1、关于海伦小区安全管理的探讨当今社会安全第一。安全是指不受威胁,没有危险、危害、损失。人类的整体与生存环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。是免除了不可接受的损害风险的状态。安全是在人类生产过程中，将系统的运行状态对人类的生命、财产、环境可能产生的损害控制在人类能接受水平以下的状态。现在我们来研究一下小区安全是如何解决的。小区安全管理是为了使社区居民生活稳定，生命和财产安全得到保障。同时，在促进和谐社区发展方面奠定了基础。步入嘉定区农民集中居住项目 海伦小区，肯定会令大多数人目不暇接，大规模成片的联排别墅，优雅的绿化环境，城里人也住不上这样的房子。海伦小区占地 1.8 平方公里
2、，约 2700 亩，规划设计总户数 4800 户，近 1.4 万人数，相当于一个中等规模的集镇。入住海伦小区的居民都是动迁农民，他们离开了祖祖辈辈赖以生存的土地，住进了现代化的小区。这样大规模的住宅群，目前在上海市郊是最大的。现在就关于海伦小区的安全问题和大家交流一下小区安全管理范围可以大致分为三大类:公共财产安全、车辆安全、个人财产安全。 物业服务标准中把安全这一块定为“公共秩序维护”, 2004 年颁布的 普通商品住宅物业管理服务范围中规定:小区规划红线以内,业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:( 1 ) 相对封闭:做到小区主要出入口昼夜有专人值守 ,危及人身安全处有明显
3、标志和防范措施;( 2 ) 维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;( 3 ) 看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;( 4 ) 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于 2 人,做到有计划、有记录;( 5 ) 有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案; 发生时,应立即采取措施,并一 公共财产安全一、物业公共安全秩序维护的概念概念物业公共安全秩序维护是指，物业服务企业根据业主的委托采取各种措施和手段维护物业服务区域内的正常的工作和生活秩序，维护业主
4、和物业使用人的人身、财产安全等的一系列的活动。物业公共安全秩序维护具有如下特点：1、辅助性和从属性2、群防群治性3、能动性二、物业公共安全秩序维护的内容1、维护物业管理辖区内正常的工作和生活秩序。2、协助政府有关部门维护业主和物业使用人的人身安全3、协助政府有关部门维护业主和物业使用人的财产安全三、物业公共安全秩序维护的方式物业公共安全秩序维护的方式主要有三种：1、设置固定秩序维护岗点由秩序维护员在固定岗点维护秩序 固定秩序维护岗点在物业服务活动中主要指门岗。门岗值班方式有：24 小时站岗、24 小时执勤、站岗与执勤混合三种方式。根据物业服务模式的不同，门岗的具体任务也不同，封闭管理模式门岗的
5、具体任务是：1）对出入辖区人员的身份、证件和所携带物品进行检查、登记，控制外部无关人员进入，确保业主和使用人的人、财、物安全。为外来人员做好引导、咨询。2）对进出辖区的车辆、物资进行认真地检查、核对，防止危险品的进入，防止盗窃及其它物资流失现象的发生3）对进出辖区车辆的进行疏通，清理无关人员，保证进出口的秩序和通畅无阻，防止人员、车辆造成门口堵塞及事故的发生。4）对可疑的人和事，应及时通报，主动配合公安保卫部门开展工作。 2、设立秩序维护巡逻队 由秩序维护员在物业服务区域内通过定时或不定时巡逻，维护物业服务区域内的正常秩序，以保证业主和物业使用人的工作、生活正常进行。 其巡逻范围只限定为公共地
6、方，如公共活动区域、绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间、地下停车场等。未经许可，不许进入用户的房屋内。3、利用电子安全维护系统 随着科学技术的发展，电子安全维护系统越来越受到业主的青睐，它的省时、省力和全面、及时、高效和可追溯等特点更使物业服务公司喜爱。四、物业公共安全秩序维护管理模式物业公共安全秩序维护管理的模式是根据业主的要求和物业的使用性质所决定的，主要有封闭式管理和开放式管理两种模式：(一) 、封闭式管理封闭式管理即将物业服务区域隔离为一个封闭的体系，设置固定的出口和入口，在出口和入口处安排安全秩序维护人员每天 24 小时值班，物业服务区域内的业主和物业使用人有专用通行证件，外来人
7、员需要正得业主或物业使用人的同意并办理登记手续方可入内的管理方式。封闭式管理方式适用于政府机关、部队等物业，以及其业主有特别要求的物业。二）、开放式管理开放式管理即物业服务区域是一个开放的体系，没有固定的出口或入口，或者即使有固定的出口或入口，外来人员都可以自由出入，无须办理专用的通行证件的管理方式。大多住宅小区和商业楼宇都采取开放式的管理方式。二 车辆安全管理随着生活的逐渐好转，越来越多的私家车走进了我们的生活，现在，停车难在各大小楼盘里已成为不争的事实。随着近年来一些新兴小区在车位建设上的逐渐到位以及物业管理公司对小区车位管理的介入，小区车位管理的问题日渐凸显：小区公共停车场所有权归众业主
8、，物业管理公司对业主停车有没有收费资格？收的车费归谁管理使用？谁来监督？业主在自己的“地上”丢了车，物业管理公司赔不赔？这些问题已经成为小区物业管理上争论较多的问题。因此，搞好车辆的管理工作，是物业管理公司不容忽视的大事。根据目前车辆管理中存在的问题物业管理公司要搞好所管物业区域内的车辆管理，一是搞好停车场库的建设；二是建立健全管理制度。1停车场库的位置规划物业管理公司对停车场库位置的规划时，既要尊重、参考和利用已有的停车场库位置，又要有新创造，规划设计出新的、因地制宜的、和物业区域协调的又符合实际需要的停车场库。一般来说，需要考虑以下几点：（1）是否经济 建设停车场库需要一定资金，物业管理公
9、司投资建设，是希望能回收资金并获得利润。这样，规划时既要考虑建设成本，又要考虑建成后能否充分利用。（2）是否因地制宜 要做到因地制宜，物业管理公司必须对所管物业区域的环境（建筑格局、道路交通等）有一个全面的了解，特别对原有停车场库有所研究，这样，规划停车场库位置时就能避免失误，较好地实现停车场库的因地制宜。2停车场库内部要求停车场库有不同的空间环境，停放的车辆也有各种类型，而且各种车辆的比例也不完全一样。这样，要管好车辆，必须对停车场库有相应的要求，这些要求主要有：1）停车场库的光度要求。无论从方便车主，还是从防盗考虑，停车场内的光线都应充足，使车主能清楚地找到停车位，清楚地识别自己的车辆；使
10、管理人员能轻易地发现撬盗车辆的案犯；便于消防管理的实施等。实现光线充足，可以利用自然光，也可利用灯光，或二者结合。利用自然光方面，可采取棚式或安装明瓦；利用灯光方面，可安装瓦数较高的电灯以及多装几个电灯等方法。2）停车场库的设施要求 为保持通道畅通无阻，方便存车和管理，停车场库应设置清楚而又足够的指示信号灯，还要有适当的指示标志。消防设备也是停车场库，特别是机动车库，不可缺少的。如有特殊要求，还可在车辆出入路口处设置管制性栏杆。（3）停车场库区位布置要求 车辆可分为机动车和非机动车。机动车可分为摩托车、汽车等，非机动车又分为自行车、三轮车等。为避免停车混乱状态，物业管理部门应把停车场库的区位作
11、划分，根据各类车辆比例、所管物业区域车辆和外来车辆进行区域划分。(二)、车辆管理工作标准1. 道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调； 2. 车行道通至每幢住宅楼单元入口处； 3. 外来车辆未经许可，不可进入辖区； 4. 进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理； 5. 凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或 2.5 吨以上货车，一律不准驶入辖区；6. 驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过 15 公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外） 7. 辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车； 8. 车辆管理员礼貌待人、热情周到； 9. 车辆管理
12、员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位； 10. 车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10 分钟内通知车主； 11. 停车场内无货物堆积、道路阻塞现象； 12. 停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物； 13. 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物； 14. 停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%； 15. 地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离 50 米以上； 16. 临时停放车辆收费率 100%； 17. 每车位文字档案齐全、资料准确率 100%； 18. 外来进出车辆有登记，完成率
13、 100%，准确率 100%。（三）如何做好停车管理的程序1、在停车场硬件完善并符合要求后，还应依照规定制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工作人员对进入停车场的所有车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是多次反复使用的停车卡。2、该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场的时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知给车辆停放人。3、当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，即时制止不规范的停放行为。
14、防止因外界原因造成停放车辆的损害，履行自身善意的管理职责。4、车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取进入停车场时发放的凭证，并仔细核对凭证上记载的车辆牌号和其他情况是否与车辆相符。5、当不一致时，应及时核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员将车辆停放进入停车场的权利人后，予以放行；上述的管理规范的程序就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆车身不被损害，确保停放车辆的完好。如果车辆停放人有意不按照停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不纠正而导致损害的，应由车辆停放人承担责任。三 个人
15、财产安全一、防范入室盗窃1.建议在落水管、窗框、空调室外机架等处安装带刺铁丝、防盗伞、钓鱼钩等物防设施，在窗外台面上摆放一些多刺植物或风铃、酒瓶等，可起到惊醒自己、吓退盗贼的效果。2.及时清理门上、信箱内的各类广告、传单，这些都是家中无人的标记，嫌疑人会针对这些房屋实施撬门、开锁等入室盗窃活动。3.家中不要存放大量现金，金银珠宝等贵重物品请妥善保管。4.傍晚、夜间临时外出时，可打开灯光、音响或电视，使嫌疑人以为家中有人而放弃入室盗窃。5.“远亲不如近邻” ，假日外出之前委托信任的邻居日常代为注意，一旦发现可疑情况在第一时间制止。6.建议在窗户、入户门处安装“门磁” 、 “电子狗”等简易技防设施
16、，防范翻窗、撬门等入室盗窃。二、防范汽车盗窃1.妥善停放车辆。任何时刻不可为图方便或省停车费而将车乱停乱放，有专人看守的停车场、小区院内才是安全之处。2.下车请取钥匙。无论下车做什么，离车多么近，切记熄火、取钥匙、锁门窗后方可离开。3.加装防盗设施。如 GPS 定位追踪器、隐蔽电路油路开关等。三、防范各类诈骗1.电话（信用卡）欠费。嫌疑人拨打你的电话称座机（信用卡）欠费。当你表示怀疑时，为你转接“公安机关”电话。冒牌民警称你身份信息被盗用、银行账户不安全，向你提供“安全账户”或“安全密码” ，并以信息被银行泄露为由要求你避开银行工作人员、保安，按照电话提示操作进行资金保全（其实是骗你转账） 。
17、完成操作后，嫌疑人当即提取资金逃之夭夭。2.熟人出事。嫌疑人通过电话、短信等方式，称你的亲友出事急需用钱，或通过盗取的 QQ 号码与其 QQ 好友聊天，称自己有事急需用钱，要求受害人向指定账户汇款。3.低价网购（机票） 。嫌疑人通过开设钓鱼网站、假公司网站、通过网络途径广泛投放低价购物“广告” ；或在搜索引擎注册“打折机票”信息，并留下“400”或“800”开头的购票电话，诱导你打电话进行咨询进而转账被骗。4.网上中奖。嫌疑人利用网络、电话短信等形式发布中奖信息，并诱骗受害人向指定账号缴纳所谓公证费、手续费、拍卖费等，进而达到诈骗钱财的目的。5.购车退税。嫌疑人冒充税务机关工作人员，打电话给受
18、害人称因国家出台优惠政策，其新购的汽车可退还部分税款，以此诱惑指使被害人转账。下面谈一下几个小区常见的问题：问题 1：小区因为停车费纠纷致使很多业主不交停车费。但是每天早晨保安经常守住大门不让没交费的车辆出去，造成出口交通堵塞，这是谁的责任呢？此问题是关于车辆安全方面的，解决的办法是。业主应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。对不按规定停放的车辆，影响小区道路通畅或影响小区公共安全的，物业公司有权按照停车管理服务协议、业主（临时）公约或业主大会决议处理，由此产生的费用由停放人承担。问题 2
19、：前些日子我的汽车在小区里被人用刀恶意划伤，物业公司和停车场管理处互相推卸责任，我的损失应该由谁来赔？此问题是关于个人财产方面的。解决的关键在于。小区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）统一由物业公司负责提供或由物业公司委托的专业停车管理单位负责。停车管理单位应制定停车管理方案，包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；并且 24 小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失。就上述情况，关键看车主与停车管理单位的协议中如何约定。以上就是我学习
20、以后对于小区管理的认识和个人看法。此安全分析对每个小区多试用。对于加强小区的安全管理及预防由一定的效果。找准公共财产、个人财产、车辆安全三个方面存在的问题，并逐一进行分析。这三者之间的一个明确的界定范围，那么，物业管理行业的管理与业主的矛盾必将大大减少。物业服务行业中保安行业存在这些问题，主要还是由于保安服务行业中不够规范，保安的来源、培训、管理制度都有待加强。其根本原因还是因为：保安员工资低，人工工资一直不断在上升的阶段，而物业费迟迟上涨不了，即使政府出台新的收费标准上调服务费，但是实施起来是非常难，业主们不认可。物业低收费，支出又多是人工费，那么就只有降低人员工资，低薪招募保安服务，后果也只有一个，保安素质低、工作容易出错、流动性大、不好管理。那么这个问题怪圈就这样形成，最后造成一个恶性循环。为了加强社会主义精神文明建设，促进精神文明和物质文明协调发展，物业管理企业应以提高小区内人民生活质量为目标，在开展美化环境、与居委会和业委会配合丰富群众文体生活、普及科学知识等工作的同时，维护好小区的治安秩序。
