1、 基于房地产管理的重要性探索研究摘要：本文主要从产权产籍登记管理、拆迁管理、开发经营管理、物业管理、房产档案管理等方面对房产管理的地位和作用进行了深入分析,指出规范发展房地产管理和物业管理,既有利于促进经济增长,又有利于提高人民群众的居住质量,本文是一些个人观点，可供参考与借鉴。关键词：房地产； 管理； 地位； 作用；中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：前言房地产管理问题，涉及到千家万户，关系到最广大人民的根本利益，所以，规范发展房地产管理，既有利于促进经济增长，又有利于提高人民群众的居住质量，既有利于增加就业，也有利于维护社会的稳定。一、产权产籍登记管理的作用分析产权产籍的
2、登记管理是房地产行政管理的基础工作，其内容包括：城市经济适用房和经济适用住房上市审批工作；房产测绘成果的认定使用和管理工作；商品房面积的管理工作，查处商品房面积管理中的违法行为，落实私房政策；负责各类新建商品房转让、抵押、确权等行为的审核审批工作。因此，制定严格的审核审批制度，能够有效避免因工作失误造成的影响，确保各项业务的合法性，有效确保人民群众的合法权益，同时也能避免或减少房产纠纷的发生。此外，测绘成果的认定工作，不同于普通的房产中介业务，由于房产测绘成果将直接用于房产权属登记，此项工作就比较重要。根据房地产测量的目的和任务，结合房地产行政管理和开发经营管理的需要，通过房地产调查获得各用地
3、单元的范围、座落及相互关系，并按照地产产权产籍管理要求对各用地单元编丘号。丘号是按照分丘原则划分房屋用地单元地块的编号，它是房地产测量与产权产籍管理的重要编码，也是房地产档案管理中的重要索引，而建立科学的编号方法，实行统一编号，为整理房地产权属资料，建立房地产地理信息系统以及广泛应用电子计算技术等方面创造了良好的索引条件。二、拆迁管理的职能和作用分析城市的房屋拆迁是因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，在城市规划区域内的土地上，由拆迁人拆除被拆迁人所有的或所使用的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁人实施补偿和安置的行为，房屋拆迁行为是指行政与民事相互交叉，经行政主管机关批准并在行政机关管理的监督
4、下，由拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政主管机关三方共同进行的法律行为。上述情况是以行政法律关系直观显现，同时隐含着民事法律关系与行政法律关系相互交叉、相互融合的一种特殊现象，这一现象往往使得我们一些地方领导很伤脑筋。依据城市房屋拆迁管理条例第八条的规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁公告是房屋拆迁管理部门公布的告知性文件，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致， 城市房屋拆迁管理条例第十七条规定：补偿安置裁决作出后，被拆
5、迁人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。三、开发经营管理的促进作用分析随着房改的发展和深化，投资建设意识不断增强，个人投资建房已在居民和职工中逐步形成。1996 年以房改房为主提出了申请“安居工程”项目，按文件规定国家有关政策，经济适用房工程建设，国家减免有关税收，政府投入土地，职工承担建房成本，开发企业不得超过 3%的利润，使一些经济条件不富裕的人们住上了楼房，使城区内的住房面积得到了彻底的改变，真正实现了居住楼房化，并向城市现代化迈进。各地在具体推行优先发展住宅产业的经济政策中，通过采取降低
6、住宅交易税费、建经济适用房、住房分配货币化等具体措施，不仅有效地缓解了住宅商品房积压对于金融业和城市经济的威胁，对于 gdp 增长还产生了十分明显的拉动作用，一时间优先发展住宅产业对于城市经济发展几乎成了一剂万能良药，而且理论界也十分看好住宅产业，认为这一产业可以持续拉动城市经济发展几十年。由于各种城市的经济内涵具有十分明显的差异，从长期来看，大体一致的经济政策可能会产生基本不一致的两种结局，这种结局主要是因为在我国社会经济发展中，存在着两种性质完全不同的城市。第一类城市以北京和上海为典型代表，就客观而言，这类城市房地产行业在发展中所面临的社会经济背景，可以吸引大量的国内外投资，特别是质量高的
7、投资，增加了这类城市的经济含量，其城市化进程具有较强劲的工商业发展支撑，其城市的辐射作用更强大了，快速发展住宅产业具有一定的合理性。一个十分典型的经现象，就是全国乃至全世界，有许多机构都在这些城市设有办事处，一些较高层次的企业发展到一定程度，客观上必须把主要办事机构转移至这类城市，为这类城市提供了数量较多和收入水平较高的就业位置，使其房地产行业，特别是住宅产业具有与城市化相关的产业支撑，这种社会经济背景使这类城市处在大规模的住宅产业开发“运动”中，房地产行业较快发展是城市化的必然结果。在另外一些城市，住宅产业的迅速扩张可能具有截然相反的情形，这种情形可能会在不太久的时间就有明显的不良反映，因为
8、这类城市在快速发展住宅产业中，并没有相应的工商业发展与之呼应，相对而言，房地产行业成为了推动其城市化进程的主要原因之一，而这类城市住宅产业的巨大消费支撑来源于周边地区的居民，许多城市都因此而出现了住宅郊区化。四、物业管理的指导作用分析认真贯彻落实国家、省、市等各级有关物业管理方面的法律和政策，其内容包括：负责物业管理企业资质审查、报批工作；负责指导和监督召集业主大会和业主委员会组建工作，指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作；负责物业管理招标、投标管理工作；负责物业公用部位，公用设施专项维修资金的归集、续筹、使用的审批和监督管理工作；负责查处违反物业管理规定的活动和行为，制定物业管理服务标准
9、和收费标准，会同相关部门监督落实；负责物业管理企业行业数据统计和理论调研工作；指导住宅室内装饰、装修管理；物业管理的早期介入，前期物业管理以及物业承接查验工作；指导物业管理政务公开，物业管理区域内建设改造、精神文明活动开展，重大事件上报和应急预案处理工作；指导物业管理区域的冬季供暖管理工作；拟定和下发物业管理行业管理通知、简报、通报等文件；负责物业管理企业业主委员会的投标，服务合同等备案管理工作；负责物业管理的档案收集、分类和保存工作。此外，也包括其他法律、法规规定的相关管理职责。五、房产档案管理问题分析房产档案是城市房地产行政管理部门在进行房屋产权登记、产权调查、产权变更及转移等房屋权属管理
10、活动中形成的具有保存价值的历史资料。它包括文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体的文件材料，其内容包括房地产登记审批书、登记收据、房产证存根、权属证明书、房地产登记申请书、协议书、国有土地使用证存根、房地产共有证存根等各种文件。从产权档案接收、录入电脑、整理上架、提供利用，要注重工作环节的衔接，保证产权产籍档案各项工作的有序进行，达到产权产籍档案提供利用服务的目的。六、结语随着社会经济的快速发展和城镇化进程的加快，城市建设迅速发展，给房产管理工作提出了更高的要求，也就是说，必须强化管理，加强服务，促进房地产和物业发展，进一步加快住宅产业化，提高物业管理水平，加强住房保障体系的建设，完善制度建设，进一步好转市场秩序，加强行业自身建设。参考文献：1高新民.正确处理好住宅产业的作用j.住宅与房地产，2009， （8）.注：文章内所有公式及图表请用 pdf 形式查看。
