1、社区 商业典型 案例分析 苏州方洲邻里中心 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 5月 30日 方洲邻里中心案例分析 1. 项目概况 03 2. 区位分析 12 3. 项目定位 20 4. 商业规划 23 5. 动线分析 43 6. 建筑设计 49 7. 运营推广 56 8. 项目小结 60 目 录 PART 1 项目概况 1 项目概况 -方洲邻里中心 项目名称： 方洲邻里中心 项目地址： 苏州工业园区方洲路 528 号 所属商圈： 金鸡湖市级商圈 开业时间： 2011年 1月 10日 占地面积： 19969.46 总建筑面积： 2
2、.9万 物业组成： 商业街、商场 商业类别： 社区型购物中心 商业性质： 社区级商业 楼层数量： B1-3F 停车位数量： 186个 停车费用： 0-25元 开发商： 苏州工业园区邻里中心发展有限公司 物业公司： 融鼎资产物业服务公司 参考租金： 4.7-5元 / /天（ 1F， 2014-2-15） 物业管理费： 8元 / /月 社区商业： 生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理 6 1 项目概况 -项目构成 项目构成 方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的 A区，长方形 B区以及群落状个体相对独立的餐饮区， B区及餐饮区之间形成
3、了一条概念内街，项目南北向长约 83米，东西向长约 239米。 项目整体形象认知 1 项目概况 -整体形象 8 1 项目概况 -开发理念及开发历程 项目开发历程 正式开业 方洲邻里中心为邻里中心区内开发的第 8个项目， 2009年，方洲邻里中心正式破土动工， 2011年 1月 10号正式开业。相比其他的邻里中心，方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市。自营生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，将对平抑湖东片区的菜价起到一定的调节作用。 邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合
4、园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。 2011年 7月 7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年 6月 30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年 6月 28日，中心卫生服务站启用 2011年 1月 10日，正式开业 2010年 9月 2日，主体基本完成 2009年 12月 10日，方洲邻里中心动工 项目 开发理念 9 1 项目概况 -邻里中心产业 苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于 1997年 11月，注册资本 1.15亿元，截止 2013年 12月，总资产 25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。 邻瑞投资
5、由苏州工业园区邻里中心发展有限公司与 GLC公司合资设立，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。 苏州邻里中心总部 邻里中心产业： 10 1 项目概况 -邻里中心产业 将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。 邻里中心 社区商业产品分支 （ 1座） （ 1座） （暂无） （ 17座） 邻瑞广场 邻里中心 邻里汇 11 邻里中心现有商业 邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于 2013年 6月开业，目前共 14家经营运作。 商业位置 商业名称 开业时间 营业面积 商业位置 商业名称 开
6、业时间 营业面积 区内 新城邻里中心 1998年 5月 20828 区内 科技城邻里中心 2011年 8月 16600 贵都邻里中心 2001年 5月 10797 东沙湖邻里中心 2012年 12月 56000 师惠邻里中心 2004年 5月 15282 苏州邻瑞广场 2013年 6月 150000 湖东邻里中心 2004年 8月 29660 漕湖邻里中心 2014年 10月 25000 玲珑邻里中心 2006年 12月 20070 景城邻里中心 2015年 758000 沁苑邻里中心 2007年 5月 11933 独墅邻里中心 2015年 80000 翰林邻里中心 2008年 9月 2353
7、2 区外 宿迁明日领里中心 2011年 8月 17876 方洲邻里中心 2011年 1月 28937 太仓港城邻里中心 2012年 6月 43073 唯盛邻里中心 2011年 6月 11700 常熟项目 2015年 3月 35307 1 项目概况 -邻里中心产业 1 项目概况 -邻里中心产业 邻里商业 酒店 邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型精品酒店。 2011年 9月正式运营，目前，已在苏州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技城店、东沙湖店和明日店。该酒店以“温馨、舒适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。 自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一
8、，也是对“农改超”做出的一次积极探索。 2011年 1月1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源，成为所在邻里中心的吸客“主力店”。 邻里商业 连锁经营 13 1 项目概况 -邻里中心运营公司 苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于 2009年 12月，注册资本 500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。 贵都邻里中心 邻里中心运营公司：融鼎资
9、产有限公司 玲珑邻里中心 翰林邻里中心 新城邻里中心 湖东邻里中心 师惠邻里中心 方洲邻里中心 沁苑邻里中心 PART 2 区位分析 2 区位分析 -城市规划 苏州工业园区于 1994年 2月经国务院批准设立，同年 5月实施启动，行政区划面积 278平方公里。 工业园区土地规划图 行政规划图 土地功能图 本项目 本项目 2 区位分析 -商圈分析 方洲邻里中心靠近金鸡湖商圈湖东商业服务功能区 环金鸡湖核心商业板块：以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。打造引领时尚的现代核心商业板块。 区域位置 ：北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡
10、湖，东靠星湖街，用地面积约 200公顷； 商业定位 ：零售主导型商业服务功能区； 商业结构 ：沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服务功能区； 物业类型 ：以独立商业体、步行街为主。 金鸡湖商圈 圆融时代广场 本项目 1.8km 湖东商业服务区 17 2 区位分析 -交通分析 苏州工业园区位于苏州古城区东部，以发达的高速公路、铁路、水路及航空网与世界各主要城市相连。 轨道交通 20分钟到达上海、 60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。 在苏州市新制定的城市总体
11、设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。 本项目距离苏州园区高铁站仅4.1公里，距离苏州总站 12.4公里。 工业园区交通图 本项目 2 区位分析 -交通分析 公共交通 方洲邻里中心公共交通完善但不够便利，本项目据地铁站 1.3公里，且周围公交站数量有限。 轨道交通 地铁 2号线星塘街站距离本项目最近为1.3公里； 公交站点 方洲邻里中心周边公交仅有 2个； 方洲邻里中心站： 116、 126、 168、219、 110南线、 110西线； 钟慧路站： 205、 110西线。 其他交通 本项目紧邻园区华
12、润万家购物中心，乘坐华润万家购物中心班车也可到达本项目。 华润万家班车： 莲花线、唯亭线 2号线 地铁站 公交站 1.3km 19 方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。 2 区位分析 -交通分析 道路环境 主干路 ：方洲路、星塘路 次干路 ：津梁街、钟慧璐 支路 ：在项目地北侧与华润万家购物中心相夹 方洲邻里中心道路四至 ：北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街 主干道 次干道 支路 方洲路 方洲邻里中心 星塘路津梁街钟慧路 2 区位分析 -交通
13、分析 交通节点展示 购物中心内部道路节点 方洲邻里中心站 与华润万家相夹道路 临河一侧道路 PART 3 项目定位 3 项目定位 -整体定位 总体定位： 一站式新型社区商业中心 主题定位： 居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训 客群定位： 1-80岁全年龄段客户 类型定位： ShoppingMall，社区服务中心 经营定位： 中档消费 形象定位： 家庭消费 风格定位： 现代主义 业态定位： 社区服务为主线的品牌群 +餐饮 +娱乐 +散店 档次定位： 服饰单价： 100-600元 整体定位 3 项目定位 -概念定位 概念定位 一站式的社区商业服务项目 方洲邻里中心 园区幸福生活的聚集地 社区购物中心
14、的标杆项目 邻里中心最成功的项目 最多领导人参观考察的项目 PART 4 商业规划 4 商业规划 -各楼层经营内容 方洲邻里中心各层经营内容 楼层 经营内容 3F 健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容 2F 生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心 1F 生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售 B1F 停车场、自行车停车场 方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布 4 商业规划 -各楼层区域主题业态分布 注：业态比例按面积划分 社区生活配套为主，少量休闲和教育配套 大量零售，少量餐饮店和服务店 餐饮娱乐为主 楼层 业态 零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务 主力店 /次主力店 1F 零售 餐饮 服务 22%
15、 45% / 33% 邻里生鲜超市 /万宁 2F 零售 餐饮 服务 75% 3% / 22% 方洲民众联络所 / 乐扣乐扣 3F 零售 休闲娱乐 服务 58% / 26% 16% 婴知岛 /阳光 100健身 方洲邻里中心各业态详细分类表 4 商业规划 -各楼层区域主题业态分布 移动营业厅 业态分布（ B、 C） 零售 食品 CoCo 好利来 来伊份 超市 万宁 城市之间 服装 爱无季服饰 108号服饰 Eall.cz 红豆生活坊 精工坊 依尚 艾秀雅轩 日用品 LockLock 儿童综合 童装 小猪班纳 小手拉大手亲子装 帮登少年生活馆 巴拉兔 婴之岛 教育 艺之翼 贝斯琴行 万象跆拳道 艾美
16、舞蹈 游乐 蜜蜂花童艺世界 DIY快乐吧 爱乐游 喜乐尼 服务 乖小丫 秀童年 公共配套 冲印店 柯达 博彩店 体彩、福彩 营业厅 中国电信 中国移动 LOCKLOCK 艺之翼 业态分布（ A、 D、 E、 F、 G） 餐饮娱乐 特色餐饮 石锅自选麻辣烫 东吴面馆 奥灶面 布诺西餐厅 米萝咖啡 韩国料理 沁园湘 大班厨房 美味厨房 休闲娱乐 美容 SPA 佐登妮丝 金莎美容 健身、养身 阳光 100健身 皇足一号 医疗 /医药 中医诊所 益之堂中医诊所 医疗服务 社区卫生服务站 药店 礼安医药 生活服务 生鲜店 邻里生鲜超市方洲店 干洗店 温莎士洗衣 供水店 洞庭山 理发店 Estyle造型
17、家政服务 家园修理铺 便民缝纫坊 文化活动中心 民众联络所 独墅湖图书馆分馆 邻动文体 邻里生鲜超市 礼安医药 缝纫店 社区医疗机构 东吴面馆 沁园湘 健身会所 皇足一号 方洲邻里中心各业态详细分类表 4 商业规划 -各楼层区域主题业态分布 4 商业规划 -经营业种比例汇总 经营业种比例汇总 方洲邻里中心经营业种比例统计汇总表 统计内容 零售购物 餐饮 休闲娱乐 配套服务 中西 快餐 休闲 餐饮 特色 餐饮 儿童 乐园 美容 SPA 休闲 会所 药店 花店 干洗店 冲印店 美容 美发店 家政 服务 金融 服务 电信 服务 医疗 服务 旅行社 培训 服务 经营商户数 43 4 8 5 2 2 1
18、 1 1 1 1 2 3 2 1 2 1 7 数量比例 （ %） 49.4 4.6 9.2 5.7 2.3 2.3 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 2.3 3.4 2.3 1.1 2.3 1.1 8.0 业种大类 数量比例 49.4% 19.5% 5.7% 25.3% 经营面积 （ ) 3852 179 401 307 456 113 70 28 14 13 25 119 229 80 52 74 15 642 面积比例 （ %） 57.8 2.7 6.0 4.6 6.8 1.7 1.0 0.4 0.2 0.2 0.4 1.8 3.4 1.2 0.8 1.1 0.2 9.6 业种大类
19、面积比例 57.8% 13.3% 9.5% 19.4% 合计 经营总面积 6669 、经营总户数 87家、零售商业数量比例 49.4%（含超市）、零售商业面积比例 57.8%（含超市）、非零售商业数量比例 50.6%、非零售商业面积比例 42.2%。 30 4 商业规划 -业态业种分析 -1F 细分业种 数量（家） 面积 （ ） 细分业种 数量 （家） 面积 （ ） 超市 1 190 饰品 1 25 冲印店 1 25 特色餐饮 4 209 电信服务 1 52 休闲餐饮 8 401 干洗店 1 13 烟酒茶 3 134 花店 1 14 眼镜 1 78 化妆品 1 156 药店 1 28 家政服务 2 21 医疗服务 1 30 金融服务 2 80 中西餐饮 1 30 旅行社 1 15 中西快餐 3 149 美容美发 1 55 自行车专卖场 1 20 总计 12 621 总计 24 1104 1F餐饮的数量比和面积比分别为 45%、 46%；零售分别占 22%、 35%；服务分别占 33%、 19%； 一楼的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。 1F业态业种分析
