1、如何把保障性住房好事做好要处理好扩大保障性住房投资建设与保持房地产市场稳定发展的关系，缓解市场供求矛盾和调整下行压力在落实中央 10 大政策措施扩大内需、促进经济增长中，加大保障性住房投资建设力度，是当前和明后年改善民生、扩大内需的一项重大举措。这项政策既有着一举多得的重要作用，也可能对房地产市场带来一些影响，需要积极分析研究，采取必要的配套措施。最重要的是，要处理好扩大保障性住房投资建设与保持房地产市场稳定发展的关系，加强市场分类调控和管理，引导市场走势和预期，缓解市场供求矛盾和调整下行压力，促进房地产业持续健康发展。保障性住房投资一举多得在当前经济增速下行、房地产市场波动风险加大的情况下，
2、加大保障性住房投资建设力度，可以取得一举多得的效果，对于加强政府住房保障职能，进一步改善民生、扩大国内需求，促进经济平稳较快增长，都具有重要作用。根据住房城乡建设部等部门提出的初步方案，在 20092011 年 3 年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容：一是新建或购置廉租住房约 290 万套，投资 2165 亿元；二是加快 222 万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造，投资 1025 亿元；三是新建经济适用住房 400 万套，投资 6000 亿元；四是建设公共租赁住房 300 万套，投资3000 亿元。以上四项合计，总投资 12190 亿元，年均投资 4063 亿元。而其
3、中前两项已列入国家“扩大内需十项措施” 中。这些措施，首先有利于推进住房保障体系建设。实施以上方案，每年可改善 400 多万户困难家庭住房条件，3 年下来可解决 1200 多万户低收入家庭住房困难问题，还能初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架，使我国住房保障体系建设迈出一大步。其次，有利于扩大低收入居民消费需求。加快解决一大批低收入家庭住房困难，改善这些居民的生活条件，不仅能够使他们减少对扩大消费的后顾之忧，还可以增加对装修、家具、家电等方面的消费需求。再有，有利于稳定房地产投资增长。今年政府安排的保障性住房投资不足 2000 亿元，占全国房地产投资不够 7%（实
4、际投入数量还要少一些） 。如果今后 3 年政府保障性住房投资每年增加到 4063 亿元，比 2008 年增长 1 倍多，占全国房地产投资的比重将提高到 14.5%。这可拉动相当规模的房地产投资和一批相关产业投资，对防止房地产投资下滑过多、扩大国内投资需求发挥重要作用。来自加大房市下行压力的担忧从目前房地产市场的现状来看，受国际房地产市场调整下行、国内经济增速下滑趋势和房地产业自身发展周期性等因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处于一个复杂敏感期。在这种情况下，加大保障性住房投资建设的消息一出，就被股市上认定为房地产行业的一个利空因素。主
5、要原因是，这可能加深当前住房市场供大于求的矛盾，对正在调整下行的房地产市场带来新的压力。一方面，有可能影响房地产市场供求预期，引起市场销售量继续下降。在以上四类保障性住房中，除加快棚户区、危旧房改造与房地产市场关系不大外，其他三类保障性住房的投资建设都会不同程度地影响到商品房市场的供求关系：从经济适用住房看，主要面向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市，经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给
6、对象基本上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供给。从廉租住房看，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政府无偿投入（廉租房租金往往还不够支付房屋维修费用） 。现在各地实物配租的廉租房来源，主要是在经济适用房建设中配建，或直接从商品房市场购买（以发达城市为多） 。如政府大规模新建廉租住房，也会一定程度减少商品房市场需求。从公共租赁住房看，主要按政府规定的租金标准向符合条件的城镇中低收入家庭、新就业职工和流动人口出租，由政府给予土地、信贷政策支持，政府性基金和社会力量投资建设。从国际经验看
7、，这种住房保障方式在城市化快速推进阶段具有重要作用，也是我国住房保障体系中亟须加强的一个重要组成部分。政府加快公共租赁住房投资建设，也相当于增加住房供给，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。而在中央扩大内需政策的引导下，目前不少地方政府也出台加快保障性住房投资建设的方案，有些城市还包括加大“两限房”（限面积、限价格商品房）投资建设力度，这将对房地产市场供求关系产生更大的影响。特别是“两限房”，虽然也是一种政策性住房，具有一定的保障特点，但本质上属于商品房系列，政府扩大这类住房的投资建设，将直接影响商品房市场需求。从上述因素看，政府扩大保障性住
8、房投资建设将给房地产市场带来一种供给增加、需求减少的预期，可能加大市场调整下行的压力。保障性住房供给增加将不同程度减少商品房市场的购房、租房需求，加大商品房价格向下调整压力，尤其是对购房者形成心理影响，加重市场观望气氛，制约市场成交量回升。同时，这种市场预期也可能促使开发商在商品房市场上加快降价销售的步伐。另一方面，可能对市场自主投资形成一定挤出效应，影响房地产投资持续有效增长。由于扩大保障性住房投资建设会挤压商品房市场的需求，特别是从市场预期上影响中小户型、中低价位普通商品房的需求，可能对市场自主投资产生某些抑制作用，引起开发商进一步减少房地产市场投资，或把投资重点转向与保障性住房关联度低的
9、大户型、高档次商品房。我国房地产领域已高度市场化，民间自主投资占房地产投资的绝大部分，如果政府扩大保障性住房投资对市场自主投资产生挤出效应，不仅会影响稳定房地产投资和扩大内需的目的，也不利于推进商品住房供给结构调整。急需相应配套措施加大保障性住房投资建设力度，势必要处理好与商品房市场的关系，才能发挥多方面积极作用，防止可能产生的不利影响。应尽快采取必要的配套措施，推进市场分类调控和管理，加强房价走势导向，稳定市场预期，引导开发商、销售中介和购房者行为，缓解市场供求矛盾和调整下行压力，促进房地产业持续健康发展。一是扩大保障性住房投资要处理好新建和收购的关系。政府对廉租住房、公共租赁住房的投资，都
10、应把开发建设和收购房源有机结合起来，根据各地实际情况，如房地产投资下滑过多，就以投资新建为主；如商品房市场积压严重，则以投资收购为主。如果两种情况都存在，为尽快稳定住房消费需求、促进市场自主投资，提高政府投资效率和带动作用，应实施以收购房源为主的政策；同时要充分发挥政府批量采购的优势，通过公开招投标和竞价方式，以尽可能低的价格（或折扣价）从市场上购房，起到一个引导市场重新定价、推动合理预期、促进需求回升的作用。二是发挥经济适用房价格对市场房价的导向作用。当前房地产市场的突出问题是销售量大幅下降，而关键环节是房价调整下行趋势影响住房消费需求走势。在商品房价格持续上涨情况下，经济适用房价格被不断拉
11、高；而在房地产市场调整下行过程中，经济适用房价格水平对商品房价格走势也有一定导向作用。经济适用房的价格一般由建设成本加少量利润构成，各地政府在扩大其投资建设规模的同时，可通过调控和公布其价格水平引导市场预期，包括引导开发商适当降低房价开拓市场，也引导消费者的合理购房需求。三是鼓励引导开发商扩大自主投资和参与保障性住房建设。要避免政府加大保障性住房投资对市场自主投资的挤出效应，需要从税收、信贷、土地等方面继续完善和落实政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位普通商品房投资建设，调动开发商的积极性，带动社会资金投入。为推动保障性住房投资和商品房市场投资同时扩大，进一步发挥民间自主投资的作用，也可通过招投标方式委托开发商按一定的户型面积和价格标准，在相关房地产开发项目中配建各类保障性住房。加大中低档普通商品房投资建设力度，还可以加快住房供给结构调整。此外，对保障性住房和商品住房实行两个市场、分开管理。根据其他国家和地区的经验，为防止扩大保障性住房投资建设对商品房市场调整下行的直接影响，对经济适用房、廉租房、公共租赁住房等保障性住房的出售或出租，要开辟专门市场，封闭运转、严格管理，不得进入商品房市场交易。
