1、1汉汇“八角小镇”项目市场综合研究报告风之铃市场咨询机构2009年 2月 28日2目 录第一章 重庆市宏观背景 .4一、重庆市概况 .4（一）地理位置 .4（二）行政区划 .4（三）自然环境 .4（四）城市地位 .4二、重庆市宏观经济发展 .5（一）国民经济增速明显 .5（二）城市与人口发展水平 .6第二章 重庆旅游发展 .8一、旅游发展概况 .8（一）旅游业保持平稳上升 .8二、重庆旅游发展规划 .10（一）发展目标 .10（二）主要任务 .10（三）发展思路 .10（四）重点建设项目 .11三、重庆旅游资源 .12（一）重庆旅游资源总体特征 .12（二）重庆市旅游资源区域分布 .13（三）
2、重庆主要景区分类 .14四、重庆旅游市场游客分析 .16（一）游客构成（2008 年） .16（二）出游目的 .17（三）景区知名度 .19（四）景区选择 .20第三章 万盛旅游发展 .21一、万盛概述 .21（一）行政区划 .21（二）地理概况 .21（三）自然资源概况 .21二、万盛历史文化 .223（一）历史沿革 .22（二）经济沿革 .22（三）风俗文化 .23三、万盛旅游现状 .24（一）概述 .24（二）与其他区域比较 .24（三）景区景点分析 .25（四）旅游配套 .29（五）游客现状 .30四、万盛旅游发展规划 .55（一）发展目标 .55（二） 主要任务及思路 .55（三）
3、短期发展目标 .56第四章 重庆旅游地产 .57一、重庆房地产市场分析 .57（一）重庆地产行业发展背景 .57二、重庆旅游地产市场分析 .60（一）重庆市旅游地产发展背景 .60（二）重庆市旅游地产发展态势 .64（三）重庆旅游地产发展重点片区 .67（四）旅游地产产品需求特点 .68（五）重庆分片区旅游地产供应特征 .69（六）分产品供求特征分析 .74（七）典型个案分析 .83（八）潜在开发项目分析 .93（九）供应统计及销售周期 .97（十）重庆旅游地产消费需求特征分析 .98（十一）现有旅游地产消费者总结 .103（十二）重庆旅游地产发展趋势 .1054第一章 重庆市宏观背景一、重庆
4、市概况（一）地理位置重庆市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘，地跨东经 1051111011、北纬 28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。辖区东西长 470 公里，南北宽 450 公里，辖区总面积 8.24 万平方公里。城市依山而建，人称“山城” ，又号“雾都” 。（二）行政区划1997 年 3 月 14 日第八届全国人民代表大会第五次会议批准设立重庆为中国第四个中央直辖市，也是中国中西部地区唯一的直辖市。作为一个多中心组团式的城市，下辖区共 40 个，其中市辖区 19 个，17 个县，4 个自治县。（三）自然环
5、境重庆气候温和，属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在 18左右。其北部、东部及南部分别有大巴山、巫山、武陵山、大娄山环绕。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达 665 公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市主城区。（四）城市地位重庆位于长江和嘉陵江交汇处，自古以来就是川东地区物资集散地和繁荣的商业重镇。自 1997 年直辖之后，逐渐成为中国西部地区重要的经济增极，中国六大工业基地之一，其经济综合实力在西部领先。经过了“十五”的经济快速增长时期，重庆的产业结构发生了巨大的变化
6、，第二和第三产业增速明显。在“十一五”期间，明确了重庆是我国重要中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。作为中国继上海浦东新区，天津滨海新区之后的第三个“新特区” ，重庆将力争在 2020 年左右建设成为中国长江上游的经济中心。5二、重庆市宏观经济发展（一）国民经济增速明显自 1997 年重庆划为直辖市之后，GDP 快速增长，从 1999 年后开始，重庆经济进入持续稳定的快速发展时期。至 2007 年，GDP 总量达到 4122.50 亿元。经济年均增长超过 10%。在大多数年份中，经济增长速度均高于全国水平；人均 GDP 在 20
7、07 年末达到 14660 元，同时城乡居民收入稳步增长。(数据来源：历年重庆统计年鉴，2008 年数据来源于重庆统计信息网)重 庆 人 均 GDP发 展 情 况 （ 1997-2007）02000400060008000100001200014000160001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007元 /人104106108110112114116人 均 GDP 人 均 GDP指 数(数据来源：历年重庆统计年鉴)至 2008 年，重庆全市实现 GDP 突破 5000 亿元，达到 5098 亿元。经济增长速度仍然保持高位，达到
8、 14.3%，比全国水平 9 %高出 5.3 个百分点，在西部 12 个省市中居第 3 位，在全国 31 个省市中居第 5 位。重庆总体经济的持续稳定发展，为各个行业的发展提供了良好的市场环境与经济基础。6（二）城市与人口发展水平1、重庆城镇化进程目前重庆城镇化率已经接近 50%，已处于城市化加速发展阶段。城市数量迅速增加，城市地域扩张，预计 2015 年之后，重庆城镇化率将大于 65%，城乡区域进一步一体化。快速的城镇化使人口向城市迅速聚集，并带来土地的重新分配，为地产行业的发展带来了一定的促进作用。 人口及收入分析重 庆 市 人 口 增 长 情 况 （ 1997-2007）05001000
9、150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007人00.10.20.30.40.50.60.7 千分之人 口 数 量城 镇 人 口人 口 总 量 增 长 比 例城 镇 人 口 增 长 比 例（数据来源：历年重庆统计年鉴）直辖之后，重庆社会经济快速发展，经济总量不断增大，投资迅速增长，经济结构进一步优化，城市的聚集力和辐射能力逐渐增强；同时，外出人口的增长速度随之减缓，外来人口不断增加，从而导致全市常住人口开始进入稳步上升趋势。2001-2007年 重 庆 市 城 镇 化 率 变 化37.40%
10、39.90% 45.24%46.70% 48.30%55%70%43.51%41.90%0%20%40%60%80%2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 预 计 2010 预 计 20207重庆市常住人口分布情况和城镇化率（1996-2006 主要年份）1996 年 1997 年 2000 年 2005 年 2006 年常住人口 2875.30 2876.36 2848.82 2798.00 2808都市经济圈 596.34 600.95 607.82 645.51 659.06渝西走廊 870.06 873.47 876.14 829.37 838.15三峡库
11、区 1408.90 1398.94 1364.86 1313.12 1310.79城镇化率(%) 29.5 31.0 35.6 45.2 46.7数据来源：重庆历年城市统计年鉴此外，随着城市的人口承载力得到提升，城镇化人口也进入急速发展的阶段，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集。至 2007 年末，重庆总人口已经达到 3235 万人，城镇化人口达到1361 万人，城镇人口约占总人口的 42%。人口城镇化率提升的最显著影响便是居民对消费品及服务业的需求提升。2002 年以来重庆市城市居民人均可支配收入均保持 10%以上的增幅，根据数据显示：050001000015000200000.0%5.0%10
12、.0%15.0%20.0%人 均 可 支 配 收 入（ 元 ） 6572 7238 8094 9221 10244 11570 13715 15709 同 比 增 长 6.4%10.1%11.8%13.9%11.1%12.9%18.5%14.5%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年（数据来源：历年重庆统计年鉴，2008 年数据来源于重庆统计信息网）2008 年重庆城市居民人均可支配收入为 15709 元，比上年增加 1994 元，增长 14.5%,扣除价格因素实际增长 8.4%,在西部 12 个大中城市中仅次于呼和浩特和成都,排名第三。
13、可支配收入的提高，促使生活水平上升，也孕育了巨大的商机。人们将会寻求更多的消费途径以满足其生活质量的不断提高。8第二章 重庆旅游发展一、旅游发展概况（一）旅游业保持平稳上升重庆市凭借其独特的区位和丰富的资源，在旅游业方面拥有诸多先天优势。壮丽的自然山水风光、独特的山城都市风貌、深厚的历史文化积淀、浓郁的民族民俗风情，为旅游业发展提供了得天独厚的资源条件。举世无双的长江三峡，世界文化遗产大足石刻，集山城、江城、历史文化名城于一身的现代山城都市等，赋予重庆旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名度。在政府的大力支持下，近几年重庆旅游业取得了非凡的成就，据统计，重庆市 2008 年接待海内外旅游者达到 1
14、.01 亿人次，同比增长近 25%，创近几年的最高增幅，其中国内旅游人次首次突破 1 亿人，而入境旅游者达 87.2 万人次，增长 14.5%。由此可见重庆旅游业的市场吸引力非常强。近年来重庆市旅游接待人数040008000120000%10%20%30%旅 游 接 待 人 数 （ 万人 ）5279.04 6017.7 6847.51 8085.5 10100增 长 率 14.0% 13.8% 18.1% 24.9%2004年 2005年 2006年 2007年 2008年（数据来源：历年重庆市统计年鉴）2008 年全重庆市旅游总收入 561.53 亿元，比上年增长 26.44%，相当于全市生
15、产总值（GDP）的 11.01%。其中：旅游外汇收入 4.5 亿美元,比上年增长 17.80%；国内旅游收入530.03 亿元,比上年增长 28.1%。92008年重庆市旅游接待及收入情况指标 计量单位 2008年完成数 比上年增长(%)全市旅游者总数 万人次 10088.39 24.77其中：入境旅游者 万人次 87.2 14.48国内旅游者 万人次 10001.19 24.87全市旅游业总收入 亿元 561.53 26.44其中：旅游外汇收入 亿美元 4.5 17.80国内旅游收入 亿元 530.03 28.13至 2008 年末，重庆全市 GDP 总值为 5098 亿元，旅游业总收入 5
16、61.53 亿元，旅游业收入占 GDP 总值的 10%。其中旅游外汇收入达 4.5 亿美元，增长 17.8%。旅游业态与基础设施进一步完善，在全球经济危机的情况下，全市旅游业实现了平稳较快发展。旅游总收入和总人数增幅仅次于天津市，列全国第二位，发展潜力巨大，旅游业对国民经济的支撑已经日趋明显。近几年重庆旅游收入状况020040060001000020000300004000050000国 内 旅 游 收 入 （ 亿元 ）242.92 279.17 321.58 413.65 530.8国 际 旅 游 外 汇 收 入（ 万 美 元 ）20308 26436 30872 38231 4500020
17、04年 2005年 2006年 2007年 2008年（数据来源：历年重庆市统计年鉴）10二、重庆旅游发展规划（一）发展目标根据重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划旅游业发展重点专项规划：“十一五”期间重庆旅游业发展的总体目标是：把旅游业发展成为我市的支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为 2020 年建成长江上游旅游中心奠定基础。实现上述总体目标的标志是： 旅游经济保持年均两位数增长，旅游经济增长要明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到 2010 年，入境旅游者突破 100 万人次，国内旅游者超过 1 亿人次，旅游总收入 600
18、 亿元人民币以上，相当于 GDP 的 12%。 成功创建中国最佳旅游城市重庆作为国内外重要的旅游目的地和客源地，旅游整体形象更加鲜明，旅游产品更具市场竞争力，旅游产业结构更加优化，旅游经济规模更大；旅游经济总量在全国排位明显提升，旅游的综合带动功能将明显增强，直接和间接提供就业岗位达到 200 万个。（二）主要任务建设旅游目的地、旅游产品、基础设施配套服务、多元化旅游经营、旅游宣传营销和旅游管理等六大体系，形成山水都市、长江三峡、乌江画廊三大目的地功能互补，观光旅游、度假旅游、复合型旅游三类产品协调发展，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面培育，国有、外资、民营三大主体共同参与，经济增长、社会和谐、环境友好三大效益综合体现的科学发展格局。（三）发展思路重庆旅游 “12345” 发展思路：一心、两带、三大战略、四大旅游精品、五种能力。在“十一五”规划中，旅游“一心两带”格局是：建成中国西部地区旅游集散中心，打造长江三峡国际黄金旅游带、建设渝东南民俗生态旅游带。
