1、2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下0 / 24银川中房商贸物业服务有限公司灵武 “中房 开元商业街 ”项目业态定位与招商策略预案银川中房商贸物业服务有限公司二 0 一 0 年七月2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下1目 录一、 从宏观角度分析灵武商业发展现状-02二、灵武市商业发展基本概况-04三、商户对区域市场和项目反馈-08四、灵武开元商业街直面的若干问题与思考-10五、项目核心定位与推广-13六、项目租金价格策略与定位-18七、项目招商策略与进度-19八、项目形象包装与推广-23一、从宏观角度分析灵武商业发展现状2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下21、灵武是一个以“枣乡、绒都、
2、唐城”为主题发展方向的县级城市，目前是西部“百强县” ，以“旅”兴“商”缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。灵武市西依银川、南接吴忠、北临青银高速，京藏高速公路横贯南北，307 国道纵贯东西，距河东机场仅需 20分钟，至银川只需 40 分钟，到吴忠不到 20 分钟。2009 年，灵武城镇居民人均可支配收入 13936 元，农民人均纯收入 5733 元；全年全市实现社会消费零售总额6.94 亿元；城镇消费 4.4 亿元；农村市场实现社会消费品零售额 2.54 亿元；全年全市批发零售业实现零售额5.37 亿元；全年住宿餐饮业实现零售额 1.25 亿元。灵武市尽管是旅游城市之一，旅游景点有水洞沟、
3、兵沟、恐龙化石馆等，每年接待国内游客达数十万人次，但这些游客多数均没有滞留，在灵武游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客” 。长期来，灵武相对旺盛的旅游业并未带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。2、灵武是一个人口“流动性大”的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。 灵武地区人口规模约 23 万，其中市区居民约 5 万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，灵武的人口流动性很大，据初步统计，目前灵武市区人口每年外出打工的，其比例约占 10；农村人口的流动性较城市更大，每年约占 16左右。这些流动外出打工的人口主要分布在银川、吴忠等地区。加上
4、灵武每年外来人口导入的极不平衡性，致使当地居民消费指数增长十分缓慢，成为制约商业发展的瓶颈。3、灵武距省会城市银川市近，长期来商业发展客观上形成一定的“依附性”和“制约性” 。 2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下3灵武市距银川市仅 40 公里，只有 40 分钟车程。因此，银川市繁荣的商业客观上对灵武城市商业的发展起到制约作用。而灵武市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对银川市商业的“依附性” 。此外，灵武当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成了到银川消费的习惯。另据抽样调查表明，灵武当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到西安、兰州来购物。这也是长期来灵武中高档
5、商业业态难以形成气候的主要原因之一。4、灵武普遍存在的“小农经济”的消费意识和能力，不足以支撑当地中高档的商业业态。 灵武市的人口结构中农业人口占多数，约为 70左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观灵武的整个消费市场，如餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。因此，客观上审视，灵武目前普遍存在的低消费的意识，尚不足以支撑中高档，尤其是较大体量的商业项目。5、灵武相对滞后的商业，同时也为现代商业业态的发展带来了一定的空间和机遇。 然而，
6、作为宁东能源化工基地之生活基地的灵武市，其优越的地理位置为灵武社会经济的发展提供了坚实的区位优势。2008 年，灵武市奋力冲刺“西部百强县” ，综合经济实力开始跃上新台阶。此外，灵武市结合产业调整和旧区改造，正在加快现代商业发展的步伐。2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下4随着灵武城市发展规划的逐步推进，为城市现代商业发展带来了一定的空间和机遇。同时，随着城乡居民收入水平的逐步提高，消费结构也将逐步发生变化，这为灵武发展中高档商业业态逐步打下基础。二、灵武市商业发展基本概况（一）城市商业总体布局近几年，灵武市在房地产开发中加大商贸设施建设步伐，目前已建成各类商业街、商业广场、商贸市场等一批商
7、业设施。【城市中心商业】 结合对老城区精品路段的改造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的唐城购物中心、东方银座、西湖步行街步行街、花雨湖滨广场等商业项目。这里主要集聚了服饰、饰品、运动、鞋帽、珠宝、婚纱、通讯、工艺品等品牌专卖店，以及部分茶艺、食品、特色餐饮、宾馆等业态。【市级商业副中心】 以百货商场为主，主要商业设施有国巨百货、宏泰商场、新华购物中心、灵州商城等。【旅游文化商业点】 正在建设西湖公园、枣园公园、绒园等文化活动休闲区。【社区商业网点】 主要分布于市区老城和新建居民小区，由小型百货商店、日杂货店、超市、便利店、饮食服务网点、菜市场等商业项目。【专业市场网点】 主要分布于城市各个
8、角落，由消费品综合市场、农副产品市场、工业消费品市场和生产资料市场等组成，基本满足于人民群众日常生活需要。主要有灵武商贸城（装饰装潢建材）等。（二）商业基本业态分析2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下5【服装服饰类】 目前灵武市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约占 1/4。服装服饰行业竞争激烈，从档次分析一般以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者宁愿开车到吴忠或银川购买。【餐饮类】 灵武市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例约 12，位居第 2 位。灵武市各街区的小酒楼，从午间至晚市生意较好，但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，由此可见灵武的餐饮业仍有
9、相当的发展空间。【百货超市类】 灵武的百货、超市约占比例 9，主要为消费者提供日常百货用品。超市以新百加盟超市为例，品种较为单一，虽然销售收入尚可,但未能构成消费热点，同时也与当地消费欲望比较保守的小农意识有关，必须加以引导。【其它购物类】 灵武市场的电器、电讯和电脑等产品约占比例 9，当地信息化普及率虽然不高，但手机产品的销售率相对较高。随着当地社会经济的进步，以及各类电器、电子产品的更新换代，这一消费领域具有一定的市场潜力。(苏宁电器全国第一家乡镇店拟入驻灵武唐城时尚广场)【休闲娱乐类】 灵武的休闲娱乐业处于发育阶段，缺少较高档次的休闲、娱乐项目，部分高端消费群常常驱车到银川市区消费，以此
10、，今后几年，灵武的休闲、娱乐业发展空间较大。（三）灵武市商业现状分析1、商业模式仍停留在初级商业发展阶段2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下6受其地理位置、人文习惯、支柱产业的影响，灵武有浓厚的小城镇特点。商业网点比较分散，没有商业经营概念，灵武的商业消费主要是解决生活的基本消费，属中低档消费层次。市民大件商品和品牌商品的消费倾向于外区域。2、城市商业框架雏形正逐步确定（1）结合对老城区的改造，建成集文化、娱乐、购物、休闲为一体的唐城购物中心；同时对城市主要路段进行了全面的改造。（2）凸现商业和旅游亮点，实施精品工程。正在规划建设玉皇阁文化活动休闲区。已建成西湖公园、枣园等休闲旅游项目。3、
11、城市商业经营模式有待优化灵武市以中兴路、富兴路、西平街是街铺经营的主要商业区，商业现状商业以临街商铺为主。灵武是典型的低租金市场。中高档消费极少，商铺普遍经营不旺，日渐衰微。在商铺租金水平普遍低下的情形下，经营者仍然不愿意进场经营。宏泰商场、新华购物中心的操作失败对当地商户的打击较大商铺不成规模，是灵武现有商铺的先天缺陷之一。商铺普遍规模过小，功能定位比较单一，不足以形成综合的消费场所，因而难以保证商场的消费人流。4、缺乏具有品牌影响力的核心商户目前，城市商业缺乏有影响力的品牌商户，商场的租户组成和经营方式与街铺的散铺经营方式没有区别，不足以吸引消费人流，使得进驻的商铺难以维持经营。2010/
12、7/20 慧眼识铺 赢定天下7此外，缺乏统一的经营管理和合理的功能划分与统一招租，使得商户的档次和素质参差不齐，吸引的客户层面不同，也就难以形成共同兴旺的局面，造成业主或商家不断降低铺租，如此恶性循环，造成现时商场铺租低下仍无人经营的局面。5、城市商业业态单一和缺少档次目前，灵武市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，约 25%。服装行业竞争相当激烈。从档次分析一般以中低档服装为主，中高档及高档服装系列较少。灵武现时有一定消费能力的人群，为了满足自己的虚荣心，一般不在本地购买服装，感觉当地的服装品牌达不到他们的要求，宁愿到吴忠或银川去购买。其次，餐饮业态尽管居第二位，当地的饮食文化比较丰富
13、。但纵观灵武市各街的酒楼，缺少特色或品牌餐饮店，由此可见灵武的食市仍有一定的空间。 此外，百货类、超市占 9%。此类主要是为顾客提供日常用品。主要原因是当地居民的消费水平太低，构不成消费中心；当地小农意识比较浓厚，花钱欲望比较保守。6、商业经营规模存在同质化倾向灵武的商铺及商厦主要集中在人民广场以及其周边街道，目前人民广场现时商厦与街铺无论从经营模式还是租金水平来看，差别都不是很大，不能够体现各自的优势。一般都是采用租赁形势，商厦租金水平基本都与所在街道平均租金持平，有的甚至还更低。基于灵武商业经营规模同质化，商业中心的概念尚未形成，停留在街铺的概念上，缺乏的是一个高素质的综合性商业中心，必须
14、有效的加以引导。2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下8【小结】1、人口基数较少，且仍然处于外流趋势，没有充足的人口支撑日益庞大的消费市场保证充足的内部消费人口是基础；2、现有的商业状况很难吸引周边人进入市内消费，整体商业市场和消费能力有待培育吸引周边人口消费是必要的发展趋势；3、整个商业环境气氛不浓，仍处于街铺经营自然成市状态缺乏统一招商、规划等先进的商业运营理念；4、依然停留在传统的日常用品及普通购物阶段商业经营范围及业态急需升级和扩容；5、经营档次、及租金水平较低，基本上中高档消费都处于外流趋势，形成恶性循环，无法提高经营者的兴趣。6、新近商业项目陆续上马，导致同质化的恶性竞争异常激烈，
15、整合、规划迫在眉睫；三、商户对区域市场和项目反馈（一） 、目标市场商户对灵武商业的总体反馈1、城市规模小，经济发展比较落后；2、人均收入较少，没有足够的消费能力支撑；一提到灵武，商户第一反映就是“穷” 。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入远远低于吴忠、银川等其他城市。3、商品档次多以中低档为主；2010/7/20 慧眼识铺 赢定天下9走遍灵武所有的商铺和商场，也找不到几个知名品牌购物店，连二三线产品都很难找。4、商业业态杂乱，缺乏统一的商业规划理念；5、租金虽低，但销售额更低；6、沿街商铺空置率较高，在建商业规模过大；（二） 、目标商户对灵武开元商业街的总体反馈1、地段好；2、在主力店新百超市、新百电器的带动下，或许将会有一定的人流量，但培育期较长，需观望、等待时机；3、品牌商户在县级城市开设店面有数量的限制，市场不能容纳过多的商铺，暂时不考虑；4、品牌商户在县级城市基本不考虑公司直营，主要通过在当地寻找加盟商来开展店铺的拓展；5、虽然租金较低，但是没有人流、没有营业额，贸然入驻依然会亏本；6、整个城市的商业发展与一些品牌定位不相匹配；7、距离灵武较近，没有必要投入过多的人力与物力来开专卖店，灵武已经形成了消费外流趋势；8、餐饮和娱乐业相对比较好经营；【小结】一个新商业项目的推出到成功是需要相当长的市场认可的，在灵武市目前有如此多的商业项目的情况下，
