1、薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇
2、薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅
3、膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅
4、芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆
5、芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄
6、莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄
7、莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂
8、莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃
9、蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃
10、蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁
11、蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂
12、薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃
13、膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁
14、芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁
15、芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节
16、芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀
17、莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀
18、荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁
19、莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿
20、蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿
21、蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀
22、蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈
23、薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿
24、膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿
25、艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇
26、芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈葿袈肅蒁蚅螄肅膀蒈螀肄莃螃聿肃蒅薆羅肂薇螁袁肁芇薄螇肀荿螀蚃腿蒂薂羁腿膁螈袇膈
27、芄薁袃膇蒆袆蝿膆薈虿肈膅芈蒂羄膄莀蚇袀膃蒂蒀螆芃膂蚆蚂节芄蒈羀芁莇蚄羆芀蕿蒇袂艿艿螂螈芈莁薅肇芈蒃螀羃芇薆薃衿莆芅蝿螅羂莈薂蚁羁蒀螇聿羁芀薀羅羀莂袅袁罿蒄蚈螇羈薆蒁肆羇芆蚆羂肆莈 房地产开发与经营策划书策划人：章兴周 刘杰孔承昱 胡静时 间：2012-5-25目录地块背景 地块开发与经营环境市场分析 风险分析和融资 .市场定位和可行性 .地块整体规划设计 建设合同和开发组织建设过程管理 地块竣工验收管理 .地块营销策划 售后服务和业务管理.地块开发与经营分析.总结 .一、 地块背景重庆大学城是位于重庆沙坪坝西部虎溪镇和陈家桥镇，占地 20 平方公里。将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发
28、达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。重 庆 市 大 学 城 于 2003 年 4 月 4 日 经 重 庆 市 人 民 政 府批 准 建 设 。 规 划 入 驻 大 学 15 所 ， 教 师 、 学 生 人 数 1520 万 人 ， 社 会 人 口25 万 人 。该 地 之 前 是 属 于 重 庆 进 出 口 有 限 责 任 公 司 名 下 的 土 地 ， 该 公 司 本 打 算 用于 建 造 厂 房 的 ， 但 因 为 规 划 要 求 ， 该 地 区 不 允 许 建 造 厂 房 设 备 ， 所 以 该 公 司与 上 月
29、 对 该 土 地 进 行 了 拍 卖 。我 公 司 一 个 月 前 以 800 元 /每 亩 的 价 格 在 大 学 城 附 近 的 大 学 城 熙 街 商 业区 拍 得 一 百 亩 地 ， 该 地 现 阶 段 准 备 进 行 商 业 房 地 产 开 发 经 营 。 该 地 位 于 大 学城 熙 街 向 南 500 米 的 地 方 ， 四 周 交 通 发 达 ， 周 围 流 动 人 口 较 多 ， 附 近 还 有 比较 繁 华 的 商 业 区 和 住 宅 区 ， 该 地 的 开 发 经 营 前 景 非 常 的 乐 观 。二 、 地 块 开 发 与 经 营 环 境地 块 的 开 发 主 要 用
30、于 建 造 商 业 住 宅 区 ， 其 中 包 括 商 业 用 房 ， 地 下 车 库 等 。其 经 营 环 境 周 边 配 套 有 ： 生 活 配 套 ： 目 前 有 乡 村 基 、 德 克 士 、 千 叶 眼 镜 、 老 地 方 火 锅 、 奇 火 锅等 知 名 商 家 已 经 开 业 ， 其 他 商 业 实 施 逐 步 开 始 营 业 。 教 育 配 套 ： 4 大 高 校 片 区 汇 聚 了 重 大 、 重 医 、 重 师 、 四 川 美 术 学 院 、重 庆 科 技 学 院 等 14 所 知 名 高 校 。 重 庆 八 中 、 重 庆 一 中 ， QSI 国 际 中 学 ， 人民 小
31、 学 等 7 所 中 小 学 为 业 主 子 女 提 供 便 利 的 优 质 教 育 服 务 。 医 院 ： 重 医 附 属 医 院 和 第 三 军 医 大 （ 距 离 协 信 城 立 方 约 500 米 ） 两 所三 级 甲 等 医 院 。公 园 ： 千 亩 市 政 公 园 木 鱼 石 公 园 ； 规 划 以 “生 态 、 运 动 、 休 闲 ”为 主 题 的 千 亩 寨 山 坪 森 林 公 园 ； 社 区 内 30 亩 社 区 生 态 公 园 ； 社 区 内 配 套 ： 两 所 知 名 幼 儿 园 ； 10 余 个 供 业 主 邻 里 交 流 、 会 客 的 精 装泛 大 堂 ， 亲 子
32、、 娱 乐 等 泛 会 所 ； 8 万 方 大 型 集 中 自 持 式 商 业 ， 包 括 大 型 高 端精 品 百 货 、 IMAX 星 级 影 院 、 大 型 超 市 专 卖 店 以 及 高 端 精 品 餐 饮 等 众 多 商 业 物业 ； 五 星 级 酒 店 ； 30 亩 生 态 公 园 ； 游 泳 池 等 。其周边交通环境有：1.轨 道 交 通 ： 地 铁 1 号 线 (朝 天 门 到 大 学 城 ） ， 2012 年 通 车 ； 轻 轨 7号 线 2.高 速 ： 成 渝 高 速 、 渝 隧 高 速 ， 319 国 道 3.新 建 道 路 ； 双 碑 隧 道 、 双碑 大 桥 （ 连
33、通 大 学 城 与 江 北 区 ） 预 计 于 2011 年 全 线 通 车 4.公 交 ： 大 学 城区 内 已 开 通 约 十 余 路 的 专 线 交 通 ： 北 碚 大 学 城 、 杨 家 坪 大 学 城 、 大 坪大 学 城 、 四 川 美 术 学 院 大 学 城 、 重 庆 师 范 大 学 大 学 城 、 龙 溪 镇 大学 城 、 重 庆 大 学 A、 B 区 大 学 城 、 璧 山 -大 学 城 。三 、 市 场 分 析大 学 成 自 规 划 起 占 地 越 20 平 方 公 里 ， 依 山 傍 水 ， 交 通 便 捷 。 规 划 入 驻大 学 15 所 ， 教 师 、 学 生 人
34、 数 1520 万 人 ， 社 会 人 口 25 万 人 。目 前 西 街 附 近 主 要 的 商 业 住 宅 区 主 要 位 于 东 方 剑 桥 ， 占地 300 余亩的东方剑桥坐落于沙坪坝大学城重大东门旁，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；项目整体占地超过 163000 平方米，规划为集商业广场、高层公寓式住宅、花园洋房、别墅为一体的综合性居住大社区。一期推出的临街小户型公寓及商业天街广场占踞大学城中心以南虎溪河景观带居住片区核心位置，位于商业广场的轻轨 7 号线大学城站更是拉近了都市时尚与大学生活的距离。近年来各地的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。重庆全市房地产开发
35、总投资达 101.29 亿元，较前年年增长 11.07%；全市总开工面积 1343 万平方米，比前年年增长 10.68%；总竣工面积为 854.11 万平方米，比前年增长 4%；重庆市 2010 年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。所以在现在在大学城投资房地产开发与经营是很明智的选择。四、 风险分析和融资一、项目盈亏平衡分析 1、项目经营收入保本点分析 项目经营成本通过计算土地成本，管理费用，前期费用，开发费用等的计算得到该项目处于盈亏平衡状态。 2、项目经营风险 近年来各地房地产开发经营如雨后春笋般的发展着，人们的购买能力已经不能适应房地产开发
36、的步伐，再加之我公司这个项目的开发需要一个比较长的开发阶段才能投入市场，所以在这个阶段中有很多是不能预测的市场状况和风险状况。二、项目敏感性分析 1、项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达 10%。在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度
37、为 10%，那么从全部投资现金流量的情况看，虽然财务净现值下降，但是项目仍然还是可行的。2、企业经营风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。 五、 市场定位与可行性分析市场定位：单项工程造价（含设备）：多层住宅 1000
38、-2000 元/平方米，高层（14 层以下）1300-2500 元/平方米。地下车库（兼人防工程）2500-3000 元/平方米，商业配套 1850-1900 元/平方米。从以上的单项工程造价可以看出我公司的目标市场主要是面向小小中户型的住宅用房的。从价格上看，2000 元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房 100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在 1300-1400 元/平方米之间。从楼盘设计上看，2009 年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2009 年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风
39、格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。我公司预计在基础设施建筑费用：630-750 元/平方米。公共配套设施：面积占建筑面积 0.4%，标准高一些，包括精装修及设备 2000-2500 元/平方米。可以明显看出我公司在市场定位时注重的是小中户型的目标市场。可行性分析：土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，从以上等方面分析我公司的土地是很有优势的。整个大学城城乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断
40、增加，加之各个大学的大规模建设活动，使得整个大学城的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，大学城有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个大学城的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。六、 地块整体规划和设计单项工程造价（含设备）：多层住宅 1000-2000 元/平方米，高层（14 层以下）1300-2500 元/平方米。地下车库（兼人防工程）2500-3000 元/平方米，商业配套 1850-1900 元/平方米，地块规划为含
41、有地下车库，商业用房，住宅用房，和小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼儿园，大草坪，阔叶林，管道煤气二期将停车场全部设计在地下。我公司打算把工程承包给佳海华苑由佳海房地产开发公司开发，第一组团占地面积 71 亩，建筑面积 3.9 万平方米，主要为单体别墅和联体别墅，共 152 户。小区容积率为 0.82，绿化率 40%目前一半为现房，一半为准现房，别墅面积为 240-300 平方米。第二组团占地 29 亩，其中包括小区公共设施建设和小区物业管理建设。七、建设合同和开发组织我公司建设和同和开发组织均是与佳海华苑由佳海房地产开发公司开发并且与其签
42、订开发合同，并由其进行总开发和建设。这样有利于管理和节省其中间等各种管理费用和办证等带来的不方便。八、建设过程管理由于我公司是把总工程承包给佳海华苑并且由佳海房地产开发公司开发，所以其建设过程中的管理一般是有其进行。但是最终决定权和解释权任然是有我公司进行。九、地块竣工验收管理地块竣工后先由佳海房地产开发公司进行检查验收，然后无误后在通知我公司，再由我公司专业人员按照合同规定的内容联手房地产开发竣工验收的相关管理部门进行最后的工程验收管理。十、地块营销策划1、价格策略我们销售均价为 8000 元/平米早期联体别墅价格为 10000 元平方米，单体别墅价格为 7500 元平方米，花园赠送付款方式
43、灵活多样，一次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。多层公寓起价 5625 元/平方米，最高价 6005 元/平方米，均价在 5000-6000 元/平方米之间，集合别墅起价 9580 元/平方米，最高价 1030 元/平方米，均价在 10000-10400 元/平方米之间付款方式较为灵活，一次性付款，分期付款，七成 20 年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付2、宣传策划目前该楼盘尚未开盘，正处在内部认购阶段，通过为开盘前就对其进行较好的宣传和普及，让更多的消费者提早了解到该楼盘的一些情况有利于开盘时候的销售。3、支付方式等让利营销提供各种支付方式包括一次性
44、付款，分期付款，七成 20 年银行按揭，公积金贷款，同时推出零首付。通过买房让利等活动方式促进和吸引消费者。十一、售后服务和业务管理本公司预计的售后服务为：本公司为房屋售后服务，提高信誉，以客户至上，服务第一之精神，永久服务起见，特订定本服务准则。其业务管理一般由小区物业进行管理，各用户也可以到本公司驻地进行办理和服务。第一条 服务对象：凡迳向本公司购买之房屋，交屋后有第二条规定情事之一者，可向本公司服务科申请工程服务。第二条 服务项目：1.门窗、玻璃、五金门锁之修缮事项。2.电气、给水卫生、排污水系统、防水设备之修缮事项。3.其他房屋修缮或技术上协助事项。第三条 服务条件：1.交屋后一年以内
45、，由于本公司施工过失之原因，导致需补修事项者，由公司负担全部费用。例：平顶壁材脱落、屋顶、浴室漏水，给排水管破裂漏水，外墙渗水等。2.交屋后一年以内，居住上不注意及使用不当，导致需补修事项或交屋后一年以上要求补修者，由客户负担费用。例：油漆墙壁之污积、玻璃、马桶盖、五金门锁、给水卫生零件破损等。第四条 服务费用：1.公司负担之费用部分，服务完成后，须经客户认定(签章)于工程服务申请单上，凭申请号码，以服务工程费用支付。2.客户负担之费用部分，须先由服务技术人员估价，经客户同意，俟收款后，始得办理服务。第五条 服务受理：1.凡客户申请房屋各项服务时，应先登记于服务登记簿，填具“工程服务申请单”，
46、并予编号后，交经办人员依照先后顺序前往服务。2.工地人员在同一地区内继续次批工程时，其原批地之工程服务，依下列规定办理：(1)工地人员受理者由工地人员填具“工程服务申请单”自行予以编号后，迳即予服务。(2)服务科受理者由服务科按照第(1)项办理后，送交工地人员办理服务。3.受理服务案件，除依随叫随到之原则迅速办妥外，每件服务案件之工作期限均为三天，但受气候或特殊因素影响者，不在此限。4.服务完成后应交由客户于“工程服务申请单”上，签章结案。十二、地块开发与经营分析地块的开发我公司决定将该工程承包给佳海房地产开发公司开发，待开发好后由我公司进行工程的接受和管理经营。项目的住宅小区定位为中等档次，
47、它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，与后湖花园同一区位、同一档次的物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好的一面。另一方面，从重庆市居民的住房消费意向看，该地区有相当大的潜在居民，即其
48、同一档次物业的需求量较大，这是好的一面。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着后湖地区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。 1、项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，武汉市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：100 亩项目投资：土地成本，按竞拍价、单项工程造价（含设备）：多层住宅100
49、0-2000 元/平方米，高层（14 层以下）1300-2500 元/平方米。地下车库（兼人防工程）2500-3000 元/平方米，商业配套 1850-1900 元/平方米。前期费：用占建安费用比例 6%-8%。基础设施建筑费用：630-750 元/平方米。公共配套设施：面积占建筑面积 0.4%，标准高一些，包括精装修及设备 2000-2500元/平方米。开发期税费、大修基金：按收入 1%，其余己包含在圭地费用中。其他工程费用：占建安费用 2%-2.5%。间接开发费及管理费用：总体按 500 万-1000 万。销售费用：按收入 2%-3%发生。不可预见费用：占建安费用 3%-5%左右。营业税金 5%；城建税 7%；教育附加 4
