1、连云港金辉城项目营销策划及物业发展战略,谨呈：连云港融辉置业有限公司,前言,蒙贵司信任，我司有幸参与连云港金辉城项目的工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 本次提案主要是着重分析连云港房地产市场现状，找出符合本项目的发展方向和产品核心竞争力，为项目整体定位、营销策划和市场推广提供必要的技术支持。,2,写在提案前,与高手论道过去，鑫灵锐看金辉是从旁观者角度欣赏淮安半岛、华府等项目的市场表现；如今，金辉城为鑫灵锐提供了一次近距离审视金辉集团的机缘可以这么说，无论是过去还是现在，金辉在鑫灵锐的眼中是颇具专业和实力的房地产开发商，而近距离接触给我们更深刻的体会是：除了专业，紧跟城市
2、发展脚步专注于品质住宅开发的经历更属难得。所以，同样专业自持的鑫灵锐将此次提案视作一次难得的“与高手论道”。这个市场中的绝大多数人早已陷入了一种地产推广的固化模式，而我们希望能够通过金辉城项目的合作，在与金辉进行高手论道的过程中，共鸣与互信，共探一种超越！,写在提案前,这是一个品牌的年代！未来的行销是品牌的战争 ，品牌才是公司最珍贵的资产.,高水平的竞争对手，理性的消费市场，成熟的政府管控，导致过去的房地产企业在项目操作上策略性的成本控制已经没有太多突破空间，要破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，实现超常规赢利，企业品牌战略成为必然选择。,写在提案
3、前,印象金辉,拥有丰富的开发经历，但没有一个鲜明的企业形象,企业在市场的名气大，但不具备强大的品牌竞争力,各个楼盘的销售成功，但对金辉企业品牌的推动很弱,金辉品牌形象：弱化而模糊的形象,写在提案前,金辉城生于恰逢品牌当道，迎来港城地产发展的黄金周期，集金辉集团多年开发经验，承载金辉地产品牌的历史使命，将续写金辉集团品牌的又一篇章,写在提案前,1、金辉城项目在连云港地产中的站位？ 2、金辉城以什么样的产品和诉求切入当下市场争夺客群？ 3、金辉城，如何成功嫁接金辉集团品牌价值体系？,关于金辉城的三点思考,第一篇 知 己,土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市
4、场中占据主动位置。,位于连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。,地理位置: 地处连云港主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于连云港城市规划主要发展方向，区位优势明显。交通情况：项目西邻花果山大道，东靠金桥路，北依盐佗西路、南接东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约7分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心 。,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,位置优越、交通便利,关键词一：,新海城区,连云区,海滨新
5、城,开发区,赣榆城区,文体中心区,项目位置,项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。,教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、 500亩昌圩湖原生态景观、 10分钟迅速融 入花果山景区、大学城体育中心，18洞高 尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成 熟市区。其他：猴嘴商业中心,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,生活和商业配套欠缺,关键词二：,四面临路，两侧连接城市主干道花果山大道，以及东西交通主
6、干道东方大道，通达性佳。,西临花果山大道：双行车道，连接贯穿城市南北的主干道；北依盐坨西路：滨海新城次级道路；东靠金桥路：连接贯穿城市南北的次级道路；南接东方大道：连接贯穿城市东西的主干道。,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,东至,西至,南至,北至,四面临路,关键词三：,地块总体地势平坦方正，无明显高差，规模庞大，规划超前的城市综合体项目。,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,地块内部1,规模较大，地块规则，,关键词四：,地块内部2,地块总占地面积378697.08平米 ，总建筑面积（计入容积率）约76万平米平米；容积率2.0；地块周边为卓越集团、绿地集团、瑞豪置地、锦绣香江置业等房
7、产公司地块，未来区域竞争较为激烈。地块距新浦、连云两大商圈虽仅有10余分钟车程，但消费者对该地块所属区域的认知度不高，且地块周边配套一般，消费者心理距离较远。,优势因素,1、位于连云港规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。,2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。,3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。,4、金辉集团15年专业地产开发经验，具有一定的品牌号召力。,劣势因素,1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。,3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。,2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。,小结,本案所处连云港规划的海滨新城猴嘴
8、片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。,核心地段,交通便捷,生活和商业配套不齐全,高端定位项目,滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。,项目属性界定,第二篇 观 城,我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。,连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。,港城概况,连云港位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经
9、济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。,连云港以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。,资源丰富,连云港是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。,海运：连云港是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班
10、（相距500海里，单程只需1天左右），对连云港的旅游、外贸促进较大。,交通发达,连云港五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。,铁路：连云港是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。,航空：连云港机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。,两个连云港：陆地的、海洋的,城市规划,陆地的连云港 新浦 行政、经济中心海洋的连云港 连云 港口、产业区、工业园，城市发展方向,连云区,新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右
11、。,新浦区,总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。,城市规划,从城市发展上看，长期以来，连云港处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以连云港主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。,规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总
12、人口规模达到523万左右。,人口规划,总人口年增加约13万左右,规划预测连云港市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60，2030年达到75。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。,城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。,数据来源连云港国民经济和社会发展统计公报,连续五年增长率在13%以上,整体GDP增长迅速,连云港2006年-2010年GDP情况及增长比较,2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。,人均GDP突破23000元,根据国际通用衡量标准计算，连云港目前处于房地
13、产快速发展阶段：,连云港2006年-2010年人均GDP情况及增长率比较,人均GDP快速增长,城市居民人均可支配收入即将突破12000元大关，市民将具备更强的消费能力。,近三年平均增速达到13%左右,人均可支配收入,如图显示：2006年以来连云港人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速达到13%左右，随着人均可支配收入的增加，人们消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。,连云港2006年-2010年人均可支配情况及增长率比较,随着收入的增加，生活水平不断提高，大量的消费需求被释放。,近三年平均增长率达20.8%,连云港2006-2010年社会消费品零售总额及增长率,消费市场稳中趋活,如图显
14、示：近年来连云港消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为20.8%，2010年连云港社会消费品零售总额增幅达18.9%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。,社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。,2010年增长率达23.4%,连云港2006-2010年社会固定投资及增长率,社会固定资产投资,如图显示：连云港近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达28%以上，重大工程纷纷动工或竣工，掀开了连云港城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。,随着连云港产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最终将形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。,发展阶段,农业、工业、基础
15、制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主,第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多,进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大,金字塔结构,哑铃型结构,高端人口,中端人口,低端人口,人口结构的变化,类梯形结构,产业结构继续优化，三大产业结构调整为15.3：47.4：37.3，第二产业占GDP的比重远超过其他产业，成为国民经济最大产业。,三大产业比例15.3：47.4：37.3,产业结构优化,与房地产呈正相关的宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度。,为连云港房地产发展提供了良好的经济环境。,随着城市化进程、人口规模的增长以及居
16、民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升。,为连云港房地产发展提供广阔的消费空间。,28,宏观环境分析小结,第三篇 看 市,我们将通过对连云港房产市场的发展研究摸清市场规律，找寻项目发展的契机点。,连云港房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势。,社会稳定,经济增长,城市化率,人口红利,就业增加,未来中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势,经济增长期持续支撑年均10%左右的GDP增长率，经济硬着陆可能性低。,城市化进程加快的刚性支撑人口快速城市化，新增居住持续放大。,人口红利刚性需求支撑人口自然增长的首次置业，换
17、房等刚性居住需求居高不下。,宏观大势：,宏观大势,金辉集团、绿地集团、保利地产等品牌房企进军连云港，将带领连云港楼市进入品质化竞争时代。,宏观大势,金辉城,观湖1号,融侨华府,09年以来，连云港土地市场较为活跃，成交量大增。同时在2010年绿地、保利、融侨等国内一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致港城土地价格同比大幅增长。,2010年知名开发商连云港市拿地众多，房地产已成连云港拉动投资增长的重要支撑,土地成交情况,供应情况分析,市场销售量随宏观政策而波动，市场供应持续增加，存量房源较多，后市去化压力大。,从供应来看：从2003年2008年基本上呈上升趋势，2009年112月供应面积减少为199
18、.75万，市场新增供应量快速下降，更多的是在去化存量房源。从销售面积来看：2003年到2009年112月份连云港商品房销售量出现上升的趋势。从09年上半年开始，市场明显回暖，成交量明显上升。从供销比来看：除2003年以外，2008年之前供销比全部大于1，2009年当年供销比则迅速下降仅0.59，原因在于全市商品房投资增长较快，市场供应量逐年加大积累了大量的存货，导致09年112月份市场的新增供应量较小，同期市场销量却放大使得当年供销比很小。,数据来源连云港房管局,供应情况分析,2010年整体成交量同比09年降幅较大，新增供应却同比有所增加，成交价格稳步走高，新浦区领先。,2010年连云港月度楼
19、市供应与成交特色明显，主要以4月“新政月”为分水岭。4月“新政”以来，市区楼市新增供应量一直居高不下，4月是今年的最高点，8月是又一个推盘小高峰。而成交却在9月份创出新高后，放量的势头被第二轮调控政策所遏制。成交量来看，同比09年降幅较大，月份同比最大降幅达到60%，而新增供应同比略有增长，市场表现供大于需。从价格上分析，2010年连云港商品房成交价格保持持续增长的态势，且新浦、连云两区价格明显高于全市均价及其他区域。,数据来源连云港房地产网,供应情况分析,2011年第一季度港城供应量平稳。,据统计:2011年第一季度市区共推出房源3865套，总面积402420.65平米。其中住宅类房源299
20、9套，住宅面积342890.42平米；非住宅类房源866套，非住宅面积59530.23平米。上图显示，受春节影响，2011年2月市区楼盘推盘量明显减少。,数据来源连云港房地产网,供应情况分析,虽受宏观调控影响，但成交情况依然火爆，新浦区销量先，市场购买力不容小窥。,如图显示：第一季度港城楼市成交房源9336套，成交面积约975113平米。与去年同期相比，其商品房成交套数同比下降16%，成交面积同比下降4.73%。其中成交排行第一名是新浦区，该区商品房共成交1986套，成交面积222975平米。,数据来源连云港房地产网,宏观大势和市场供需总结,连云港房产市场以刚性需求为主，受宏观政策影响较小。2
21、011年，连云港房产开发及土地市场将迎来供应和竞争的高峰，特别是一线品牌开发商的进驻，将造成中高端市场的竞争加剧。中国房地产形势长期看好，但短期内将进入整固期。,项目入市期市场供应量放大、竞争加剧，加之国家政策调控的影响，项目必须通过标杆性产品打造强大的核心竞争力，通过全面策划包装和营销推广才能实现项目目标。,第三篇 知 彼,我们将通过对区域市场、竞争个案的分析，找寻别人的优秀之处得以借鉴，发现别人不足之处得以规避。,（说明：以上列举楼盘为主要竞争楼盘，基本可反映连云港中高端房地产市场现状）,重点在售楼盘剖析,供应量分析,重点在售楼盘剖析,产品形态对比分析,重点在售楼盘剖析,产品规划对比分析,
22、新建楼盘车位配比率比较高，基本达到80%的配比率，本案在要根据楼盘的档次定位来进行充足的车位配比。,目前市场上大部分中高端楼盘均采用人车分流，主景观为步行休闲区域、均体现了人性化的设计理念，本案的道路设计必须做到人车分流。,目前市场上均以明快的砖红色、灰色等，此为市场所接受的主流色调，但也有色彩相对艳丽、格调相对张扬的风格出现。由此可见，当地人传统上比较喜欢简约的异域风格，本案在建筑立面色彩的选择上需做到高档、简洁、大气。,中心集中景观成为大中型已建和再建楼盘的共同选择，几乎每个楼盘都设计有中心景观。同时，通过市场走访我们也可感知，中心景观带作为其休闲生活的一部分将在楼盘规划设计中重点关注。,
23、目前市场上大盘休闲运动配套设施一般比较齐全，有会所、高尔夫球场、商业街等，针对本案，建议设置网球场、篮球球及高档会所等，会所内部建议设立恒温游泳池、养生SPA、健身馆、瑜伽室、台球室等休闲运动设施。,重点在售楼盘剖析,户型、价格对比分析,重点在售楼盘剖析,推广主题及卖点对比分析,重点在售楼盘对比小结,在售中高端住宅后续供应量巨大，总体呈现供大于求的状态。随着各品牌房企地块的陆续启动和建设，后市竞争日趋激烈，楼盘之前两极分化的态势更为明显。,住宅市场去化表现整体突出，整体去化率达约70%，市场中高端个案月均去化套数均在两位数以上，未现滞销个案，住宅市场表现异常火爆，可见连云港中高端产品购买力较强
24、。,从连云港中高端住宅市场近期去化偏好看，95平米左右经济两房，110120平米左右的紧凑三房去化较好。,中高端住宅单价在43005200元平米之间， 部分景观房售价高达6000元以上，根据项目的自身情况分析若有较好的概念策划和产品创新，则有机会将均价控制在4500元/平米的平台。,供应：,去化：,偏好：,价格：,观湖1号,个案剖析,项目基本信息表,个案剖析,规划布局:组团式、分块状行列布局,外立面:颜色：咖啡色用材：基座采用高档石材，墙体采用高档涂料搭配面砖,建筑风格:英伦风格,观湖1号,1期,观湖1号,个案剖析,入口效果图,高层效果图,售楼中心,轴线景观,观湖1号,个案剖析,亲水平台,步行
25、街,观湖湖景效果,别墅院落效果,一期主推合院别墅108套、1栋高层住宅232套，别墅销售约80套左右，181平米产品去化较好，均价7000元；高层住宅于5月底开盘，均价4000元左右。,观湖1号,个案剖析,观湖1号,个案剖析,02户型建筑面积：88平米,主卧增加景观飘窗,客厅与阳台相连,餐厅面宽太窄,01户型建筑面积：99平米,赠送入户花园,餐厅与客厅相连,客厅与阳台相连,观湖1号,个案剖析,08/11合院别墅：199平米,赠送共计约200多平米庭院,3卧3卫设计,双会客厅设计，赠送约100平米露台,观湖1号,个案剖析,A、销售期：项目销售为一期合院别墅和沿街高层；B、销售率：一期开盘，推出合
26、院别墅108套，成交约80套。5月底加推1栋沿街高层，预计均价4000元左右。C、优惠措施：凭身份证免费入会，开盘当天享受优惠活动。D、销售价格,项目销售情况,观湖1号,个案剖析,项目评判,博威江南明珠城,个案剖析,项目基本信息表,个案剖析,规划布局:围合式行列布局,外立面:颜色：米黄、咖啡用材：基座采用新疆天山红石材，陶土砖、油面瓦墙体采用高档涂料外饰面,建筑风格:欧式后现代风格,博威江南明珠城,个案剖析,项目效果,商业街效果,项目大门,会所效果,博威江南明珠城,该项目户型设计紧凑方正，面积范围从86-180平米不等，格局方正，得房率高，主力户型为110-125的经济三房；132-146平米
27、的占比也较高。,个案剖析,博威江南明珠城,个案剖析,主卧增加观景阳台视野更开阔生活更舒适,客厅连接阳台视野更广阔,两房户型建筑面积：94平米,3房户型建筑面积：120平米,餐厅与厨房相连、外接操作小阳台、生活更便捷,卫生间干湿分离,厨房与餐厅相连，外接生活小阳台,客厅连接阳台,博威江南明珠城,个案剖析,A、销售期：一期已经交房，二期4月23日开盘，目前销售情况较好，均价6800，下半年还会有一批房源推出；B、销售率：前几期开盘房源几乎售罄，上月月推出的高层，销售率约为65%。C、优惠措施：暂时无优惠。D、销售价格,项目销售情况,博威江南明珠城,个案剖析,项目评判,博威江南明珠城,个案剖析,项目
28、基本信息表,印象西班牙,个案剖析,规划布局:围合式行列布局,外立面:颜色：米黄色用材：基座采用高档石材，墙体采用高档涂料外饰面,建筑风格:西班牙风格,印象西班牙,个案剖析,印象西班牙,项目效果,景观实景,实景远眺,售楼中心,该项目户型设计偏小，面积范围从86-146平米不等，格局方正，得房率高，主力户型为118的经济三房；132-146平米的占比也较高。,个案剖析,印象西班牙,个案剖析,主卧增加观景阳台,客厅连接阳台,卫生间干湿分离,两房户型建筑面积：97平米,3房户型建筑面积：125平米,餐厅与厨房相连,卫生间干湿分离,印象西班牙,厨房与餐厅相连,客厅连接阳台,个案剖析,A、销售期：一期已经
29、交房，目前销售2期8#楼，共计66套房源，均价4300，下半年还会有3-5栋推出；B、销售率：前几期开盘房源几乎售罄，本月推出的8#小高层，销售率约为70%。C、优惠措施：一次性付款优惠200元/平米、按揭优惠100元/平米。D、销售价格,项目销售情况,印象西班牙,个案剖析,项目评判,印象西班牙,对本项目启示：本项目规模优势、景观优势和品牌优势十分明显，具备打造高端产品的硬件基础，因此建议本项目走高端路线，做连云港地产项目的标杆，跳出较低层面的竞争。充分演绎【港城豪宅】概念和生活，整合项目的资源优势、突出项目产品特色，树立项目高端形象，获取市场份额。,引领市场，走高端，做标杆,市场调研和分析对
30、本项目启示,第四篇 走 访,本次问卷调查共收回问卷400份，其中有效问卷380份。通过了解连云港市民对于本案产品的需求、关购房的态度等，以期准确的定位客群需求，为本案的产品定位和市场推广做参考和数据支撑。,问卷统计,被访者年龄分析,本次受访人群以2040岁的居多，其它年龄段的也有所涉及总体来说，被访人群年龄段较为广泛，具有一定代表性。,问卷统计,被访者职业分析,本次受访人群以公务员和企业中高层工作人员为主，和本案的目标客户群一致，具有一定的参考意义。,问卷统计,被访者置业用途分析,本题旨在了解连云港市民目前置业的动机，其中改善型需求、结婚自用比例超过50%，这从一定程度上反映了连云港市民置业主
31、要目的，还是以刚性需求为主。,问卷统计,被访者购买住宅因素分析,此题旨在了解影响连云港市民购房的驱动因素，问卷调查显示，建筑质量、地段位置和户型等因素，消费者比较看重。,问卷统计,被访者购买住宅户型分析,问卷显示：三室两厅一卫住房成为连云港消费者的首选，本案在户型设计和配比上与市场需求契合。,问卷统计,被访者可接受单价分析,问卷显示：4000和4500成为连云港消费者对本案所在区域的心理门槛，本案要想突破消费者心理底线，必须凭借核心优势驱动和策划包装加以提升。,问卷统计,被访者可承受总价分析,问卷显示：40万至70万区间总价被绝大多数消费者接受，本案的产品设计，多数产品总价均能控制在这个范围。
32、,问卷统计,被访者看待客厅与主卧关系分析,问卷显示：超过55%的消费者选择大客厅小主卧布局，说明连云港消费者看待合理房屋布局的偏好，本案在户型设计上应考虑。,问卷统计,被访者意对车库和储藏室看法分析,问卷显示：超过80%的消费者认为必须有车库，对储藏室的购买欲望也较强，本案应配套充足的车库和储藏室，以满足消费者居住需求。,问卷统计,被访者针对高层置业层数分析,本题旨在了解连云港消费者的置业层数，问卷显示绝大多数消费选择625层置业，侧面反映了低层和26层以上在连云港市场存在一定购买抗性。,问卷统计,被访者选择小区环境主题设计分析,本题旨在了解连云港消费者在置业时选择小区的主要因素，问卷显示绝大
33、多数消费者更注重大面积园林绿化和运动健康型的主题环境设计，本案在规划设计时应契合消费者购买心理。,问卷统计,被访者选择小区智能化系统分析,问卷显示：连云港消费者对小区智能化安保系统认识程度较深，本案在智能化配套方面需在此基础上做进一步提升。,问卷统计,被访者意可接受物管费用分析,问卷显示：绝大多数消费者可接受物管费用在0.61.0元区间，本案的物管费用如超出该区间，需在物业服务上做足功夫方可突破。,问卷统计,被访者购买联排别墅面积选择分析,问卷显示：绝大消费者更倾向于面积适中，总价较低的160-260平米别墅产品，本案的别墅产品设计契合市场需求。,问卷统计,被访者购买联排别墅接受总价分析,问卷
34、显示：120-220万元的联排别墅总价被超过70%的消费者接受，控制联排别墅总价区间有助于别墅产品的快速去化。,问卷统计,被访者对本案所在地块评价分析,问卷显示：超过60%的消费者对本案所在地块了解，说明本案地块未来发展潜力较大，具备开发中高端项目的基础。,问卷统计,被访者对本案的兴趣度分析,问卷显示：绝大多数消费者对本案存在一定兴趣，说明市场潜在关注度很高，有利于本案后期的销售与推广工作。,问卷统计,被访者获取房产信息渠道分析,本题旨在了解连云港消费者获取房产信息的渠道，上述图表的分布可直观反映消费者的房产认知渠道，有助于本案推广时选择何种媒体方式提供参考。,问卷统计,被访者针对房地产广告的
35、关注因素分析,本题旨在了解连云港消费者关注房地产广告的侧重点，上述图表的分布，为本案推广的重心提供了参考，有助于提升本案广告的效果。,客户问卷小结,客户需求,关于户型,关于面积,需求两房：占31%,选择两房的主要是准备结婚的青年或参加工作不久的人。,需求三房：占66%,三房是目前连云港购房者最追捧的产品。,需求四房：占3%,选择四房的多为家庭人口原因或部分享受型买家。,需求80-100：占30%,该面积区间总价较低，买家属于实用型买家。,需求101-120：占55%,对应的是小三房和大三房，是市场热销产品。,需求131-160：占15%,主要对应四房产品，由于总价较高，一般为高收入家庭购买。,问卷小结,客户问卷小结,客户特征,注重户型的实用性和朝向,喜欢大客厅，客厅朝南，户型方正和南北朝向。,注重社区环境,喜欢园林绿化和健身设施。,对社区配套的需求,1、小区生活便利，方便购物，生活配套齐全。2、大人有会所配套，小孩有游乐场所。3、注重智能安全设施，保障家庭安全。,对教育的重视,1、希望能解决孩子接受良好的教育，主要是幼儿园和小学。2、孩子上学和居家距离不要太远，方便孩子上学。3、希望居住的社区有良好的人文社区氛围。,问卷小结,
