1、 为您，我做到！1谨呈：东方银座集团东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部为您，我做到！22011 年 4 月 2 日为您，我做到！3目 录一、宏观环境分析 .41.宏观经济 .41.1 南昌经济走势 .42.南昌市房地产发展 .52.1 南昌市房地产投资 .52.2 南昌市房地产市场分析 .62.2.1 供求分析： .62.2.2 2010 年至 2011 年 2 月市场供求走势 .72.2.3 近两年土地市场 .82.2.4 近期政策解读 .92.2.5 限购令后南昌市场 .10小 结： .11二、 朝阳洲概况分析 .122.1 片区概况 .122.2
2、 片区人口分析 .132.3 土地利用情况 .132.4 配套设施 .152.5 远景规划 .162.6 片区综合评估 .18三、朝阳洲房地产市场 .193.1 片区房地产市场概况 .193.2 2010 年-2011 年 2 月片区房地 产市场 .203.3 片区未来供应量分析 .223.4 片区个案分析 .253.5 片区房地产市场小结 .36四、地块情况 .374.1 地块位置 .374.2 周边环境 .374.3 配套设施 .374.4 现状条件 .384.5 地块经济建设指标 .39五、项目定位 .415.1 项目规划初步定位 .415.2 客户定位 .435.2.1 区域客户回顾
3、.435.2.2 项目客户定位 .445.2.3 项目客户属性定位 .445.3 预期销售价格 .455.3.1 案例选取原则 .45为您，我做到！45.3.2 住宅及 SOHO 办公产品价格预计 .455.3.3 商业及车位价格预计 .485.4 项目经济回报测算及风险分析 .495.4.1 项目初步销售收入测算 .495.4.2 项目风险分析 .49六、结论 .51为您，我做到！5一、宏观环境分析1.宏观经济1.1 南昌经济走势2005 年至 2008 年 GDP 年均增幅高达 16%，2009-2010 年 GDP 增长幅度超过 13%，2010 年南昌市 GDP 突破 2200 亿大关
4、，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。南 昌 历 年 消 费 品 零 售 总 额 状 况 （ 亿 元 ）201.18358.4 426.69528.89764.94234.88307.49634.4320.80%20.00%24.00%19.10%16.60%15.70%13% 16.80%020040060080010002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年0%5%10%15%20%25%30%社 会 消 费 品 零 售 总 额增 长 率为您，我做到！62003 年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。200
5、8-2010 年南昌消费品零售总额增幅均在 20%以上，2010 年南昌市消费品零售总额 764.94亿元，比上年增长 20.80%。为您，我做到！72.南昌市房地产发展2.1 南昌市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由 2003 年的 60 亿元发展到 2010 年280.15 亿元，实现 3 年翻番的跨越；2010 年南昌市房地产投资同比增长 50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。南 昌 历 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 走 势 （ 亿 元 ）235 350520 641.64809.921086.051546.881935.660.01 85.17
6、110.2 110.75 125.6 163.3 198.25 230.15050010001500200025002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年产 产 产 产 产 产 产 产 产 产 产 产 产为您，我做到！82.2 南昌市房地产市场分析2.2.1 供求分析： 05 年至 07 年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08 年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降， 09 年供应进一步下滑， 10 年供应量大幅上涨，成交均价连 年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工 缓
7、建的项目增多，推售进度放缓，造成了 09 年同期住宅市场供不应求（供求比为 1:2.5）的状况；2010 年上半年，随着市场需求量稳步发 展，开 发商开发在 09 年 资金大量回笼下， 积极开发建设项目，从而扭转了 09 年同期供不应求的矛盾局面，供求比 1:1.04；2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年预售住宅成交均价(元/)3640 4432 4705 4788 6089增长率(%) 12.2% 21% 6.1% 1.8% 27.2%南 昌 历 年 市 场 成 交 情 况0200400600供 应 量 259 291 367 285 218 332成 交 量
8、 191 197 337 179 430 3372005 2006 2007 2008 2009 2010为您，我做到！92010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10 年受供货量以及 09 年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历 史新高。为您，我做到！102.2.2 2010 年至 2011 年 2 月市场供求走势2010年上半年初火热的市场受 417 政策影响成交开始萎缩，然而 6 月份大量企业内销房入市成交致使 6 月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大， “金九银十”如期而至，市场再度火
9、爆，市场供求旺盛；进 入 2010 年下半年，CPI 不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值 成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上 2010 年楼市整体供不应求的局面（全年供求比 0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持 续上行。其中市中心、 红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销， 特别是朝阳洲滨江一号的热销， 给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。2011年 1-2 月， 传统的成交淡季，经过一月的火爆，2 月的楼市开始走向试探期。2 月 20 日南昌新版限 购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，
10、2010年 1月 -2011年 2月 南 昌 市 区 商 品 住 宅 供 求 对 比数 据 来 源 ： 南 昌 市 房 管 局5.37 16.28 44.02 32.89 10.76 16.18 15.42 45.31 31.4 19.96 29.5 15.79 0.7728.113.0319.234.8316.1221.2315.1122.4 25.5434.7810.9621.3440.1 42.2430.360.760.411.260.66 0.450.070.852.040.51 1.07 0.691.130.741.16051015202530354045500.000.501.00
11、1.502.002.50新 增 供应 量(万 ）成 交 量（ 万 ）供 求 比新 增 供 应 量 (万 ） 21.34 5.37 16.28 44.02 32.89 10.76 16.18 15.42 45.31 31.4 19.96 29.5 15.79 0.77成 交 量 （ 万 ） 28.1 13.03 19.2 34.83 16.12 21.23 15.11 22.4 40.1 42.24 30.36 25.54 34.78 10.96供 求 比 0.76 0.41 0.85 1.26 2.04 0.51 1.07 0.69 1.13 0.74 0.66 1.16 0.45 0.07 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2
