1、1银行贷款目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的 30 个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有 55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付 30%计算，企业自筹资金中有大约 70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有 30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例
2、将高达 70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资 40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自 2003 年的“121号文”开始，2004 年商业银行房地产贷款风险管理指引、2005 年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是 2007 年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压
3、力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。2房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托
4、产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式 信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：是股权融资。模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足 35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到 35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。2004 年共发行了 98 支房地产集合资金
5、(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计 115.? 866 亿元，平均每个房地产信托募集 1.? 18 亿元，与 2003 年相比总额增长 93.?4%。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。3上市融资上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市
6、融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于 70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在 75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市 买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004 年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足 0.?5%?。06 年到 07 年国内股市高
7、奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达 4 万余家，而我国境内上市的房地产公司只有 90 家(根据2005 年数据，其中 79 家在沪深两市上市和 11 家在香港上市)。4海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过 100 家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF 盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至 2006 年 1-11 月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额 313.6 亿元，同
8、比增长 21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006 年和 2007 年间国家陆续出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于外国投资者并购境内企业的规定，关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。5债券融资房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要
9、工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的 3 到 10 倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07 年中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。试点办法施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
