1、南湖片区房地产市场分析,2012年8月,南湖片区房地产市场分析,南湖片区市场分析,区域背景分析,市场趋势分析,区域市场分析,典型个案分析,2018/5/3,区域格局,区域范围,城市规划,旅游环境,区域配套,区域环境,区域范围,南湖新城洪山区的后起之秀,南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，因邻南湖而得名。总面积 13.1 平方公里，目前，南湖地区还有665 公顷土地可供开发，到2020年，将容纳居民25万至31万人，成为武汉市的另一个城市副中心。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。,区域格局,此
2、处添加公司信息,大学林立，水系众多,武汉大学,华中农业大学,华中师范大学,中国地质大学,武汉理工大学,华中科技大学,中南民族大学,中南财经政法大学,东湖,沙湖,南湖,汤逊湖,大学林立：洪山区辖区内有武汉大学、华中科技大学、华中师范大学等131所大专院校，智力资源丰富；区域内水系格局：洪山区滨江滨湖，水系众多，主要有东湖、南湖、沙湖、汤逊湖等，可供开发的项目众多。,城市规划,南湖片区,南湖居住风景旅游区,按照国务院批准的武汉市城市总体规划（19962020年），确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成
3、沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲武泰闸现代制造业发展区等九大板块。,区域环境,此处添加公司信息,中南,徐东,街道口,鲁巷,光谷,首义,南湖,南湖商圈正在崛起,南湖片区,区域内有徐东商圈、中南商圈、街道口商圈、首义商圈、鲁巷商圈、南湖商圈这七大商圈，南湖片区被其中五大商圈环绕。,旅游环境,此处添加公司信息,东湖自然风景区,卓刀泉古寺,东湖海洋世界,武汉植物园,洪山丰富的山水、路桥、科教及历史人文等资源，为发展旅游休闲业奠定了良好的基础。已经形成以东湖九峰城
4、市森林保护区为核心的大东湖自然景观线路。九峰山上林木遍布，风光秀丽，气候宜人，是人们亲近大自然的理想去处。形成了环汤逊湖、严西湖、青菱湖、黄家湖周边的乡村休闲旅游线路。,旅游资源丰富,区域配套,商业服务,医疗设施,教育设施,武昌实验寄宿小学、南湖小学、南湖中学等；同时未来将继续新增12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足教育配套要求。,陆军总医院、 中建三局医院；,中商平价、中百仓储、中百超市、南湖生鲜市场；,区域配套完善,片区内主要以住宅小区为主，相关配套设施较为完善。片区内设有4个特色服务中心，文化服务中心在宝安花园，将结合原机场跑道规划展览馆等实施；体育服务中心在武梁路与机场路交叉口，与
5、武汉理工大学体育场遥相呼应；医疗服务中心沿人工渠两侧布局；综合服务中心位于武梁路与石牌岭交叉口，兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能。,交通格局,五纵四横的交通格局，“五纵“是：南湖路、李纸路、静安路、书城路、珞狮路；”四横”是：雄楚大道、雅安街、文治街、南湖大道。南湖片区交通以公汽为主，公汽站点间距200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。雄楚大道将于2014年9月建成武汉首条快速公交走廊（BRT）。,五纵四横的的交通,地铁规划,2018/5/3,此处添加公司信息,地铁时代即将到来,地铁规划7与5号线将通过南湖新城，其中7号线在南湖片区主要有四
6、个站点，将于2017年开通一期；而地铁5号线由于种种原因推迟建设，到2017年开工。在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。,小结,1,2,3,区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近；教育资源丰富，智力密集，大学林立，人文气息浓烈；,紧邻南湖，拥有丰富的自然景观资源，居住环境好；政府规划和政策利好引导，未来发展成武汉重要的城市副中心，投资价值巨大；,配套完善，商业金融、教育医疗设施应有尽有；交通便捷，五纵4横的交通网络以及规划中的地铁线。,住宅市场,发展历程,区域市场分析,二、区域市场分析,南湖片区地产发展前奏,1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩
7、土地出售给深圳宝安集团，购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。,房地产发展历程,洪山区房地产发展三部曲,第一阶段1990-1998,第二阶段1999-2004,第三阶段2005年至今,福利分配制度，城中村改革；以经济适用房为主的项目；1998年废除福利分房制度，向商品房时代转变。,片区内物业类型多样，从定位高端的别墅到低价楼盘均有分布；片区内楼盘价格十分悬殊。,政府规划南湖新城；建立不同的新“都市村庄”，区域内又兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施。,土地供应量,洪山区2007-2011土地供应量走势,土地供应量呈不断上升趋势，且在2009年有一个爆发式的增长;由此可见，2009年
8、是洪山区地产发展的一个拐点之年，从此南湖片区房地产进入快速发展阶段；从供应结构上看，从2009年开始大量地块的土地用途是属于商业金融业类和居住兼商业类的；南湖片区属于一个新型生活区，房地产市场活跃，受到武汉“国八条”的影响较小。,土地成交分析,成交面积呈现上升态势，其中2009年成交面积比2008年的增加了200%，此后每年约以26%的速度增长，发展势头强劲;,D. Description of the contents,平均楼面地价处于波动下降的状态，2009年和2010年有所回升，但是下降是总趋势；,土地出让金在不断上涨，说明南湖片区的房地产逐步走出低洼区，逐渐进入一个黄金发展时期。,土地
9、供求量,2007-2011南湖片区区土地供求量走势,结论,供给缺口在不断缩小，2012年的缺口量比2011年缩小了900%，南湖的土地正逐渐呈现其稀缺性；土地供应量与成交量在2012年同时达到最大值，说明开放商对楼市的信心充足，对前景看好；南湖片区房地产市场20092011年有爆发式发展，反应了汉阳片区的房地产的发展正在逐渐步入“黄金时代”。,住宅市场,区域目前19个项目在售，7个 项目待售，项目主要分布在珞狮南路与南湖大道上；片区内物业类型以高层为主，部分楼盘亦推出花园洋房以及别墅，如泰然南湖玫瑰湾，以满足不同层次客户的需求。,住宅成交情况,成交套数总体来说不断上升。20072009年成交量
10、稳步上升，在2010年有所回落，2011年成交量有了爆发式增长，增幅达122%；成交价总体是上升的，在2010年达到高位7438元/平方米, 但是受到武汉市2011年2月23日颁布的房地产“国八条”限购令的影响，成交价在2011年有较大幅度的下降，降幅约为11%；在2011年房价下降约为11%后，住宅成交量增加122%，说明房地产开发商的降价政策刺激了购房者的购买欲望。同时也说明成交量受价格影响很大，弹性较大。,结论,洪山区2007-2011年住宅成交量价走势,住宅市场成交分析,价格需求弹性大,01,02,03,在产品与周围市场同质的情况下，一旦价格出现较大幅度的波动，那么对于南湖片区的住宅需
11、求也就会相应地出现较大幅度的变动。,目前南湖片区交通通达度不够，主干道较少，且容易发生拥堵。居民出行不是很方便。,04,周围地区楼盘开发较多，且部分处于武昌核心板块,市场发展竞争压力大。,南湖水污染虽然得到治理，但是目前水质依然不好，部分水域恶臭，影响周围居民生活环境。,洪山区多高校，工业发展尚不具备规模。所以房地产市场目前面临的洪山区客户主要为私营业业主、教师等，生活空间比较自由对住房要求较高,南湖片区地产开发商,地产品牌开发商齐聚南湖,金地,深业泰然,保利,大华,维佳置业,万科,众多地产开发商相继在南湖片区投资，且项目分部密集，足以说明南湖片区住宅市场的开发潜力;其中保利集团在南湖片区投资
12、项目多达5个，且项目开发规模大，售价偏低，基本上处于垄断地位。,小结,近几年，土地供应量和土地成交量不断上升，加上地产开发商的不断进驻，南湖片区目前可提供住宅数量多，住宅供给方面具有很大的竞争优势。,南湖片区：南湖机场污染严重开发商聚集，南湖片区已经完成了转型。如今南湖住宅市场火热，已经成为不少人置业的选择。,南湖片区目前房价相比于武昌中心、汉阳部分楼盘价格偏低，能被中低等收入人群接受，市场相对来说比较广阔。,政府支持南湖区“都市村庄”建设，市政设施建设已逐渐到位，南湖片区房地产市场发展后劲充足。,三、典型个案分析南湖泰然玫瑰湾,此处添加公司信息,三、南湖泰然玫瑰湾,经济指标分析,总占地面积：
13、283000平方米；总建筑面积：642000平方米；绿化率：35%；容积率：1.7；泰然南湖玫瑰湾，雄踞武昌南湖核心地段，坐拥6000亩湾域，近千米原生湖岸线，相邻狮子山。项目总共分四期开发，规划总户数约3500多户。一期已全部售空，二期销售进入收尾阶段，业主已入住。三期延续国际湾区典范，以更完美的景致更优越的生活，成就从湾区名著到湾区名门的完美升华。,总体规划,泰然南湖玫瑰湾三期建筑类型包括一层一户小高层、电梯花园洋房，共14栋楼，规划户数208户。三期建筑采用北欧简约式建筑风格设计。依湖而建的500米原生湖岸木栈道，零距离体验湾区优雅风情。中央景观轴融合三叠丽景，灵动湾区自然气息。独有精心
14、设计的归家八境，与小区内景致相融合，置身其中，感受不同心境体验。3400玫瑰泛会所，14000风情商业街，5A级玫瑰物业服务，以5大服务体系，全面款待业主生活需求。,北欧简约式建筑风格,外立面,2018/5/3,此处添加公司信息,立面风格：现代主义；整体景观风格：大公园景观社区。以自然的主题、滨水的意向、强化开放空间与南湖的关系为景观营造的原则。外檐风格追求典雅，内部追求时尚。不退色的干挂石材、以及节能材料的运用、亲水园林的设计是楼盘的亮点。,产品配套,湾区内部配套：玫瑰泛会馆：水上玫瑰宫殿，享有篮球场、健身房、体操房、棋牌室、乒乓球室、儿童游乐区、游泳池等完备康体设施的时尚地带。国际化商业街
15、区：4500商业街，一站式便捷购物场所，囊括各样生活所需。,小区内部设施齐全,户型分析,3室2厅1卫1厨 108.00,2室2厅1卫 89,本小区的户型比较丰富，花园洋房、小高层、高层、别墅一应俱全，面积段跨度较大，主力户型主要是三房两厅两卫118的“小三房”。,居住区域,如图所示，南湖区域客源占比46%，主要以雄楚大道、南湖大道、珞狮路客源为主；街道口和水果湖区域客源占比18%，主要以武珞路、八一路、中南路等客源为主；整个武昌地区客源占比93%，说明此楼盘的辐射圈主要集中在武昌地区，汉阳汉口及其他城市客源占比7%，对汉阳汉口及省内其他城市的影响力较小，明显属于扩散型客源。,南湖区域客源占到一
16、半左右,购买目的,如图所示，98%的客户购买的目的是为了居住，说明绝大多数客户是改善型或者是刚需客户。在国家对住宅投资调控严格的情况下，“炒房”的人在逐渐减少。,绝大多数人购房是为了居住,职业属性,第一主力客源：私营企业主占比30%；第二主力客源：国企主管占比26%；中端客源：公务员、金融业、教师、医生等其他职业，华润中央公园占比37%；,私营业主是第一主力客源,广告分析,如图所示，他人介绍成为客户的主要来源，占到客户来源的32%。其 次是在南湖附近的几个重要商圈做看板介绍；在一期开盘时，主要是看板介绍这个广告方式比较有效，并结合短信、报纸、网络等手段来共同推广；在二期、三期时，该楼盘已经在客
17、户心中有一定的影响力，此时依靠“老带新”并给予老客户一定的优惠政策的广告方式是最有效的。与此同时也要加强其他方式的宣传，主要依靠看板、短信、网络的宣传。,收入分析,如图所示，购买此楼盘的主力客户的家庭月收入在500010000元之间，大多数人是白领阶层。而对于家庭月收入5000元以下的则难以承担每月的月供。,客户考虑因素分析,如图所示，客户在买房时首先考虑的是户型（占比为17%），其次是环境、价格、地段、景观等因素；因此，开发商在开发楼盘时首先要考虑的是户型的设计，在周边环境尚待改善的情况下要注重自身楼盘品质的提高。,客户所需面积,如图所示，90130是主力户型面积，南湖片区成交主力为90平米
18、以下的首置产品和90-120平米首改产品。,有无私家车,从上图中可以看出，客户中有一半以上是有私家车的，本楼盘距离最近的主干道珞狮南路大概有两站路的距离，对于没有私家车的客户来说出行有所不便。,总价分析,如图所示，总价100万以下的房产是最受欢迎的，97%的成交价集中在150万以下。,小结,1,2,3,对于别墅来说，总价在300万左右，客户以武昌地区的私营业主为主，年龄主要集中在3550岁之间；,对于高层来说，主力户型是100120平方米的三房，刚需和改善型的为主，主力客户是20到30岁之间的年轻人，也有1+8城市圈的外地人；,客户来源主要集中在武昌地区，占到客源总数的93%，对汉阳汉口的辐射
19、效果较小；广告宣传主要是由以下集中比较有效：老业主介绍、看板、短信和网络。,四、市场趋势分析,市场趋势分析,客户分析,量价走势,容积率,容积率,容积率的上升说明了土地的稀缺性，开发商在对于土地的使用方面开始尽可能大的利用土地；,量价走势,洪山区房地产市场量价走势,从图中可以看出，洪山区房地产市场呈量价齐升的态势，即使是2008年前后的金融危机对该地区房地产市场影响不大；随着片区配套设施及生态环境的改善，该片区对客户的吸引力在不断扩大，区域价值不断提升；,周边白领 公司高管 公务员 教师 私营业主,南湖片区客户分析,客户职业,南湖关山、街道口、水果湖、徐东、中南路、汉口、汉阳外地客户,南湖片区的
20、区域特点决定了南湖片区的客户性质，客户对于楼盘的地段、价格、环境、交通考虑得较多,从图中可以得出南湖片区客户的区域以及客户的职业，武昌是武汉的文化区，政府机关、学校较多，所以客户中公务员和教师群体所占的比重特别高，这也是南湖片区客户的一个区域特点，另外就是公司高管和私营企业主，这一部分客户所占的比重也较高；从客户的区域属性中可以看出，南湖片区的客户以各个商圈周围的客户群体为主，来自汉口、汉阳以及外地的客户占少数。,客户区域,作为武昌中央商务区、中心商业区及大学城的核心辐射区，凭借南湖自身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸置疑；,洪山片区平均容积率呈上升趋势，
21、说明地产开发商的拿地成本在不断上升，土地利用率提高；,洪山房地产市场发展状况良好，住房成交量在稳步上升，随着片区环境的改善，成交量的增长速度在加快；,南湖片区房地产市场的客户具有很强的区域性，由于区域内政府机关、事业单位以及学校比较多，形成了区域内主要的客户群体，即公务员和教师。,武昌房地产市场的客户具有很强的区域性，由于区域内政府机关、事业单位以及学校比较多，形成了区域内主要的客户群体，即公务员和教师。另外，区域内商圈较多、金融网络发达，所以私企业主、公司高管、白领也是比较重要的一部分客户群体。.,总结,武昌房地产市场发展状况良好，历年成交量较高，金融危机对武昌房地产市场造成了一定影响，但土地资源越来越稀缺，成交量变化不大，房价、容积率呈上升趋势;,1,区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近；政府规划和政策利好引导，未来发展成武汉重要的城市副中心，投资价值巨大；教育资源丰富，智力密集，大学林立，人文气息浓烈；,2,3,4,政府规划合理，政府为推动房地产产业的发展，规划建 立南湖居住风景旅游区、徐东路梨园商贸居住区，房地产市场从武昌向外延伸，形成了徐东片区和南湖片区；,LOGO,感谢观映！,
