1、 土地性质：一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，各类用地出让的最高年限为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为 40 年。综合用地：综合用地的概念是指不同用途的土地（如商业、工业、住宅等)所构成的土地。住宅用地：1、住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。2、供人们日
2、常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地。城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。城镇混合住宅用地。城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。农村宅基地。农村村民居住的宅基地。空闲宅基地。村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。工业用地：是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。其他用地：是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。商业用地能变更为住宅么？商业用地土地使用权一般 40-50 年，住宅用地土地使用权一般 70 年，要想把商业用地改变成住
3、宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。综合用地价格的评估：土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的
4、收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。一方面，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他
5、用地 50 年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用 50 年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比 70 年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用 20 年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期 50 年的综合用地，将使许多人难以接受。另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。
6、并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。分算法分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。例 1：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为 20000
7、平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为 R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率1.5，建筑层数12，建筑高度36，绿地率35。其中，商业建筑面积为4500 平方米。该区域商业用地基准地价为 900 元平方米，居住用地基准地价600 元平方米。计算过程如下：计算商业用地和居住用地的分摊面积根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为 1.5.总建筑面积200001.530000（平方米）商业用地分摊土地面积（450030000）200003000（平方米）居住用地分摊土地面积（30000-4500）300002000017000（平方米）计算商业用地和居住用地的地价假设区域个别因素、期日
8、、开发程度修正系数均为 1，商业用地出让年限为 40 年、居住用地为 70 年，年期修正系数也为 1.当容积率为 1.5 时，商业用地容积率修正系数为 1.3，居住用地容积率修正系数为 1.1.商业用地总价9001.33000351（万元）居住用地总价6001.1170001122（万元）估价结果商业用地分摊土地面积：3000 平方米；土地单价：900 元平方米；土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元平方米；土地总价：1122 万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限 40 年，居住用地使用年限 7
9、0 年）或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。字串 1同上例，先计算出商业用地总价 351 万元、居住用地总价 1122 万元之后，可得该宗土地总地价为 1473 万元，总用地面积 20000 平方米，然后计算出综合地价为 1473000020000736.5（元平方米），估价结果为：土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元平方米；土地总价：1473 万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限 40年，分摊土地面
10、积 3000 平方米；居住用地使用年限 70 年，分摊土地面积17000 平方米）合算法合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求 70 年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为 50 年。例 2：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积 2000 平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积 1000 平方米；地上三层为商场，建筑面积 3000 平方
11、米；四至十层为住宅，建筑面积 7000 平方米。该区域商业用地基准地价为 900 元平方米，居住用地基准地价为 600 元平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为 400 元平方米。计算过程如下：计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例总建筑面积10003000700011000（平方米）；容积率1100020005.5；字串 9R 仓储1000110000.091；R 商业3000110000.273；R 居住7000110000.636计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数假设仓储、居住用地的土地还原利率为 8，商业用地土地还原利率为10。K 仓储1 字串 3K 商业1
12、1（110）5011（110）401.014K 居住11（18）5011（18）700.983计算综合用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为 1，当容积率大于 3 时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为 2；居住用地容积率修正系数为 1.6.综合地价400110.0919001.0138831220.2736000.983176241.60.6361134.91（元平方米）字串 8估价结果土地有效面积：2000 平方米；土地单价：1134.91 元平方米；土地总价：226.98 万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限 50 年）综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地。工业用地的自身要求
