作用远大于任何推销,顶级富
7、豪,对豪宅的消费方式自住度假行馆投资公关用途,顶级富豪,价值取向财富只剩下数字上的意义，消费的价值取向是：稀有、珍贵和产品本身能带来的独特体验或品牌的无形价值标签,顶级富豪,族群构成,政府官员,私营业主,企业家,集团公司,建筑风格,东方风情的休闲建筑风格,建筑风格策划,山地会所,山地别墅,引进国际著名酒店管理公司知名俱乐部经营公司品牌物业管理公司,1.经济技术相关指标说明,经济测算,项目市场推广的策划,一、推广主题二、推广策略三、推广方法,促销,通路,市场行销,通道策略,主题概念与运作平台,营销活动所可能凭借的太湖地区核心资源,十八湾公路,太湖潜水,游艇码头,高尔夫球场,跳伞,空旷自然空间,登
8、山,农家乐,垂钓中心,瑜珈功 SPA沙龙,灵山大佛,跑马场,活动主题建议,马术表演,游艇婚礼、太湖自驾游等活动,高尔夫邀请赛,品酒会,组织“杯” 首届长三角地Golf赛邀请外籍人士、政府要员和私企老板参加,作为VIP客户活动的一部分。维护潜在客户，为了解项目动态提供平台。,与太湖游艇俱乐部合作组织“VIP客户太湖游艇自驾游”,春暖花开，游艇自驾游作为VIP客户活动的一部分。维护潜在客户，为了解项目动态提供平台。,1、文化牌 代言人 某某明星2、邀请著名导演拍摄以项目为主题电视电影（微电影）宣传片3、聘请知名人士为项目名誉顾问 文化代言人4、将片子随楼书寄送给目标客户，营造一个独特的小众营销活动
9、,品牌战略活动公关建议,建议成立领袖峰会功能：1）提供一个平台保证前期的客户储备；2）提供一个出口组织活动，增加人气；3）提升项目品牌及后期的可持续发展。形式：1）会员资格：会员积分护照、VIP卡。2）领袖峰会会刊3）定期组织针对不同的客户的项目推介会和活动,品牌战略活动公关建议,针对政府和机构的关系营销是重中之重,关系营销,（一） 大机构、大集团等大客户资源：主要是大型机关、企事业单位、社会团体等大客户。（二） 社区、写字楼、娱乐服务场所、百货商场等高端客户资源；（三） 开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源；（四） 代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源；（
10、五） 合作物业公司的客户资源；（六） 房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源；（七） 专业短信公司、直邮公司的客户资源；（八） 银行、证券、基金机构、移动公司的VIP客户，车友会等俱乐部会员； 各种协会如台商协会、证券协会、物流协会会员。（九） 房地产公司员工和老客户推荐的客户资源。,对别墅而言，圈层特性极强，因此关系营销在营销环节中举足轻重，建议在线上线下建立高度及知名度的同时，通过关系营销推动实际销售。,名流慈善晚宴 大爱 倾湖 胡润苏籍富豪慈善榜发布会线下：胡润将在现场签名赠书，与无锡名流探讨江苏发展，发布江苏富豪慈善报告；最高端名流派对：胡润百富富豪生活无锡展活动将在现场举行；品名酒雪
11、茄、看名车珠宝、与名人对话；企业VIP、各界精英、名流、影视明星互动交流，现场举行抽奖活动 ；线上：胡润百富榜杂志硬广广告对活动进行宣传； 活动后通过软文进行回顾；在其它媒体进行宣传，如：网络、手机杂志等 ；机场媒体、户外媒体宣传，扩大活动影响力；,角度横看成岭侧成峰 远近高低各不同条条大路通罗马用心做事思无涯,换个角度看,企业VIP商务会所作为私人会所经济中价值链最为清晰的一环，已经开始走出大城市，在众多二三线城市中开花结果。,休闲式商务正流行商务别墅更具保值性商务度假成新兴产业,关于场所的创造力 商务别墅 企业会馆,商务沟通交流场所需要一个合适的空间： 基本层面 展现合作诚意，消除防范心理
12、，化解敌意 高级层面： 巧妙展现企业的商业思维和商业实力 潜移默化地凸现企业文化和价值观,西方式商务交流场所的变迁： 传统模式 西装革履式，以酒店和会议厅为核心载体 新模式 轻松休闲，以私家别墅庄园、球场和度假村为核心载体 中国式商务沟通场所的变迁： 酒桌文化，餐桌商务招待所 五星级酒楼 / /酒店,是别墅 是会所 是酒店 是度假行宫 是私属庄园是充分并持续保值、增值的稀世不动产是可以融资的物业是可以盈利的酒店是可静可静的港湾是实力名望的象征是高端人脉的源泉是一个绝妙的圈子是一种高尚的生意是一生难得的心境,是定位于长三角财智顶尖客群或企业平台的会晤型别墅项目,名仕社交平台 终身产权会馆企业的钓鱼台 总裁的戴维营,策略关键词：功能附加值 差异化定位 引导客户消费,项目定位：长三角首脑会晤庄园 品牌核心广告语：我在亚洲的会客厅,Thanks！,THE END,
