1、1,对土地收益权类押品管理的调查探索和工作建议,中国银行四川省分行授信执行部 李蕻2010年9月,2,目 录：,1,土地收益权质押的创设动因,3,4,思考与建议,先行案例,2,我行土地收益权类押品现状调查,土地收益权质押的理论探索,5,3,1.1 先行案例,XX市土地储备中心委托XX市小城镇投资有限公司负责当地6个乡镇共计10处灾后安置房建筑工程建设，由XX土储向小城投支付建设费用。为弥补建设资金缺口，XX土储向XX支行申请5亿元灾后统规统建项目贷款。 授信批复同意5.78亿元授信额度，要求以“XX土储拥有的1000亩土地出让收益权”提供质押担保。 从2013年起十年内，市国土局每年安排不低于
2、100亩土地出让，土地出让收入扣除土地整理成本后的土地出让净收益用于归还银行贷款本息。,4,1.1 先行案例,若土地出让进度或土地出让收入不足以偿还贷款本息，由市财政提供财政兜底，贷款本息全额纳入市财政预算，并在预算中优先安排资金还款，若XX土储和XX市财政无法按时偿还本项目贷款本息时，由成都市财政及时安排财政性资金予以偿还。 XX支行与借款人签订了最高额质押协议，并在人民银行应收账款质押公示系统办理了质押登记，期限5年。,5,1.2 一般模式土储贷款,以既是融资平台公司又是土地储备公司的上述案例来看，一般而言，土地收益权质押贷款模式为： 政府将生地配置给土储公司，土储以土地出让收益质押给银行
3、获取资金，对土地进行前期开发整理，待土地由生地变为熟地后，将整理后土地还给政府进入土地交易市场以招拍挂方式进行交易出让，出让后政府将土地整理成本及合理收益返还给土储，用于偿还贷款本息。,6,1.2 一般模式土储贷款,政 府,土储公司,土地利用方,银 行,1 生地,4 熟地,6用地 5土地出让金 3资金 2 土地出让收益权质押,流程图如下：,7,1.3 该案例的模式,XX支行目前的采纳的土地出让收益权质押模式流程为：一方面，政府将土地配置给A公司（或土储）进行前期开发整理，将生地变为熟地，然后政府再授权土储将该土地放入土地交易市场以招拍挂方式进行交易出让； 另一方面，土储以该土地出让后土地出让净
4、收益做为质押，偿还其他项目贷款本息。,8,1.3 该案例的流程图,政 府,土储公司,土储公司,土地利用方,1 生地,2 熟地,3授权管理 4土地收益权质押,6用地 5土地出让金,9,目 录：,2,土地收益权质押的创设动因,3,思考与建议,5,我行土地收益权类押品现状调查,1,先行案例,土地收益权质押的理论探索,4,10,2.1我行土地收益权类押品现状,截止8月中旬，四川分行土地收益权类质押贷款15户，批复的授信额度224.24亿元，贷款余额75.98亿元，风险分类全部为正常。上述押品共17宗，均在人民银行应收账款质押公示系统中办理了质押登记手续。 其中，政府融资平台14户（含土储项目2户），其
5、他项目1户。 经统计，我行土地收益权类质押贷款占对公贷款总量（7月末1036.33亿元）的7.3%。 以土地收益权质押的贷款户数占总平台项目总数86户的16.3%，占比平台公司总贷款余额385.58亿的19.7%。,11,2.2我行土地收益权类押品现状,12,目 录：,3,我行土地收益权类押品现状分析,1,4,思考与建议,土地收益权质押的创设动因,2,先行案例,土地收益权质押的理论探索,5,13,3.1 土地收益权类押品的创设动因,1996年上海市成立我国第一家土地储备机构土地发展中心，随后杭州、厦门、南京、青岛等大中城市也先后成立了土地储备机构，目前已累计成立2000多家。尽管这些土地储备机
6、构运作模式不一，但其主要的功能就是实施土地收购、整理、出让等工作。2001年，国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)对土地储备和交易制度提出了原则性的指导意见。2007年，国土资源部正式发布土地储备管理办法，是首个全国性的关于土地储备的规范性文件。,14,3.1 土地收益权类押品的创设动因,土地储备-是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调 控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。可以纳入土地储备范围的土地包括：依法收回的国有土地；收购的土地；行使优先购买权取得的土地；其他依法取得的土地。对纳入储备的土地，经市、县人民政府
7、国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构-是代表政府在对土地的一级市场进行调控，其对土地的一切运作，包括出让、置换等管理活动都可以在国土资源行政主管部门等有权部门的授权下进行。,15,3.1 土地收益权类押品的创设动因,根据我国法律，市县级人民政府和土管部门代表国家行使对国有土地的权利，对于其合法授权的效力，还是可资认定的。但在绝大多数地区，单单依靠地方政府的财力远远不能保证土地储备机构的正常运作，金融机构贷款成了储备机构土地储备各项运作的主要资金来源。由于土地储备机构仅仅是被授权整理土地，整理好的
8、土地最终有竞拍人或买受人，因此，为了落实储备机构贷款的足够有效担保，催生了土地收益权质押的设想。,16,3.2 部分地方政府认可,有的地方政府（如南京）下发了办理土地收益权质押的通知和办法。 基本定义：储备土地收益权质押是指以未出库储备土地预期出让收益作为还款担保向金融机构申请贷款，筹措资金专项用于该地块的拆迁改造，待地块出让后的所得收益优先用于偿还贷款。 申请主体：按照当地的土地储备运作体制，申请办理储备土地收益权质押的主体可以为市土地储备中心、各分中心、危旧房改造项目实施单位（以立项批文为准）以及市政府批准用土地捆绑的重大项目设施建设单位（以立项批文为准）。,17,3.2 部分地方政府认可
9、,申请条件：1、申请单位应符合上条中明确的主体范围规定。2、申请实施收益权质押的储备土地应具备以下条件： 列入年度土地储备运作计划； 取得项目立项批复文件； 取得规划设计要点； 取得房屋拆迁许可冻结手续； 取得土地权属现状调查咨询报告； 其他。,18,3.3 土地收益权类押品的创设动因,地方政府融资平台贷款- 主要是指，地方政府为解决当地公共设施项目建设资金而专门设立用来融资的公司，包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产经营公司。 这类公司，由政府划拨土地、股权、规费等资产，以便从资产和现金流上达到融资标准，以财政补贴作为还款承诺，以实现融资目的，并把资金运用于市政建设、公共事业等项目
10、。 中国目前由于受到法律等制约，地方政府要解决财政资金短缺只能向银行借款，因此融资平台是有效的融资载体。,19,3.3 土地收益权类押品的创设动因,2009年初，人民银行和银监会联合发布关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见，提出支持有条件的地方政府组建投融资平台，拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道，被地方政府视为鼓励组建融资平台。此后，相继组建城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等各种不同类型的公司，这些公司通过地方政府所划拨的土地资产组建一个资产和现金流量大致可以达到融资标准的公司，必须时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，通过这样融资平台来获得资金提供公
11、共服务和进行基本建设投资。,20,3.3 土地收益权类押品的创设动因,由地方政府组建的公司投资项目大体可分为三类： 第一类项目完全没有经营性收入，如城市道路和桥梁，城市 广场，公共文化、娱乐、体育设施等。 第二类项目有部分经营性收入，但不能完全自负盈亏。 第三类项目有经营性收入可以自负盈亏，只有项目资本金靠财政来投入，如开发新区、建设高速公路以及城市供水、供电、供热、供气等。 第三类项目可以用项目建成后产生的收益来偿还银行贷款的本息，而第一类、第二类项目由于自身没有偿还贷款的能力，完全或部分需要依靠当地政府财力来偿还银行贷款。,21,3.3 土地收益权类押品的创设动因,从08年底以来，地方投融
12、资平台的数量和融资规模呈现飞速发展的趋势，据初步统计，目前全国有3000家以上的各级政府投融资平台，其中70以上为县区级平台公司。2008年初，全国各级地方政府的投融资平台的负债总计1万多亿元，到2009年中，则迅速上升到5万亿元以上，其中绝大部分来自于银行贷款。 由于融资平台公司自身属于“三无”企业，要在银行获得贷款，必须满足抵质押的形式要件，因此，也催生了自行创设土地收益权质押的贷款模式。,22,3.4 部分政府称之为“蓝线土地”,部分地方政府为缓解城市基础设施投资不足问题，鼓励加大“蓝线土地”融资力度。所谓“蓝线土地”：是指政府在储备土地过程中，规划部门通过规划蓝线，确定土地用途以及地块
13、规划技术指标之后的土地。“蓝线土地”融资，是指一级政府利用“蓝线土地”的预期收益权作为质押品向金融机构进行融资。因此，“蓝线土地”融资实质是指以“蓝线土地”的收益权进行质押担保贷款。主要通过城市建设投资经营有限公司（简称城投公司）、资产经营有限公司等融资平台进行操作。,23,目 录：,我行土地收益权类押品现状调查,2,思考与建议,4,1,先行案例,5,土地收益权质押的理论探索,3,土地收益权质押的成因分析,24,4.1 “收益权”、“土地收益权”,收益权是所有权的四项权能“占有、使用、收益、处分”当中的一种，即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益的权利。土地收益权-指的是
14、国有土地使用权人因对其国有土地使用权的合法处置而取得相应经济收益的权利，确切地来说它应叫做国有土地使用权收益权。我们将土地收益权归为两类：,25,4.2 土地收益权,处分收益权和经营使用收益权。前者指权利人以丧失国有土地使用权为对价获取相应收益的权利；后者指在不丧失国有土地使用权的情况下因对土地使用权的经营使用而获取相应收益的权利。目前，“土地收益权质押”没有一个规范的说法。对于前者，一般批复为：土地收益权、土地出让收入、土地将来出让收益、土地一级开发收益权；对于后者，一般批复为：土地经营权。,26,4.3 对土地收益权的理解,但整体而言，我们均理解为：土地增值的部分。 从土地估价的角度理解，
15、土地自身是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，因而无所谓生产成本。土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因应该说是由于土地的所有或使用权的垄断性。 但现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。但这部分开发性价格主要是土地的投资与回收及其赢得的投资收益，实质是地价的附加。“土地一级开发成本与土地拍卖价格间的差距是巨大的，银行能够容忍资本金不足、企业虚高项目贷款需求，与这不无关系。”某证券公司分析师称。,27,4.3 土地收益权法律原理分析,根据物权法定原则，可以质押的权利必须首先经过法律法规认可。所谓物权法定，是指物权的种类和各种物权的内容由法律统一
16、规定，不允许由当事人的意思自由创设。土地收益权这种新型的权利尚不属于我国目前的法律法规明确、直接规定的可以质押的权利种类，其是否属于物权法、担保法中规定的“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利”、“依法可以质押的其他权利”目前尚无定论。,28,4.3 土地收益权法律原理分析,同时，我行要求，“法律权利清晰明确、收款有保障、易实现质权的应收账款”才是合格的质押品。但目前的纳入质押的土地往往还处在政府规划阶段或储备整理阶段，权属仍属于国家。因此，其法律效力如何或出现了法律纠纷，对此类优先权是否认可，均有待实践的检验。 正因如此，我们注意到，总行中银发（2009）252号中国银行股份有限公司应收
17、账款质押授信管理办法中，也未明确将土地收益权纳入该办法管辖范畴。,29,4.4 转化为应收账款质押的探讨,物权法将“应收账款”明确地列入权利质押范围，这一规定为应收账款这一创新型担保品种提供了可靠的法律依据。应收账款是一种请求权，不像动产、不动产有实物存在，以请求权作担保确实会面临不能实现的风险，但这种风险应当由当事人自己去评估，法律不可能替当事人排除这种风险。对银行来说，任何一笔贷款都面临风险，关键是这种风险是不是可控。应收账款实质是一般债权，根据合同法第79条之规定，一般债权可以转让，因此，应收账款设定质押没有法律上的障碍。从国外的立法例看，允许应收账款作担保已成为国际主流趋势，无疑符合国
18、际银行业公认的规则。,30,4.4 转化为应收账款质押的探讨,与传统的典型担保方式相比，应收账款质押制度的创新和突破，为不少企业开辟了崭新的融资渠道，也为商业银行拓宽融资担保方式提供了一个广阔的平台。目前土地出让收益权质押尚没有获得国家法律法规明确的认可，而应收账款质押已经成为一种合法的质押方式，土地出让收益权和应收账款作为一种未来的预期收益，具有一定程度的相似性，有鉴于此，可以探讨土地出让收益权质押能否经过一定方式转化为应收账款质押模式。,31,目 录：,思考与建议,5,现行案例,1,土地收益权质押的成因分析,3,2,我行土地收益权类押品现状调查,土地收益权类质押的理论探索,4,32,5 思
19、考与建议,过分严格的内控程序将使得创新型质押担保制度化为乌有，成为贷款企业无法充饥的画饼；但是，过分松弛或者串通敷衍的内控程序将使得银行的国有资产大量流失，甚至将银行良性信贷资金置换成沉淀经年、形同烂账的应收账款。因此，针对土地收益权质押贷款业务开展中，面临的上述质权风险，我们建议通过以下方法提升并改善其贷款保障度。,33,目 录：,转换为法定的应收账款融资模式,5.1,审批环节批复方案调整,5.3,5.2,优化、完善现有质押模式,34,5.1 转化为应收账款质押,第一种应收账款质押模式：根据应收账款质押登记办法规定，“本办法所称的应收账款包括下列权利（三）提供服务产生的债权”。基于该1000
20、亩土地因涉及拆迁、土地平整等因素，均会有后期土地整理工作，土储可以与政府及相关管理部门协商，先行签订土地整理合同等类似合同并获得立项批复，确定由其负责土地前期开发整理工作，则土储因向政府提供土地整理等服务从而获得具有交易基础的“应收账款”。用该应收账款设定质押担保，是符合法律规定的，也存在合法的登记机关，在理论上和实际操作上具有较强的可行性。,35,5.1 转化为应收账款质押,第二种应收账款质押模式：该灾后重建项目实质上是政府参照BT模式将项目融资和建设的权利交给土储享有，由土储对项目进行立项，完成可行性研究、筹划报批等前期工作，银行为项目提供融资贷款，那么政府应与土储签订BT类合同。土储在建
21、设期间行使业主职能对项目进行融资、建设，项目竣工后，按照合同约定土储应将完工验收合格的项目移交给政府，政府按约定总价偿还土储的融资和建设费用及合理收益。那么，政府和土储之间存在以BT类合同为基础的资金划付关系，对土储而言，可以认为其依据该基础合同享有对政府的“应收账款”。,36,5.1 转化为应收账款质押,上述两种模式有几点需注意：1、政府和土储之间是否约定该债权不可转让，政府向土储支付的资金是否存在专款专用的限制，不能挪作他用。2、为确保质押的可执行性，应当取得政府同意该应收账款用于向银行质押的批准。3、根据预算法、财政部关于规范地方财政担保行为的通知等规定，地方各级政府预算安排应由同级人民
22、代表大会审议并通过。政府应当将按照合同用于支付项目的资金纳入财政预算，经同级人大审议批准。4、因该类应收账款的债务人系政府，政府的偿债能力受到政府换届、财政收入、行政权力干预等因素的影响，因此对于应收账款质权的实现仍可能存在一定的政策性风险。,37,目 录：,优化、完善现有模式,5.2,审批环节批复方案调整,5.3,5.1,转换为法定的应收帐款融资模式,38,5.2 优化、完善现有模式外部,当无法转化为应收账款质押模式时，对目前的收益权质押模式可以采取以下措施使其在形式上更加完备： 1、首先，在符合政府及相关管理部门法定审批权限和审批程序基础上，基于土地出让收益权实质上由代表国家的政府享有，可
23、以由政府以批文或协议的形式明确土储对该土地出让收益有权质押，或者至少是该土地出让收益的唯一的合法权利人。,39,5.2 优化、完善现有模式外部,2、其次，由政府及相关管理部门向银行及土储出具书面承诺，将土地依法出让后的收益划转至银行指定账户，该收益仅用于偿付银行贷款本息，不得再为任何其他形式债权设定担保或挪作他用，该承诺同样应获得同级人大的审批纳入财政预算中，否则实际上是在人大通过之前将部分财政收入和支出项目固定下来，违反了预算法规定。,40,5.2 优化、完善现有模式外部,3、尽量落实土地配置细节，明确地块的具体情况，约定政府将该土地唯一的配置给土储，不再以任何方式配置给第三方，并由土储进行
24、前期整理开发；尽量落实土地指标，保证土地出让进度与还款进度保持一致；在符合办证条件时及时办理以土储为权利人的土地权属证书，同意土储以该土地为其在银行贷款提供抵押担保并及时办理土地抵押登记手续。,41,5.2 优化、完善现有模式外部,4、密切关注土地出让收益实现过程，落实土地出让后该土地净收益的范围、监管方式、违约责任等。可与土储及相关管理部门签订资金监管协议，约定各方权利义务，详尽资金监管的每一操作环节。尤其对于土储，应要求其及时报送项目建设相关材料，包括但不限于资金使用计划，工程进度、资金划转等情况；要求土储在银行开立专门账户，由银行对其资金进行日常监管，与项目有关的所有收入和支出均在银行办
25、理，保证资金在银行开设的账户中封闭运作；在贷款期限内，账户中应保持足够支付利息的余额，进入还款期应保持足够支付每期还款额的余额；,42,5.2 优化、完善现有模式外部,5、目前的土地出让收益权因尚无法定的登记部门，从谨慎性的角度出发，在应收账款质押登记系统中登记的同时，应争取在土地管理部门备案或者以土地管理部门承诺的形式以确保不被重复质押。上述措施仅是在一定程度上强化对土地出让收益的控制，但该质押模式固有的法律障碍仍然存在，在实务中仍需审慎评估和操作。,43,5.2 优化、完善现有模式内部,1、针对土地出让可能出现的不连续性，除约定固定的还款计划外，可设置动态的还款机制和触发条件，在达到触发条
26、件时随时启动该机制，及时优先偿还贷款金额或一定比例金额 ,不受原固定还款计划限制，保证还款的正常进行不至脱节；明确在国家政策或法律变动导致对质押权利的限制、撤销或消灭的情况下，如何保障银行的利益。2、土地项目资金需求大，周期比较长，程序复杂繁琐，银行作为风险的主要承担者，要密切关注国家和地方宏观经济和土地政策的变化、土地市场与房地产市场的波动，及时掌握土地出让进度和招拍挂信息，动态评估土地价值，对一定时期内土地价值严重贬值的要及时补充落实新的担保方式。,44,目 录：,审批环节批复方案调整,5.3,优化、完善现有模式,5.2,5.1,转换为法定的应收帐款融资模式,45,5.3.1 要求追加办理
27、土地预抵押登记手续,依据担保法的基本原理，我们得知，在一宗实物上，根据其使用价值的不同，即可设定实物抵押权，又可设定其权益质权。土地收益权类押品大部分为政府融资或支持类项目，对应土地可能已纳入规划范畴，但都未公开拍卖和未取得土地使用权证，因此，不排除借款人同意银行设定收益权质押后，将后续取得的土地抵押给他行或另行融资的可能性。,46,5.3.1 要求追加办理土地预抵押登记手续,在放款阶段，往往借款人并未实质性取得该宗土地的使用权，只能通过人民银行的公示系统办理土地收益权质押手续。但随着国土规划的落地和对土地整治进程的不断推进，根据土地登记办法的相关规定，对于“当事人签订土地权利转让协议后，可以
28、按照约定持转让协议申请预告登记”。 故，在政府确认交由某平台公司运作该项目土地的第一时间，银行就可以督促借款人办理土地预告登记。,47,5.3.1 要求追加办理土地预抵押登记手续,与此同时，由于土地登记办法同时规定：“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”意即：土地预登记期间，土地权利人同意则可办理抵押。因此，为提升此类质押品对银行授信的保障度，建议银行与借款人共同协商，在当地国土部门允许或受理的情况下，参照商品房销售预抵押的形式，将土地收益权转换为土地预登记后，再办理土地预抵押登记，提升其保障效力或防止后续不确定性风险。,48,5.3.
29、1 要求追加办理土地预抵押登记手续,若当地国土部门以法律法规无明确规定为由，拒绝为我行办理土地预抵押登记手续，为改善土地收益权类押品对贷款的保障度，银行可在接受土地收益权质押的同时，要求借款人向银行出具土地不再抵押的承诺函，并到当地国土登记部门备案，提请国土部门不受理影响该土地价值的任何其他抵押业务。,49,5.3.2 后续置换为土地使用权抵押,对于政府规划明确，并有时间安排和计划出让对应土地的，在银行授信审批阶段便可要求借款人在取得土地后，及时将土地收益权质押置换为土地抵押，督促授信业务行在贷后管理阶段积极跟进落实，防止已达到办理条件而抵押人无故拖延，或抵押人擅自“一物二押”等后续难以估测的
30、风险。在储土地是指由其掌握或由其政府合法拥有的所有国有土地的使用权，无论土地的用途是要出让还是划拨。正是在这个意义上，土地储备机构对外转移土地使用权称为“出让”而非“转让”，该转移土地使用权的交易实质都是在由国家垄断国有土地使用权的一级市场。,50,5.3.2 后续置换为土地使用权抵押,既然在储土地的使用权可以用来抵押，根据土地使用权的价值和土地储备的运作机制，我们认为，以在储土地使用权设定抵押足以保障贷款人债权的实现。没有必要再寻求土地收益权的质押。这里需要提醒的是，对于土地储备机构对在储土地的权利而言，没有划拨所得和出让所得的区别，不管其是以何种方式获得的土地都归政府所有，都由土地储备机构
31、代为行使权利，都可以由储备机构在经过合法授权后以出让、划拨、置换等方式处置。,51,5.3.3 有条件的，直接批复为在储土地使用权抵押,土地储备机构代表政府將土地通过征用、征购、收回等方式储备后，宗地上設定的原土地使用权被注銷，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。从前面的分析我们可以看出，土地储备中心只是代政府部分职权的代理机构，並不是实质意义上的土地使用者。在实际操作中，有些地方土地储备机构將收购、收回的土地先过户到自己名下，办理一個以土地收购储备中心为使用者的土地使用权证，然后再到銀
32、行按地块办理抵押。当前这类土地证的填写也五花八门：,52,5.3.3 有条件的，直接批复为在储土地使用权抵押,在“用途”一栏有填“商业”“工业”的，也有填“居住”的；在“取得方式”一栏，大多填“划拨”，也有的填“出让”；在“期限”一栏中一般填“长期”等等，从严格意义上来说，这些都是不规范的。虽然如此，办理了形式上正式的土地抵押，总之优于收益权质押，因此，有条件的项目，可直接批复未土地抵押的条件。,53,5.3.4 合理、审慎量化其保障度，将其视同补充担保方式,与传统的担保品相比，土地收益权类押品的违约风险相对较高、保障度相对较低。总行中国银行境内机构抵、质押率管理办法中甚至将应收账款质押率视同
33、信用贷款来加以管理。因此，对其风险的评估不能局限于应收账款自身的合法有效性，而应该合理、审慎地评估、量化其可收回金额和价值保障度，以确保未来担保权益实现中变现的及时性和充分性，在授信决策时，将其视同为一种补充的担保方式或阶段性担保方式。,54,从授信执行部设立之初，我行便成立了专职的押品管理团队，配备5名专职人员开展押品核查、内部评估、权证管理、中介管理等各项工作，先后有3人/次通过了房地产估价师、土地估价师的资格考试。 我们团队运行5年来，从规章建制、“摸家底”到打基础、夯实日常工作，再到上质量、精细化管理，已构建起了良好的押品管理内部风险控制体系。 2010年，我们乘着IT蓝图上线的春风，
34、深入推进押品管理四项基本职能，并结合我行实际，体现押品风险防控的前瞻性、准确性，着重推进以下5项工作并有所创新：,今年我行创新押品管理工作汇报：,55,四川行今年管理创新之一：,今年年初，为确保IT蓝图及CVS模块的上线成功，我行押品管理人员不辞劳苦，加班加点，先后参与了第三轮切换演练、第一、二轮并行演练以及投产预演，包括连通性测试、业务流程测试、模块功能性测试等工作，制定模块回退及应急方案等，确保了演练工作的顺利进行和核心系统担保品信息的顺利下传。 CVS模块成功上线后，我行积极督促BANCS担保品基础数据的录入、完善，充实CVS模块三类参数，开展内部评估价值测算。,56,四川行今年管理创新
35、之一：,组织对录入数据进行反复梳理，对发现的数据质量不高、数据缺失等问题，向问题行下发现场督改通知书，派员到问题行驻点督促现场整改，直至该行担保品信息录入较为完备、准确为止。同时，我行将录入的数据质量与辖属支行的条线考核分数挂钩，以保证录入数据质量达到总行要求。 截止8月末，我行已累计完成成都市辖内14个区、县以及省内18个二级分行涉及的19个市、县共计442条固定参数的收集整理和录入，并完成了辖内分支行涉及的28个市、县、区的基准地价参数的整理上传工作，交易案例20余个，确保数据录入工作走在蓝图已投产行的前列。,57,四川行今年管理创新之二：,顺应严密的外部监管及内部案防要求，研发“外聘机构
36、随机选用系统”。 今年1月，我部研发的“外聘评估、拍卖机构随机选用与管理系统”正式上线运行，实现对业务部门使用中介机构过程的动态跟踪和实时评价管理。 系统的建立，更有利于我部强化对外部评估报告质量的严格审查，通过调取技术报告的方式，对新增押品逐笔开展评估价值的审验，真实反映押品公允价值，防范押品价值与客观价值的重大偏离，实现对业务部门使用中介机构过程的动态跟踪和实时评价管理，为业务发展保驾护航。,58,四川行今年管理创新之三：,今年，我行在押品管理条线推行“四项过程管控”指标，并逐户拟定达标要求，既确保登记的效力，也确保行为与过程合规性，做到风险防范无真空。1、针对政府融资平台项目，有转换抵押
37、物或追加抵押物等增信要求的，全过程督促其整改。2、授信批复中有释放、置换押品要求的，就押品变化的全过程予以监控，必要时可实施多次现场核查。3、有后续抵质押要求，达到条件而客户拖延，或客户经理未及时掌控到最新信息的，发现后纳入全程监控，督促其办妥抵质押手续止。4、日常押品核查中提出的风险提示或关注事项，提出整改目标，对整改进展进行全程监控。发现一户，整改一户，直至达标。,59,四川行今年管理创新之四：,在押品现场核查过程中，强化押品的“不可见”信息的披露和风险控制。 目前，押品管理人员核查项目多、时间紧、任务重，在核查当日对客户信息、抵质押实物信息等收集、了解有限，加之现场核查的弱点是只能对视力
38、所及部分的押品风险予以辨认和识别，同时客户经理也存在反映问题、报告重大事项或风险信息滞后的问题，一定程度上讲，现场核查不能发现许多隐性风险。 为改善上述缺陷，我行拟定了核查时点押品现状确认书模板，针对押品的“不可见”部分或核查人员难以获知的隐性风险信息，在模板中逐一列示，在核查当日，提请管户客户经理向核查人员真实披露并进行风险确认。核查人员可针对客户经理披露出的核查人员“不可见”风险，寻根调查，以此得出更为全面的押品核查结论。,60,四川行今年押品管理创新之五：,针对物权法颁布2年多以来，各项登记政策已基本落地的实际情况，我行押品管理条线人员耗时三个多月，精心收集、整理了现有法律法规、外部监管
39、规定、行内规章制度，通过对辖内分支机构所在地抵质押登记机关的大量走访和政策调查，分门别类的将抵质押政策及模式进行梳理汇总，并对当中的风险点进行揭示，编写公司授信抵/质押登记政策操作手册，并根据调查成果绘制了四川省各地抵质押登记政策一览表、四川省土地分等定级及基准地价汇总表，用以对公司授信相关人员的业务进行有效的协助和指导。,61,汇报完毕! 不当之处，敬请指正！ 谢 谢!,62,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKk
40、nBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
