1、房地产综合性开发的利弊分析摘要：本文以沈阳城市规划建设为例，论述了城市综合性开发的基本概念，分析了城市综合性开发利弊，论述了城市规划对房地产开发的重要意义，并得出城市综合性开发利大于弊结论。关键字：综合性开发，城市规划，城市监管一、随着城市进程化的加快，一些曾经位于城市边缘化地区的旧工业厂房逐步被围合在了城市的中心地带，这不仅给企业的发展带来不便，而且也影响了整个城市的规划发展。而在这些旧厂房中不乏优秀的建筑，对它们仅仅是推倒了之显然是不可取的，所以要进行适应性的改造。房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简单地说，房地产开发是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态
2、的活动。具体地说是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设” 的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划
3、，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。缺乏“综合性” 与 “配套性”的开发活动是不符合现代城市建设要求，随着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。二、城市综合性地产开发模式“城市综合性开发”可进一步完善城市功能，提升城市的承载力，其将成为旧城改造、新区建设和现代服务业发展的新引擎。这与旧建筑再循环利用理论的理念不谋而合。目前，“城市综合性开发”位置处于正在发展中的新兴地产圈，拥有的商业、文化业态极为丰富，综合了娱乐、购物、
4、旅游、文化休闲广场等多种元素。以采用该模式开发的“大华纱厂”项目为例，对“大华纱厂”的改造，是把已经废弃的旧建筑、工厂重新进行功能性改造，结合建筑自身特点和项目改造要求，对其进行旧建筑再循环利用。以大明宫国家遗址公园为依托，将大华纱厂建设成为集商业和文化为一体的新的城市活动中心。建筑再循环的基本特征是使用功能的置换或完善，包括两个方面：一是使用功能的置换，指原有功能被新功能替代。例如大华纱厂原有的旧工业建筑，为适应城市发展和符合“综合性开发”的理念，厂区的部分厂房被改造为博物馆、购物中心、小型剧场等富有文化或商业色彩的新功能建筑；二是使用功能的完善，指原有功能得以增强。例如在“大华纱厂”的改造
5、项目中，为适应现代化建设的需要，将传统办公空间通过更新技术设备而成为现代化的办公空间等。西安（曲江）大明宫投资集团的“大华纱厂”项目是典型的“城市综合性开发”案例，在项目的改造过程中，随处可以见到建筑再循环利用在实际中应用，对旧建筑外观或空间的进行适当的重新装饰或划分，并使得建筑的功能改变，实现建筑生命周期的循环和延续。 5三、城市综合性开发的优点1、极大地丰富并方便了人民生活，城市的综合性开发使人民生活中多了更多的选择空间，提高人民生活素质2、加速城市的发展进程，提高城市的综合实力，使城市经济发展更加迅速，加速货币流通，优化资源配置3、促进人与经济协调发展，人民生活更加和谐4、带动周边小城市
6、的发展进步，从而提高该地区整个一带的 GDP 增长5、城市的综合性开发也为人们提供了多种便利的出行方式，节约了时间，提高效率。四、城市规划对房地产开发活动有何意义？城市规划与房地产开发之间的关系主要体现在以下几个方面：1、城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指标，城市建设用地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要依据。2、城市规划是房地产开发的重要管理手段。 中华人民共和国城市规划法规定， “城市规划区内
7、的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 ”任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发“建设用地规划许可证 ”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。3、房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、物力的投入，将一个个开发方案变成有形的建筑产品，为城市经济社会发展提供最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“ 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设” ，遵循这一方针进行房地产开发，可以形成合理的城市空间布局，为
8、城市各项事业的发展创造良好的环境，因此房地产开发是实施城市规划的基本方式，开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。五、城市综合性开发的弊端1、城市的综合性开发在促进城市经济发展的同时吸引了周边小城市的人进入，从而造成城市的相对拥挤，人口过剩，并且带来了很大的治安隐患2、城市的综合性开发容易造成交通拥堵3、城市的发展会吸引更多的工厂和企业进入的同时，也会对环境造成很大污染，造成资源的无谓损失和浪费六、解决措施1、加强城市的前期规划，提前考虑到可能出现的问题并提前想好应对措施和解决方案，使其更加的规范合理从而使开发过程中遇到问题时更加迅速。2、加强城市开发时的监管力度，一旦发现问题立即向上级汇报并
9、予以积极解决。3、在城市综合性开发的过程中始终将人民的利益放在首位，一切为了给人民生活提供方便为中心，对于肆意破坏环境浪费资源的企业应该予以重罚。总结：城市的综合性开发有利于城市的迅速发展和崛起，促进经济的加速运行，同时带动相关产业的发展，提高人们生活水平，从物质和精神上丰富人民生活。但同时也有很大弊端，例如交通拥堵问题，影响城市环境卫生，资源浪费等。我们要加强城市规划监管，更大程度地发挥城市综合性开发的优势。1 黒川纪章，黒川纪章的城市设计理论，,北京建筑，工业出版社 20042 兰峰，房地产开发与经营， 中国建筑工业出版社房地产综合性开发的利弊分析09 级经济学一班 290701126高仲宜
