1、1蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇
2、螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄
3、蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁
4、薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿
5、薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆
6、蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄
7、袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁
8、螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆
9、虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃
10、蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁
11、薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈
12、蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆
13、衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃
14、螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁
15、螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈
16、蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅
17、薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃
18、薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀
19、蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅
20、螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节
21、螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀
22、蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇
23、蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅
24、蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂
25、蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀
26、袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节蒆羈芈莄蚁袄芇蒆蒄蝿芆膆虿蚅芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃节螆螂节莅蕿肁莁蒇
27、螄羇莀蕿薇袃莀艿螃蝿羆蒁薅螅羅薄袁肃羄芃蚄罿羄莆衿袅羃蒈蚂螁肂薀蒅肀肁芀蚀羆肀莂蒃羂聿薅虿袈肈芄薁螄肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅袄膅芁薈螀膄莃螃蚆膃蒅薆肅膂芅螂羁膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂 龙湖地产启示龙湖地产简介 .1企业荣誉 .2经典项目 .3龙湖领军人物 .3使命、愿景和目标 .4经营理念 .4战略回顾 .5集团管控 .5产品规划和设计 .6服务标准 .7人力资源管理 .7成本控制 .8信息化建设 .8企业文化 .9公共关系 .9学习总结 .11龙湖地产简介龙湖创建于 1994 年,成长于重庆,正发展于全国,是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京,目前下辖重庆、成都
28、和北京三个地区公司,业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理三大板块,现有员工 4000 多人。2006 年,龙湖集团实现销售收入近 36 亿元。龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作,2007 年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。截至 2007 年底,龙湖集团累计交房面积 318 万平方米、已销售待交房面积 140 万平方米、在建面积 370万平米、规划面积 191 万平方米。 2009 年实现合同销售人民币 183.4 亿元。经过十几年的潜心发展,龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力,产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业
29、态,每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。凭借出众的产品品质和一流的物业服务,龙湖赢得了市场和客户的广泛认可,新项目重复推荐率高达 75%。龙湖拥有的投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力不仅保证了产品与服务的连贯性,也促进和加快和谐城市人居环境建设和城市综合体的功能提升。 从 1997 年起,龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联等不同业务发展阶段,一直在持续积累成长势头。目前,龙湖正在全国重点区域实施“区域聚焦”战略,进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市,利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个
30、城市,龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路,目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质,龙湖成立十几年来,稳健经营,精细运作,赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。从 1998 年到 2006 年,龙湖连续十年、五届荣2获重庆 10 佳住宅小区评比第一名。2006 年,龙湖被建设部和中国房地产业协会评为中国房地产百强开发企业。2003、2005 和 2006 年度,龙湖三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名。2007 年龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强” ,排名第 26 位。因此,龙湖地产也与解放碑、火锅等重庆标志
31、性事物等并列为重庆的十大名片。2008 年, “龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标” 。 2008、2009 年,龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值 TOP10”、 “中国优秀物业服务企业服务质量 TOP10”。香港置地亚太区首席代表郭建豪曾高度评价龙湖地产:“一个在中国房产界中少见的优秀企业。以客为尊,有高效和完备的运行及执行机制,注重产品细节,不张扬,立足长远而非追求短期效益。”企业荣誉1998龙 湖 花 园 物 业 管 理 公 司 通 过 了 香 港 品 质 保 证 局 ( HKQAA) 的 物 业 管 理 ISO9002 国 际 质 量 体
32、系认 证 审 核 。1998-2007龙 湖 地 产 项 目 连 续 十 年 、 五 届 荣 获 重 庆 “十 佳 住 宅 小 区 ”第 一 名 。2002龙 湖 花 园 物 业 管 理 公 司 通 过 了 香 港 品 质 保 证 局 ( HKQAA) 的 物 业 管 理 ISO9002 国 际 质 量 体 系认 证 审 核 。 龙 湖 地 产 项 目 连 续 十 年 、 五 届 荣 获 重 庆 “十 佳 住 宅 小 区 ”第 一 名 。 2003中 央 精 神 文 明 办 、 民 政 部 授 予 龙 湖 花 园 “全 国 创 建 文 明 社 区 示 范 点 ”称 号 。 “龙 湖 ”被 认
33、定 为 重 庆 市 著 名 商 标 。 2003-2006龙 湖 地 产 荣 获 2003、 2005、 2006 年 全 国 住 宅 用 户 满 意 度 指 数 测 评 第 一 名 , 这 一 测 评 由 中 国质 量 协 会 、 全 国 用 户 委 员 会 主 办 。2006 龙 湖 被 中 国 建 设 银 行 总 行 授 予 AAA 级 信 用 单 位 。 龙 湖 被 中 国 农 业 银 行 总 行 授 予 AAA 级 信 用 单 位 。 2007龙 湖 荣 获 “重 庆 开 发 企 业 50 强 第 一 名 ”。 龙 湖 荣 获 “首 届 品 牌 中 国 节 金 谱 奖 中 国 房 地
34、 产 行 业 年 度 10 佳 品 牌 ”称 号 。 龙 湖 成 功 入 选 国 家 税 务 总 局 评 选 的 “2006 年 度 中 国 房 地 产 行 业 纳 税 百 强 ”, 位 居 第 26 位 。龙 湖 水 晶 郦 城 荣 获 “2007 年 度 国 家 优 质 工 程 奖 ” ( 承 建 单 位 : 中 建 五 局 三 公 司 )2008龙 湖 被 国 家 工 商 行 政 管 理 总 局 认 定 为 “中 国 驰 名 商 标 ”。 龙 湖 水 晶 郦 城 、 北 城 天 街 在 首 届 “广 厦 奖 ”评 选 中 获 奖 , 龙 湖 成 为 唯 一 在 住 宅 类 和 商 业 类
35、 产品 评 选 中 双 双 获 奖 的 企 业 。 重 庆 市 地 税 局 公 布 2007 年 度 地 方 税 收 纳 税 百 强 企 业 , 龙 湖 位 列 榜 首 。 龙 湖 地 产 入 选 国 务 院 发 展 研 究 中 心 等 机 构 评 定 的 “2008 中 国 房 地 产 公 司 品 牌 价 值 TOP10”。3龙 湖 集 团 入 选 国 家 税 务 总 局 评 选 的 “2007 年 度 中 国 企 业 集 团 纳 税 五 百 强 ”。 龙 湖 弗 莱 明 戈 ( 重 庆 ) 荣 获 中 国 土 木 工 程 学 会 评 选 的 “2008 詹 天 佑 优 秀 住 宅 小 区
36、项 目 金 奖 ”。 龙 湖 物 业 入 选 国 务 院 发 展 研 究 中 心 等 机 构 评 定 的 “2008 中 国 优 秀 物 业 服 务 企 业 服 务 质 量TOP10”。2009龙 湖 蝉 联 “重 庆 民 营 企 业 税 收 百 强 ”榜 首 。龙 湖 集 团 入 选 国 务 院 发 展 研 究 中 心 等 机 构 评 定 的 “2009 中 国 房 地 产 百 强 企 业 规 模 性TOP10”。龙 湖 集 团 被 中 国 房 地 产 协 会 表 彰 为 “2007-2008 年 度 中 国 房 地 产 业 诚 信 企 业 ”。龙 湖 被 CECA 国 家 信 息 化 测
37、评 中 心 授 予 “2008 年 度 中 国 企 业 信 息 化 500 强 ”。龙 湖 蝉 联 “重 庆 市 房 地 产 开 发 企 业 50 强 ”( 第 六 届 ) 第 一 名 。成 都 龙 湖 晶 蓝 半 岛 被 中 国 土 木 工 程 学 会 评 选 为 “2009 中 国 土 木 工 程 詹 天 佑 奖 优 秀 住 宅小 区 金 奖 ”。经典项目北城天街购物广场(商业)是龙湖地产运用 SHOPPING MALL 国际流行理念建造而成,建筑面积 20多万平方米,是目前重庆规模最大,业态最丰富,功能最完善的大型购物中心,2005 年成功入选重庆八大新地标之一。目前,国内知名的两大百货
38、商远东百货、北京华联已签约入驻。香樟林别墅坐拥山水,湖岸线蜿蜓曲折绵延 1300 米。别墅区中端有一长条形小岛延伸至湖心,沿岸天然形成 6 大湖湾,景致迥异。香樟林做出了国内最精致、最典雅的北美别墅,获建设部“全国新世纪人居经典住宅”评比综合大奖。万科董事局主席王石评价说:“要看地道的北美风格别墅,不用到美国、加拿大,到龙湖香樟林就行了。龙湖蓝湖郡占地面积 1600 亩,引入美国时尚富豪生活,是重庆目前规模最大的纯别墅社区,荣获“中国十大品牌别墅“称号。龙湖水晶郦城总建筑面积 80 万平方米,被公认为是重庆地产界最富艺术性的作品,荣获“2003年中国名盘”称号和重庆市第五届“十佳住宅小区”评选
39、第一名。龙湖楼盘看点:园林景观设计、小区规划、小区社区文化、小区整体风格、建筑类型、环境设计、物业管理等龙湖领军人物董事长吴亚军:1964 年出生于重庆合川,1984 年 7 月毕业于西北工业大学,曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作,是重庆市人大代表、重庆市工商联(总商会)副会长、重庆市总商会房地产商会副会长。学习万科、超越万科:1997 年,吴亚军专程去深圳拜访万科,虚心向王石讨教做房地产的门道。事隔多年,这位聪明的女学生“青出于蓝胜于蓝”。今天的龙湖的管理与企业理念中有不少万科的影子,王石也曾数次光临龙湖,“学习万科好榜样”在龙湖的确执行得很漂亮。圈内人评价:重庆地产圈内人称吴亚军为“三
40、不人物”“不签名、不上镜、不接受采访”。4在他们眼中,这是一个“难得的、大气的、认真的、执行力超强的,并且不为小事斤斤计较的女人”。老师评价: “吴亚军,她已经青出于蓝胜于蓝了嘛!她记者出身,从前刚见到她时还对她的能力有过疑问,但是慢慢发现这个人境界很高,做事情也很投入。”下属评价:“吴总在工作上不仅心思细密,而且言出必行,有超强的执行力。”曾在龙湖工作过两年的“绿地翠谷”营销总监郭自力称。合作者评价:“善于学习,精于操作。”著名策划人王志纲这样评价吴亚军,“从她身上能发现谦卑和严谨融为一体,但在她的身上却看不到浮躁的痕迹” 。“龙湖这个企业我很了解,这是我目前见到的也许不是最大、但肯定是最好
41、的企业。43 岁的吴亚军没有专车、没有四处挂头衔,始终保持着清醒。公司于 2009 年 11 月 19 日在香港联交所主板挂牌上市,龙湖地产的股票融资额度超过 70 亿港元。这个年过不惑的重庆女人凭借 312 亿港元的身家,超过碧桂园掌门人杨惠妍,成为新科的内地地产界女首富。使命、愿景和目标 龙湖的使命:为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中,成为卓越的企业并创造机会。 龙湖的愿景:通过提供高品质产品和服务实现持续增长,成为中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公司 龙湖的目标:成立之初,吴亚军曾预言,5 年后成为重庆最好的房地产企业之一,十年后成为全国最好的企业之一。目前,其
42、目标皆已实现。经营理念龙湖的理念:善待你一生(善待自己、善待同事、善待客户、善待同路人)龙湖之道:a) 融入城市深入了解区域性特征,挖掘城市内涵b) 引领生活不断进行产品创新,建造高品质标准的产品,引领高品质生活c) 创造机会为员工、合作伙伴提供发展平台与空间经营管理原则:长期利益原则、客户至上原则、先外后内原则、员工成长原则、精英原则、同路人原则、科学决策原则、 改进创新原则、简单直接原则、团队原则以万科为标杆,走对了路:由于地产投入的资金太大、时间太长,纠错的成本是最高昂的成本。而吴亚军的成功率非常高,没有一个项目成为滞销,“走对了路就是最快的速度”。这即是其学习万科,多年苦练内功,厚积薄
43、发的结果。缔造城市生活品位:龙湖,成为集重庆地产 10 年来智慧和爆发力的精华所在,在这里,龙湖为整个行业树立了一个标杆,倡导了一种标准,并因此提供了一种品位的生活,塑造了一个城市阶层。龙湖的专注:在十年当中,专注于重庆,成为重庆地产的风向标;专注于大盘,做自己最有竞争力的项目;专注于产品设计,形成自身优势;专注于成本控制,赢得竞争时代强大的生存发展空间。不偏科:房地产开发涉及的环节特别多,龙湖在每个环节可能不是最好的,但都是不错的,而不偏科的学生能取得好成绩。换位思考:龙湖懂得把利润分解给上下游的产业和购房者,让他们得到实惠;5耐住寂寞:正如罗马不是一天建成的一样,龙湖没有想一夜成名,而是用
44、产品跟市场对话。龙湖立志于做百年企业,正以踏实的态度做人、做事、做产品。战略回顾收获第一桶金:1995 年首个项目龙湖南苑收获第一桶金。房子卖得比菜快:1999 年,龙湖西苑 市民熬通宵排队等着放号 “那房子卖得简直比菜还快。”龙湖地产在管理上又上了一个平台,人才有了更多的储备,品牌也有了一定的知名度。面对外部扩张的诱惑,选择放弃:大连市和南宁市政府领导表示愿意拿出最好的土地给龙湖地产,但吴亚军没有急着盲目扩张。她说因为龙湖地产自认尚不具备异地开发的综合能力,贸然扩张,潜在风险难以评估。“这是因为我们当时的内部资源与外部资源尚未完全匹配,就像一个内功修为不够的人,拿着一把宝剑,不但发挥不出效力
45、,还有可能伤了自己。”潜心学习、苦练内功:磨刀不误砍柴工,龙湖地产谢绝了这些难得的机遇和诱惑,“深挖洞,广积粮,缓称王”,加强修炼内功。这段时间,龙湖地产派人四处考察学习、总结摸索经验、夯实企业基础。厚积薄发:直到 2000 年,吴亚军才开始大手笔开发龙湖地产的系列品牌项目,香樟林、北城天街、枫香庭、蓝湖郡接踵而来。2004 年其销售额从 2003 年的不足 10 亿元,猛然蹿升至 18 亿元。与国际接轨:在西南称王,仅仅是吴亚军创业初期的阶段性目标。从她 2004 年与香港置地联姻,与世界 500 强企业共舞,就可以看出她有更大的野心。吴亚军聘请第三方普华永道做财务审计,为达成与香港置地的合
46、作铺路。2004 年 10 月,双方合作投资 40 亿元,开发“大竹林”国际标准的时尚生活社区。吴亚军表示,龙湖地产的理想是做百年老店。与香港置地合作,长远的利益超过眼前的利益。如果不通过这样的形式进行贴身合作,她也无法学到一个屹立 100 多年的国际化房企精微的东西。精通十八般武艺:其后,龙湖地产已涉及城郊花园小区、花园洋房、城市中心公寓、顶级别墅、高层低密度小区、shoppingmall 等所有业态,十八般武艺不仅样样皆通,而且样样皆精。功夫练到家的龙湖地产开始多项目运作。到 2005 年,龙湖地产更同时运作蓝湖郡西岸、水晶郦城、紫都城、观山水四个大型楼盘,并显得游刃有余。在第一个十年里,
47、龙湖地产舍弃了很多东西,例如短期内的开发速度、开发规模、企业利润以及由此带来的对一些排名的影响等。事实最终证明,龙湖地产笑到了最后。向外扩张,加法和减法:2005 年底,蓄势已久的吴亚军开始发力,迈开全国扩张的步伐,逐渐形成“多项目”、“多业态”及“地域化聚焦”策略。龙湖的产品线很长:从多层到高层,从公寓到别墅、从写字楼到购物中心,从双限房到豪宅、从单体到城市综合体,所有这些业态龙湖都有涉足。也因为龙湖的产品复杂性已经较强,在城市的数量上就要做减法:在同等的业务规模下要进入较少的城市。这种进入少量城市,但在每个城市做大的策略就是“地域化聚焦”。万科做减法:卖掉当时每年盈利 6000 万并带来大
48、量现金流的万佳百货,专注于住宅产业。战略形成:从 2004 年起,实施“区域聚焦、多业态”战略。在每个城市,龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路,目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至 2009 年 12 月,公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛等 10 个城市。产品差异化战略提供与众不同的高品质产品与服务产品扩张战略在同一区域掌握不同业态与产品习性区域聚焦战略融入城市,在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品6集团管控精英总部:在地域化聚焦的策略下,公司经营的重心在各个地区公司,总部是个精干的、专家型的、飞行的组织,有约 15 人。集
49、团总部办公室现设在北京。总部定位:集团和地区公司的关系主要是“前和后”的关系,而不是“上和下”的关系。这样做,就是要让集团成为真正的神经中枢而不是组织的赘肉。精细的集团管理机制:“随着长期的发展壮大,在一套优秀的管理机制下,龙湖具有一批专业的管理队伍。” 摩根士丹利常务董事 Kenny Tse 评价龙湖地产。产品规划和设计产品文化:正如新周刊所评价的,“龙湖十年带给重庆的不只是一系列楼盘,它还是这个城市不可替代的生活先锋和时尚导师。”龙湖的审美和理想,也代表着新重庆人未来主流居住的生活梦想。产品定位:龙湖 14 年,一直都专注于中高端市场,以倡导高品位生活作为产品的方向。产品价值:龙湖提供给客户的产品,一直都坚持一个理念,就是“让渡价值”原则,也就是传递给消费者更高的价值。“区 域 与 客 群 共 赢 、 龙 湖 与 市 场 共 赢 ”。 龙 湖 在 谋 求 共 赢 的 思 维 方 式 下 , 决 定 了其 在 产 品 、 服 务 未 成 型 之 初 , 就 势 必 去 不 断 研 究 市 场 谋 求 多 方 共 赢 的 最 佳 维 度 。 所 有 的 服 务 项 目 、服 务 流 程 及 其 相 关 制 度 都 应 围 绕 为 顾 客 谋 利 益 , 在 购 买 成 本 、 使 用 成 本 、 享 用 效 果 、 保 值