1、*实业大丰项目前期规划初案*房地产策划顾问有限公司2007 年 7 月 1 日2绪 论曾经光华大道的繁华曾让人羡慕，而如今的光华大道遭遇阶段瓶颈更令人深省！大丰，现状将因北新大道的开通而发生质的飞跃，这条城北的城市景观快速通道完全可以媲美当年的光华大道，它对其覆盖区域房地产的带动作用不难想象。同时，因为地铁 1 号线北端终点在大丰，可以预见，光华大道如今的尴尬状况在大丰不会重现。在北新大道即将开通、地铁一号线建设如火如荼的双重利好下，依托北新大道为中轴，势必将在北新大道两侧形成新的房地产开发热点，而且，真正意义上的成都城区因为地铁终点也许就在此范围内截止。近日尘埃落定的国家新特区称号，成都将得
2、到特区政策的大力支持，一直以来所谓的绕城高速以内是市区的概念，从曾经的遥远一下子变得离大众是如此的近，所有的一切预期变得更加清晰而可见。此时，我们来做*实业北新大道东侧新项目地块的前期策划，感觉同样是清晰而愉悦；因为我们知道，尽管地块周边现状极度不成熟，尚不具备成为居住片区的形象及相关配套，但项目的整个运作周期内，我们将拥有太多的远近期利好贯穿始终。由此，我们认为，本案区域属于大丰，但绝对是成都城区楼盘的实质；我们认为，北新大道东侧大丰段现状不比大丰而尚待开发，但绝对是未来开发的热点区域。同时，本案完全可以脱离大丰的区域局限来运作。3第一章 区 域 篇一、区域的基本情况与发展潜力新都成都市城北
3、副中心，成都市科技文化旅游卫星城，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。大丰新都区行政范围中唯一一块位于绕城高速以内的区域。新都区大丰街道办事处地处成都市外北三环路侧,位于成都市外环高速路以内的中心城区,距市中心仅 5 公里、双流国际机场 25 公里，紧临成都火车北站、东站，为成彭公路上第一镇，规划建设中的成都市北延线和容北商贸大道贯穿全境，交通四通八达，区位优势十分明显，素有成都“北门门户”之称！继成都市南部新区、东部新区之后，成都市北部也将打造一片新区，它是重要的行政办公商务活动区，是未来的北部新城！街办幅员面积 17.5 平方公里，辖 6 个行政村，11 个居民委员
4、会，总人口 2.7 万。总投资达 17 亿人民币的成都市“北部新城”建设工程已于 2004 年开始启动道路、管网、土地整治等基础设施建设，延伸至大丰的人民北路北延线也已开始动工。规划中的北部新城自成都市区北部至新都，并跨越成绵高速路与青白江相连，面积 100 平方公里，人口 100 万，而新都的大丰、三河一带将是发展的重点，和中心城区连成一片。北部新城，一个充满活力的高起点新城随着成都市向北发展号角的吹响，再加上北新大道通车、北部新城规划、地铁修建等利好消息，大丰将成为继华阳、温江后的又一热点发展区域。根据城市规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，城市格4局从环状变为扇形，
5、而将于近日贯成通车的北新大道正是向北 “主动脉” ，将极大带动凤凰山、大丰片区以及新都新片区的发展，直接助推北部新城各楼盘的强势崛起。根据成都市的规划，目前新都已经进行行政区划调整，撤销大丰、三河镇建制镇的建设，其外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围，并通过地铁一号线与中心城相连。城北至新都和青白江区相连区域将发展成为规划面积大约 100 平方公里、100 万人口的“北部新城” 。 “北部新城”具有的优势非常明显。首先，它率先规划和推出了一条改变城市交通及居家格局的主动脉“北新大道” ，道路宽 60 米( 不包括道路两侧绿化带 )，双向 8 车道；其次，根据城市规划，在城北外环路要修建一个
6、宽达 50 米左右的绿色生态走廊，将为城北新城的绿肺；第三，在北部新城中还规划有数万平方米的市政广场，以及众多的相关配套设施，这些都将极大地改变城北的城市形象和价值。大丰，未来将拥有 50 万人的北部新城行政中心早在 2005 年 4 月，大丰就已被正式纳入了成都市中心城区规划，其城市分区定位为北部新城和北部行政办公中心。如今，随着道路交通及基础设施的进一步完善，大丰以其独有的区位优势，逐渐成为了业界关注的焦点。大丰犹如城北板块上的一颗璀璨的明珠，历经时间浪潮的雕琢，正变得越发光彩夺目。大丰，素有成都“北门门户”之称。它地处成都市外北三环外侧，位于外环高速路以内的中心城区，距市中心 5 公里、
7、双流国际机场 25 公里，紧临成都火车北站、东站。作为成彭高速路上第一镇的它，区位优势十分明显。5据大丰政府相关领导介绍， “北部新城”规划的实施，为大丰的发展带来了前所未有的良好机遇。根据规划， “北部新城”拟规模用地达 27.66 平方公里，规划总人口将达 34 万人。预计人口密度加大之后，规划总人口还将上升至 50万人之多。再加上道路交通的改善、人居环境的提升及众多基础设施的兴建，大丰将迎来该区域的跨越式发展。与此同时，也有业内人士预测，随着交通的改善，基础配套设施的进一步完善，大丰将成为成都市民城北置业的首选。大丰的规划发展也都将更利于房产发展。据新都规划局相关负责人透露：大丰将保持原
8、有的工业基础，不再发展工业，无论是环境还是基础配套，都在为房地产开发服务。人口急速聚集，将意味着一个全新的居住新中心正在崛起。城北商贸圈根据成都市规划局的消息，我市正在启动和规划一系列打造城北商贸圈的工程。按照新的规划，城北将在未来年内，重点建设以川陕路、沙西线、成灌路为脉络的“三线” ，以及以金牛高科技产业区、会展商务区、五块石药品配送中心为重点的“三片”据业内人士分析，这一系列举措不仅将大力推进城北商圈全方位专业化，还将改善城北的形象。小结： 大丰是新都区距成都中心城区最近的组团，也是唯一位于绕城高速以内的片区，发展潜力巨大。随着北部新城概念的出台、城北商贸圈的规划以及“新特区”的获批，大
9、丰必将迎来新的发展机遇。谁将成为“北新大道第一盘”绝非大丰，我们拭目以待。6二、交通条件大丰紧临成都火车北站、东站、天回站及即将投建的西站。绕城高速公路环绕大丰北边通过，大天路及两条规划道路横穿大丰连接新都城区，北新大道、成彭公路南北纵贯镇境内。根据成都市的规划地铁 1 号线也将到达大丰。北新大道月底通车北新大道宽 60 米、双向 8 车道，于 2004 年 12 月 21 日开始正式动工修建。起始于人民北路一环路路口，沿人民北路往北，直达北部新区，总长 10多公里，在跨越火车北站地区后，向北延伸至外环以外，从而带动凤凰山、大丰片区、天回镇片区以及新都片区的发展，形成成都的“北部新城” 。总长
10、 4公里多的北新大道高架路将与北新大道三环至外环段实现对接，届时从一环路经该道路到三环路外，大约只需 6 分钟。北新大道预计于今年 7 月底年建成通车，到时候在达到改善城北片区交通、商贸、物流的同时，还将成为连接核心区一环路直达北部新区的机动车高效快速通道，它犹如一条改变城北交通及居家格局的主动脉，直接助推大丰的强势崛起。据悉，为配合该工程的实施，人民北路、人民中路将进行局部改造，目前，随着北新大道的建设和人民北路改扩建工程的启动，标志着北部新城建设开始提速。1 号线将北上改走大丰据成都地铁有限责任公司相关负责人介绍，由于城市总体规划的调整，成都市轨道交通规划也相应调整。1 号线二期工程北端线
11、路到了红花堰以后不再往东到动物园，而是直接北上，最终到大丰， 1 号线变成真正的南北走向。17号线总长调整后是 31.6 公里，车站是 23 个。地铁 1 号线的到来将极大地缓解大丰的交通压力，让生活在这里的人们，能够快速融入成都大都市的 15 分钟生活圈，尽享城市之繁华。成都地铁对房地产业的影响地铁的形成，除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流，每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业，改变城市格局，促进新城市经济带的形成。对土地市场的影响目前，成都市区土地开发程度和
12、价格因区域不同而差异较大，西边和南边土地开发较早，价格较高，而北边和东面一直存量较多，开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾，三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快。同时，一直制约郊县房地产业发展的交通问题得以解决，地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异。国内其它城市地铁对房地产业的影响北京：地铁改变购房观念便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价适中的两难选择。大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步。而现如今通达性好的
13、地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼。据调查显示，80%的北京白领在购房时率先考虑的是“是8否靠近地铁” 。上海：地铁过处物业价格应声而涨许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出行方便之外，物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒” ，其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价在 25%至 30%之间。另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区，成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴
14、绿地等受益匪浅，交通便利度提高，吸引了大量中心城区居民前往。各城市地铁物业发展对本项目启示随着交通条件的改善，三环沿线和近郊楼市将更加活跃，整个市区城市布局发生改变，城市边缘区域商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显。目前成都地铁虽处于全面动工阶段，但对沿线物业的增值效应已经体现出来。特别是 1 号线二期工程改走大丰的消息传出去后，给大丰区域房地产市场送来了福音，目前成都 1、2 号地铁沿线在售楼盘销售价格仅比同等条件物业高出 6%-9%，这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差 25-30%相比，还有一定差距。相信随着地铁建设的进行，其对周边物业特别是本项目的增值效应会越来越明显。新
15、都将建两条连接北新大道的快速通道北新大道将于近期建成并投入使用，作为目前连接新都城区至成都中心城区最便捷的快速通道，它的功能将日益凸显，而新建连接北新大道至新都城区9的快速路就成为了新都区城市道路建设中的当务之急。新都区委书记杨羽明确表示，为配套新区建设，新都区将尽快启动实施北新大道向北延伸和向新都城区连接的桂都大道和香城大道工程建设。小结：随着北部新城的概念导入、北新大道的通车，以北新大道为轴线，向两侧蔓延的趋势，必将打破现有的大丰城区格局。成都地铁南北干线地铁一号线延至大丰的规划让大丰与成都市区实现“0 距离”融合。近有北新大道的通车，远有地铁站点的修建，嗅觉敏锐的投资者的提前进入，会将购
16、房需求提前释放。同时新都区将建两条连接北新大道的快速通道规划的出台也会使本区域的交通组织更加完善，必将带动本区域的经济发展。真正意义上的成都城区，将在地铁大丰站附近截止；如果按规划是在绕城以内，本案所处区域更将成为城区北部的中心。10第二章 市 场 篇一、新都区房地产宏观市场现状方面，我们仍然需要立足新都区和大丰镇来探讨。长期以来，成都市整个城北区域由于城市发展和历史原因，一向给人以脏、乱、差的印象，居住环境很差。同时，由于该片区商业贸易集中，在北门二环路以内，可供成片开发住宅的区域已经很少，而二环至三环之间商贸集中，住宅土地拆迁困难，这使得长期生活在城北的一大批具有相当购买能力的经商人士，难
17、以在此找到自己居住的家园。面对大城北区域巨大的市场，新都已开始显现出城北第一中心居住区的商业价值。1999 年，新都区城市总体规划确定了“城市向东发展、形成新城区”的发展战略。新城区的主要功能为行政办公、教育、商业、金融和生活居住，与老城区形成“一城双中心、东西两片区”的城市格局。 “四路两区”建设、打造新城区、畅通进出城通道等举措更为新都房地产发展推波助澜，间接有力地推动了该区房地产业供需两旺的发展势头。近年来，新都区涌进大量的品牌开发商，尤其是新都距离成都较近的大丰与经济发展较好的新繁两镇更是房地产商角逐的焦点。先后有中海外、中鹏房产、武侯建设、天之海实业、中房集团、晓初物业等二十多家知名品牌开发商抢占新都城区及大丰、新繁两大重镇。
