1、红山花园小区业主代表大会议事规则（草 案）第一章 总则第一条 根据中华人民共和国物权法 、国务院物业管理条例 、 江苏省物业管理条例和住建部业主大会和业主委员会指导规则以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主代表大会议事规则。第二条 本物业管理区域内由业主推选产生业主代表，成立业主代表大会，履行业主大会的职责，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。本业主代表大会设立的业主委员会为执行机构。本业主代表大会于首次业主代表大会会议召开之日成立。第三条 本业主代表大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本
2、物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。第四条 本物业管理区域基本情况如下：业主代表大会名称：红山花园第三届业主代表大会业主委员会办公地址：业委会办公用房物业管理区域范围（四至及附图）：东至青祁路；南至奥林花园；西至景鸿苑；北至梁溪河 。物业类型：住宅小区物业管理房屋总建筑面积：15.7 万平方米（不含地下车库） ，户数 1112 户。门栋 61 个。第二章 业主大会第五条 业主大会议事内容：（一）制定和修改业主代表大会议事规则、业主委员会工作规则；（二）准制定和修改业主管理规约；（三）选举和罢免业主委员会委员；（四）审议批准物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选
3、聘和解聘物业服务企业；（六）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途方案；（七）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；（八）审议批准利用物业管理区域内共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方案；（九）审议批准专项维修资金使用方案和续筹方案；（十）审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；（十一）审议批准业主委员会和物业服务企业的工作报告；（十二）审议批准物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十三）改变和撤销业主委员会的不当决定；（十四）审议批准涉及业主代表大会的相关诉讼事宜；（十五）审议批准法律法规或者管理
4、规约确定的本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主代表大会定期会议每年举行一次，时间安排原则上为每年一季度，由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的；（二）经业主代表共同提议，且提议业主代表所持授权投票权数合计符合上述（一）的要求；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主委员会提议召开的。第七条 在业主大会召开 15 日前将会议内容送交每一位业主代表；同时将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全
5、体业主公告，征求业主意见。对于下列重大事项，业主代表应当就该事项征求单元楼业主的意见，并在业主代表大会会议召开 5 日前，以书面的形式如实向业主委员会反映。（一）选聘和解聘物业服务企业；（二）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途方案；（三）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；（四）审议批准利用物业管理区域内共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方案；（五）审议批准专项维修资金使用方案和续筹方案；第八条 因征求意见过程中需对议案做修改而需要推迟业主代表大会召开的，应及时以书面形式在物业管理区域内向内全体业主公告新的会议时间和修改后的议案条款。第九条 业主大会会议采用由
6、业主代表实名填写表决意见书的形式对各项议题进行表决。表决意见可以填同意、不同意或者弃权。第十条 表决意见书在业主代表大会前向业主代表发放会议材料时随同发放或者在开会签到时发放。第十一条 业主大会应当针对会议议题逐条填写表决意见。业主代表如果在业主大会期间因故不能到场的，应当由本人填写表决意见书或者书面签署表决意见后，委托家人或者所属单元楼的其他业主代为投递。已送达的业主大会议事内容及相关表决意见书或选票，业主代表未在规定事件内返回或不提出同意、不同意、弃权意见的，视为已投弃权票没有不同意见，认同业主大会议事内容。第十二条 表决意见书投票结束后，立即由监票人员将投票人数和票数加以核对，做好记录，
7、由监票人签字确认。业主大会选设置监票人 3 人，在业主大会召开前 15 日内，由业主代表、业主委会委员和业委会委员候选人以外的其他业主公开报名后组成，并列席业主大会。与业主委员会委员候选人有利害关系的业主不得担任监票人。第十三条 代表物业管理区域内专有部分总面积和业主总人数所确定的投票权数半数以上的业主代表参加业主大会会议表决的，该表决有效。第十四条 表决意见根据议案的性质，以所获得物业管理区域内专有部分总面积和业主总人数所确定的投票权数半数以上或者三分之二以上为表决意见通过。第十五条 表决意见的统计工作应当当场进行，表决意见结果统计表由监票人和参加业主大会的各位业委会委员共同签字确认后，应当
8、场公布表决意见结果，所有选票应当保留后作为业委会档案资料备查。第十六条 通过业主代表大会表结果形成的业主代表大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。第十七条 业主代表大会对议案已经做出决议的，业主在决议生效后 6 个月内不得以同一内容再提议召开业主代表大会会议进行表决。第十八条 业主委员负责做好业主大会会议书面记录并存档。第三章 业主委员会第十九条 业主委员会履行下列职责：（一）执行业主代表大会的决定和决议；（二）负责召集业主代表大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，
9、并组织每半年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行考核评定工作。（五）监督业主管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）对违反业主管理规约的行为进行处理；（十）根据业主的意见、建议和要求拟订主代表大会议事规则 、 业主委员会工作规则和业主管理规约的修改方案，报业主大会决定；（十一）根据业主的意见、建议和要求拟订物业服务内容、标准以及选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定；（十二）根据业主的意见、建议和要求拟订改变物业管理区域内共有部分的用途方案，报业主大会决定；
10、（十三）根据业主的意见、建议和要求拟订物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案，报业主大会决定；（十四）根据业主的意见、建议和要求拟订利用物业管理区域内共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用方案，报业主大会决定；（十五）根据业主的意见、建议和要求拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十六）根据业主的意见、建议和要求拟订专项维修资金的使用、续筹方案，报业主大会决定。为了方便使用本小区商品房维修资金（本金及利息） ，业主大会同时授权本届业委会可统筹使用小区维修资金（十七）根据踏勘建设，业委会委托小区物业公司择优选择施工单位，签订施
11、工合同（合同需注明：付款金额以审价事务所的审核价为准） ，并组织施工。需要支付预付款的项目，在合同签订后支付不超过合同金额 30%的预付款。（十八）拟订业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案，报业主大会决定；（十九）拟订业主委员会工作报告；（二十）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算报告，报业主大会决定；（二十一）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；（二十二）审阅业主按法规程序提交业主委员会表决的议案，提出意见、帮助完善议案；（二十三）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （二十四）与物业管理区域所辖的房产行政管理部门和社区进
12、行协调沟通；（二十五）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；（二十六）接受物业管理区域所辖的房地产行政管理部门和社区的指导与监督；（二十七）不得以业主委员会名义从事与物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；（二十八）业主代表大会和物业管理区域所辖的房地产行政管理部门和社区依法赋予的其他职责。第二十条 业主委员会换届选举以及拟订下列重大事项方案，在报业主大会审议表决前，负责报告物业管理区域所辖的房产行政管理部门和社区，在其监督指导下严格按程序召开业主代表大会进行审议和
13、表决。（一）解聘物业服务公司，选聘新的物业服务公司； （二）物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；（三）需要支取专项维修资金的使用方案；（四）其他需要预先告知的重大事项第二十一条 业主委员会应当出现下列情况时召开会议：（一）组织召开业主代表大会前；（二）组织召开临时业主大会前；（三）经三分之一以上业主委员会委员的提议；（四）由业主委员会主任认为需要时。出现上述第（三）项情况的，应当在 7 日内召开业主委员会会议。第二十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。第二十三条 除出现第二十一条第（三）项情形以及紧急情况外，业主委员会应当于会议召开 7
14、 日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议，由业主代表负责收集意见和建议并以书面的形式递交业主委员会。第二十四条 业主委员会会议内容通常情况下在业主委员会职责范围内并以书面形式提交业主委员会委员审议，业主委员会会议不得对未提前通知和公告的议题做出决议。紧急情况下召开会议的，应当在会议期间起草书面决议。第二十五条 业主委员会会议应有过半数的委员出席，并实行签到制度。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第二十六条 业主委员会会议必须对会议议案进行逐条讨论和表决，表决方式采用无记名投票表决或者举手表决，会议表决方式由主持会议的业主委员会主任决定。所作出的决议必须经
15、全体委员半数以上同意。第二十七条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决议，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起 3 日内在物业管理区域内公告。第二十八条 业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间；第二十九条 业主委员会设委员 7 名，候补委员 2 名，其中主任 1 名，副主任1 名。主任、副主任在全体委员中选举产生。第三十条 业主委员
16、会每届任期 三 年，委员可以连选连任。第三十一条 业主委员会任期届满前 3 个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业管理区域所辖的房地产行政主管部门和社区。第三十二条 业主委员会委员出现缺额情况后，由候补委员按得票数量从高至低的次序及时进行补足。业主委员会委员经候补委员补充后仍不足委员总数 50%的，应在 3 个月内组织召开业主代表大会，提前举行换届选举工作。第三十三条 新一届业主委员会选举，由本届业主委员会组织开展，并由业主委员会主任或由主任指定副主任主持。若业主委员会未能按期进行换届选举，则由物业管理区域所辖房地产行政主管部门和社区的指导和监督下，组织换届选举工作。第三十四
17、条 业主委员会的候选人可以在规定的报名期限内通过本人自荐报名的方式获得候选人资格。第三十五条 业主自荐获取业主委员会成员候选人资格的业主必须由本人填写业主委员会委员候选人报名表。第三十六条 下届业主委员会候选人由本届业主委员会进行资格审核。根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会候选人经资格审核后在业主大会召开前至少公示一周。第三十七条 业主委员会委员设正式采取差额选举办法，依据所得票数的顺序产生 7 名业委会委员和 2 名候补委员。选举采用由业主投票的方法，可以对业主委员会委员候选人投赞成票，可以弃权，但不可以另选业主委员会委员候选人以外的
18、其他业主。第三十八条 每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少于投票人数的有效。每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的无效，等于或者少于规定应选代表人数的有效。第三十九条 合计代表专有部分总面积和业主总人数所确定的投票权数半数以上的代表参加选举的，该选举有效。第四十条 遇到得票数相等而不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。第四十一条 业委会的委员有下列情况之一的，其业委会委员资格自然终止：（一）因物业转让、灭失等原因已不再是本物业区业主的；（二）死亡或依法被认定丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）年度内无故缺席业委会会议三次以上的；（
19、五）在本物业区域的物业服务企业工作的；（六）法律、法规规定的其他原因。第四十二条 业主委员会的委员受全体业主的直接监督。业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者合计持有 20%以上投票权数的业主或者业主代表书面提议，经业主代表大会会议表决终止其委员资格，业主委员会委员资格在决议通过时终止。（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业委会委员的。第四十三条 业主委员会委员资格终止的，必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、账簿及其属于业主委员
20、会所有的财物等移交给业主委员会，并办理书面移交手续。若未及时移交上述物品的，造成经济损失的应承担经济责任。第四十四条 经过业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起 30日内，持相关文件向物业管理区域所辖房地产行政主管部门和社区申请登记备案手续。第四十五条 新的业主委员会经选举成立时，上届业主委员会应当自新一届业主委员会成立日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并办理书面移交手续。逾期拒不移交的，可以请求物业管理区域所辖公安机关协助移交。第四章 业主投票权数第四十六条 本物业管理区域内房屋的所有权人为本物业管理区域内的业主。依法登记
21、取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。第四十七条 业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。（一）业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的房屋建筑面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测建筑面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的建筑面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，不含车位等附属设施面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表
22、的业主人数为一人。（二）业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第五章 工作经费第四十八条 业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 二 种筹集方式：（一）每一业主每年按每平方米建筑面积交纳 1 元；（二）共用部位、共用设施设备经营收益扣除物业管理费和按照法规用于建立专项修理基金后，作为业主委员会的工作经费来源。第四十九条 业
23、主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主代表大会、业主委员会会议开支，在通过的年度预算内按实列支；（二）必要的日常办公等费用，在通过的年度预算内按实列支；（三）业主委员会委员暂不享受津贴；（四）其他经过业主代表大会同意的支出。(五)业委会每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主监督。（六）维修资金正常使用程序。（1）商品房维修资金，须经占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后使用；（2）商品房维修资金的使用，由小区业委会、物业服务企业或无管理单位的相关业主提出维修资金使用申请。第六章 印章、财务和档案制度第五十条 业主代表大会印章、业主委员会印章由
24、业主委员会指定专人保管。业主代表大会、业主委员会印章，经业主委员会决定，并由主任签字同意后用印，并按规定存档。签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的，应当使用业主代表大会印章，并由业主代表大会作出决定；处理业主代表大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。未见业主代表大会决定、业主委员会决定而使用业主代表大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主代表大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失，并按照相关规定重新刻制业主代表大会、业主委员会印章。违反上述规定，导
25、致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。保管业主代表大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起 5 日内向本届业主委员会移交其保管的业主代表大会、业主委员会印章，并完成交接工作。业主代表大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起 10 日内将其保管的业主代表大会、业主委员会印章移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起 10 日内或委员集体辞职之日起 5 日内，将其保管的业主代表大会、业主委员会印章交由物
26、业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。第五十一条 下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人保管：（一）建筑区划内的物业资料；（二）各类会议记录、纪要； （三）业主委员会、业主代表大会作出的决议、决定等书面材料； （四）业主代表大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料；（五）业主清册及联系方式；（六）签订的物业服务合同；（七）有关法律、法规和业务往来文件；（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；（十）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册；（十一）业主委员会工作经费的收支情况清册；（十二）其他有关材料。 上述档案资料遗失
27、的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起 5 日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料，并完成交接工作。业主代表大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起 10 日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起 10 日内或委员集体辞职之日起 5 日内，将其保管的上述档案资料交由物业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。档案
28、的查阅必须得到业主委员会主任的同意，档案可以复印、拍照，但不可以外借。第五十二条 财务管理制度（一）属于物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按物业管理区域管理规约、业主代表大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。上述资金，原则上由业主委员会授权小区物业管理公司在银行设立专门的财务账户进行管理；在特殊情况下物业管理公司无法在银行设立专门的财务账户进行管理的，由业主委员会自行在银行设立专门的财务账户进行管理。 （具体由业委会正式成立后，由业委会成员表决选择）（二）全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据。严禁任何
29、人截留、挪作他用、私分、私存共有部分经营所得收益。（三）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。经费各项重大经费支出，需纳入年度预算，报业主代表大会审议。单项资金出在 3000 元以内的，由业主委员会授权业主委员会主任负责审批支付；单项资金支出超过 3000 元，未超过 30000 元的，由业主委员会审批支付。单项资金支出超过 30000 元的，由业主代表大会审批支付。（四）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理；财务账目实行公开化，每半年公示一次，接受业主代表大会、业主的监督。（五）业主代表大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得从事任何经
30、营活动。（六） 在财务总结年度内，业主代表大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主代表大会会议决定。（七）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于物业管理区域全体业主或相关业主所有的资金；侵占全体业主或相关业主共有资金的，受侵害的相关业主可以依法追究具体责任人的相应法律责任。保管属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起 5 日内向本届业主委员会移交其保管的财务凭证和财物，并完成交接工作。业主代表大会会议选举产生出新一届业主委员会的，前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起 10 日内
31、将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会任期届满未换届改选的或业主委员会委员集体辞职的，前业主委员会委员应当在任期届满之日起 10 日内或委员集体辞职之日起 5 日内，将其保管的属于全体业主共有或相关业主共有的财务凭证、财物交由物业管理区域所辖的房产行政管理部门或社区代为保管。第五十三条 业主委员会应当做好业主代表大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。业主代表大会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主代表大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主代表大会印章后存档。业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。第七章 附则第五十四条 本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。无锡市滨湖区河埒街道溪南社区居民委员会红山花园业主大会2015 年 6 月 25 日
