1、土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法1 / 8成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、 应缴纳的税金和土地增 值收益等确定土地价格的估价方法。评估基本公式：PE aE d TR 1R 2R 3V ER 3式中：P待估宗地价格Ea土地取得费Ed土地开发费T税 费R1利息R2利 润R3土地增值VE土地成本价格估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地 时 ，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主
2、要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。 （征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。 ）c.通过市场 交易获得土地 时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知于 2015 年 1月 1 日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土
3、地地取得过程中直接相关土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法2 / 8的税费等。2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过 1 年者，利息应按复利计算。利息=土地取得及相关税费（1利率） 21+土地开发费50% （1利率） 1.51+土地开发费
4、50%（1利率） 0.514.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。土地开发利润一般为 515。计算公式为：利润(土地取得费及相关税费+土地开发费 )开发利润率5.土地增值土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。土地增值收益(土地取得及相关税费+土地开 发费+利息+利润) 土地增值率6.土地成本价格土地成本价格= 土地取得费及相关税费+ 土地开发费+利息+ 利润+土地增值7.价格修正确定个别因素修正经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置
5、和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。主要是根据待估宗地的个别因素条件进行修正。年期修正土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法3 / 8当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：K11/(1+r) n式中：K年期修正系数r土地 还原率n土地使用年期当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。8.估价结果待估宗地价格土地成本价格个别因素修正系数年期修正系数附：评估实例土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法4 / 8附：、成本逼近法成本逼近
6、法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、 应缴纳的税金和土地增 值收益等确定土地价格的估价方法。评估基本公式：PE aE d TR 1R 2R 3V ER 3式中：P待估宗地价格Ea土地取得费Ed土地开发费T税 费R1利息R2利 润R3土地增值VE土地成本价格估价过程：1.土地取得费及相关税费（1）土地取得费根据中华人民共和国土地管理法第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。A、土地补偿费和安置补助费待估宗地位于#市郊区，宗地来源及周边为耕地，按耕地标准补偿。依据内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地
7、统一年产值标准和征地区片综合地价的通知（内政办发2011143 号）规定，#市#区征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，区片价为 74000 元/亩。待估宗地的土地补偿费和安置补助费为：土地补偿费和安置补助费=74000666.67=111（元/ 平方米）B、青苗 补偿费依据当地的耕地种植情况和统一年产值标准，耕地的青苗补偿费按统一年产值标准补偿。区域耕地年产值标准为 1676 元/亩。待估宗地的青苗补土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法5 / 8偿费为：青苗补偿费=1676666.67=2.51（元/平方米）（2）相关税费A、耕地开垦费依据内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使
8、用管理办法（内财综字1998410 号）规定，占用一般耕地的耕地开垦费按前五年平均产值的 57 倍收取。本次综合确定按 5 倍计算。耕地开垦费=1676666.675=12.55（元/平方米）B、耕地占用税依据内蒙古自治区人民政府关于修改的决定 （2014 年 11 月 18 日修正）规定：#市平均税额为每平方米 31元，经济技 术开发区适用税额，在本办法第六条规定的旗县( 市、区)适用税额基础上提高 50。则：耕地占用税31 （1+50%）=46.50（元/平方米）2.土地开发费经济开发区的土地开发建设费用一般以缴纳基础设施建设配套费的方式缴纳，在土地使用者办理建设用地规划许可证时缴纳。依据
9、#市人民政府办公厅关于印发#市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定的通知（赤政办发2009030 号）规定：城市市政公用设施建设配套费（以下简称配套费）按建筑面积每平方米 100 元征收，其中 50 元用于供水、排水、公共交通、桥涵、燃气、园林 绿化、环境卫生等； 50 元用于城市集中供热管网的建设和改造。对无法按建筑面积计算的构筑物按工程总投资的 2.5%标准征收（不含设备购置费）。依据待估宗地相关规划文件，待估宗地总投资为 19234.19 万元。则：市政公用设施建设配套费=1923419002.5%146667.4032.79（元/平方米）2.土地开发利息根据待估宗地的开发程度和开
10、发规模，设定土地开发周期为 1 年，投资利息率按估价期日中国人民银行公布的一年期贷款利率 4.35%计。假 设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。即：土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法6 / 8利息=土地取得 费及相关税费 利息率1+ 土地开发费利息率0.5=（113.51+12.55+46.50）4.35%1+32.794.35%0.5=8.22（元/平方米）4.土地开发利润按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。调查当地土地开发的投资回报情况，参考同类企业近三年的投资利润率,确定本次评估的土地开发年利
11、润率为 8%。即：利润=（土地取得 费及相关税费+ 土地开发费）开发利润率=（113.51+12.55+46.50+32.79）8%=16.43（元/平方米）5.土地增值#市没有公布土地增值收益率，仅在公布的基准地价里说明“土地出让金一般按公示地价的 40%缴纳”，依据#市土地出让金缴纳情况，当地的出让金缴纳标准基本控制在 40%水平。因此，本次评估参照当地通常标准，确定土地增值率为 40%，则：土地增值=（土地取得 费+ 相关税费+土地开发费+ 利息+利润）40%=（113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43）40%=92（元/平方米）6.土地成本价格土地成本价格
12、= 土地取得费及相关税费+ 土地开发费+利息+ 利润+土地增值113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43+92322（元/平方米）6.价格修正确定个别因素修正经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。报告根据“ 第二部分的地价影响因素中个别因素”所描述待估宗地状况进行修正，最终计 算得到个别因素修正系数之和为 2%。个别因素修正表个别因素修正 个别条件说明 优劣 修正系数土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法7 / 8宗地位置 位于#市红山经济开发区 较优 0.025宗地面积 宗地面积较大 较优 0.025宗地
13、形状 宗地形状规则 优 0.05宗地地形地质 平地地形，土质承载力一般 一般 0宗地地势 地势平坦 优 0.05宗地临路状况 临高速公路和开发区道路 优 0.05宗地利用限制 符合开发区工业用途 较优 0.025土地利用状况 土地利用率低 劣 -0.05土地开发程度 七通一平 优 0.05污染情况 对环境有轻微污染 较劣 -0.025合计 0.2年期修正当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：K11/(1+r) n式中：K年期修正系数r土地 还原率( 土 地 还 原 率 的 确 定 ：取 中 国 人 民 银 行 一 年 期 存
14、 款 基准 利 率 1.5 作 为 安 全 利 率 ，加 上 根 据 待 估 宗 地 所 处 地 区 的 社 会 经 济 发展 和 土 地 市 场 因 素 对 其 影 响 程 度 确 定 的 风 险 调 整 值 4.5%。即 ：土 地 还原 率 =安 全 利 率 +风 险 调 整 值 =1.5 +4.5%=6 。)n土地使用年期待估宗地土地使用权年期为 50 年，代入公式计算得到年期修正系数为 0.9457。8.估价结果待估宗地价格土地成本价格个别因素修正系数年期修正系数322（1+2% ）0.9457305.12（元/平方米）成本逼近法评估过程及评估结果一览表宗地编号 宗地名称 土地取得 费 相关税 费 土地开发 费 投资利息投资利润土地增值收益个别因素修正系数年期修正系数出让土地价格#区- 出-1 #油库 113.51 59.05 32.79 8.22 16.43 92 1.002 0.9457 305.12土地评估估价方法评估过程系列之一 成本逼近法8 / 8
