1、1湘潭市集约用地示范区项目定位策划1.策划总则1.1 规划依据中华人民共和国城乡规划法湘潭市城市总体规划（20092020 年） 城市规划编制办法及实施细则城市居住区规划设计规范（GB50180-95） 湘潭市集约用地示范区控制性详细规划国家相关法律规范及相关地方规定规划区 1/1000 电子地形图及用地红线图1.2 规划目标1）生态居住区主题项目积极响应政府“集约用地”的要求，充分利用现有的、可利用的环境资源，或者通过资源环境的改造，将项目打造成环境优美的生态宜居新区。本项目通过环境的改造，提倡生态的人文居住环境，可将“以湘江为邻，以公园为家”作为项目推广的主题：湘潭引以为豪的生态乐土，你让
2、我们重新认知自然，亲近自然。湘潭链接长株潭城市群的重要交通节点，面向区域市场的居住、就业相融的功能性地域。湘潭向国际化的生态居住环境演进的重要里程碑，稳健的开发模式将引入新的国际理念。2）生态居住区的效应和谐性 生态居住区的和谐性，不仅反映在人与自然的关系方面，更为重要的是反映在人与人的关系上。对于本规划来说，尊重基地内的现有地形地貌，并重点引入情景规划的理念，形成与棚户区搬迁分期、分区开发相适用的城区生长模式。 高效性生态居住区能提高公共资源的利用效率，使物质、能量得到多层次分级利用。对于本规划来说，利用长株潭轨道交通站点形成公交通廊，并依托基地内山体、水系2等景观资源，适当集聚服务设施，形
3、成公共交通、公共空间、公共设施相结合的空间集约模式。 1.3 指导思想坚持以人为本的原则，创造一个环境尺度宜人、区域特点突出、文化氛围浓郁、设施设备完善的一个集住宅、商务、商业、服务、旅游、休闲娱乐于一体的城市活动空间，使项目基地所在地具有城市象征性；深入细致地探索和研究城市行为，包括居住心理、商业行为、服务行业、市民行为、旅游行为、交通行为等，通过对周边道路的整合改造，完善这一地区的交通组织，保证步行交通的安全性和舒适度，同时满足教育、商业物流、消防、出警、医疗等要求；充分利用现有资源，强调可持续发展，整体规划，分期实施、滚动开发，改善区域综合环境，促进区域的产业结构调整和集约式利用土地效益
4、的提高。1.4 规划原则本项目的规划需要以国家和地方政府的相关规划要求对城乡规划所作出的明确的政策性规定为参考依据，通过对规划的法规和政策性文件的详读，为本项目整体规划制定了详细的规划要求，也为本项目的规划制订了明确的目标。示范区规划的编制应当依据基地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。用地示范区规划应当注意保护和改善区域生态环境，防止污染和其他公害，加强区域绿化建设和市容环境卫生建设，保护地方特色和自然景观。为此，本次规划的主要原则为：综合性原则。土地集约利用就对城市经济、社会、生态环境等因素进行综合分析，按差异划分土地集约度。用地示范区规划应当贯彻有利生产、方便生
5、活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。示范区规划应当贯彻合理用地节约用地的原则。系统性原则。按照系统论的观点，全面、系统反映土地集约利用程度的各个方面，各子系统之间相互协调、相互促进，共同为系统整体服务。示范区的规划必须符合湘潭市整体规划和发展情况，正确处理近期建设和远景发展的关系，遵从区域整体协调的分期、分片开发原则。区域性原则。对土地集约利用的衡量因不同城市规模、不同地域而有很大的差异。土地集约利用评价指标体系的选择应以具有普遍性的指标为主，视不同区域而调整，应综合3评价土地的经济效益和使用效益。定性定量相结合原则。土地集约利用评价应尽量以定量计算为主，体现科学性，但同时
6、也需要对某些难以定量的指标进行定性分析，以利于评价的可操作性，减少人为随意性。动态发展原则。随着社会的发展，对于不同地区、不同时期，衡量土地集约利用的因素将会有所改变。因此，评价指标的选取应随着时间、地域的变化而有所变更，以便能与所研究的地域、时期相一致。土地、水、能源、环境是本项目发展的的基本保障，也是生态住宅社区发展的“瓶颈”制约。本项目的整体规划要把节约能源、降低资源消耗、减少污染排放作为重要目标，引导调整经济结构和转变经济增长方式，提高能源资源利用效率，保护环境。经济与社会发展不协调，就会影响到就业、社会保障、收入分配、教育、医疗、住房、安全生产、社会治安等关系群众切身利益的问题，因此
7、，需要从长期的整体利益出发，以人为本的规划才是避免以上矛盾发生的有效方法。2.现状背景2.1 城市概况1）自然环境湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪以来，她一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者” ，有“金湘潭”的美誉。如今，经过勤劳、勇敢的湘潭人民 40 多年的奋斗，已经把这座千年古城建设成为了中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推进“强工富市”实施的发展战略，正以她良好的投资环境展示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭
8、投资兴办企业。 2）人文条件湘潭人杰地灵，人才辈出。湘潭是一代伟人毛泽东的故乡，是彭德怀、陈赓、谭政等老一辈无产阶级革命家的故乡，也是齐白石、杨度、张天翼等名人志士的家乡，前亲民党主席宋楚瑜是土生土长的湘潭人，湘潭也是马英九的祖籍地。2008 年末湘潭市总人口 326 万(全省人口最少的省辖市)，其中市区(两区)面积 281 平4方公里，人口 83 万(城市人口 72 万)。雨湖区所辖地域千年以来一直是湘潭的中心城区，主要商业区、居民区、古迹、湘潭大学、湖南科技大学、等著名重点大学分布于此。3）交通条件水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮。湘潭距岳阳城陵矶港 200 多公里
9、，出口货物可从那里转装大船由长江出海。 公路：北京至深圳的 107 国道和上海至昆明的 320 国道均在市区交汇，并分别穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。 空港：市中心距长沙黄花国际机场 60 公里，由高速公路至机场只需 30 分钟。 铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔铁路通过市境，湘黔铁路的复线和电气化工程正在施工之中。 4）旅游资源湘潭属亚热带季风性湿润气候区，境内有旅游景点 100 多处，不仅有大量的山水、湖泊、溶洞等自然景观，而且有丰富的人文资源。湘潭培育了一大批历史名人，一代伟人毛泽东以及彭德怀、罗亦农、黄公略、陈庚、谭政，文化名人
10、齐白石、黎锦熙、萧三等诞生在这里，红色旅游资源和红色旅游为湘潭一大特点和优势。韶山是世界级旅游圣地，国家级风景名胜区，全国优秀旅游城市。5）城市国民经济发展状况湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。5“十五”期间湘潭市国民生产总值年均增长 11.8%，2005 年达 367.03 亿元，比 2004年增长 10.3%，2006 年全年实现地区生产总值 422.1 亿元，同比增长 13.2%，增速仅次于长沙而居全省第二，2007 年湘潭市国
11、民生产总值达 475.4 亿元，比 2005 年增长 29.5%，在全省总量排位由第十一位上升到第七位。人均 GDP 增长率略高于国民生产总值增长率，湘潭主要经济指标“十一五”期间占全省比重加大，位次前移。目前全市已基本已形成了带动经济增长和结构升级的 6 大支柱产业：以湘潭电机厂、湘潭电缆厂、江麓机械厂为龙头的机电工业；以湘潭钢铁公司、湘乡铝厂、湖南铁合金厂为龙头的冶金工业；以湖南南天实业股份有限公司、湘潭化学医药工业集团公司为龙头的化学工业；以湘潭纺织印染厂、湘潭化纤厂为龙头，以聚酯切片为基础的纺织工业；以湘乡水泥厂、湖南省建筑陶瓷总厂为龙头的建材工业；以江南机器厂为龙头，微型轿车为主要产
12、品的汽车工业。全市拥有 2000 来家工业企业，其中大中型企业有 58 家，仅生产区占地面积 60 多万平方米以上的企业就有 10 余家。5）湘潭市房地产业发展前景展望湘潭拥有 5 所大专院校，其中湘潭大学是中国的重点大学，还拥有 12 所中等专业学校，82 所技术学校和各类成人高、中等专业学校，全市有各类科研机械 97 所，各类专业技术人员 7 万余人，不少科研项目达到或接近世界先进水平。丰富的智力资源，为其快速发展打下了坚实的基础。湘 潭 市 历 年 GDP332.8 367.0267.711.0% 13.4% 10.3% 13.2% 12.5%01002003004002003 2004
13、 2005 2006 2007亿 元0%5%10%15%20%国 内 生 产 总 值 增 长 率湘 潭 市 2003-2006年 产 业 构 成13.7 15 15.2 13.740.6 43.2 43.3 45.545.7 41.8 41.5 40.10%20%40%60%80%100%2003 2004 2005 2006第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业6从近三年来看湘潭市的城市 GDP 和人均 GDP 都保持两位数以上的增长，城市经济正飞速的发展，生活水平的提高，为房地产行业的发展提供了良好的持续发展平台。长株潭新特区的批准以及长株潭融城进程的加快，湘潭将与长沙、株洲共同构
14、筑湖南省经济实力最雄厚的“金三角” 。湘潭交通便捷，通信和城市道路、水、电、气等基础设施配套、投资环境优良必将为湘潭带来巨大的经济发展机遇，房地产市场也将在未来几年来得到长足的发展。根据规划湘潭市区面积将由 78 平方公里将增长至 100 平方公里，城市发展逐步扩大，与省会长沙全程缩减至 17 公里。随着城市化进程的加快,湘潭的居住需求将大幅上升，便利的交通扩大了房地产业的辐射范围，长沙人在湘潭购房人群将逐步增加。据政府公布数据，湘潭市居民储蓄存款增长较快，且城市居民人均消费性支出平均增长率明显低于可支配收入平均增长率，居住消费未形成热点，房地产市场发展潜力较大。2.2 基地现状1）区位条件本
15、项目位于湘潭市中心区延伸地区，用地北临湘江及湘黔铁路，东至芙蓉大道（长株潭城市发展轴）、西邻宝塔公园、南接城市中心区，由滨江路、丝绸北路（双拥路）河东大道、芙蓉大道、板五路所围合区域，总用地面积为 137.31ha/2059.7 亩（征地红线内用地面积 132.77ha，已开发 4.54ha）。2）现状概况本规划地处丘陵地带，地势起伏较大，大体东南高，西北低 ，现状高程最高点位于湘江加油站以东的湘中电脑学校用地内（高程为 83.2m），最低点位于滨江沿线（高程为32.3m），最大相对高差约 51m。规划区存在大量的坡地，其中大部分区域坡度在 10%以内，张家浸、雷家浸、汽配和滨江地带坡度较大，
16、约在 2228%之间。生态环境方面，除张家浸地带外，总体生态环境较好，主要为农田、菜地和林地。片区内自然水体丰富，分布较集中，有荷叶塘、笔架塘、大塘等大面积水体，总面积达 5.85万。人口方面，红线范围内居住人口约 5560 人，主要集中在荷叶塘、大塘东西两侧以及板摄路口附近，人口密度 4213 人/KM2。一定量的现状居住人口为地块的开发时序和开发周期带来了一定的不确定性。7用地现状方面，规划区内已开发用地为 4.54ha，主要包括虹桥花苑、湘江加油站、建鑫广场、房产交易大楼四处。现状用地主要以村镇建设用地为主，占 84.89ha（60.8%）。另外有少量工业、居住、商业、金融、办公及市政设
17、施等城市建设用地。城市建设用地以工业用地为主，用地为 17.0ha。土地权属方面，基地红线内国有土地为 42.76ha，集体土地为 84.89ha，国土储备用地为 5.12 公顷。从当前湘潭集体土地向国有土地转换的一般规律来看，农民宅基地的征用是市场开发中政府需要面临的主要博弈点。现状建筑方面，基地红线内总建筑面积为 341705，按建筑质量分析及相关因素综合分析，必须拆迁的建筑面积为 225763，预留的建筑面积为 55931，需综合考虑是否拆迁的建筑面积为 60011，主要为板摄路口商业银行板塘支行、板塘建行、公交公司三车队宿舍、毛纺厂宿舍以及私房一条街（建鑫广场北侧）。3.湘潭市房地产发
18、展概况3.1 住宅楼市场概况1）总体概况从政府发展意图来看，随着长株潭一体化进程的加快和湘潭市城市中心的东迁，以市委、市政府为核心的湘潭中央区已经形成。根据长株潭城市群区域规划，河东城区将成为城市中心、行政办公、商务金融、工业仓储物流、等综合性功能为一体的全新城市主体。 截至 2020 年河东片区规划人口 62 万。从市场运行状况来看，湘潭市房地产住宅市场目前主要为满足有经济实力客户的“居住升级型”需求，但与此同时，良好生活氛围的营造和情趣、审美、生活舒适度的要求得到更多客户的认同，且二次置业客户对新户型接受程度较高，带景观的户型受到了市场的追捧；因此，一方面作为政府行为的城市空间东扩为河东片
19、区的房地产市场带来了巨大的动力：另一方面，从市场在售项目的分布及新开工项目的比例看，具有优质居住环境的河东新城区无疑是当前市场热点聚焦的区域。 2）当前住宅消费市场状况2009 年随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁出现，湘潭市房地产市场快速回暖，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模逐步提升，8市场供应渐稳定，市场交易量价齐升。房地产投资信心提升，投资规模呈阶梯式上扬。2009 年，房地产开发投资 29.18 亿元，同比增长 14%；其中住宅投资 20.56 亿元，同比增长 28%。房屋施工面积 442.17 万,同比增长 41%；房屋竣工面积 72.62 万，
20、同比增长 112%。商品房库存消化周期缩短，市场供应量小幅回升。2009 年湘潭市商品房实际登记销售面积 95.34 万，同比增长为 22%，供应比为 0.61：1；其中商品住宅批准销售面积 47.8万，实际登记销售面积为 85.4 万，同比增幅分别为-53%、22%，供应比为 0.53：1。商品房销售势头良好，商品住房销售均价运行平稳。2009 年湘潭市商品住房销售均价2617 元，同比增长 8%。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为 2688 元/，雨湖区商品住宅均价为 2311.5 元/，两区房价比为 1.14：1。岳塘区商品住宅均价高于雨湖区，主要是因为岳塘区推出的楼盘多为高层电梯房，而雨
21、湖区仍有部分为多层房屋，房价较高的高层电梯房直接推高了岳塘区的商品住房均价。分层数来看，多层(7)商品住宅均价为2221.5 元/，高层(8)商品住宅均价为 2602 元/。外地居民购房成交量占据四成份额。2009 年湘潭市共销售 8758 套，其中本市城镇居民购买 3637 套，湘潭县、韶山市、湘乡市等周边地区居民购买 1618 套，外地人群购买3503 套，占销售总量的 40%，成为仅次于本市居民的第二大购房主力。分析其原因，一是随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅以其交通便利，性价比高的特点成为其他两市居民购房的重要首选。二是湘潭市房地产市场较为稳定，
22、泡沫较少，房价并不虚高。中小型住宅受到购房者青睐。中、小型住宅普遍热销，120144的商品住房共销售2961 套，占登记销售总量的 35%；100-120的销售 1397 套，占总量 16%；100以下商品住宅共销售 3797 套，占总量的 42%，而 144-180的大户型销售 461 套，占 6%。由此可知，中、小户型成为市场销售主角，九成以上的购房者选择了价格适中、面积实用的 144以下的中、小型住宅，这反映了首次购房的刚性需求成为上半年置业主流。另外值得注意的是，小于 60和大于 180的住宅，累计可售与登记销售的比值很大，远远超出了市场容纳量，积压较为严重。湘潭市住宅基本上都是南北朝
23、向，主卧一般都是朝南向，行列式布局。虽然夏季气温较高，但是冬季又比较寒冷，所以住宅大多选择南北朝向，但是如果有较好的景观环境，非正南正北朝向的房屋也可以得到一定的认可。旺销户型特点明显：面积适中；户型布局安排合理，有特点设计；多阳台设计，拥有9较丰富的功能空间，如储藏室、功能阳台等；确保客厅、主卧室朝向南；平层设计为主，跃式设计次之，顶层多为复式（送层顶花园） ，错层设计比平层设计接受度较高；湘潭市热卖户型为三房二厅 110-130m2，层高大部分为 2.8m；湘潭消费者多为“家族式”购房，所以对房间个数以及面积的需求就要更充裕。市场上的多层住宅户型集中在三房二厅和四房二厅上，户均面积为 13
24、5-155 平方米。小高层电梯房户型也集中在三房和四房户型，另有少量的小户型单位，户均面积为 130 平方米，要低于多层单位的户均面积。由于总价的不断攀升，湘潭户型主打面积由过去的 140 以上偏大户型逐渐向紧凑型的三房、四房发展。卫生间多为二个，对主卧带卫生间认可程度较高。消费者对卫生间和厨房的通风要求很强烈，所以通常卫生间和厨房都带窗户。另外，大部分楼盘都无卫生间的干湿分区设计，消费理念有进一步提升空间。智能化管理成为优秀小区必备的要素之一，绝大部分的小区物业管理采取开发商自己管理方式，大部分社区目前物业管理水平偏低；其他规模：湘潭市大部分中高档项目规模都较大，主要集中在河东新建成区及城郊
25、结合部，项目规模一般在 10 万建筑面积以上。在老城区中心的项目规模一般在 5-8 万建筑面积以下的较多。容积率：多层容积率大概范围是 1.02.0，小高层容积率大概范围是 2.53.0。自身配套：湘潭中高档住宅项目自身配套尚不完善，主要体现在教育配套、生活服务配套以及交通便捷比较欠缺。车位数比：湘潭目前的私家车数量有限，车位户数比例一般为 1：0.50.8；物业管理：一般由发展商的物业公司自行管理，多层物业管理费一般在 0.5 元/,有个别楼盘低达 0.4 元，小高层物业 0.8-1.5 元/之间，有个别楼盘高达 1.8 元。客户群体：主要购买群体年龄层次集中在 25-45 岁之间，购房目的
26、是自住，其中大部分为二次置业者，首次置业次之；投资客比例集中在成熟的商业区域，纯住宅区域相对较少。另外，二次置业较活跃的群体分别是公务员、事业单位职工、私营企业主、外地工作事业有成的本地人、湘钢职工、银行、医院、电信系统等效益较好的单位职工和部分集团购买。3）住宅市场的区域版块特征10湘潭市主要以湘江为界分为两大区域：河西和河东, 河西为老城市中心、现商业中心，河东为近年开发的新城区，是湘潭市政治、经济、文化中心，未来有着巨大的发展潜力。从区位特征和竞争格局来看，我们将湘潭市房地产住宅市场分为二大板块：河西板块，河东板块。两个版块的区域版块特征主要有以下几点差异：区位特征：河东版块为湘潭新建成
27、区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中 80%以上的房地产开发。而河西版块为湘潭市老城市中心，居住人口密集，现商业中心，湘潭汽车西站周边，集中了全市大部分批发市场， 全市批发贸易中心。住宅类型：湘潭市早期的产品以多层为主，产品线不丰富，近两年随着房地产市场的发展，小高层、高层产品已有一定发展，未两三年内将成为市场主流产品，别墅产品开发量较少且品质不高。河西版块以多层为主，个别楼盘有小高层开发，河东版块以小高层为主，已出现纯小高层、高层住宅项目，预计今年上市楼盘中小高层项目将超过多层项目。楼盘规模：河西市中心以中小型楼盘为主，邻近郊区
28、区域有个别大盘，都分多期开发。河东多为 10 万平方米以上较大项目，部分楼盘占地超过 100 亩。主要客户：河西多为周边单位职工，个体户，私营业主。河东主要为湘钢、机电等大型企业职工、公务员、事业单位职工、老师。户型上：河西以三房为主，面积在 120-150 平方米范围。河东以三房为主，面积 110-155 平方米，新开发小高层、高层住宅已开始注意控制户型面积，小户型开发已经兴起。价格上：河西多层销售均价在 2000-2800 元/平方米之间。河东多层销售均价在 1800-2500 元/平方米之间，小高层 2100-3000 元/平方米。主卖点：河西为商业生活配套、交通，河东为市政中心、园林景观、建筑创新、区域发展潜力。版块评价：河西版块交通便利、商业贸易繁华，周边生活配套成熟，但相对河东新城区在发展潜力和区域人文环境有明显劣势。城市开发重心的东移，将带动部分城市人口往河东迁居，导致该区域市场需求降低。河东版块为未来湘潭市城市中心，在城市规划、道路交通、市政配套设施、区域环境、人文环境等方面明显优于河西老城区，随着各政府部门及相关单位的东迁，区域市场需求逐步增长。个别区域公共交通、生活配套设施日益完善。产品特征
