1、数据表明东莞楼市 20%个税试行 5 年房价涨逾 60%“国五条”细则从颁布至今已有 10 余天，其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上，这一新规并非在东莞第一次出现。近日，每日经济新闻(微博)记者了解到，从 2007 年至今，“20%个税”政策已在东莞实施了 5 年有余。在 5 年多时间里，让不少人感到惊讶的是，东莞的房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。在调查中记者了解到，虽然东莞当初开始执行这一政策时堪称严厉，但由于东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素，再加之在不少实际操作层面存在诸多“猫腻”，让东莞的二手房市场一直处于活跃状态。对于其他即
2、将实施“20%个税”政策的城市来说，东莞的 5 年，或许可以是一个颇具参考价值的范本。二手房成交 5 年增 150%/来东莞工作快 3 年的段先生最近正在考虑买房，但他似乎并不像广州的一些潜在买家那样“纠结”。当得知广州郊区一处超过 15 年楼龄的二手房报价超过 1 万元/平方米的时候，他露出了“匪夷所思”的表情：“不会吧？东莞有个跟市政府一路之隔的二手楼盘，现在也才六七千（每平方米），楼盘还新得多。”尽管他并未告诉记者具体收入水平，但段先生透露的信息表明，与广州一些年纪相仿的上班族相比，他“赚得并不比他们少”。在记者实地走访的几天时间里，似乎并未感受到“国五条”带来的紧张气息。只是有一些房产
3、中介透露，“国五条”公布之后，光顾自己店里的人确实多了一些，但并非都是急于放盘的，主要目的是来打听政策走势。2007 年开始，东莞执行了“按照出售二手房的个人所得计征 20%个税”的政策。所谓的“个人所得”需要将出售的总价减去原价格，还需扣除相应的费用（例如装修费用等）。与广州等城市“按照成交总价的 1%计征个税”的政策相比，东莞这一政策显然有些“苛刻”。但出乎意料的是，2007 年以来，东莞房价一直在稳步上升，且二手房市场愈发活跃。东莞中原地产提供的数据显示，2006 年，东莞全市二手房平均成交价格为 1444 元/平方米，而政策开始执行的 2007 年则为 2202 元/平方米，到 201
4、2 年，均价已达 3542 元/平方米，相比 2007 年，累计涨幅超过 60%。同时，2012 年，东莞全市二手房成交 35507 套，相比 2007 年的 14058 套增加153%。2012 年，东莞的房地产市场显示出从未有过的活跃，一手房和二手房成交面积共计超过了 1000万平方米。“在我印象中，这是从没有过的。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉每日经济新闻记者。大型房企主攻商业地产 新政降低房产信托风险“新国五条”来袭，买房者和卖房者双双中箭。市场在一片叫苦声中解读新政的利弊，但种种数据却显示，买房者依然在加紧买房，购房热潮不减。而卖房者则砸钱圈地，尤其瞄准北上广地区集中开炮，
5、等待房价上涨。近几日，房企陆续交出了 2 月份销售数据，结果是极为乐观的。这不仅预示着房企业绩依然坚挺，同时也反映出购房者需求十分强烈。“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。近期，有了钱的大型房企已经亮出了商业地产“路线图”，明争暗斗攻略商业地产。商业地产升温“新国五条”的出台，影响住宅市场，但对商业地产而言却是一针强心剂。万科简介最新动态、龙湖地产简介 最新动态、招商地产简介 最新动态等房企，已相继宣布对商业地产领域加码。就在国五条细则公布的前一天，龙湖地产刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013 年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用 15 年左右的时间将
6、商业利润占比从不到 5%提升至 30%。 ”一直专注于住宅开发的房企龙头万科，也将注意力分散至商业地产。万科总裁郁亮在上周的业绩会上表示，万科社区商业是主要发展方向。招商地产也在加码商业地产开发。根据计划，2013 年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。招商地产副总经理张林透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的 10%。预计未来五年商业地产投资比重将达到 15%20%。此外，预计将有超过 500 万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。房企更多地转向商业地产和保障房，从融资的角度，意味着未来房产信托将会吃重
7、。随着楼市调控升级，开发商的资金链也必然有所紧张。在销售不能满足资金需求的情况下，发行信托产品将是不少房企融资通道。目前房地产信托产品占全部产品的比重已经创出历史新高。好买基金研究中心 7 日发布固定收益信托月报显示，2 月份，44 家信托公司共成立 182 只固定收益信托产品。其中，房地产产品数量为 55 只，占比 30.22%，为 2 月投向数量最大的行业。房地产信托平均规模也远远超过其他类别，房地产信托的募集总规模为 90.01 亿元，在整个行业占比超过四成。外媒称中国信贷飙升旨在推迟楼市崩溃北京时间 3 月 14 日凌晨消息，某报社文章指出，中国的贷款发放规模在 2013 年的第一个月
8、有飙升走势，但是简单的计算显示，这种增长将不可能长期持续，仅仅是为房地产市场的崩溃赢得一点时间。文章指出，中国在 2013 年开始重复了与过去相同的经济模式。头两个月中的增长是主要由出口和房地产板块驱动，而建筑行业的扩张显然是由信贷推动的。目前的轨迹只有在向这个系统注入相比之前任何时候都更多杠杆，更多风险的情况下才能够持续。数据显示，2013 年 1 月和 2 月在城市进行的投资增加了 21%，比 2012 年全年的增长更快。在中国的城镇化进程和人口膨胀中，部分正在修建的基础设施建设将是必要的，但是令人担忧的还是在房地产市场的投资。虽然中国试图限制房地产市场的投机，但是在住宅项目的投资还是有
9、23%的增长，相比之下 2012 年全年的增长幅度仅为 11%。这种扩张几乎完全由信贷驱动。地产开发的趋势随着所谓“社会融资总量”的增长而波动：这种措施不仅仅包括了银行信贷和债券，还有公司之间的借贷以及来自信托公司的融资。2013 年 1 月到 2 月间，这个融资总量有 79%的同比增长。但是，所有的这些贷款并没有惠及普罗大众。即使根据一个公认有缺陷的零售销售衡量指标，消费目前看起来还是相对较弱，仅仅以相当于地产投资增速的一半成长。服装和汽车的销售相比2012 年放缓，日常用品、食物、烟草和家具的销售增长甚至是两年以来最糟的情形。简单的算术表明，这种情况不可能持续。如果过去两个月的贷款增长率继
10、续下去，中国将会在2013 年向经济注入接近 22 万亿人民币同比的增幅将是 37%。虽然这个规模的资金将使得中国再次达到 7.5%的经济增长目标，但是这个结果将是以从未有过并且越来越大的金融风险为代价的。很多看跌投资者在去年押注中国的房地产市场将会崩溃，但是这个局面最终没有出现：令人惊诧的社会融资规模增长是一个重要原因。最新的数据显示，虽然时机将会很难预料，但是最终的清算看起来将是无法避免的。常平新盘急增 一手住宅潜在新增供应 34 万平米常平房地产起步较早，项目众多，市场竞争激烈，操盘难度大，开发周期长，而房价上升较为缓慢，不少开发商对常平执行“禁足令”，因此，常平最近几年均以旧盘加推为主
11、，新项目寥寥无几。不过，常平楼市近期的发展势头大变，开发行情明显升温。继去年底 3 个项目开盘之后，今年常平至少又要发售 4 个新盘。尤其是，富盈地产玩起帽子戏法，要连开三盘。此外，世博地产也将发售新项目，东方银座正在筹建新楼盘，中信地产也在常平积极储备项目。业界分析称，常平楼市除了本镇消化之外，还辐射到周边镇区及深圳市场，成交量一直较大，今年仍将有保证，同时，由于供应较大，房价今年难以上涨。“老树发新枝”常平镇中心联邦大厦十字路口的 LED 大屏，已经开始播放新楼盘天林湖的广告。天林湖是东城世博广场的开发商世博地产在常平开发的新项目，位于环常南路，占地约 8.5 万平方米，建筑面积约 31
12、万平方米，包含别墅和洋房产品，预计在八九月份开盘。穿梭在常平，更容易发现的是富盈地产留下的踪迹。在常平商业核心区市场路，富盈城市银座围挡板上打出了咨询和招商热线，地下工程正在热火朝天地推进中，开发商预计项目在 8 月开盘。在常平规划的新城中心区，富盈地产诞下了中央华府，这个新项目预计在下半年开盘。而在乐购超市附近的富盈加州阳光(小区网 论坛)，别墅现在已经成型，将在月底启用营销中心，并在上半年之内开盘销售。常平房地产起步于 1992 年，是东莞房地产起步最早的镇街之一。经过大概 20 年的发展，常平已经陆续开发了八九十个项目，在售项目多达 20 来个，不过，到了最近几年，新项目却不多见，在售的
13、大多是旧盘加推的新品。2010 年仅有 1 新项目开盘，到 2011 年直接就是零，2012 年大部分时间也没有新盘入市。局势的变化肇始于去年底。去年 11 月，联冠广场开盘，常平市场迎来了久违的新项目，次月，东田山畔华庭和哈啰小城联袂开盘。到了今年，供应再度升温，至少有 4 个新项目开盘。据东莞中原地产研究中心统计，今年常平一手住宅潜在新增供应量为 34 万平方米，在全市 33 个区域中排名第 13，处于中等位置。此外，品牌房企东方银座已经在常平拿下了地块，而巨头中信地产也在常平储备了新项目。常平的房地产市场可谓“老树发新枝”。房产十年四轮调控:房价下跌等并不是施政目的房地产市场所谓的刚需确
14、实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。近三年，土地出让所得每年稳定在 2 万亿-3 万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入房价跌落会让地方政府收入锐减。2009 年至 2011 年底，保障房共开工 2100 多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占 20%和 15%，棚户区改造占 42%，以出售为主的经适房和限价房各占 17%和 6%。这哪里是保障房工
15、程？房地产调控政策“新国五条”3 月 1 日出台，按照规定，出售自有住房按转让所得 20%计征个税。政策甫一出台即震动了全国的二手房市场，名下有两套住房的夫妇纷纷办理离婚手续以规避新政，房产登记中心亦人头涌动，加急过户，避免被征税。在上海（楼盘），过户排队的号码甚至被叫卖到 5000 元。这是 2013 年为了抑制房地产升温出台的新措施，缘起一线城市房价恢复上涨，并且幅度惊人。北京（楼盘）部分小区的二手房价增幅甚至到了 20%。之前，业界有预期会出台新的调控政策，以抑制房价，但加码之重，却是始料未及。然而，政府调控房价的努力并未得到公众的认可，如此猛烈的财税政策，让人担忧新增的税赋会转嫁给购房者，不仅不会平抑房价，还将拉升房价。就算抑制了房价，也势必抑制二手房的交易，让刚需购房者转向租房，租房成本将不得不上升。过去的几年内，几轮房地产调控，房租跟随其后水涨船高，抬高了京沪等地的进入门槛，加重了城市白领的生活压力，消费降级现象随后可见。
