1、蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆
2、蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇
3、螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅
4、莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅
5、蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆
6、蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄
7、蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅
8、薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃
9、薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃
10、薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄
11、蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂
12、蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节
13、螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃
14、莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁
15、莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁
16、蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂
17、蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀
18、蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁
19、薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁
20、薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿
21、蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀
22、蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀
23、虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈
24、螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿
25、莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿
26、荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁蚅芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿蒆蒅罿羅肃薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肆膀蒂羆肂腿蚄螈羈膈螇蚁芆膇
27、蒆袇膂膇蕿蚀肈膆蚁袅羄芅莁蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螈袂肁芁蒇螄羇芁薀羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆蚈蝿芈莅蒈薂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒅虿膁蒁薇袄肇蒀虿蚇羃葿荿袂袈葿薁 房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产” 。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70 年) ；2、生产用(50 年)；3、经营用( 门头等，5
28、0 年)；4、行政用(市政府、法院等，50 年)；5、其他用 (学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等) ； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押 )； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等) ； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等 )。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地
29、产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的 10%。 五证两书 一、 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、 国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法
30、律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、 建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、 商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、 “两书” 商品房质量保证书 、 商品房使用说明书 名词解释 一、基本参数 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高) ； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(
31、长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m 较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 三通一平：通常指施工现场达到：路通
32、、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记) 城镇房屋所有权登
33、记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息
34、。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50% 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物
35、各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积) 等所占面积的总和。 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼 75%；写字楼 70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 套内墙体面积：公用
36、墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积) 之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度” ，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积) 与规划用地面积之比。 四、
37、与银行贷款有关概念 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 学历证复印件； 5、 收入证明； 6、 购房合同复印件； 7、 营业执照复印件； 8、 三个月的连续税单； 9、 固定资产的发票； 10、 借款申请表。 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的 1.5%
38、五、与住宅相关的概念 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 双拼：连拼，叠拼。 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office 是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场
39、商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房 我国在 1998 年房改的同时就实行了经济适用房政策。 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于 1%3%，市场利润被限在 3%以下。 经济适用房价格构成 住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 审查设计和前期工程费； 住宅小区基础设施建设费； 建设工程费； 以上 4 项之和为基础的 1%3%的管理费。贷款利息、税金 3%以下利润
40、。商品房除以上 8 项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等 )，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 经济适用房是什么产权？与商品房有
41、什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。商品房的结构：售房的楼书中常见用语，房屋结构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，
42、所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。房屋的开间：是指房屋的宽度。房屋的进深：是指房屋的实际长度。房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。绿化率：是指规划建
43、设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价：是指商品房预售的价格。低层房：是指 1 至 3 层高的楼房。小高层房：是指 9 至 11 层高以下的楼房。高层房：是指总高在 12 层以上的楼房。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
44、复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。1、产权证书：是指“房屋所有权证”和“ 土地使用权证”。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出售给居民的公有住房。3、公房：也称公有住房，国有住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。可分为可售公有住房和不可售公有住房。4、不可售公房：指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的
45、公有住宅。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房。6、单位产权房：指产权属于单位所有的房屋。7、廉租房：在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。8、私房：也称私有住宅、私产住宅。是由个人或家庭购买的住宅。9、二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二交易则为“二手”10、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。11、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。12、外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售
46、许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。13、内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，可出售给当地企事业单位和居民。14、准现房：指房屋主体已基本封顶完工，过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。15、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。16、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。17、尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。18、烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设
47、，甚至全盘停滞的积压楼宇。19、城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 3000050000 人相对应。20、居住小区：一般称小区，被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000 人相对应。21、居住团体：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 10003000 人相对应。22、配建设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。23、公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。24、房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享
48、有的权利。25、建筑小品：指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物的统称。26、均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。27、基价：也叫基础价，指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。28、起价：也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。29、预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。30、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。31、定金：指当事人约定由一方向对
49、方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。属于一种法律上的担保方式。32、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。33、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积纟其他公摊面积。34、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。35、公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。36、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。37、居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。38、计租面积：作为计算房租的面积。39、容积率：建筑总面积与建筑用地面积的比。40、得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+ 阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积41、开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。42、进深：指一
