1、,正宏集团同仁堂地块规划建议,关于项目的一些思考,问题1： 市场层面：如今市场状态下，快速变现该地块做何业态？问题2：项目层面：家乐福主力店加盟，我们做多大？问题3：销售层面：主力店加盟，我们还要做什么？实质上，我们需要寻找项目的市场站位（找到、建立、变现）,MENU|目录,PART 02:区域市场分析,PART 03:参考案例借鉴,PART 04:经营模式研究,PART 01:项目本体分析,PART 05:项目规划建议,PART 01,项目本体分析,项目区位,项目四至,整体规划,本案基础数据及各项经济技术指标,本体分析项目区位、配套,本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达
2、，2012年底并享有昌平线地铁规划利好；,本项目位于昌平城南，紧邻永安路段，距离市中心不到40公里，车程25分钟，交通便利。本案距离地铁昌平线昌平公园站约1.5公里（预计将于2012年底通车）；本案距离高速出口约500米（京藏高速28出口）；,项目周边有一定的教育资源、商业资源、办公资源，但商业配套较差、办公资源较为分散、生活配套品质不高，休闲配套匮乏。,教育:昌平四中、汇佳私立学院、昌盛园小学等；商业:水屯批发市场、新世纪百货商场、佳隆广场等；办公：北控大厦、龙山跃等；,地块位置,本体分析项目四至、指标,项目四至:项目周边路况较好，但环境形象一般。,整体规划：本项目属小规模，容积率较高地块。
3、,地块名称：北京汉慈康体有限公司占地面积：20885.99（31.33亩）建筑面积：62657.97容积率：3,北至：孵化基地（龙山跃项目及规划地块）；南至：煌潮大酒店；西至：京藏高速辅路（一路之隔为水屯市场）；东至：凉水河路（拓然家园、北控大厦）；,北,南,西,东,本体分析项目小结,项目特征:小规模项目/交通便利 / 周边配套欠缺近郊区域：非主流居住区、邻近城市中心，客户认知度低； 配套不完善：基本生活、办公配套档次不高，缺乏休闲娱乐配套；交通便利：道路系统便利； 前景看好：规划利好，未来发展热点区域； 区域品牌：昌平区域具备一定的客户认知度；小体量：占地2万平米，建筑面积6万平米；特色配套
4、：家乐福意向加盟，可丰富项目自身配套，服务范围涉及周边3公里。,区域层面：本项目为非城市核心区，具备未来发展潜力，区域内以住宅项目居多，商业、办公业态相对匮乏；品牌层面：正宏集团区域内有一定知名度；项目层面：交通便利、小体量、高容积率、家乐福主力店加盟（待定）；,PART 02,区域市场分析,住宅项目,写字楼项目,优劣势对比,区域在售在租项目情况研判,区域在售项目除龙山跃外，其余项目体量均超过本地块；除龙山跃外，其余项目容积率均低于本案，龙山华府、金隅观澜时代、金隅万科城项目与地块容积率接近；区域在售住宅项目以70-90平米两居，100-130平米三居为主；区域在售项目自2011年10月至20
5、12年4月，月均销售138套，月均销售面积12818平米；在售项目价格集中在14000-17000元/平米之间。,区域分析住宅项目,区域分析住宅项目,社区规划布局较好，板楼设计，3米台地，2梯2户、2梯4户，项目舒适度高、仪式感较好； 户型设计方正实用，有一定产品附加值、使用率高；2011年10月至2012年4月共成交158套，总签约面积12971平米；月均成交23套，月均成交面积1853平米；,区域分析住宅项目,项目区位优势明显，西侧老城区生活配套完善，东面新城升值潜力大，紧邻万亩滨河公园；开发商在本地口碑较好，认可度高；2011年10月至2012年4月共成交108套，总签约面积11376平
6、米；月均成交15套，月均成交面积1625平米；,区域分析住宅项目,位于昌平新城核心区域，未来升值潜力巨大；昌平本地开发公司，在昌平区域有一定认可度，居住舒适度相对较高；2011年10月至2012年4月网上显示成交量较低。,区域分析住宅项目,位于昌平老城核心区，配套完善；品质开发商口碑好；目前在售三期产品，一二期产品已经入住，成熟社区品质感突出，项目目前处于尾盘销售状态，成交量相对下滑。2011年10月至2012年4月共成交536套，总签约面积50673平米；月均成交77套，月均成交面积7239平米；,区域分析住宅项目,商住两用项目，不限购，低总价，买一赠一；Loft产品区域内无同质化产品。20
7、11年10月至2012年4月共成交18套，总签约面积1125平米；月均成交3套，月均成交面积161平米；,区域分析住宅项目,商住两用项目，不限购，低总价，年限短；配大型主力店-京客隆。2011年10月至2012年4月共成交86套，总签约面积8498平米，本阶段成交均价11505元/平米；月均成交12套，月均成交面积1214平米.,区域分析住宅项目,区位：位于昌平新城；规模：总占地11万平米；交通：京藏高速、北六环路、京包高速公路、南环路、城铁昌平线南邵站；产品指标：容积率2.2，1梯2户/2梯3户,位于昌平新城，临地铁昌平线南邵站，区域升值潜力大；项目以90平紧凑三居为主，公共交通便利。,区域
8、分析写字楼项目,经营模式: 本案地块周边10公里内办公物业大部分以自持招租为主，仅企业墅为出售项目，园区项目多数开发商有国企背景;入住状态不一:区域内各办公楼栋入住率相差较大:北控科技大厦、兴业大厦均达到饱和状态，入住率在98%左右;而2011年竣工的北控宏创科技园目前处于招商状态，因该楼栋自身30米高且不临街、展示面小及宣传力度相对较弱，导致入住率不足10%。办公租金：办公物业租金范围主要集中在1.6-1.9元/天（含物业费，小面积租户可免水费），而电费、取暖费单独收取（电费1.1元/字，取暖费38元/供暖季）；入住企业 ：多为电子、仪器仪表医疗器械、建筑咨询、能源等相关行业，与科技园区入住
9、的大型企业相关联，企业墅的客户多为高成长型的中型企业。,区域分析写字楼项目,区位：昌平科技园白浮泉路；交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路；产品指标：容积率2.3，建筑面积22000平米，面积区间30-800平米，主力户型区间90-160平米；,开发单位为国企背景，经营模式为自持招租的形式；依托于昌平科技园园区，衍生出的中小公司近园区办公需求强烈，入住率较高；,区域分析写字楼项目,区位：昌平科技园白浮泉路；交通：京藏高速、北六环路、白浮泉路；产品指标：容积率2.2，建筑面积20000平米，面积区间70-500平米，主力户型区间80-180平米,开发单位为国企背景，经营模式为自持招租的形式。依托于
10、昌平科技园园区，衍生出的中小公司近园区办公需求强烈，入住率较高,区域分析写字楼项目,交通：京藏高速、北六环路、永安路；产品指标：容积率2.6，单层面积2000平米，除2#楼外，其余楼座均整层或更大面积出租，谈判周期较长，目前月均销售速度2000平米.,体量较大，园区相应商务配套较为完善；因推广周期尚短、推广渠道较为单一，目前入住率不高；可租售面积100000平米，共11个楼座，其中2#楼为散租楼座，70平米起租；其余楼座均为整层招租，现阶段主推5#楼，北京发展、伯仲佳和等大客户均在5#楼，其中北京发展：3200万元收购 4700平米,单价6800元/平米，其余客户均为租赁。截止2012年4月底
11、，销售周期5个月，签约面积10000平米，月均销售面积2000平米。估算该项目静态投资回报率为5.7%，预计18年回收成本。,2#楼散租,本阶段主推5#楼,除2#楼外，其余楼座均整层招租,区域分析写字楼项目,区位：南邵城铁站南1000米；交通：京藏高速、北六环路、城铁南邵站；产品指标：容积率1.57，建筑面积55000平米，整栋面积1700-5000平米，单层面积400-600平米。,为昌平四个微型专业园之一，带产权销售，50年产权；目前区域内唯一定义为企业独栋的办公物业；2011年5月开始销售，目前项目销售率已经超过50%，整栋销售。最低总价超过1700万元。,区域分析回报率测算,拓然家园二
12、手房均价11500-12500元/平米,可售面积62658平米，预计总销售额:7.52亿元,商住项目琥珀郡近期成交价：11500元/平米,预期本案销售均价：12000元/平米,做住宅,区域近阶段项目月均销售面积：2136平米，依此速度，本项目的销售周期为29个月，静态总收益1.25亿元,做写字楼,区域租金1.8元/平米. 天,北控宏创月均租售速度2000平米,成本单价;楼面价+建安成本+税及管理费=10000元/平米,本案若做写字楼产品，开发成本为6.89亿元，参考北控宏创科技园租售速度预期本项目32个月可基本达到满租状态，预期本项目满租后年租金静态收益4117万元，静态投资回报率为5.9%，
13、预期17年收回成本。,做住宅静态收益为1.25亿元.做写字楼17年收回成本，未来年限，静态年租金收益为4117万元，利润可超住宅。,住宅,写字楼,住宅优势：回款快。回款迅速，利于资金流的控制；客群广 。客群基数大，更为广泛；住宅劣势：体量小。无大规模社区的整体感觉，容积率偏高，居住舒适度不足；配套差。地块处于昌平科技园内，生活配套相对落后；环境差。地块临京藏高速，交通便利，但噪音大，居住舒适度不高。竞争大。区域在售项目存量较多，后期市场竞争较大。,PK,写字楼优势：园区内。位于科技园区内，有产业支撑，租金稳定有保障；不限购。写字楼产品不受调控政策影响；展示面强。本案临近高速公路，具备充足的对外
14、展示面； 收益高。本案如做写字楼物业收益率高于住宅产品。写字楼劣势：回款差。区域写字楼物业多以自持招租形式经营，资金回款速度慢；客群窄。此类物业客群基数较小。,纯市场因素决定：建议本案定位写字楼,PART 03,市场案例借鉴,主力店北京市场表现,区域典型案例分析,本案主力店建议,主力店家乐福加盟，我们做多大？,主力店北京市场表现,交通状况：位于区域主干道拱辰大街，多条公交线路到达，自驾车较为便利；经营模式：一至三层租户为家乐福，部分区域可转租（租户由家乐福管理），一年起租，租金13元/平米/天左右；soho公寓出售，目前已基本售罄，二手房价格16000-17000元/；主力商户：家乐福、必胜客
15、、天福茗茶、肯德基、迪信通、宝岛眼镜、麻辣香锅、川乐小镇、苹果专卖店、美甲店、化妆品店等经营业态相对丰富；部分商户租金：一层店铺租金主要集中在13-18元/平米/天，最高20元/平米/天，二三层店铺租金主要集中在8-14元/平米/天；消费人群：房山本地客群为主，包括良乡、长阳、阎村、窦店等几个镇的常住人口，以及京良路、107国道、京石高速、京周路、地铁房山线沿线居民；车位管理：开发商自持，进行出租管理；分为地上部分和地下一层两部分，地上车位购物免费停车、地下为收费停车场；,主力店北京市场表现,交通状况：位于通州区九棵树西路，多条公交线路到达，自驾车较为便利；经营模式：商业部分转租租户由家乐福管
16、理，租金13元/平米/天左右；瑞都国际公寓采取出售形式，目前已基本售罄，二手房价格14000-16000元/；写字楼采取出售形式，目前售价22000-25000元/；主力商户：家乐福、国美电器、审美、派克兰帝、吉野家、ONLY、养生堂药店、服饰店、化妆品店等经营业态相对丰富；部分商户租金：一层店铺租金主要集中在12-17元/平米/天，最高17元/平米/天，二三层店铺租金主要集中在9-13元/平米/天；消费人群：通州本地客群为主，京通快速、八通线、104国道沿线居民。车位管理：开发商自持，进行出租管理；分为地上部分和地下一层两部分，地上车位购物免费停车、地下为收费停车场。,主力店北京市场表现,主
17、力店北京市场表现,主力店北京市场表现,区域典型案例分析沃尔玛,交通状况：位于区域主干道政府街，双向4车道，多条公交线路到达，自驾车较为便利；经营模式：开发商自持，所有商户均为租赁，一层底商没有特殊情况一年起租，不短租，租金17元左右/平米/天；主力商户：沃尔玛、大地数字影院、巴西烤肉、肯德基、呷哺呷哺、好利来蛋糕房、中国电信营业厅，另有部分零售业如天福茗茶、赤桥米线、农夫铐鸡、野亮眼镜店、潜水艇奶茶、美甲店、体育彩票销售点等，经营业态涵盖较为广泛；车位配比：车位为开发商自持，然后进行出租管理；分为地上部分和地下一层两部分，均为收费车位；其他经营：户外广告，除经营商家门面宣传外，另有4块8*10
18、米的户外画面长期出租，租金24万/块；,区域典型案例分析沃尔玛,区域典型案例分析沃尔玛,沃尔玛一层：一层面积：2880平米本层功能：收银、出入口、总服务台、超市 开间尺寸：进深32米、面宽90米,区域典型案例分析沃尔玛,三层面积：2430平米本层功能：超市 开间尺寸：进深27米、面宽90平米,主力店案例小结,带有主力店的物业均坐落在区域相对繁华地带，周边社区较为集中，交通位置优越，区域人口较多；此类物业的容积率从2.8一直到4.7，主要集中在2.93.5之间；主力店面积从5000一直到20000，主要集中在8000-15000；部分物业带有二个或者多个主力店，商业气息更为浓厚，也使得配套商铺、
19、写字楼等产品的租售率均相对较高。主力店类别以：生活超市（家乐福、沃尔玛、欧尚、易初莲花）、休闲娱乐（大地影院、万达影院、浩沙健身）、购物中心（国美电器、苏宁电器、翠微百货、迪卡侬）、家居中心（爱家家居、特力屋）；主力店多以租赁的形式入驻，租金方面，一层临街底商租金主要集中在15-18元/天、二三层商铺租金主要集中在9-14元/天；此类物业的业态均相对丰富，更能满足人们的个性化、品味化需求，聚集效应明显。,本案主力店建议,基于对周边区域、本体状况、建议本项目主力店规划为：具有一定品牌相应，满足大众客源日常需求的品质店。主力店规划建议：建议以生活超市、购物中心为主，面积需求以5000-9000平米
20、为宜，建议分布至1-3层的室内空间；内部分割面积建议划分区间以50-300平为主，考虑后期可自行分割或合并出租；建议以自持招租形式出租，租期不低于三年，租出部分可自行管理或转租；考虑后期经营业态问题，建议规划具备餐饮条件；主力店货源出入口、人流出入口及本案社区出入口分开；本地块西侧绿化带应加以利用，提高停车位数量。,PART 04,经营模式研究,地块指标回顾,主力店+住宅？,主力店家乐福加盟，剩余面积我们还要做什么 ？,主力店+写字楼？,经营模式研究地块指标回顾,本案经济技术指标：占地面积：20885.99（31.33亩）建筑面积：62657.97容积率：3,除去主力店面积，本案剩余建筑面积5
21、万余平；,主力店+住宅？,主力店+写字楼？,主力店+住宅,主力店+写字楼,住宅优势：回款快。回款迅速，利于资金流的控制；客群广 。客群基数大，更为广泛；可投资。配有主力店的住宅物业投资回报率超过一般住宅。差异化。此类住宅产品，区域市场相对较少，可作为产品附加值。添配套。主力店的到来可以解决项目周边生活配套较少的问题。住宅劣势：体量小。无大规模社区的整体感觉，容积率偏高，居住舒适度不足；环境差。地块临京藏高速，交通便利，但噪音大，居住舒适度不高。,PK,写字楼优势：园区内。位于科技园区内，有产业支撑，租金稳定有保障；不限购。写字楼产品不受调控政策影响；写字楼劣势：变现差。区域写字楼物业多以自持招
22、租形式经营，投资回报周期较长；客群窄。此类物业客群基数较小。,结合主力店因素：建议本案定位主力店+住宅,PART 05,项目规划建议,项目规划建议,商业面积建议,主力店家乐福加盟，本案规划建议 ？,住宅规划建议,本案规划建议主力店+住宅,基于对周边区域、本体状况、区域商业价值及居住价值分析，为发挥本项目价值最大化及销售可控性，建议本项目规划为：主力店+住宅利用主力店的品牌效应、便利性，吸引刚需客户购买；结合本案交通优势及项目配套优势，加速住宅去化量；商业面积建议：12000平米商业面积，其中主力店经营面积建议规划9000平米左右，剩余3000平米规划临街商铺；住宅规划及户型配比建议：建议规划以小户型为主，面积控制在50-90平，以60-70平两居为主力户型；建议规划上增加销售卖点，例如：送面积、减少公摊、送家电、送精装等；50平米以下 零居 配比占住宅整体的 30%60-70平米一居 配比占住宅整体的 40%70-90平米 两居 配比占住宅整体的 30%,本案规划建议绿化隔离带,鉴于项目业态对车位的需求量较大：本着打造舒适园区的理念，建议扩大使用范围：临街绿化隔离带规划停车位规划要求：在使用便利的前提下，最大限度规划停车位；保证原有绿化景观尽可能少的破坏；周边种植遮阴乔木、绿化灌木、花木绿植等美化环境。,
