1、广森前海项目定位及物业发展初步建议,谨呈：深圳广森集团投资有限公司,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳市世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳市世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目研究工作的阶段划分,2008/03/19,2008/04/02,我们对项目的理解与日俱增，我们对项目的感情与时俱进,项目概况,1、项目基本经济指标,2、项目四至,地块基本经济技术指标,前 海 路,学 府 路,桃 园 路,本案,地块位置：前海路与学府路交汇处之东北,地块基本经济技术指标,一期,二期,前海路,市政道路,学府路,项目分两期
2、开发，其中一期经济技术指标已经确定，为地块南边约4529平米部分。,前 海 路,学 府 路,桃 园 路,本案,项目四至,东-金海花园小区，社区老旧西-临前海路，路对面为新建的新德家园、港湾丽都，社区形象好，存在人人乐、食街等配套；南-临学府路，学府路对面为正在兴建的武警边防大新营房北-临南山水厂宿舍和电站，环境及形象差；,地铁1号线,地块属性界定,发展商目标,1、项目整体利润最大化,2、品牌效益的延续,问题研判,高容积率、资源少、周边环境较差,利润最大化的产品路径？,本项目一期商业面积为5800m2,商业总面积拟为17000m2,从商业价值可实现角度考虑，本项目商业的合适体量是多少？商业价值如
3、何实现？,问题一,问题二,产品路径分析方向探讨,方向一：商务公寓,产品路径分析方向探讨,方向二：酒店式公寓,产品路径分析方向探讨,方向三：精品住宅,精品住宅产品对于商业氛围和商务氛围的要求较低，风险较小，符合项目属性，可以作为本项目主要的产品方向。精品住宅产品要实现利润的最大化，对本项目而言，最重要的是在密度高、资源少、环境较差的的情况下提升项目的形象和品质。,利润总是与风险相伴,稳健、风险较小，资金回笼相对有保证,大势研判,1,1、宏观政策,2、区域发展,政策层面,政策背景：08年继续强化已有政策，金融仍为调控重点，预计09年本项目推出时政策调控仍然严峻,政策层面,未来走势：20082009
4、年政策预判政府抑制房价上涨决心坚定，政策调控短期内不会松口。受政策影响，未来1-2年内市场不会出现大的反弹。,十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。,十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”。专家
5、指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、 汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。,十七大提出：,两会提出：,防经济过热，防通货膨胀,防止房价过快上涨,抓紧建立住房保障体系,从长远看，房地产市场将保持稳定持续发展期，国民资产受保障。从短期看，反映政府调控房价决心坚定，近期内市场仍是调控整固期-恢复期。,区域发展前海的华丽转身,前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。,城市中心规划区域形象得到提升 片区
6、发展前景看好,深圳市城市总体规划（2007-2020）草案中提出“一个城市，两个中心”的规划构想，项目所处的前海片区位于规划的前海中心内中心区的规划利好为前海片区带来了良好的发展前景前海片区形象得到了升级空间，经济发展,福田中心，包括福田中心区和罗湖中心区,地铁1号线延长线预计于2009年底开通，从世界之窗站经由前海直达宝安机场；地铁1号线的开通便捷了前海片区的交通，为片区带来了人流和生机；为本项目拓宽了客户渠道福田客户和宝安客户本案距地铁1号线大新站约300米，交通极为便捷,地铁1号线延长线开通交通便捷 福田、宝安客户流,本案,北,区域发展前海的华丽转身,前海物流园区片区经济引擎总规划占地面
7、积13.8平方公里，建成后将会是深圳最大的物流园区。以西部港区和前海物流园区为依托，南山区计划将前海湾1平方公里的前海物流园区规划建成服务港口、物流业的物流商务中心区。在未来将崛起一个区域性的现代物流中心 .,前海交通枢纽：前海铁路口岸、深圳火车西站、深圳客运西站、地铁一号线、沿江高速。,区域发展前海的华丽转身,尽管大势看淡，但前海的华丽转身为项目形象和价值的突破奠定了基调。,1,大势研判结论,市场竞争,2,1、土地供应及将售项目竞争,3、微利房竞争,2、存量竞争,4、项目本体分析,5、项目市场竞争占位,6、项目整体形象定位,轩泰,宝能,宝能,三湘,澳城2期,皇庭,鸿威,富力,卓越,湾厦,招商
8、,卓越,恒立,泛海,泛海,鼎太7,鼎太6,中铁诺德,雷圳,阳光花地苑,悠山美地,半岛城邦,南山未来2年内供应量集中在前海和后海，由于后海片区主要为豪宅产品，因此本项目主要竞争对手来自前海片区,08-09推售项目,土地供应,联泰红树湾项目,西丽琅苑,德益名居,城市假日二、三期,后海片区未来3年供应总量近120万，主要为高端大面积豪宅户型,红树湾：新兴海景豪宅片区未来供应仅有联泰的低密度项目一个,西丽：边缘区域，供应量较少,成熟城市海景豪宅片区，未来1-2年供应仅有部分大盘的后续开发,中海,前海片区未来2年内总供应量60万左右，主要以2、3房小户型为主,前海市场供应量按照淡市下新盘开盘销售30%，
9、各盘月均销售30套可推算出09年6月前海市场存量将近2000套，多数集中在东滨路以南区域存量竞争冲击不大,诺德国际居住区（1564套，07.12.22入市）,悠山美地（425套，08.1.3入市）,城市山林2期（816套，07.12.22入市）,雷圳0755（918套，08.01.20入市）,云栖西岸阁（150套，07.12.31入市）,总供应量,鼎太风华6期（606套，08.04入市）,鼎太风华7期（868套，08.04入市）,阳光花地苑（240套，08.06入市）,1455 1425 1395 13651335 1305 1275 1245 1215 1185 11551125 1095
10、10651035 1005,398 368 338 308 278 248 218 188 158 128 98 68 38 0,786 756 726 696 666 636 606 576 546 516 486 456 426 396 366 336,424 394 364 334 304 274 244 214 184 154 124 94 64 34 0,168 138 108 78 48 18 0,90 60 30 0,607 597 567 537 507 477 447 417 387 353,612 582 552 522 492 462 432 402 372 342 31
11、2 282 252 222 192 162,3445 3585 3405 32253243 3063 3490 3300 3090 2880 26822502 2322 21341980 1856,存量竞争,微利房位置 在项目的西边，位于学府路以南、阳光棕榈园以北有一块与本案面积相近的地块，用于开发微利房。微利房购买限制条件 深圳微利房申请限制条件非常严格，包括已婚或单身35周岁以上、户籍迁入深圳特区、家庭年收入低于6万元、夫妻双方在深圳没有购买任何形式的房产等。 微利房的开发主要是解决缺房低收入家庭的住房问题，审批非常严格。,对项目基本不构成竞争，最多分流本项目低端客户,本案,微利房,对本项
12、目的影响 微利房客户群与本项目客户群交叉关系极少，因此，项目旁边的微利房对本项目基本不构成竞争。,微利房,在市场竞争环境相对宽松的情况下，我们怎样抢占市场机会？我们的核心竞争力在那里？,项目本体解析,交通资源和配套资源丰富，无景观资源。项目进入性和昭示性较好,前 海 路,学 府 路,桃 园 路,地铁1号线,本案,项目资源,距地铁1号线大新站约300米项目北邻公交站大新站，交通便捷,配套,项目无景观资源，且东面及北面靠近老旧居民区，环境较差,项目对面为人人乐超市、快餐店、服装店等，基本生活配套设施齐全,本案,地铁1号线带给本项目的机会有多大？,本案距地铁1号线大新站最近约274米,274m,数据
13、来源：Google-Earth卫星测距,地铁增值研判,已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用,地铁不会对片区的房价有加大的提升作用.待发展区域对与前海类似的城市化发展方向的区域,地铁是要打通与城市经济极之间的联系, 因此,地铁对于周边物业价值的提升是很重要的,背景,价值研判,本案不是严格意义上的地铁上盖物业，属于地铁沿线物业。本案距地铁1号线大新站出入口约300米，地铁将给本案带来一定的增值效益；但就整个09年的市场竞争而言，本案是前海片区唯一享有地铁资源的商品房，因此，地铁的开通可以作为本案区别于竞争对手的重要卖
14、点之一。,核心竞争力提炼,核心竞争力二：东方银座酒店物管,核心竞争力一：独特的主题和风格,核心竞争力三：产品的创新,核心竞争力四：地铁1号线,市场竞争占位挑战者+补缺者,竞争策略,本项目特点：小地块，高容积率，无景观资源,片区项目特点：大社区项目独占鳌头，其他项目品质及档次一般，相对缺乏鲜明的主题和风格,我们的市场占位：挑战者+补缺者,本项目核心竞争力：酒店物管、创新户型、地铁物业,嫁接东方银座品牌，鲜明的主题和风格，建立中高档精品项目,公元二零零九年，前海片区新代言,项目整体形象定位,我们的主题是什么?,中高档产品站位,时尚感、尊贵感诉求,酒店式物管,BOUTIQUE ！,项目整体形象定位,
15、Why BOUTIQUE?,Boutique的缘起,对本项目的意义,Ian Schrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪80年代将其独创的“Boutique Hotels”概念介绍给公众，推行其“酒店意味着生活品位”的哲学,为本项目贴上标签和符号，以树立项目鲜明的主题形象，提升项目档次契合本项目酒店式物管的理念，迎合目标客户对品味和尊贵感的诉求,将Boutique的 生活品位和生活哲学延伸到本项目为本项目目标客户订制尊品空间，让他们享受尊崇生活！,项目整体形象定位,案名参考建议,东方银座 波谛克波谛克 银座银座公馆君临国际西岸银座,项目本体研究,住宅产品定位,3,1、客
16、户定位,2、产品定位,客户定位片区现有客户状况,客户区域性强，南山片区客户是绝对主力，以前海原住地居民和南山精英白领为主。其次是福田等区域的白领客户和其他区域客户。,客户定位,目标客户构成,1,南山片区高级白领（IT、电子类企业高级白领、航空企业服务人员等）、前海片区土著居民,2,福田片区中高白领阶层,3,深圳其他区域白领阶层、投资客,产品定位总体定位,政策：大户型产品受90/70政策二套房贷款新政影响较为明显；90平米以下可以首付两成；市场：未来三年市场供应集中在关外；关内供应集中在南山，以前海、后海为主；项目：客户需求以中小户型为主；临近干道，有一定噪音影响；周边有一定的商业配套，交通便利
17、；,户型KPI匹配度分析,小户型本项目发展最佳选择,政策限制下项目做小户型的优势分析,风险把控方面：受政策影响小：受贷款首付成数、规划限制的影响较小；能较好的规避噪音、景观等因素对项目造成的价值贬损；走差异化路线，避免大户型与前海大社区的竞争；地铁物业以小户型为主，有利于吸引都市白领、投资客，组合灵活；价值实现方面：由于面积小，总价可以控制，能支撑较大的单价；实现较快的销售速度，确保资金的快速回笼；,前海区域住宅户型类型07年以前两房和大三房是主力产品，07年起户型开始向小的方向发展，90/70政策出台后，90平米以下小三房成为新宠,90平米以下首付两成的政策使市场小三房成为新宠,07年起市场
18、供应开始趋向以小户型产品为主,市场状况,07年底到08年前海市场主要户型,诺德国际,云栖西岸阁,雷圳0755,悠山美地,海岸卡夫诺,鼎太风华6期,110,40,50,60,70,80,90,100,110以上,项目名称,面积,面积大部分集中在45-90平米，以两房户型为主,市场状况,前海路两侧各楼盘销售情况赠送面积多的一房、两房及90平米以下三房是最受片区客户青睐的产品,云栖西岸阁,诺德国际,雷圳0755第一批,海岸卡夫诺,位置：学府路与月亮湾大道交汇处均价：15000元/平米卖点：临近火车西站、地铁口，赠送面积很多,位置：南山区沿湖路与前海路的交汇处西南 均价：14800元/平米卖点：N+1
19、户型设计,社区较大,打精英社区概念,位置：南山区沿海路与前海路的交汇处均价：12500元/平米卖点：前海新盘中的最低价,毗邻诺德国际,位置：南山区深南大道与前海路交汇处 均价：14000元/平米卖点：住宅部分无特殊卖点。,可改两房的小一房,可改三房的舒适两房,可首付两成的90平米以下小三房,面积小，总价低,市场状况,数据统计截止日期：08.03.30,前海在售楼盘各户型销售情况统计,另外： 08年将陆续推出的鼎太风华6期、鼎太风华7期、阳光花地苑、雷圳0755第二批等，户型也均以1房-3房为主。,目前产品空档：1房的产品面积空挡：3040平米2房的产品面积空挡：5065平米,市场状况,客户特征
20、：小户型客户表现为对总价和首付敏感，月供能力强，单价相对不敏感。,前海小户型项目客户研究：成交客户收入相对较高，没有太多个人积蓄普遍选择低首付，对总价敏感，单价相对不敏感,客户情况,客户需求变化：2007年价格的快速增长，在总价增长有限的限制下，选择面积小，但功能完备的集约化户型将成为大势所趋,当前单价逐年增长，购买某一户型所支付的总价也随之增长；由于购买者所能承受的总价的变化是刚性的，增长空间有限，所以当达到购买者所能承受的总价上限时，购买者将转向购买更小面积此时，户型若在保证使用功能的前提下缩小面积将极大的满足购买者需求。,时间,数量,单价,总价,户型面积,客户情况,小户型客户普遍比较关心
21、房子的整体感觉，赠送面积也是他们重点关注的一个方面。,客户情况,套内空间的整体舒适度和增值空间是小户型客户最关注的两个方面,面积定位方向的依据,前海 户 型 研 究,75-85平米实用型两房、90平米以下三房市场接受度高，小一房和小两房是目前的市场空挡,客 户 需 求 特 征,面积小，但功能完备的集约化户型将成为需求大势所趋,赠送面积也是客户的一个大的关注点,前海市场供应量,09年前海住宅市场基本没有新的直接竞争项目，存量竞争主要来自东滨路以南区域楼盘,从项目本体特征、市场供应面、市场接受度和客户需求特征四个因素研究可知，3080平米的小户型一房、二房以及90平米以下小三房可作为本项目的主力户
22、型；,户型定位,项目本体特性,地块占地小，容积率高，资源有限，交通便利，小户型更能实现项目价值,面积配比建议：基于片区市场情况以及客户需求特征，本项目建议最终定位为中小户型，以90平米以下为主,户型定位,考虑到前海片区客户的偏好,以上户型主打附加值,其次才考虑舒适性.,项目本体研究,商业发展方向研判,4,1、片区商业市场概况,2、商业竞争占位分析,3、客户调研分析,4、商业规模及业态研判,背景：项目周边规划未确定,背景介绍,一期,二期,前海路,学府路,一、项目一期商业面积已确定，为5800m2，其余皆未确定,二、为了满足一期商业面积需求，一期的商业必须建三层。,前海片区商业市场概况,前海片区无
23、成熟商业圈，是南山大道商业圈的辐射地带；片区内超市、商场类集中业态饱和，满足了居民日常消费需求；片区内街铺商业基本为住宅下商业裙楼，档次一般，以满足居民日常消费类业态为主。其中自然村附近的街铺商业档次较低。,金桃园大厦,深 南 大 道,桃 园 路,桂 庙 路,月 亮 湾 大 道,前 海 路,南 新 路,常 兴 路,南 山 大 道,本案,金海花园,大新村,水厂宿舍,新德家园,港湾丽都,绿海名都,天朗风清,阳光棕榈园,南岗商务大厦,武警边防大新营,前海金岸,鼎太风华,前海花园,星海名城,人人乐,天虹,家乐福,华润,沃尔玛,岁宝,赛格,国美,苏宁,汽配+五金，低档，租金约70元/平,汽配+建材+五金
24、，租金约50-60元/平,2层人人乐，租金50元/平，底层为临街商铺，餐饮+服饰，租金100-150,食街、三级地铺、药店租金100-120元/平。二层及以上空置率为30%,品牌服装店+餐厅+珠宝+千色店租金约150元/平,学 府 路,沃尔玛+KFC+服饰。二楼空置率高，人气不旺底层租金110-120,零星士多店，档次低,天虹商场+雨花西餐+银行，,家居、床上用品专卖店,南山医院,仓前锦福苑,上岛咖啡、酒店、KTV、西餐厅,荔苑小区,前海商业分布图,南山残联大厦,前海商业市场小结,市场竞争占位追随者+补缺者借前海路西侧商业氛围之势，挖掘市场空隙，树立品牌特色,竞争策略,根据项目本体特点，本项目
25、在市场竞争中应采取追随者+补缺者的竞争策略,前 海 路,学 府 路,桃 园 路,本案,低档汽配,人人乐+生活配套,食街+生活配套，二层空置率30%,新德家园2、3层拟引进商场配套，1层街铺29家，目前只售出5间,低档士多店,本案体量小、周边商业氛围弱、西侧临路部分两条绿化带遮挡，影响昭示性,商业规模分类标准,依据前海市场商业特点和本项目商业规模及条件， 本项目的商业定位为邻里型商业,商业形式：邻里型商业 层数：三层及以内 组成：小型集中商业+街铺 服务人口：1-2万人 服务半径：1-2千米 到达时间：步行3-5分钟 顾客对象：本小区居民及周边小区居民 购物规律：需要型购物,前海片区消费者,他们
26、怎么想？,为了研究我们商业的市场机会点，3月24日，世联针对前海消费者的消费习惯作了问卷调查，在前海路、桃园路和桂庙路分别设置了访谈点，有效问卷数量为90份。,客户调查问卷小结集中商业消费习惯调查,集中商业就近消费集中商业选择性多，超市及商场基本满足居民日常生活需求人均每次消费金额基本在50元-200元内，其中50-100元偏多,超市、商场类集中型商业密度已足够满足附近居民需求，本项目不适宜再做此类集中型商业,餐饮业态调查,因为离家较近以及时间因素，居民外出就餐频率不大，经常外出就餐为25%，偶尔就餐为34%外出就餐人均消费30-60元占46%，10-30元占36%。餐饮消费以中低端为主，高端
27、较少。居民多去西式快餐店和中式快餐店消费认为缺乏普通饭店占到30%，小吃店为23%,餐饮业态中，普通饭店相对缺乏。当地群体餐饮消费能力有限，档次不宜过高,娱乐业态调查,整体娱乐消费能力有限，中档电影院、KTV较为空缺。,64%的被访者表示偶尔会去娱乐场所，12%的被访者经常光顾不光顾的主要原因依次是：价格高、没时间、对现有业态不喜欢，其中13%的人认为缺乏娱乐场所人均娱乐消费金额为主要在30-100元，200元以上的为14%66%的被访者认为较缺乏的场所是电影院，其次是KTV和网吧,休闲业态调查,偶尔光顾50%，经常光顾25%不光顾的主要原因是没时间，其次是嫌档次低人均消费额集中在60-100
28、元，其次是30-60元，200元以上仅占4%光顾较多的前三个场所依次是美发美容、足疗、咖啡屋认为较缺乏的主要是咖啡屋，占46%，其次是健身房，占31%,特色咖啡屋及健身房是我们的市场机会,业态调查小结,集中商业业态机会点研究,美食坊,参考商家：佳宁娜、味拾馆、必胜客、小肥羊、超级牛扒、雨花,商家访谈：,提供丰富美肴、舒适环境及优雅服务，是商务洽谈、朋友约会、家庭欢聚的首选的最佳场所，提升商业的聚客力,集中商业方向,健身会,参考商家：精英、动力时尚、力美健,商家访谈：,专人指导健身，区别于社区会所普通健身模式，满足精英人群需求,集中商业方向,街铺商业方向,以满足居民日常消费类为主，适度参考目标客
29、户群时尚特点参考业态：特色咖啡屋、美容美发、影音店、影印店、水果捞、鲜花店、银行、通讯店、眼镜店等,附件：划铺大小研究及建议,总的来说，划铺可以多分几个档次，30-60平：社区日常较多，包括洗衣、冲印等日常用品70-100平：小餐店、茶叶店、眼镜店、通讯店100-300：银行、网吧、酒吧、五金店等500-800平：中型快餐1000-1500平：茶楼、咖啡厅1500-2500平：中式餐饮大方向需针对未来业态设置划铺面积。（部分可在未来分隔和拼合）。设计空间可分合较为重要。餐饮的设计需要特别考虑。,晒相馆、美容美发店、家电维修店、洗车店、单车摩托修理店、小门诊集中在25-60平米，干洗店、纯水店、
30、缝纫修补、复印店集中在5-20平米，银行集中在150平米以上,二手楼地铺、售票点、驾照培训、足彩投注点、货运店集中在40平米，贸易公司集中在100-150平米,类比社区各业态店铺面积,装饰类集中在30-50平米，五金集中在80-120平米，花艺与水族店集中在30-50平米，电器店集中在80-120平米,书店、乐器租用店集中在5-50平米，酒吧集中在60-200平米，网吧集中在300平米,社区各业态店铺面积,日杂店、服装店、水果店、化妆品店、箱包皮具店与微型超市集中在30-60平米，医药店集中在30-60平米，眼镜店、通讯店集中在70-120平米。,类比社区各业态店铺面积,项目本体研究,住宅产品
31、初步物业发展建议,5,1、如何增加户型附加值,2、如何提升住宅整体品质,3、售楼处及停车位设置,户型赠送面积,收纳空间技术应用,多功能和室,产品建议户型,实用性原则：功能复合性+赠送空间,户型创新须满足新建筑规范的规定。为保证报建通过，建议发展商在确定设计之前咨询有关的国土报建与审查部门,市场表现最好、空间紧凑的小户型模式；在新规范的限制内作一些户型改良，增加赠送面积，提高两房附加值。,产品建议户型,户内花园增加赠送面积,亮点产品；利用赠送面积可改卧室，或改婴儿房，空间灵活、附加值高的小户型模式。,户内花园进深2.4米,新规范下，对户内花园进深做了严格限制。,产品建议户型,结构紧凑、满足青年家
32、庭居住需求的精致户型,在规范允许范围内，户内花园可改为主卫,露台,露台,入户花园,户内花园,产品建议多功能和室,多功能的和室是提高住宅使用性的典范,和室和室在日本住宅中就是卧室 现代所说的和室，意思已大相径庭。它是开放式空间的泛指，是一种多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，可将各式杂物吸纳入“地”，留出一个精简的家。是现代居室中“一室多用”的典范 其中融合了中国、欧洲等地风格。只要有一个空间比客厅空间高，且有拉门、折叠门或卷帘等，能达到空间的自由开阖效果，就可称为和室。,建筑面积：71.12平米,从日本和香港小户型的
33、发展经验来看，收纳技术带来的实用主义是以小见大，将全面提升小户型物业空间利用率与实用价值，体现发展商对居住者的人本关怀，是未来发展方向,产品建议收纳空间,专题：精装修收纳技术全面运用,产品建议收纳空间,玄关处理,产品建议收纳空间,厨房空间,1）米桶拉柜2）收纳简单备餐、休闲食品、干粮杂货的空间3）垃圾筒4）消毒碗柜5）洗水盆区域清洗用具的收纳6）台面设计需考虑到厨房操作的流线，重点关注：水槽旁的切菜区域、炉具旁放置调味料盒/备餐区7）带滑道的感应式自动开盖垃圾筒,产品建议收纳空间,1）马桶旁设计搁架，摆放杂志、手机等小件物品2）梳妆台面及储物柜空间摆放包括护肤品、化妆品、吹风筒等女性用品3）悬
34、挂大镜子4）化妆凳（可设计为抽拉式，内为抽屉，充分利用空间收纳物品）5）台面包含洗手面盆,厨房空间,产品建议收纳空间,洗浴空间创新,N型（79平米）,特色： 国内传统的洗浴空间是将个人卫生空间组合绑扎在一起，而在日本，浴室，洗脸池，马桶都是单独设置,传统组合洗浴空间,单独设置的洗浴空间,产品建议收纳空间,合页门，空间集约利用,采用合页门：一种新的房门使用方法，通过旋转门扇的开放和关闭，空间或连通或分割。在关闭时保障了私密性，在开放时室内空间完全连通，在有限的都市居住空间中提供了视觉和心理上需要的极大化空间感受。,打破传统意义上的“厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达
35、自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式大面透明玻璃、金属构架,项目本体研究,住宅产品物业发展建议,6,1、如何增加户型附加值,2、如何提升住宅整体品质,3、售楼处及停车位设置,Boutique外在提升（高品质展示）,Boutique内在提升（礼宾式服务）,精致园林,立面形象,大堂、电梯厅,会所,公共配套,酒店式物管,本项目是现代白领阶层的定位，要求契合现代白领的品味和格调，小户型要做到“小而精”。能够形成精品，立面要求设计现代，前卫与周边区域建立形象上的鲜明区分,不同形态的几何空间组合使建筑满足使用者对物业保值增值的需求；,Part1:外部提升外立面形象,对于周边环境的影响，建议外立面形
36、象能够跳出被周边环境的束缚当中，一方面从形体的角度出发，另一方面，可以从颜色等方向设计。,小户型精致外立面打造 一,形体感塑造是建筑立面中通常采用的手段，能够达到醒目的昭示性效果，在本项目中可以考虑采用夸张前卫的形体组合，形成对Boutique的诠释，达到小户型精品的要求。,简洁的线条，具有变化的形体组合，能够使得整个建筑从周边的环境当中凸显主来，增加了产品的昭示和展示功能，并协调的外墙颜色成为居住建筑保值的重要因素。不仅仅是这些，关键的是整个建筑的形体感，对于高层的昭示性来说形体占了整个立面效果的重要部分。,形体感，从建筑形体上增加产品昭示和展示功能,小户型精致外立面打造 二,品质感，从用材
37、、颜色上增加产品展示形象的功能,颜色的搭配也无疑是一种考究的艺术，对于本项目所处的环境，要求有一种全新的视野，全新的观感去突出本项目的核心竞争力，颜色就成为一个重点。合适的颜色选择能使本项目从周边环境的平庸当中脱颖而出！,用材的选择能够从细节上体现楼盘的档次和品质，从而很好的诠释了整个楼盘的属性，能够对boutique的概念完美的结合。,小户型精致外立面打造 三,Part2： 外部提升精致园林打造,点艺术细节,线流动艺术,面艺术场所,景观原则1强调线条感、注重节奏,景观原则2新技术、新材料、轻质感,如何在有限的空间内，打造有品质的精致园林,强调线条感、注重节奏,景观设计的要点包括：强调线条感。
38、园林中尽量强调线性要素，注重节奏和变化，能够形成很好的效果。,1,新技术、新材料、轻质感,在园林的要素中，采用新材料，强调轻质感，一般使用玻璃，毛玻璃，钢材等。尽量少用石材，石材主要使铺装地面和台阶用，使用石材使也要注重简洁，不宜有花纹，雕刻等，石材表面尽量光滑，不宜采用粗糙的原生态石块。材料的运用主要突出“精致”的特点。,2,园林小径、小品与雕塑注重节奏感、元素简单,公共空间是实现休憩、观景和交往的场所，小品必不可少。在进入组团、或转折，或地下出口入口等空间变化的地方设置小品，不仅能够作为有功能产生提示或路标的作用，还能与绿化共融形成更好的生态性。小品雕塑元素简单，主要以圆、方、三角构成，材
39、质选用质感较轻的钢才或玻璃，体现现代时尚感。,入口处运用台阶、昭示建筑的特点，并采用不规则形体，自然的方式展现水景或植物，让客户体验到园林的精致感，突出boutique风格，并用台阶，景观电梯，雕塑或构筑物营造出入口处的艺术感。,入口展示boutique的艺术性,Part3: 外在提升入口打造,人行入口,车行入口,车行入口,台阶，景观电梯，雕塑或构筑物,采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息;电梯间融合酒店式内装风格，与大堂整体效果统一；设计体现简约、档次感，避免细部复杂处理，方便后期物业管理,Part4：入口大堂、首层电梯间
40、精品公寓,考虑因素： 首层电梯厅作为客户最易感知的公共空间，体现品质感与档次感非常重要 大堂为提升产品档次感的重要因素；,游泳池洗衣房等休闲项目：教室、书吧酒吧棋牌室、多功能活动厅球迷俱乐部,会所：白领日常生活、休闲，包含阅览棋牌等活动中心,社区中公共交流的群体需要一定的场所，建议预留一定活动空间阅览室、棋牌室等，可定期举办活动及各种培训班， 丰富社区生活，形成社区氛围。,Part5: 外在提升会所打造,于裙楼三层局部、架空层底设置会所，在满足白领日常生活、休闲的需要。,具体建议：,会所boutique闲适的社区感,内部装修设计要点：浓重沉稳色彩、艺术壁画、灯光营造、优质材料选用、符号运用体现
41、白领阶层的boutique情节，典雅不失白领格调与品味。形成雅俗共赏、物质奢华的小资生活格调。,结合案例分析及会所功能设置，建议会所1500平米左右，并设置在架空层，形成泛会所。,休闲主题可结合集中商业中的健身部分，以上配比仅供参考,会所boutique休闲功能分区,Part6: 内在提升生活品质酒店式物管（建议在销售期时即引进到售楼处，为客户提供五星级服务，彰显项目高贵品质）,随着物业管理的不断发展,酒店式管理服务已经成为高层次、高品位的物业管理服务的代名词，正受到人们的普遍关注和欢迎。,提前介入，全程贯穿！,车库大堂时尚的精致感,汽车大堂：位于地下停车场，结合停车场设计，有自然采光通风，住
42、户可从大堂的电梯直接入户。设置服务台和服务人员，维护安全的同时体现尊贵。设置在地下车库，真正的人性化尊贵生活标志。,酒店式的接待台,细部处理,采用酒店式大堂装修风格，体现档次感；用材考究的大堂是最能体现项目品质的关键；大堂设电子屏，随时发布各类信息;,考虑因素： 大堂为提升产品档次感的重要因素；,入口大堂酒店式公寓物业,大堂休息空间,项目本体研究,商业部分初步物业发展建议,7,1、商业布局方向一,2、商业布局方向二,Boutique风情商业街+集中商业建筑面积7280平方米,商业布局的可能性,项目整体价值的实现,方向一,方向二,Boutique沿街商业+集中商业+商业模糊体建筑面积17000平
43、方米,商业是社区不可或缺的一部分，能极大的提升居住价值，并丰富项目的城市功能性,Part1: 商业布局方向一 Boutique风情商业街+集中商业,Boutique风情商业街：沿前海路设置一层Boutique风情商业街 ，约1480。集中商业：沿学府路为三层集中商业，商业面积5800,经济测算表（以下为估算，仅供参考）,集中商业主入口,1、计算条件：街铺以30000元/平计算，集中商业按照目前一层100元/平/月、二层50元/平/月、三层25元/平/月的租金水平，按照6%的租金回报率返算另外9720平米（17000-1480-5800）建面可以考虑两个方向：方向一转化为精品住宅，按18000均
44、价计算；方向二结合东方银座酒店先天优势，在风险可控的前提下转化为酒店式公寓2、收益：约2.8亿2.99亿3、特点：临街商铺价值大，消化相对容易，发展商风险较小,Boutique风情商业街+集中商业展示,Boutique风情商业街,在那一成不变之处开出的花朵，最使人惊艳。,Part1: 商业布局方向一 Boutique风情商业街+集中商业+商业模糊体,Boutique风情商业街：沿前海路设置一层Boutique风情商业街 ，约1480。集中商业：沿学府路为三层集中商业，商业面积5800。商业模糊体：裙房铺满两层，靠后不沿街部分为商业模糊体。根据后续规划和周边商业经营状况选择作为集中商业或办公楼使用，面积9720 。,
