1、1xx 省 xx 第一中学物业管理方案2第一章 服务工作目标一、管理思路根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、 层 次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“福建省厦门第一中学” 的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励 约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“ 四机制”原则；在人员培训方面，确立“ 全员培训、梯
2、级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素 质优良、管理有方、服 务周到 ”的员工队伍。根据“福建省厦 门第一中学 ”所在区域的特点，将通 过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“ 福建省厦门第一中学 ”的管理品位。二、整体管理方案策划31、秩序良好的需求良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。2、环境需求优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观
3、念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对校园的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施基于对“福建省厦 门第一中学 ”的特点及管理要素的分析， 现提出如下管理具体措施：1、整体设想及策划的确立原则目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。2、高标准、高水平管理的措施4、组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物
4、业服务需要高素质的员工，在“福建省厦门 第一中学 ”项目的物业管理中，要打造厦 门第一中学的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“ 以人为本”的管理方式，透过这种“ 人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响服务质量的因素消灭在萌芽状态，确保服务中心的正常工作秩序不受到干扰和阻碍。同时，将 积 极实施和推进人的品质建设工程，以团队职业化、管理市场化、 观念同一化为目标，建立人才规划、实行有效考核
5、与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍。（2）、实行服务标准化对师生服务力求完善和零缺陷，是对服务质量的一贯追求。倡导“ 严格追求、自觉 奉献” 的工作精神，并且将其充分体 现在各个岗位各项作业的具体实践中。 为此，将在 “福建省厦 门第一中学 ”大力实施和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，确保服务品质的完善和零缺陷。3、创造优美舒适、文明、洁净环境的设想、安全管理服务建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中，我们将采取“ 物防、技防、人防三防并重”、 “群防群治 ”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、一般区域、时间区别对待”、 “预防 为主，防消 结合”的管理原则，
6、5通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施，确保管理区域 24 小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。（2）、加强环境文化和环保建设，树立环保观念全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“ 福建省厦门第一中学”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境四、各项物业服务标准序号指标名称国标 管理指标管理采取的主要措施61绿化完好率98%以上1实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认
7、真听取师生意见，接受师生监督。2严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。3根 据 各 种 植 物 的 生 长 特 性 ，制 定 科学 的 日 常 养 护 、维 护 计 划 ，并 结 合 实 际 情况 认 真 实 施 ；根 据 周 围 的 环 境 和 人 文 特 点修 剪 具 有 艺 术 性 的 造 型 。4每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。2清洁保洁率98%以上1采用合理、科学的作业方式， 给师生营造一个良好的工作环境。2垃圾分类处理，日产日清，封 闭转运，杜绝二次污染。3定 期 进 行 消 杀 ，区 域 内 无 白 蚁 、蚊 蝇 、鼠 害 。4杜绝乱张贴现象。5管理人
8、员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。73治安案件发生率01充分利用闭路监控等智能化系统并执行 24 小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。2成立应急小分队，处理应急事件。3落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。4对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。5对秩序维护人员工作进行严格检查。84火灾发生率01以下0 1实行全员义务消防员制度，根据福建省厦门第一中学的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。2实行 24 小时消防值班制度。3消防工作责任到人，日常
9、巡查与定期检查相结合。4装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。5充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。6 消防管理人员 全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。有效投诉率每年2以下0.5以下5投诉处理率95%以上100%1以“师生至上、优质高效”为服务准则，竭诚为师生提供一流的服务2加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师生的需求。3设 立 24 小 时 投 诉 电 话 和 服 务 网 站 。4接到投诉，及 时记录并处理，同 时建立档案，跟踪处理结果。96管理人员专业培训合格率100%精编科学、先进、 实用
10、的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。7物业管理服务满意率95%95%以上1每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。2服务中心主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。8违章处理率100%1严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。2利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。3通过师生手册、宣传栏等，加 强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生。4实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。第二章 管理人员配备及员工管理10一、
11、物业管理人员配备在福建省厦门第一中学服务中心的人员配备方案中以“高效精干” 作为指导原则：一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线，二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务，三是在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝聚力的集体。（一）、人员配备一览表序号岗位设置 人数 岗位安排1 服务中心主任 2 负责服务中心全面管理工作2 秩序维护班长 1 负责秩序维护队的全面工作3 秩序维护员 13 负责整个校园的秩序维护4 保洁主管 1 负责保洁队伍的管理以及保洁工作检查、督促、指导。5 保洁人员 7 负责小区各栋位内部的保洁6 工程维修员
12、4 负责学校各栋位水电的正常供应，照明、开关的完好以及报修工作7 绿化工 1 负责学校绿化的养护和管理8 食堂后勤人员 1 负责服务中心所有员工的用餐合计 30 人11（二）、素质要求岗位设置 岗位要求 岗位职责服务中心主任大专以上学历，具有物业管理中级证书，从事物业管理多年，有过商业项目的管理经验，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的思路和构想，有一定的凝聚力；熟悉 ISO9001 质量管理体系。负责服务中心全工作及与外部协调工作秩序维护班长退伍军人，有 3 年以上秩序维护管理工作经验，有一定的军事计能、消防知识。协助主任做好校区内秩序维护 工作，负责部门人员 管理、培训工作秩序
13、维护员退伍军人优先，男身高 1.75 米以上，女 1.60米以上，身体健康。负责校区公共秩序和车辆管理保洁员 工作勤快，能吃苦耐劳，年龄 50 岁以下负责校区公共场所清洁及保洁工作绿化工 专业技术强，熟悉各种植物的养护常识负责校区范围内绿化养护、消杀工作等12备注 具 备良好的思想素质， 讲求社会公德和职业道德； 热爱 物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神； 管理人员持物业管理资格上岗证；工程技术人员持劳动部门统一颁发的资格上岗证；秩序维护人员以退伍军人为主。 身体条件达标。所 录 用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、有从业经历和熟练计能。二、员工培训方案人力资源
14、培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本” 的员工培 训方针 ，将培训计划贯彻到每个 岗位上，制 订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训计划，创建了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。为了把福建省厦门第一中学项目管理成为福建省高校高品质物业的典范，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具 备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。（一）、员工培训管理体系1、培训内容 服 务知识员工的职业道德规范、礼 仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。 物 业管理知识与技能物业基础知识，物
15、业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的13处置等。 法律知识物业 管理条例、物 权法、合同法、福建城市住宅物业管理条例、公司规章制度等。 安全消防知识 校区治安、交通、消防的基本知识，防范不良因素的方法，安全意识等。 校区情况“福建省厦门第一中学”的基本情况。 交 际常识与沟通技能等。 项 目物业信息本项目物业管理服务硬件概况。 项目物业管理信息本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、标准，公众制度等。 物 业管理企业信息等。2、培训方式 时间安排双休日培训； 具体方法采取程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训结
16、束后，进行严格考核。3、培训目标塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够不辱使命和充满激情的员工队伍。在员工中树立正确的人生观、价值观和职业道德观，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目标，在管好现有福建省厦门第一中学物业的同时，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备。、确保新员工培训率 100%，培训合格率 98%。14、管理人员持证上岗率 100%。、员工年度培训率 100%，培训合格率 98%。四、主要员工岗位职责 服 务中心主任岗位职责1、组织、领导全体员工完成福建省厦门第一中学物业服务中心承担的各项工作任务；2、制订各项规章制度、各岗位职责
17、、工作 标准；3、根据公司的管理目标编制福建省厦门第一中学物业管理方案；4、负责实施员工管理目标责任制；5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。 秩序维护班长岗
18、位职责1、秩序维护班长是服务中心主任在秩序维护工作中的参谋和助手，具15体负责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实；2、主持安全管理工作例会，准确传达服务中心的指令；3、制定部署秩序维护的工作计划，及时向主任汇报工作情况，负责对秩序维护员的考核，并对不称职者提出处理意见；4、负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；5、对区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；6、不断巡查，督促各 岗哨，及 时纠正违章违纪情况，对秩序维护进行日常业务培训和考勤、考核；7、按时、按质、按量完成主任布置的各 项工作，以及临时交办的其它任务。 秩序维护门卫（秩序维护员）岗位职责
19、1、负责对“福建省厦门第一中学”的出入秩序进行管理；2、文明礼貌待人，能果断处理事情；3、统一着装、佩戴工牌，姿 态端正，工作时间不允许吸烟或吃零食；4、对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进；5、坚守岗位，服从统一调度，不随意 换岗，玩忽 职守；6、严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导；7、积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核；8、完成上级领导交办的其它任务。 巡 逻秩序维护员岗位职责161、熟悉和掌握福建省厦门第一中学基本情况；2、熟练掌握福建省厦门第一中学内各种设备的性能，学会使用相关器材；3、遵守交接班制度，不得迟到
20、、早退、擅离 职守，做好各种记录；4、掌握一般救护知识和紧急应变能力；5、负责重要接待任务的安全工作；6、负责“福建省厦门第一中学”内消防设施、设备、器材的检查管理工作；7、管好车辆的进出、停放， 维护福建省厦门第一中学的安全秩序；8、疏导进出车辆，保 证道路畅通；9、经常巡查车辆停放情况，检查车辆装备和配件有无损坏，发现可疑情况及时采取有效措施进行处理；10、发生紧急事故，迅速赶到现场，立即 处理，及 时汇报；11、严格要求自己，遵纪守法，按服 务中心各项规章制度办事，讲究文明，举止端庄，礼貌待人；12、完成上级领导交办的其它工作。 保 洁主管工作职责1、负责小区各个栋位保洁工作的全面管理；
21、2、制定学校月度保洁工作计划、消杀计划；3、对各个保洁员的工作每日进行检查、指导，并做好相应的记录；4、及时向汇报保洁工作，完成主任交办的其他工作。 保 洁员岗位职责171、负责清洁范围内的清洁工作，确保达到清洁质量标准；2、维护责任区卫生， 劝阻和制止不卫生，不文明的现象和行为；3、完成上级交办的其他任务。 绿 化工岗位职责1、熟悉物业区域内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量；2、对花草树木定期培土施肥，除杂草和病虫害防治，修枝剪叶、浇水，保持植被的良好长势；3、正确使用剪草机等配套设备，做好日常维修保养工作；4、检查、记录、报告绿 化和树木情况，及时处理违章，及时制止任何故意破坏绿化的
22、行为；5、完成上级交办的其他任务。五、员工仪容仪表、着装及标志1、服务规范、礼貌服务中心员工在任何时间、地点，均应使用礼貌用语，做到“ 请”字当头，“谢” 不离口。、细致想师生之所想，做师生之所做，从一点一滴做起，直至师生满意。、热情真诚对待师生，热情服务大众，竭力为师生提供方便。、耐心18认真、耐心倾听师生的要求与心声，不厌其烦，尽全力为师生解决问题。（5）、创新不落俗套，不断创新，争创名牌，最 优服务。2、仪容规范、保持饱满的精神状态，以旺盛的精力投入工作；、员工上班时应仪容整洁、仪表端庄；、员工工作牌一律端正地佩戴在左胸前；、上班时间员工应着装统一，男性管理人员一律穿黑色皮鞋及深色袜子，
23、并保持其洁净，除工作需要外， 办公场 所一律不得穿拖鞋。男员工不得佩带饰物，女员工佩带的饰物应端庄典雅，员工一律不准纹身；、男员工应每日修剪胡须，发不盖耳，不得剃光头、留长指甲；女员工头发应梳理整齐，不得做怪异发型；、女员工不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品；、保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。3、举止规范、说话得体，表达准确，语言文明；、举止大方，与人交谈时应耐心倾听，双眼平视，不要左顾右盼；、遇师生和上级领导应主动打招呼，下级对上级应称呼职务，同级之间称职务或姓名；、有客来访时， 应主动相迎问好，先 请客人入座后，自己方可坐下，来客告辞时， 应起身移步相送；19、站立时双脚与肩同宽，双手自
24、然下垂，肩平、头正，双眼平视前方，挺胸、收腹；、注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑；、进入上级领导或其它部门办公室，应先敲门或报告，征得同意后方可入内，若进去时门是关住的，出来时应随手把门轻轻带上；、进出办公室， 应主动上前一步先拉开门，请同行的师生、领导或客人先行；、对师生或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，有问必答并要回答准确（对自己无把握回答的要婉转表示歉意，联系相关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以答复）；、所有来电， 务必在第三响前接听，拿起听筒先说：“ 您好，福建省厦门第一中学服务中心” ，语气平和；必要时做好 记录，将要点向 对方复述一遍，通话完 毕
25、应说：“ 好的，再见！”轻轻放下听筒；、严禁使用电话聊天，未经批准一般不准打私人电话；4、语言规范 日常用语、您好！ 、欢迎您！ 、您请进！、您请坐！ 、请稍候！ 、让您久等了。、请您慢走！ 、谢谢！ 、再见！ 询问用语：、请问您有什么事吗？请问您有什么指示？ 、请问您找哪一位？、我能为您做点什么？ 、您有什么要求吗？20、您请讲！ 、请您再说一遍好吗？ 答复用语：、很高兴为您服务！ 、这是我们应该做的。、我们会尽力的。 、我们这么做，可不可以？、谢谢您的帮助！ 、我们还能为您做点什么？ 联 系用语：、您好，福建省厦门第一中学服务中心! 、您有什么要求请尽管吩咐！、我们随时听候您的吩咐！ 、请
26、您多提宝贵意见！、多谢您的指导！ 、您请放心！ 第三章 卫生保洁管理一、管理思路（一）、创建环境 运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、 爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污 水、吐痰、乱扔果皮， 纸屑，废 物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。21（二）、维护环境根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。（三）、改善环境针对福建气候的特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对
27、老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物进行消杀，以防治有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、改造、消 杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。二、作业规范（一）、垃圾桶垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。（二）、洗手间洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完 毕，清 洁工具 应清洗干净。（三）、办公室应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业， 应先敲 门，如 办 公室内有人，需征得同
28、意后才能入内工作；如确认办公室内无人，才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小22心，不得碰撞桌、椅等物件， 严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。（四）、 “四轻服务”和“五个不”1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作轻、敲 门轻。2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，不该看的不看，不该问的不问，不 该说的不 说。三、工作标准 序号 项 目 工 作 周 期 工 作 标 准1花岗石、大理石地面每天拖地二次，每季度晶面处理一次，垃圾随脏随扫。保持干净，
29、无污渍、无尘迹、无痰渍，地面明洁如镜、光亮如新2 一般地面每天拖地二次，每月清洗一次，垃圾随脏随扫。无杂物、无积水、无 污 迹、无痰迹，保持洁净、 现本色。3墙面天花板每天擦拭（2 米内），每月全面刮洗一次无积灰，无污渍、 污点，蛛网，地角线洁净，无“ 牛皮癣”。4瓷砖内墙面每天（2 米内）抹尘一次，每月全面刮洗一次光亮、无尘、无污渍5 窗户、门门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘一次，玻璃内 侧面每周玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘23刮洗一次，玻璃外 侧面每月清洗一次整洁、无污渍。6玻璃门、窗玻璃台、玻璃桌随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次保持通透明亮、洁净,无水迹、无手印、无
30、 污点,门上贴 物保持整洁。7 各类镜面随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次洁净、光亮，无任何污 迹、 尘迹8 楼 梯每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一次台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手无 尘，及 时清除乱堆放物品。9天花板、墙灯、灯具每周清抹一次，每月用清洁剂抹一次无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣。 ”10各层电梯前室地面、墙壁地面每天清拖二次，每月清洗一次， 墙 面每天擦拭（ 2米内），每月全面刮洗一次无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁 。11卫生间内玻璃镜面每天用玻璃清洁剂清刮一次,随时清抹保洁无水渍、无污迹、无手印12大、小便器及洗手盆每天清洗、消毒三次，发现水锈及时用除锈剂清除无异味，无垢、无水锈
31、 、无 纸屑、无杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台面无积水、无污渍13 卫生间门、 每天抹尘一次，每周清除污 干净无尘、无污渍，地面保24隔断板、地面渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时清除持干爽，无污渍、无垃圾、室内无异味14果皮箱、垃圾箱每天清倒垃圾一次，清抹表面一次，每周洗刷一次桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、 蚁等,无过分异味。15其他器材设施随时 保洁，每天擦抹一次以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的残留痕迹16楼顶、天沟卫生每周清扫一次，每月 对设 施抹尘 一次（遇暴雨、冰雪等情况对 楼顶、天沟及其它下水沟渠、管道通 畅情况 进行巡视，及时排除积水、积雪
32、）屋面无杂物、无积水，设施无尘、无污渍、地漏及水沟无 污物积聚、无堵塞17 路面、墙角 垃圾随脏随扫六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净， 墙根 净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水、积雪。18各类指示牌每天抹尘一次,用带金属保养剂的抹布擦拭无尘、无指印无污渍、无乱张贴物19 花盆随时清除杂物、枯叶，每天抹尘一次表面无尘渍，盆内无杂物、无枯叶2520 开水器每天抹尘一次，每季清洗一次表面光亮、无尘、无污渍21防火门、消火栓随时 保洁，每天抹尘 一次 无尘、无 污渍22 绿化带 垃圾随脏随扫无纸屑、无果皮、无杂 物、无枯枝、无积水23下水道、留泥井、化粪池每半年清理一次 保持畅通四、服务工作
33、程序（一）、一般程序1、工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌。2、严格执行学校的各项规章制度，做好四个“ 不”,即不该进入的地方不进入,不该动的地方不动,不该看的不看,不该问的不问。3、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。4、清洁工具应严格区分，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标记明确， 抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干。5、室内公共通道每天定时通风，保持空气新鲜。6、强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上。267、垃圾装塑料袋内封闭
34、运送。建筑垃圾与生活垃圾应分开。（二）、除四害程序1、灭鼠：用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此 药可以放置于草地，大楼周围及垃圾池，污水井，卫生间 ，停 车场，地下室，属慢性 药物， 对人畜无害。2、消灭蚊、蝇：用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要 喷洒在角落，污水井，停车场， 卫生间，垃圾池，地下室等。用灭 害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。3、消灭蟑螂：10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替 喷洒到喷洒下水道，沙井，污水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、 墙角等 处。室内用 蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。4、消杀白蚁：利用其生活习性和活动规律找巢，用 15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的地方，白蚁接
35、触后死亡。利用 药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。5、消杀注意事项：消杀 用药水、 药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故消杀 用药水、 药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用27效果。每次消 杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以免意外发生。（三）、清洁服务工作程序1、不锈钢用品清洁程序先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。用金属除污剂除污。用干毛巾抹净不锈钢表面。置少 许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的拭抹。清洁电 梯厅门内外不锈钢表面时应防止轿箱门开关造成的意
36、外，上不锈钢清洁剂时应适量。2、仿石地砖清洁程序日常清 洁、保 洁每日数次。对污 染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐酸腐蚀金属设施及其他易腐蚀的物件、地面。每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。3、灯饰清洁程序首先 应关闭需清洁灯饰的电源。用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。在所清 洁的灯饰下铺好布块。28将喷壶 注入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待其清洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。4、晶硬处理程序工具及 药剂：晶面处理机、高速
37、抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝棉垫、工作指示牌、拖把、晶硬粉、K2 处理剂。将晶硬粉、 K2 按比例 调和至糊状，均匀倒在清 洁干净的需处理的花岗石地面上。用晶面 处理机配专用垫以直角磨，当磨至干燥或晶面处理机运转操作吃力时， 喷清水磨，重复磨洗 5 次以上，再过清水（用自动洗地机清洗地面）2 遍，等地面干燥后，再用高速抛光机抛光。注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是利用晶硬剂加上晶面处理机对石面的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶
38、硬层，令石材不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历久如新。5、玻璃清洁程序用玻璃 铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。将粉 头（补水器）套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上29下抹洗。清洗完 毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分（玻璃刮应与玻璃保持 450 角），同 时用毛巾抹净玻璃刮上的水分，一洗一刮连贯进行，在接地处，粉头（补 水器）和玻璃刮均应横向作业。用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。6)清 洁 工作作业规程7)清 洁设备操作规程按照福建海谊物业管理有限责任公司质量管理体系文件
39、实施。五、检查与考核保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管每日巡查，不定期检测， 发现问题及 时整改，公司领导每月不少于一次不定期抽查。1、公司质量品质部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查。2、服务中心主任：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作。3、保洁主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。第四章 秩序维护管理一、管理思路30保障师生生活秩序正常，为切实做好的“福建省厦门第一中学” 秩序维护工作，确立了“ 人防为主，技防为辅、全面防范 ”的治秩序维护理思路，制
40、定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。（一）、日常安全管理1、建立一支高素质的秩序维护组定期组织秩序维护员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证 秩序维护员具有良好的思想品质和业务技能。建立业务、绩效考核与工资、 职位挂钩的机制。2、秩序维护管理目标要求、实施 24 小时全面防范， “三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互 动，确保无治安死角。、秩序维护巡逻统筹安排，根据“福建省厦 门第一中学”的地形、地貌、建筑及功能布局，合理制定“福建省厦门第一中学” 的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。（3）、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于1，事故处理及时率 100%。（二）、秩序维护工作流程1、秩序维护工作规程工作安排 固定岗 24 小时三班制：出入口、
