1、东丽湖项目简述一、项目的历史策划演变;04 年05 年:一期启动,项目以别墅及多层洋房类产品为主,项目为发展初期,以环境及别墅类产品优势吸引客户,主力客群为投资及度假型高端客群。06 年:二期北启动,洋房类产品开始作为项目主流产品,社区配套逐步提升,项目造城理念升华,成为项目推广的主要声音,加快社区人气提升,以吸引更多常住型客群。同时滨海新区成为其区域发展的重要利好,使项目关注度得到了提升。07 年:二期南、三期启动,产品形式愈加丰富,多层洋房、小高层、高层、联排别墅,各种产品并存,对比销售,丰富的产品形式,满足更广泛客群的需求。项目周边空港物流加工区的快速招商引资,加快了产业人群的增长,成为
2、了东丽湖的常住型客群增长点。08 年:五期一启动,随着 70/90 政策影响,小户型成为市场主流产品,同时项目推出以精装为主的小户型,低总价、经装修成为 08 年的销售亮点。09 年:面对市场环境影响,主推小户型精装产品,利用东丽湖环境特色,利用其社区不断成熟,度假型配套、低总价等优势作为吸引点,拉动周边常住型客户的同时,扩大对于范区域市场的客户吸引。二、销售过程;时间 销售分期 主力销售产品04 年 一期 独体别墅05 年 一期、二期北 独体别墅、联排别墅、多层公寓06 年 一期、二期北 独体别墅、多层洋房、小高层07 年 二期南、三期北 多层公寓、小高层、高层、联排别墅08 年 三期北、五
3、期一 联排别墅、多层公寓、高层09 年 三期、五期一 联排别墅、多层公寓、高层三、开工面积、销售面积;04 年销售面积 1.4 万平米05 年销售面积 3.6 万平米06 年销售面积 10.1 万平米07 年销售面积 16.6 万平米08 年销售面积 13.1 万平米项目总销售面积 44.8 万平米。四、配套设施情况; 一期商业区 (所有配套营业中 )1、天海风滑水俱乐部:提供多种水上运动,满足业主亲水的渡假需求。2、邑居客餐厅: 正综东北饺子馆,精致的菜品,让你有回家的感觉3、天海风餐厅: 是一家运动休闲餐厅,用餐环境充满异国风情。4、滨湖酒楼: 提供家常菜,设有散座及包厢,价格合理。5、沙
4、朗家居: 提供丰富的家居配饰,不用出社区即可满足家装需求6、大方便利超市: 提供基本生活用品,满足业主日常生活所需。7、招商银行自助银行:提供自动存取款 ATM 机,方便业主理财。 二期商业区罗林士三明治快餐厅: 多种休闲套餐服务,给社区生活增加现代气息 (营业中) 威特斯洗衣店: 连琐干洗店,专业的干洗服务满足日常所需 (营业中)金象大药房; 连琐药店,提供所有日常用药,业主不用为生病担心。 (营业中)中国移动营业厅; 满足移动用户的无线电子网络需求。 (营业中)华润超市: 面积 300 平米,可解决日常买菜做饭问题。 (营业中) 镇中心商业区1、教育配套:整体占地面积 4.5 平米,建筑面
5、积 2.5 万平米天津万科模范实验学校:一贯九年制,从幼儿至初中,已具备使用条件现正招生中。其中依顿双语幼儿园以开园运营。2、运动配套:运动主题公园占地 2 平米,包含室外运动场地及室内运动场馆。室外场地已正式投入使用,包括篮球、乒乓球、攀岩等室外运动健身设施。室内场所正在规划中。 交通线路:1、已开通的交通线路公交 663 路 往返天津东站和东丽湖万科城,贯穿整个社区。公交 515 路 往返塘沽开发区和东丽湖万科城 (目前杨北公路拓建,暂停运输) 。2、规划交通线路社区巴士:东丽湖项目已开通三条社区巴士,分别是由万科城出发途经卫国道易初莲花,直达小白楼;直达体院北;直达空港物流加工区的线路。
6、地铁二号线:近期将可从市区到达外环线李明庄,增加业主的出行方便。目前二号线的延长线规划已经落定,将会由市区通往中心生态城,途经东丽之光大道,中间将会设有站点,开通时间暂时未定。京津塘高速二号线:正在建设当中,由北京通往塘沽开发区,途经东丽湖万科城北侧一公里处,将会设置高速出口,方便业主出行外省市,预计 09 年开通。二、东丽湖万科城周边配套:武警医院: 已规划,预计 2010 年投入使用,近邻东丽湖项目西北侧。欢乐谷: 配有温泉、洗浴、住宿及餐饮,位于东丽之光大道,营业中。天泉酒店:: 包括住宿、餐饮,位于东丽之光大道,营业中。中国网通: 满足网通用户对无线电子网络的需求,及业主的宽带安装需求
7、,位于东丽之光大道,营业中。五、问题及应对1、项目配套持续完善随着项目配套的逐步跟进,社区日趋成熟,但因其周边市政配套严重不足,因此只能依托项目自身,保证日常基础生活所需配套内容,仍是项目重点,社区医疗诊所、菜市场、公交、度假型设施将成为 09 年重点引入配套,吸引更多的业主入住。2、距离抗性距离因素目前仍是市区客户的最大抗性,产品力、价格、生态环境将成为吸引市区客群的关键因素,同时增设交通路线将成为 09 年配套跟进重点。东丽湖项目占地 270 万平米,规划可售建筑面积 190 万平米,容积率 0.7。工程方面:04 年 6 月一期开工,截至 08 年底累计开发 58 万平米,已开发期段包括:一期、二期北、二期南、三期北、五期一及工业化一。已竣工并交付 39 万平米,为一期、二期北、二期南、三期北。销售方面:04 年 10 月首次开盘,截至 08 年底,累计销售 45 万平米、27.7 亿元。现一期、二期北、二期南已基本售罄,库存资源主要为三期北、五期一及工业化一。地价方面:总地价 8.7 亿元(含大配套、拆迁补偿等) ,已支付 6.2 亿元;其中协议地价4.66 亿元,已全部支付。现金流方面:截至 08 年底,东丽湖项目累计流入 27.2 亿元,流出 24 亿元(包含地价、工程款、营销费、营业税金及附加等) ,净现金流入 3.2 亿元。