1、 九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 1 -CONTENTS 目录卷一：市场篇03卷二：定位篇29卷三：产品篇37卷四：企划篇51卷五：销售篇73九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 2 -第一部分：市场篇【导读】一、项目区位环境分析二、项目市场调查分析三、项目 S W O T 分析九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 3 -一、项
2、目区位与环境分析（一）相城区区位与环境分析：根据相城区分布规划暨城乡协调规划（2006-2020），相城区城市中心区将成为相城区未来城市功能提 级、发展高端服务产业的核心区域，是全区的功能中心和空间中心。 定位分析1、相城区位于苏州市相城区位于苏州市“市域核心三角 ”（苏虞昆）重要一边，是未来“大苏州” 中心之一。2、相城中心区又位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。3、中心区规划范围西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积 2.77 平方公里。 规划结构“十字金带、活力中心、水网方域 ”南北向活力轴带与东西向
3、景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。 活力带：该轴带南通古城，北至“荷塘月色” 大型水上主题公园，是苏州古城传统中轴线的继续，集中了相城中心区的公共服 务功能，包括商贸中心、活力中心、商 务核心区。这既是相城区公共活动的中心地带，也是未来体现相城区形象的核心区域。 景观带：该轴带 沿徐图 港东西展开，西连三角咀湿地公园，东接阳澄湖。它以大面积绿化和水景、岛链为主，串联起核心区的东西两港、活力中心、中央公园、七十二泾工坊，主要承担文化、休闲功能。鸟语花香， 环境优美，是相城中心区的浪漫气质轴带。 功能结构中心区共分五大功能区：商贸区、商
4、务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区（包括活力特区、商务公园区、公园文化区）。通过功能的相对分区，充分体现公交主导、公共 设施主导的设计理念，最大限度 发挥交通、景观等资源的效力，形成城市核心功能与特色片区。公共空间系统1、结合场地景观，布局城市与社区两级公共空间系统。城市 级公共空间由中央主轴、中央公园和休闲回廊组成。2、社区渗透的公共走廊网络，将所有社区与城市公共空间密切联系起来。在塘、 泾交汇的区域，适当 扩大水面，重点 进行水景设计，用周边建筑围合出小型庭院，布置休闲设施， 为社区提供小型交流场所。 用地布局九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO
5、9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 4 -主要技术经济指标：（1）总用地面积：4255 亩；（2）净地块面积：1494.4 亩；（3）毛容积率：0.88；（4）平均净容积率：2.45；（5）居住人口：3.5 万人；（6）地面总建筑面积：244 万；（7）地下总建筑面积：45 万；（8）机动车公共停车位：1.4 万个 公交干线 设 立地铁 、快速公交与普通公交三级公共交通系统。苏州地铁 2 号线南北向贯穿中心区，在商贸 中心南侧，天堂岛与商务核心区之间设两站，并预留商务区北端站点，地铁站服务半径 500 米，完全覆盖南北主 轴串联的各功能片区。 快速公交线经过规划区南侧阳澄湖
6、路，沿途设 4 站，服务半径 400 米。北侧春申湖路预留快速公交 线。普通公交线路覆盖区内所有城市干道，公交站点结合地 铁、 BRT 站点、人流集中区、居住区出入口设置，服 务半径 300 米。 水上交通1、水上交通设置三级航道和三级停靠，航 线覆盖全区所有水道。一级航道为水上巴士和旅游干线，允 许中型游船承载旅游团队通行。二级航道为旅游支线，沟通相城中心城区内主要水系，允许小型观光船和私人游艇通行。三 级航道为 社区观光线和游戏航道，允许平底观光船和人力摆渡船在中心区内各条社区水道自由往来。2、区内设置东西两大游船港区。在重要的功能区和主题特区按 400 米半径设置游船码头。（二）项目区位
7、与环境分析：九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 5 - 大区位特质：1、本项目地处相城区中央商贸区核心区域，该区域是继相城区相城大道后，目前及未来相城区发展经济、居住、文化产业的重点区域。2、本项目是今后到达平江新城的第一站。特别是在广济路、人民路北延工程完毕后，本项目将结合自身中央商贸区的优势，也将充分借助平江新城苏州新兴商业核心区域的巨大优势。3、本项目大区位特质：相城区中央商贸区核心区域相城区中央商 务区核心居住区相城区行政中心区旅游休闲区平江新城重点打造商贸核心区域相城区特色商业区(办公生活家具家
8、私)苏州北城 第一站中央商贸区 核心相城区中央商贸区发展的受益者相城区 CBD 与 CLD 直接 辐射区域平江新城新兴商业核心直接受益2008 年苏州市区中心北区第一站九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 6 -（三）项目生活配套分析：1、公路交通：交通发展直接影响项目所在地段能否提升、目标消费者的确定和未来项目的居住功能及投资功能的提高。广济路北延工程（北环路至阳澄湖西路段）：广济路北延上跨工程已经启动，广济路北延(312 国道阳澄湖西路)也已经开工。苏州市广济路北延(312 国道阳澄湖西路)路基桥涵工程
9、完成招标程序，已进入正式实施阶段。广 济路北延(312 国道阳澄湖西路)项目南起 312 国道，北至阳澄湖西路由南向北依次与 312 国道、金三路、金民西路、新莲路、沪宁高速公路、日益路、合兴路、阳澄湖西路交叉，路线全长 2.487 公里。全线按城市- 级主干道标准建设，规划路幅 40 米( 高架 桥总宽 18 米)，双向四车道，设计行车速度 40 公到小时，路面采用沥青砼 路面。估算投资 8000 万元，预计 2008 年 1 月完工、5 月竣工。广济路北延工程分段落实施，上跨和线路走向尚未能公布。人民路北延工程（平四路至阳澄湖西路）：人民路北延线是城市南北向主干道，是城市的重要景观轴线、发
10、展轴线。全长 4 公里，规划道路红线宽度 58 米，双向 6 车道。工程进度安排：（1）平门桥改造。计划 2007 年 6 月竣工。 （2）人民路北延下穿铁路段，计划今年 12 月开工，2008 年 5 月竣工。 （3）人民路北延苏站路至相城区阳澄湖西段，待论证穿越沪宁高速公路方案后组织开工，由市政公用局、交通局组织实施。2008 年 05 月广济路北延竣工人民路北延竣工本项目地段优势完美呈现打造苏州市区北城第一站九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 7 -2、轻轨交通：一号线（26.1 公里，24 站扣除
11、塔园路、养育巷站为 22，预计 2011 通车）：灵天路金枫路汾湖路玉山公园苏州乐园滨河路三元村桐泾路广济路养育巷人民路临顿路仓街东环路中央公园星海街星港街国际博览中心华池街星湖街南施街星塘街钟南街二号线（27 公里，22 站，预计 2012 通车）：高铁站相城大道富阳路安元路春申湖中路阳澄湖中路齐门北大街金民东路天筑路火车站三医院石路广济路三香广场劳动东路胥江路桐泾公园长吴路宝带西路旺吴路石湖路迎春南路三号线（43.5 公里，31 站，2015-2016 年通 车(预计)）：新区城铁站（浒墅关）鸿文路泰山路 马运路华山路何山路苏州乐园狮山路玉山路竹园路横山路横塘镇吴中西路新郭路友新路宝带西路
12、宝带东路迎春路吴中东路吴东路娄葑镇独墅湖路国宾路（望湖角）斜塘镇莲葑路苏胜路金塔路星塘街沈浒路苏虹东路唯亭城铁站四号线（31.2，22，2015-2016 年通车(预计)）：旺埂上广登路黄桥镇阳澄湖路珍珠湖路金民西路 苏锦村火车站北寺塔观前街人民路十全街竹辉路南环路宝带东路石湖路澄湖西路蠡墅镇国际教育园越城西路溪水路苏旺路3、目前商业生活配套：2012 年轻轨 2 号线通车对于目前，本案具有良好发展前景性对于未来，本案定位于苏州城区楼盘九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 8 - 本案南面为城建安置小区（体
13、量较大，小高层、高层建筑） 、御窑苑（已经入住，多层建筑） ，基本的生活配套，如生活日用品零售、农贸市场等，可以满足本案地段成熟前的入住生活需要。 本案东面到达齐门路、阳澄湖中路等，基本生活配套较为齐全，如：邮局、超市、餐饮、百货等，较为齐全。4、未来商业生活配套：日常性生活便利中高档购物方便休闲娱乐全面化全面享受平江新城与中央商贸区的优质商业生活配套通过对本案周边的调查目前本案的实际生活配套的特点是：较为齐全、距离稍远、档次偏低点（社区商业配套）本案自带约 1300-1500商业配套，就近解决小区内一般性商业生活需要线（热点道路两旁商业）广济路北延商业人民路北延商业阳澄湖西路商业面（成熟和新
14、兴商业板块）平江新城商业中心相城区核心商贸区九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 9 -5、教育配套： 规划御窑中学、规划御窑小学，已建成的相城实验中学就座落在春申湖路上，广济路北延通车后，到达相城实验中学十分快捷。 本案拥有其他楼盘不可比拟的教育资源优势，在 3 所拟建、已建的小学、中学教育诉求下，本案的区位优势更加突出和明显。（四）规划前景展望：1、“相 城 组 团 ”特 别 是 中 央 商 贸 区 全 速 融 入 苏 州 中 心 城 区 。出 苏 州 古 城 区 往 北 ，一 进 入 相 城 区 就
15、到 处 可 见 热 火 朝 天 的 建 设 场 面 。南 端 ，人 民 路 北 延 、齐 门 外 北 大街 改 造 、227 省 道 分 流 线 南 北 延 伸 工 程 拉 开 了 大 幕 ，相 城 大 道 北 拓 工 程 开 工 在 即 ，广 济 路 也 在 规 划 师 的 笔下 洞 穿 沪 宁 铁 路 、沪 宁 高 速 北 上 ，新 规 划 的 中 央 商 贸 区 首 期 启 动 区 进 入 了 土 地 拍 卖 ；北 端 ，漕 湖 产 业 园 、望 亭 国 际 物 流 园 全 面 启 动 ，绵 延 10 公 里 的 新 兴 工 业 带 将 在 苏 州 绕 城 高 速 两 侧 崛 起 。 2
16、、相 城 建 区 后 在 苏 州 市 区 北 城 精 彩 演 绎 城 市 化 。规 划 建 设 了 中 央 商 贸 区 、盛 泽 湖 休 闲 度 假 区 、生 态 农 业 示 范 园 区 、相 城 经 济 开 发 区 4 个 片 区 和 元 和 街道 、渭 塘 镇 、阳 澄 湖 镇 、黄 埭 镇 4 个 中 心 镇 （街 道 ），新 型 城 市 化 格 局 初 现 ，城 市 化 率 达 到 了 63.8%。 春申湖路规划御窑中学九阳企业机构 华成苏地 2007-B-15 号地块营销企划报告 ISO9001:2000 国际认证企业 强强联手 共铸辉煌- 10 -根 据 苏 州 市 的 总 体 规
17、 划 ，相 城 区 作 为 苏 州 中 心 城 市 的 “北 组 团 ”，“十 一 五 ”期 间 承 担 着 苏 州 城 区 北 拓 的重 任 。省 委 常 委 、市 委 书 记 王 荣 在 相 城 区 调 研 时 指 出 ，作 为 苏 州 的 新 城 区 ，相 城 要 接 轨 城 区 ，融 入 市 区 ，建 成 苏 州 市 最 佳 和 谐 发 展 新 城 区 。相 城 区 根 据 这 一 要 求 ，委 托 中 国 城 市 规 划 设 计 院 、苏 州 城 市 规 划 设 计 院 ，修 编 了 区 域 规 划 和 分 区 规 划 ，确 定 了 “一 主 两 翼 四 镇 ”发 展 布 局 。“一
18、 主 ” 是 指 以 元 和 、黄 桥 为 主 的 主 城 区 ，两 翼 是 指 西 北 工 业 物 流 带 和 阳 澄 湖 生 态 休 闲 旅 游 度 假 区 ， “四 镇 ”是 指 渭 塘 镇 、黄 埭 镇 、阳 澄 湖 镇 、望 亭镇 。中 心 主 城 区 在 元 和 的 基 础 上 向 黄 桥 拓 展 ，面 积 从 38 平 方 公 里 扩 大 到 71 平 方 公 里 ，全 面 实 施 和 加 快 推进 “水 城 、花 城 、商 城 、最 佳 生 态 休 闲 人 居 城 ”建 设 ，大 手 笔 构 建 最 佳 和 谐 发 展 新 城 区 ，加 快 步 伐 融 入 市 区 。3、围 绕
19、 “水 城 、花 城 、商 城 、最 佳 生 态 休 闲 人 居 城 ”，相 城 区 展 开 了 新 一 轮 “造 城 ”。大 力 改 变 相 城 形 象 ，分 别 启 动 了 5000 亩 荷 花 植 物 园 、400 亩 花 卉 植 物 园 建 设 ，还 着 手 将 苏 虞 张 公 路元 和 段 两 侧 的 农 田 腾 出 来 大 面 积 种 植 绿 化 ，组 织 和 动 员 单 位 、社 区 在 河 边 、路 旁 、公 园 、居 民 家 前 屋 后 “插绿 栽 花 ”。今 年 ，该 区 又 加 快 拆 迁 步 伐 ，计 划 拆 迁 200 多 万 平 方 米 民 房 和 工 厂 ，为 全
20、 速 融 入 中 心 市 区 “开 道 ”。在 此 基 础 上 ，加 快 推 进 10 条 道 路 畅 通 工 程 ，其 中 包 括 南 北 向 无 缝 对 接 古 城 区 的 227 省 道 分 流 线 三 期 、相城 大 道 北 拓 、人 民 路 北 延 、齐 门 外 北 大 街 改 造 、广 济 路 北 延 5 条 道 路 ，东 西 向 沟 通 全 区 各 个 片 区 的 太 东 路西 段 、阳 澄 湖 中 路 改 造 、金 澄 路 西 延 、太 阳 路 复 线 、阳 澄 湖 绕 城 高 速 北 复 线 ，总 长 40 多 公 里 ；加 快 建 设 中心 城 区 10 大 配 套 工 程 ，着 手 8 公 里 长 的 元 和 塘 景 观 改 造 ，实 现 城 区 路 路 通 公 交 、农 村 村 村 通 公 交 ，实 施陆 慕 农 贸 市 场 搬 迁 、直 管 公 房 危 房 二 期 改 造 以 及 区 文 化 中 心 、御 窑 博 物 馆 、御 窑 小 学 、元 和 港 码 头 建 设 、
