1、中铁 贵阳一品天下国际商业广场（十二滩项目地块） 项目定位及产品设计建议 一品天下置业,四川一品天下置业,项目目录,发展背景,1,2,3,项目定位,发展构想,开发模式,4,四川一品天下置业,项目发展背景,城市慨况,贵阳是贵州省的省会城市位于贵州省中部偏北幅员面积：8034平方公里户籍人口：430余万人口属亚热带湿润温和型气候,贵阳作为首个国家级“国家森林城市”和“国最佳避暑休闲城市”，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲,四川一品天下置业,项目发展背景,城市概况,贵阳市是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳市辖
2、七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口已超过430万人，其中市区人口超过300万人，是贵州省第一特大城市。,四川一品天下置业,项目发展背景,贵阳市下辖：三县一市七区贵阳市老城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方公里。清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。 金阳区为贵阳市政府驻地 位于金阳新区林城东路,行政区划,四川一品天下置业,项目发展背景,城市规划,贵州市市中心将成为“一城三带多组团，
3、山水相融合”的空间布局结构，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱”的城市格局：一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约238万。三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色。多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约82万。,贵阳市
4、中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略。,四川一品天下置业,项目发展背景,城市规划,贵州市市中心将成为“一城三带多组团，山水相融合”的空间布局结构，打造“城中有城、城中有山，城在林中、您在城中，湖水相伴、绿带环抱”的城市格局：一城：以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约238万。三带：将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色。多组团：顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城周边布局4个相对独立
5、的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城周边组团建设用地约100平方公里，集聚人口约82万。,贵阳市中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩” 的空间发展策略。,四川一品天下置业,项目发展背景,城市交通,四川一品天下置业,项目项目发展背景,城市交通规划,一环、二环、三环环城道路及16条放射线路，铺以4条轨道交通，构织成贵阳便捷有序的立体交通网络。,四川一品天下置业,项目发展背景,城市经济,贵阳市近几年的GDP呈现持续上涨的良好局面， 近5年保持良好的上升势头，远超全国平均增长速度。,由于贵阳市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，
6、加快城市总人口的增长。随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。 数据显示，07年的GDP增长速度是近年来的最高水平。进入08年后，受到50年一遇的特大自然灾害与全球金融危机背景的影响下，增长幅度小幅回落，以能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的下滑。 2010年全年贵阳市GDP总值达到1121.82亿元，较去年增长14.8%。,四川一品天下置业,项目项目发展背景,贵阳市宏观经济研究,地区生产总值人民币1383.1亿元,消费品零售人民币584.3亿元,居民可支配收入人民币19420元,同比增长：+17.1%,人均消费支出人民币1430
7、0元,同比增长：+20.5%,同比增长：+17%,同比增长：+10.51%,同比增长：+106.9%,实际利用外资美元2.798亿元,2011年贵阳市的整体经济表现出了强劲的经济增长势头,四川一品天下置业,项目项目发展背景,比较经济分析,贵阳市在人口数量、地区生产总值等硬性指标上处于西南地区省会城市的末尾，其主要原因是受到人口数量限制。但第三产业所占比重是五省会最高的，占比达到了53.1%，商娱办市场发展潜力较大。,四川一品天下置业,项目项目发展背景,城市经济,第一产业：蔬菜种植成为农民增收的支柱 土地的贫瘠和农村人口的不断外流，使得第一产业不断低迷。,第二产业：贵阳的六大支柱产业有1、铝工业
8、，2、装备制造业，3、药业和食品，4、石化业，5、卷烟业，6、高新技术产业。 由于基础建设投入的增加，能源、矿产、制造为首的实体产业均出现不同程度的增长。,第三产业：旅游业、物流业的高速发展 居民在吃喝玩乐上的消费不断增加，使得第三产业得到进一步强化，服务业全面呈现发展抬头趋势。 是贵阳市经济的主要支柱,四川一品天下置业,项目发展背景,城市研究及宏观经济研究总结,贵阳综合实力增强，经济实力稳步增强,城市基础建设及辐射力增强,现代服务业发展机遇极佳,2011年贵阳市经济稳步健康发展，GDB增长率你中西部地区排行第一、增幅达 17.1%，其中高新技术产业共完成工业总产值501.2亿元，占全市规模以
9、上工业总产值的34.8%，比“十一五”末提高近18个百分点；第三产业产值达 733.7亿元。强劲的经济增长势头，预示着贵阳市经济未来的增长潜力。,城市交通、运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。吸引外资的能力不断增强。,从产业结构来看，第三产业有2005年的45.89%增至53.1%，物流业和旅游业将增长速度有望提升。,四川一品天下置业,项目发展背景,城市研究及宏观经济研究总结,消费能力提升，消费习惯改变,金阳区城市发展潜力巨大,项目发展具有极佳机遇,随着收入水平的提高和生活条件的改善，贵阳居民的生活方式在不断变化，消费方式多元化趋势明显，居民生活不仅限于基本生活层
10、面上，开始追求高的生活品质和精神层面的关注。,金阳区是贵阳市级领导机关所在地，市级体育中心位于新区南部，市级文化中心位于新区中部，未来的贵阳大学城位于新区西部，高新科技工业园为主新区东南部，是园林式可持续发展的新区，是贵阳市新城市形象的标识。,项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距200余米，与十二滩水库隔湖相望的是贵阳市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高端消费人群,贵阳房市之商业状况及未来发展趋势调研,伴随着贵阳经济的快速发展，商业形态正逐渐从传统零售商业向现代多元化商业过渡并发展,贵阳市商业发展过程,商业发展过程,商业业态从传统百货及专业零售向特色商业及大型综合
11、现代商业快速升级从百货大楼到shopping mall商业版图的变迁记录，贵阳商业结构发生裂变多点开花的商业布局使得贵阳商业正在摆脱传统物理格局-由地段所形成的商圈定义，朝着一种“无中心”轨迹发散,贵阳市商业业态发展,贵阳房市之商业状况及未来发展趋势调研,贵阳房市之商圈分析,传统中心商圈,金阳世纪城商圈,中天会展商圈,省政府,花果园商圈,大营坡商圈,水东路沿线商圈,传统商圈及沿城区环线的新兴商圈,传统商圈分析,贵阳传统商圈划分：“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈、“大西门市西路”商圈、大南门商圈划分标准：时间、业态、档次、消费群差异、居民对商圈的认知度,贵阳商业发展早期，传统城市布局形成的中心商
12、业地段，先天的商业氛围带动商户自发聚集形成以中档百货、零售为主，家电、通讯卖场、批发等专业市场、餐饮休闲散铺为辅的“喷水池、紫林庵、大小十字、大西门-市西路、大南门等五大商圈为核心的传统沿街商业格局,贵阳市传统商业格局分析,贵阳市传统商业格局分析,20,“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈百货业在商圈内占主导地位，大型百货商业面积超过20万平方米新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化，主要为超市、专卖店、专业店、便利店等 新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、互相竞争的商业格局大型商业综合体逐步引入 。百盛龙港店已出现“超市+百货”的新型业态组合，其商业规模及业态辐射能力尚
13、未超出传统百货,传统商圈分析,贵阳市传统商业格局分析,21,“喷水池+紫林庵大十字路段”商圈档次 与消费群：本商圈为贵阳市高、中档零售商业最集中区域，包括贵阳唯一的高档百货智诚名店和最具影响力的中高档商业的代表国贸广场和百盛龙港店商圈内中档以上商业占据了贵阳市大部分的中高零售市场消化能力，消费群包括贵阳中、高收入阶层及外地来贵阳的商务、旅游人士贵阳规模最大的传统商圈的地位使其集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层,传统商圈分析,22,经营情况：一层商铺基本无空置喷水池周边200米内空置较低省府路以南区域多个百货完全空置或多数空置,贵阳市传统商业
14、格局分析,传统商圈分析,23,“喷水池+紫林庵-大十字路段”商圈总体评价：贵阳第一零售商圈的地位将得到进一步加强区域内商业氛围和消费者认知高，其贵阳第一商圈的地位短时间内不可动摇总体发展空间受限制，有向周边逐渐扩张的趋势,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,“大西门-市西商业街”商圈地位贵阳居民认知度极高的传统市级商圈商圈范围包括大西门周边100米环带，长500米的市西商业街，长约700米的市西路批发市场商业规模总商业面积约35万平方米,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,25,“大西门-市西商业街”商圈商圈内百货总商业面积约为12万平米均是营业面积在2万平米以下的单体商业，主题化和专业化
15、经营较为突出大部分力图摆脱市西路低档形象，但均止于中档,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,26,市西商业街历史始于1982年，马路市场、摊位式；1996年市西路高架桥建成，形成市区商业街规模长约500米，共三层次，总面积约为18000平米业态成人服装、小商品、童装玩具、鞋类档次与消费群贵阳低档商业的代表，主要面向贵阳低收入阶层、学生及郊区消费群,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,27,市西批发市场规模长约700米，含约30栋商场，40个市场，总商业面积约20万平米，商户约4000户业态成人服装、鞋类、童装玩具、小商品、床上用品、文化体育用品使用率两端空置较少，中段空置较多，部分可达20
16、%地下一层、一层空置较少，二三层空置较多,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,市西批发市场业态范围商品种类丰富，以批发货品为主成人服装占据大市场份额消费群体辐射贵州全省,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,“大西门-市西商业街”商圈总体评价与发展预测市西=低档批发市场发展成熟物业面临升级换代，发展空间遭遇瓶颈城际交通的升级弱化其交通优势,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,30,“大南门”商圈商圈范围：以腾达广场为中心，含瑞金南路，中山西路区域商业：星力百货女性主题馆，恒峰步行街等地位：大南门商圈位处贵阳市中心位置，与人气较高的市西商圈相临，并受其影响，因此商圈的商业氛围较好,贵阳市传统
17、商业格局分析,传统商圈分析,大南门商圈,“大南门”商圈主要项目,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,“大南门”商圈特点及发展趋势商业特点：大南门商圈处在市西商圈至大十字之间，具有得天独厚的地理优势，区域内以规模著称，基本上为大规模的高端购物中心为主，目前最具代表性的商业有：恒峰商业步行街，星力百货，星力百货女性主题馆，星天地百货，腾达广场等，其中规模最大的是恒峰商业步行街，知名度最高的是腾达广场。大部商业物业均为高端商业裙楼，装修高档，外观形像好，人气较高, 整体看经营情况良好。发展趋势：从发展情况看，此区域商业基本饱和，发展空间有限，因此在一定时间内将长期保持目前的状态。,贵阳市传统商业格
18、局分析,传统商圈分析,主要商圈对比相同点商圈均为传统的市级商圈，为贵阳市认知度最高的商业核心区域商圈作为贵阳零售商业和批发商业的代表，分别定位于中、高档和低档，且客户群多样化不同点“喷水池-大十字”将继续强化其贵阳第一零售商圈的地位，并逐渐南向发展“大西门-市西路”受城际交通影响，未来贵阳服装鞋帽批发行业“霸主”地位受挑战“大南门”区域商业相对饱和，区域发展相对稳定,贵阳市传统商业格局分析,传统商圈分析,贵阳市传统商业格局调研总结,传统商圈分析,四川一品天下置业,贵阳市传统商圈研究总结,贵阳市传统商业物业研究,商业辐射力往往与其城市经济的影响力一致，贵阳市作为贵州省的经济中心，其商业市场除能消
19、化市内的现有消费需求外，同时，具备吸纳周边邻近地区部分消费群体前来消费能力；,除自然形成的传统商业中心外，新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于政策引导、概念宣传、初步发展的萌芽阶段。而现有的传统商业中心则由于受到有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大其商业规模及对现有商业层次的提高；,特征2唯一的商业中心,特征1城市地位决定商业影响力,特征3现代商业赢利模式处在发展阶段,特征4专业市场规模小,就商业的赢利模式来看，因受到发展商经济实力及运作理念等的影响，推出的商业物业仍以分零销售为主，以商业概念炒作加以宣传配合。对商业物业统一规划、运营，物业产权发展商长期持有，以收取租金为物
20、业经营收益这一优质商业项目的通常操作模式、赢利模式在贵阳市内并不多见；,就商业形态的分布而言，有一定市场影响力及知名度的零售商度集中在传统商业中心内，具体涉及百货、数码、图书等。而在传统商业中心以外，则广为分布一些家具建材、汽车用品、服装批发等专业市场，但多属于自发聚集、形成、其专业化、规模化程度十分有限；,四川一品天下置业,贵阳市传统商业物业研究,传统的百货公司、临街门面店铺、低档次的批发市场仍然占据贵阳商业市场的主流，主题化商场、购物中心等形态近几年已被部分商业项目广泛炒作或效仿，但至今，仍未出现从建筑设计、商业规划到后期运营等均体现先进商业理念的此类商业项目。同时，也因优质商业物业在贵阳
21、市内极为稀缺、使得部分外来品牌租户的落地场所受到限制或被迫降低其原有的入场条件；,特征5传统百货是主流,特征6业态布局单一化,特征7商业网点马路化,就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售为主，复合型、关联型消费功能未得到有效组合及引导，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展；,商业网点通常分布于马路两则，以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。,贵阳市传统商圈研究总结,贵阳市新兴商业格局分析,新兴商圈分析,超大型复合型地产项目，总建筑面积600万平米，商业包括大型购物中心、五星级酒店、精品商业街、写字楼等多种物业类型。辐射人口近30万，目前商业优势已
22、经凸显。,30万平方米的商业购物中心，包括700米国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌，与顶级购物中心相呼应，构筑强大的财富磁场，主力业态为娱乐生活、休闲生活、健康生活，零售商业包括儿童中心、健身中心、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐一应俱全。,缺中天会展商业介绍,大营坡商圈，作为贵阳北大门户，连接老城区和金阳、乌当的重要枢纽，大营坡以及辐射的北京路、新添大道被认为为未来最后潜力商圈。水东商圈连接中天世纪新城、万科玲珑湾、中天未来方舟、保利温泉新城等大型楼盘，作为其沿线商圈该区域商业热度正在升温,贵阳市新兴商业格局调研总结,新兴商圈分析,四川一品天下置业,贵阳市新兴商圈研究总结,贵阳市新兴
23、商业物业研究,商业辐射力往往与其城市经济的影响力一致，贵阳市作为贵州省的经济中心，其商业市场除能消化市内的现有消费需求外，同时，具备吸纳周边邻近地区部分消费群体前来消费能力；,除自然形成的传统商业中心外，新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于政策引导、概念宣传、初步发展的萌芽阶段。而现有的传统商业中心则由于受到有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大其商业规模及对现有商业层次的提高；,特征2唯一的商业中心,特征1脱离物理地段形成分中心格局,特征3现代商业赢利模式处在发展阶段,特征4专业市场规模小,就商业的赢利模式来看，因受到发展商经济实力及运作理念等的影响，推出的商业物业仍以分零
24、销售为主，以商业概念炒作加以宣传配合。对商业物业统一规划、运营，物业产权发展商长期持有，以收取租金为物业经营收益这一优质商业项目的通常操作模式、赢利模式在贵阳市内并不多见；,就商业形态的分布而言，有一定市场影响力及知名度的零售商度集中在传统商业中心内，具体涉及百货、数码、图书等。而在传统商业中心以外，则广为分布一些家具建材、汽车用品、服装批发等专业市场，但多属于自发聚集、形成、其专业化、规模化程度十分有限；,自行整改,项目自身分析,自身分析及swot总结自行添加=得出目前复合型多元化综合体竞争激励本案要走主题性餐饮路线（项目定位主题性餐饮聚集地及国际化美食block）,项目定位成立兴分析,本案
25、项目主题性餐饮成立性分析,贵阳人餐饮行为,贵阳消费者外出就餐频率较高，93%的总体消费者表示每周至少外出就餐1次，大于14000的人群外出就餐频率最高，表示贵阳市消费人群对餐饮消费的需求 各细分人群外出就餐的频率 （ %）,总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20,41,本案项目主题性餐饮成立性分析,项目定位成立兴分析,在外出就餐支出上，家庭月收入14000以下的消费者每月支出151-500元，高于14,000的消费者每月支出1,000元以上的占比约为58%，预示贵阳高消费人群对高档餐厅的需求在不断
26、增加,总体平均：821,4000以下平均：254元,4000-7999平均：201元,8000-14000平均：909元,14000以上平均：1999元,总样本量=200 总体4000以下=10 个 总体4000-7999=80 个 总体8000-14000=90个 14000以上 =20个,贵阳人餐饮行为,各细分人群平均每月外出就餐支出,本案项目主题性餐饮成立性分析,项目定位成立兴分析,贵阳人餐饮需求概念测试,总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20,餐饮方面，更多消费者希望引进中式快餐、西式快餐
27、、火锅店、咖啡厅等 其中家庭收入在4000元以下的更关注西式快餐，家收入14,000元以上更喜欢咖咖啡厅和西餐厅,消费者希望本项目涵盖的餐饮品类,本案项目主题性餐饮附加业态成立性分析,项目定位成立兴分析,贵阳人休闲娱乐概念性测试,消费者希望涵盖的休闲娱乐品类,休闲娱乐方面，消费者多数更希望有量贩式KTV、电影院和美容SPA,总样本量=200 家庭收入小于4000=10 家庭收入4000-7999=80 家庭收入8000-14000=90 14000以上=20,本案项目定位总结及业态建议：,项目定位总结,总结性文本自行整改,四川一品天下置业,贵阳市房地产市场研究,贵阳市主城区商业板块划分,四川一
28、品天下置业,贵阳市房地产市场研究,贵阳市主城区商业板块分布,四川一品天下置业,贵阳市房地产市场研究,贵阳市商业物业研究,传统的百货公司、临街门面店铺、低档次的批发市场仍然占据贵阳商业市场的主流，主题化商场、购物中心等形态近几年已被部分商业项目广泛炒作或效仿，但至今，仍未出现从建筑设计、商业规划到后期运营等均体现先进商业理念的此类商业项目。同时，也因优质商业物业在贵阳市内极为稀缺、使得部分外来品牌租户的落地场所受到限制或被迫降低其原有的入场条件；,特征5传统百货是主流,特征6业态布局单一化,特征7商业网点马路化,就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售为主
29、，复合型、关联型消费功能未得到有效组合及引导，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展；,商业网点通常分布于马路两则，以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。,四川一品天下置业,项目项目发展背景,贵阳市2011年生产总值构成,贵阳市应以黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业为支柱产业,四川一品天下置业,项目项目发展背景,城市经济,四川一品天下置业,项目项目发展背景,城市经济,十年前，金阳建设才刚刚起步，十年后的今天，金阳的面貌早已焕然一新。从长远的规划来考虑，金阳必将成为贵阳新的经济中心和生活中心，与贵阳老城区形成双足鼎立之势。同时贵阳和金阳将
30、相互呼应，共同促进贵阳市稳步向前发展。 ?, l; d. m: O 首先来看金阳的交通状况，贵遵、贵黄高速，321、210国道穿境而过，贵阳环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让金阳与老城实衔接无缝，金阳至贵阳不过10分钟的车程，同时，贵阳客车站的迁入使金阳成为真正的交通要塞。同时金阳地势平坦，对未来的发展相当有利。! 3 i4 s7 j 其次，金阳的人口密度与老城区相比具有明显的优势，相对于老城区的喧嚣更多了一份宁静。当结束了一天的繁忙，也许我们更渴望得到的是一分安宁，别让堵车的尴尬破坏了我们的情绪。“逸”是一种态度，也是所有都市人向往的生活。( u( J* k0 w) e/ J买房,
31、购房,装修论坛,房产论坛 再次，金阳的经济发展也不亚于贵阳老城区。贵阳奥体中心、贵阳国际会议展览中心相继建成，商贸、娱乐、餐饮设施也在不断完善，不久的将来，金阳必定会有一个翻天覆地的变化，届时金阳将当之无愧的取代贵阳成为新的中央商务区和生活区。另外，医院、学校、银行、超市等配套措施已近完善，贵阳一中等重点学校、金阳医院（原贵阳市第二人民医院）等的迁入更增强了市民对金阳未来的信心。& Z2 r- v. z+ 随着大量资金的涌入，新区基础设施已近完善，项目开发日新月异，也将带动周边旅游业的发展。相信不久的将来，金阳定会有一个质的飞跃。同时，金阳的发展必定会带来大量商机。房价比比上涨，商铺节节攀升，
32、相信想要分一杯羹的投资者都已擦亮眼睛，整装待发，随时准备进入金阳这个大市场。那么，“你”还在犹豫什么呢？,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,商业圈层研究,实施规划区人口18万人，用地17平方公里规划控制区人口40万人，用地40平方公里远景控制区人口50万人，用地100平方公里,项目位于金阳区东北侧，与政府中心相距200余米，与十二滩水库隔湖相望的是贵阳市区内唯一的高尔夫球场，将为项目提供大量稳定的政务、商务、休闲的高端消费人群,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,商业圈层研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,商业圈层研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一
33、品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,写字楼市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,酒店市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,酒店市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,酒店市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,酒店市场研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,商业圈层研究,四川一品天下置业,贵阳房地产市场研究,商业圈层研究,四川一品天下置业,项目项
34、目发展背景,四川一品天下置业,项目规划示意,四川一品天下置业,项目开发的目的,该项目作为开发商在贵阳开发的第一个项目，开发的目的 树立企业品牌形象 保证资金安全 获取最佳利润,四川一品天下置业,项目目标,一品天下国际商业广场最终将成为： 一座独具特色的国际美食文化体验休闲中心 一张新的城市名片 一个新兴的旅游地标,四川一品天下置业,项目指标,当地上建筑面积为130000平方米时项目规划技术指标,四川一品天下置业,项目指标,项目开发及销售进度表,四川一品天下置业,项目指标,项 目 成 本 构 成,四川一品天下置业,项目指标,项 目 动 态 成 本,四川一品天下置业,项目指标,项 目 收 入 测
35、算,四川一品天下置业,项目指标,项目现金流量表,四川一品天下置业,项目分析,项目开发的目标为 贵阳市最大体量的商业休闲中心 贵阳市的新城市名片 贵阳市新兴旅游地标项目开发的目的为 树立企业品牌形象 保证资金安全 获取最佳利润结合开发诉求，130000平方米的项目建筑体量如何落地,竞争激烈，我们如何实现目标,四川一品天下置业,项目目标分解,为确保销售目标的实现，我们必须在项目定位、商业模式、价格策略以及保障策略上狠下功夫：以终端消费者需求为导向推导项目定位，以项目定位为基础确定商业模式；以市场情况为标准制定营销策略；以全方面的保障策略确保项目成功运营。,项目应该如何打造？项目市场机会点在哪里？我
36、们自身的优势是什么？接下来我们将逐一解析。,四川一品天下置业,项目定位城市消费特征,贵阳吃喝玩乐产业发达，素有“小香港之称”,图1显示：贵阳人均可支配收入逐年递增，消费情况良好；图2显示：贵阳社会消费品零售总额增长趋势良好，消费市场日趋成熟,贵阳人追求安逸的生活形态，并充分发展在吃喝玩乐上，以休闲、餐饮为主的第三产业发展空间巨大，商业潜力无限,四川一品天下置业,项目定位,四川一品天下置业,项目商业模式,项目将以“成都一品天下大街”商业模式为蓝本，结合贵阳市当地情况，以商务休闲，餐饮娱乐为主题，打造集特色风情商业、酒店、5A甲级写字楼为一体的高端商业，满足旅游休闲、餐饮娱乐、商务办公、商务接待等
37、多功能需求。,四川一品天下置业,业态规划,以茶楼、咖啡吧、健身中心、KTV、小型音乐酒吧、洗浴中心等休闲娱乐为主,以各国风味美食、特色餐饮、异域风情餐吧等餐饮为主,底层商业业态：,四川一品天下置业,业态规划,本案高层业态形式以满足商务配套为主，集中发展商务服务式业态，如：写字间、商务服务式公寓、商务酒店等等。,高层业态：,在清晰了我们的项目定位后那项目又是否真实可行呢？商业目标能否实现呢？接下来我们将结合贵阳商业地产市场现状作一解析,四川一品天下置业,项目营销策略贵阳商业市场分析,2012年3月贵阳市写字楼项目成交面积排行榜,四川一品天下置业,贵阳市2011.01-2012.03月写字楼供求累
38、积比走势图,贵阳市2011.01-2012.03月写字楼供应面积走势图,贵阳市2011.01-2012.03月写字楼成交面积走势图,贵阳市2011.01-2012.03月写字楼成交均价走势图,项目营销策略贵阳商业市场分析,四川一品天下置业,2012年3月贵阳市商业项目成交面积排行榜,项目营销策略贵阳商业市场分析,四川一品天下置业,贵阳市2011.01-2012.03月商业供求累积比走势图,贵阳市2011.01-2012.03月商业供应面积走势图,贵阳市2011.01-2012.03月商业成交面积走势图,贵阳市2011.01-2012.03月商业成交均价走势图,项目营销策略贵阳商业市场分析,四川
39、一品天下置业,项目营销策略贵阳商业市场分析总结,项目是可行的，但我们如何将本项目打造为区域内的价值标杆项目；升级区域消费环境；促进商业运营、实现项目更高溢价水平呢？,四川一品天下置业,项目营销策略,没有完善的保障执行策略，再好的项目，再好的营销策略，都是镜花水月那么我们如何执行？如何保障项目成功运营？,四川一品天下置业,项目保障执行策略,四川一品天下置业,项目保障执行策略,四川一品天下置业,项目保障执行策略,管理实施大兵团作战计划：指挥中心统一安排,管理体系实现,四川一品天下置业,项目保障执行策略,360“鱼骨模式” 运营管理体系；六大环节全程把控 调查分析 主题定位 商业规划 运营模式 主力
40、招商咨询 方案设计,运营体系实现,四川一品天下置业,项目保障执行策略,客户体系实现,客户数据库实现，客户属性归类及差异化的维护、保养4S体系客户详细档案库的建立及属性归类：对客户进行详细信息的档案登记，并对客户行业属性进行分级归类；为持续的客户跟访及 客户尊贵服务模式提供基础；通过不同的活动对位其价值诉求的制定差异化的客户维护体系。,四川一品天下置业,项目保障执行策略,招商体系实现,重点：打造安全的升值系统，让客户对未来充满信心、品牌经营管理公司统一经营运作，吸引消费者，保证经营前景。引进品牌主力店，带旺人气宣传强度适中、全面渗透,四川一品天下置业,项目团队介绍,四川一品天下置业有限公司前身为
41、成都市金港房屋开发公司于 1993 年成立，隶属于四川元亨集团，公司励精图治十九年，解放思想，继往开来，秉 承“重质量、守信誉”的立业精神，脚踏实地，坚实耕耘，现时资产总值逾 21亿元，拥有员工近 200 人，拥有国家二级房地产开发资质，以地产开发、经 营、投资及房地产销售为核心的专业房地产开发经营优势企业。十九年壮志耕耘，十九年精诚实干，公司以骄人的业绩和诚实的信誉赢得 了社会各界及广大消费者的信赖与好评，知名度与美誉度不断提升。公司先后被四川省政府、省统计局、省经济评价中心、成都市建委、成都市房管局、房地产协会等部门评为：“全国最佳经济效益型企业”、“全国千家效益优秀企 业”、“四川省明星
42、企业”、“四川省综合实力百强企业”、“四川省重点企 业”、“纳税十强企业”、“重合同守信誉先进企业”、“质量信得过单 位”、“AAA 诚信企业”等荣誉称号。公司成立以来，在上级主管部门的领导和支持下，完善企业的科学管理和 改革创新，推进现代企业的高速发展，在竞争激烈的市场经济中求生存促发 展，不断为客户提供合格满意的产品。,市委书记、市长李春城视察一品天下置业,市领导李春城视察一品天下置业,四川一品天下置业,案例介绍,一品天下美食旅游商业街“一品天下”美食旅游商业街规划占地面积 300 亩，建筑总面积 46 万平方米，商业街全长 1368 米，是成都市委、市政府，金牛区委、区政府决定打造的 集
43、美食、旅游、购物、娱乐、休闲于一体的现代商业街区。“一品天下”美食 旅游商业街由时任四川省常委、成都市市委书记李春城先生亲自命名，寓意 “吃在成都，一品天下”，是成都建设成为休闲之都、旅游之都的又一重大举 措！作为政府“691”重大项目之一，一品天下紧随改革步伐，潜心专研城市规 划方向，集合现代时尚建筑风格与成都本土特色，设计满足美食、购物、休 闲、娱乐等功能的综合需求，打造城市首席“吃、喝、玩、乐、购物休闲一站 式服务商业街区”。2005 年一品天下全面启动，数次作为“中国国际美食旅游节主会场”而 被世人所熟知，更被誉为“成都会客厅”、“成都美食名片”面向全球展示着 源远流长的巴蜀饮食文化。
44、更值得一提的是“一品天下美食旅游商业街”南端 与代表巴蜀 3000 年辉煌文化的金沙遗址相距仅 2 公里。向西与“世界非物质文 化遗产”都江堰-青城山，“旅游天堂”九寨沟-黄龙两条黄金旅游要道紧 密相连。根据成都市旅游资源规划布局，一品天下将与金沙遗址共同作为一大 旅游景点，深度挖掘成都历史文化底蕴，凸显成都餐饮休闲文化特色，全面展 现“成都全国最佳旅游城市”的独特风采。,四川一品天下置业,商家联盟,四川一品天下置业有限公司通过成功的商业运营，与众多商家达成了战略联盟，拥有酒店类商家11家，餐饮类商家400余家，休闲娱乐类商家260余家。众多品质商家齐聚，形成强大的资源共振能力。,四川一品天下置业,商家联盟,四川一品天下置业,项目团队介绍,携手共进，开创辉煌,
