1、物业管理责任险产生背景、发展趋势分析物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式，简而言之，物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。即物业管理公司通过对物业专业化管理，为物业所有人和使用人提供有偿服务，充分开发物业的使用效能，使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法，对物业管理行业法规有 1994 年颁布的城市新建小区管理办法，根据该办法深圳市出台了深圳经济特区住宅区物业管理条例。从上述管理办法和 实施细则的规定中可以看出，各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果，亦即物业管理公司及
2、其工作人员，在管理、服务的活动中，由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具有广泛性，有房屋违法责任，土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。被纠纷困扰的物业管理公司随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强，物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对
3、物业使用者的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。有风险，找保险对于大多数公司来说，转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费，承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域，用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰，促
4、进其健康、稳定的发展；该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益，可以在物业使用者的合法权益受到侵害时，能够及时。有保障地得到赔偿；该保险为房地产的发展和住房制度改革提供配套的保险服务，该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等，共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产品。物业管理责任险运作方式物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。保险对象：凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。1）在承保期限内，被保险人因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任；2）事先经保险
5、人书面同意的诉讼费用；3）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。上述第 1）和第 2）项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额；第 3）项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额。该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。保险费的计算方式为：A、基本险年保险费= 年物业管理费收入基本险费率B 、附加费年保险费= 附加险累计赔偿额附加险费率物业管理责任险未来发展趋势中国的物业管理行业刚刚起步，物业管理责任险亦
6、刚刚实施，未来的趋势应该是参照国外及香港的成熟经验，对物业管理行业立法，进一步提高物业管理水平，完善物业管理责任保险，以求全面保障物业管理行业健康发展，形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。近年来物业责任保险逐渐为社会所关注，也是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，引发了死亡儿童的家长对亲水平台设施安全性的质疑，继而状告物业公司疏于管理的索赔案；女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，而此时值班人员擅离职守，家属状告物业公司索赔案；其他如业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等等，不胜枚举。
7、由于有了种种物业管理的风险（案例） ，才会有物业公司投保物业管理责任险的需要，才会有保险公司从收集研究到推出物业责任保险的产品。收费办法政策问答（一）我市物业服务收费的价格管理形式 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价管理。（二）实行政府指导价管理的物业范围及其价格调整经济适用住房小区、执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房物业服务收费政府指导价标准。经济适用住房小区是指按照北京市人民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知（京政办发199854 号）文
8、件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。危改回迁小区是指执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）（京政办发200019 号）政策的危改回迁小区。实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。（三）经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为 0.55 元/建筑平方米.月（含 0.04 元/建筑平方米.月的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险），不得上浮，下浮不限。（四）执行政府指导价的住宅区消防设施设备运行维护的服务内容和费
9、用收取原则根据北京市消防安全责任监督管理办法的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区消防服务费用支出情况，住宅区消防设施设备运行维护费按照多层住宅不高于 0.05 元/平方米.月、高层住宅不高于 0.10 元/平方米.月标准收取费用，提供相关服务才能收取此费用。住宅区消防设施设备主要包括室内外消火栓、消防架、灭火器、消防安全标志和火灾自动报警系统等。同时物业管理企业按照北京市消防安全责任监督管理办法规定提供服务：一、制定消防安全制度，落实消防安全责任。 二、开展消防安全宣传教育。 三、进行经常性的消防安全检查，及时消除火灾隐患。 四、划定和设置停车泊位及设施时，不得占用、堵塞消防车通道。对占
10、用、堵塞消防车通道的行为，及时制止、纠正。 五、保障公共消防设施和器材、消防安全标志、疏散通道、安全出口等设施符合消防安全要求。 （五）执行政府指导价的住宅区安全防范设施运行维护的服务内容和费用收取原则根据北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法的有关条款规定，以及物业管理企业开展住宅区安全防范服务费用支出情况，制定了住宅区安全技术防范设施日常运行维护费政府指导价标准。物业管理企业只提供门禁系统（可视、非可视及磁卡）安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于 0.02 元/平方米.月标准收取费用。物业管理企业提供包括门禁系统（可视、非可视及磁卡）、报警系统、电视监控系统、中央监控室和电子
11、巡查系统等安全技术防范产品运行维护服务的，按不高于 0.05 元/平方米.月标准收取费用。（六）执行物业服务收费政府指导价的住宅区电梯运行维护费的收取执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，电梯运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。收费标准中，以 10 层、20 层和 30 层为基准层，区分有人值守和无人值守，分别制定了电梯运行维护费标准。（七）执行政府指导价的住宅区内发生的公共电费的分摊收费标准规定，单元楼外园区道路照明能源费已经包含在指导价标准中。单元楼内公共部位照明能源费按户分
12、摊；单元楼外园区景观照明（例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等）能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。（八）执行政府指导价的住宅区生活饮用水水泵运行维护费政府指导价执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定；协商达成一致之前，水泵运行维护费执行政府指导价，按建筑面积分摊。生活饮用水水泵（高压、变频）运行维护费政府指导价：0.10 元/建筑平方米.月，不能上浮，下浮不限。（九）执行政府指导价的住宅区，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于经营活动场所的，物业服务收费的确定执行政府指导价的住宅区
13、，在业主大会成立前，住宅改变使用性质用于从事经营活动场所的，物业管理企业可以按不高于该小区住宅物业服务收费标准5 倍确定物业服务收费标准。（十）实行市场调节价管理的物业范围及其价格调整除未成立业主大会前的经济适用住房小区、执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）政策的危改回迁小区外，其它物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。（十一）为何将住宅物业服务收费由政府指导价改为市场调节价在听证会上，听证代表对于商品住宅物业服务指导
14、价标准提出异议，有代表提出商品住宅销售价格已经实行市场调节价，各个商品住宅小区物业服务内容、服务标准和业主的需求均存在较大差别，购房人是依据自身能力购买不同服务水平和收费水平物业管理企业管理的住宅项目的情况，建议对于业主选择余地较大的商品住宅物业服务收费实行市场调节价管理。同意住宅物业服务收费实行政府指导价的代表对指导价标准的高低也争议较大，另有代表提出按照服务等级制定指导价。我们感到制定一个统一的指导价标准很难平衡几千个小区业主与物业管理企业之间的供求，实行按服务等级定价也难以涵盖现有或今后可能出现的服务内容，外省市采取此种定价后也出现了价格管理困难的情况。考虑上述因素，将商品住宅小区物业服
15、务收费改为实行市场调节价管理。（十二）新旧物业服务收费办法的衔接在办法实施前应执行北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。（十三）物业服务费的交纳及收取物业服务费用由业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已
16、竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。（十四）房改和安居（康居）住宅物业费的交纳按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。（十五）实行市场调节价的物业服务收费的方式及其确定实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同
17、中约定。（十六）包干制和酬金制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（十七）物业服务费用的构成实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按
18、规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。（十八）物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用的收取物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。（十九）实行物业服务费用酬金制的物业管理
19、企业的义务实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。（二十）物业共用部位、共用设施设备的经营及收益分配利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决
20、定使用。物业共用部位、共用设施设备的范围，由政府有关主管部门依据国家和我市有关法规确定。（二十一）物业管理企业代收供水、供电等多种费用的手续费收取物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。（二十二）特约服务收费标准的确定物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。（二十三）执行政府指导价的住宅区，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的收取物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费由物业管理企业按不高于指导价标准收取，根
21、据收费标准足额向保险公司投保，并将保单和保费收据进行公示。不投保不能收取物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（二十四）物业服务收费的明码标价物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。（二十五）物业收费和物业服务的监督检查市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。（二十六）办法出台后，正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接办法实施后，按照一个小区只能有一个物业服务收费标准的原则，正在销售的商品住宅物业服务收费标准的衔接按通告规定执行。即办法出台后销售住宅的物业服务费标
22、准与办法出台前销售住宅的物业服务费标准保持一致。（二十七）装修管理服务如何收费装修管理服务收费实行市场调节价管理。具体收费标准由物业管理企业与装修人和装饰装修企业在装修服务协议中进行约定。北京市建设委员会 2006-1-5 物管收费不再由政府说了算2003-12-18 11:34:23 来源: 南方日报 作者：陈筱岚长期以来，有关物业管理收费的问题一直困扰着众多的业主，也是造成物业管理纠纷的主要原因之一。那么如何更为有效规范物业管理收费行为，增加其可操作性和透明度呢？近日，记者从广州市物价局了解到，国家最新出台的物业服务收费管理办法将于年月日起执行，届时，物业服务收费将告别政府统一定价的模式，
23、各物业公司可以根据自身物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。另外，新办法，首次对物业收费方式、物业成本计算标准等做出了新的规定，并让保险费纳入物业服务成本或支出。据了解，广州市相关部门正在抓紧制定实施细则，并将于明年月起执行。“政府指导”和“市场调节”并存按照新办法的规定，物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行“政府指导价”和“市场调节价”。其中，各级政府主管部门将根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度，并定期公布，但是不涉及具体定价，具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；而实行市场调节价的物业服务收费，则由业主
24、与物业管理企业在物业服务合同中进行约定，相关主管部门不参与干涉。记者从广州市物价局了解到，目前广州物业管理收费存在两种形式：在小区无业主委员会的前提下，由政府给出指导价格，物业管理公司在浮动范围内定价；有业主委员会的小区将由业主委员会和物业公司自行约定。新办法推出的政府指导价和市场调节价将更为有效和合理地维护业主的利益，也给了业主委员会和物业管理公司一个更为灵活的合作空间。计费方式：“包干制”和“酬金制”新办法规定，交纳物业服务费的方式分为“包干制”和“酬金制”两种。“包干制”是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担；“酬金制”是指在预收的物业服务
25、资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物价局相关人士分析说，目前广州大多数物业管理计费方式采用的是一种和“包干制”比较相近的方式，即由业主支付固定的物业管理费用，物业管理公司自负盈亏，物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。也有少数业主委员会组织得比较好的物业，由业主按照实际物业管理开支数额来支付物业管理费用。即将实行的新办法规定了“包干制”和“酬金制”两种计费方式，把目前国内较为流行的收费方式更加合理化，使物业管理收费进一步规范化。据介绍，今后物业管理企业与业主不管采用哪种方式结算
26、费用，都必须如实在物业服务合同中约定。九类收费提高收支透明度此次出台的办法还首次公布了构成物业服务成本或支出的九类费用，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；清洁绿化秩序维护的费用；以及物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。成本计算的公开性大大提高了物业管理的透明度和公平性，将极大改变过去小区物业管理费用支出模糊，容易引起纠纷的状况。新办法中还规定，物业管理企业应该明码标价，在小区显著位置将服务内容、标准和项目进行公示，实行酬金制的物业管理企业还应该公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次
27、向业主委员会公布收支情况。专业人士指出：我国的物业管理收费当中，一直存在着一定的硬性收费，很多地方，业主们交纳了管理费，支配权却在物业管理公司的手上，这也往往成为业主委员会与物业管理公司产生纠纷的根源。新收费管理条例中对成本计算标准的规范化，让物业管理收费有了详细的类别，将有可能使得业主与物管公司更好协调工作。保险费纳入成本是件好事 过去，物业公共部分维修等开支大多来自业主们交纳的物业管理费用，但是令人惊喜的是，新办法首次将“物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”列入了物业服务成本或支出的九类费用。专家分析说：保险费纳入物业管理收费成本是件好事情，对维护物业管理市场秩序、规范物业管理活
28、动、保护业主和企业的合法权益大有好处。通过保险，今后小区内的公共部分损害甚至是人员受伤，都可由保险公司负责赔偿，业主和物业管理公司乐得清闲，除了减少不可预见的大笔开销外，也不用再为赔偿问题而争纷不断。而众多业界人士也指出：这一新规定出台，让物业管理收费更具有市场操作性，同时对保险公司而言，也不失是个好机会，不妨开设一些有关物业管理的险种，以满足将来的市场需要。陈筱岚北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准京发改20052662 号为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和物业服务收费管理
29、办法，经市政府同意，现将北京市物业服务收费管理办法（试行）（以下简称办法）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准予以发布，自 2006 年 1 月 1 日起施行。 在办法实施前应执行北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物
30、业服务费用的承担，从其约定。 特此通告。 二五年十二月十九日 附件： 北京市物业服务收费管理办法（试行）.doc北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准.xls北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准 2.doc北京市物业服务收费管理办法（试行）第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和物业服务收费管理办法，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的
31、环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。第六条 经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。经济适用住房小区是指按照北京市人
32、民政府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知（京政办发199854 号）文件的规定，由市发展改革、规划、建设部门批准建设的，按照政府指导价销售的经济适用住房小区。危改回迁小区是指执行北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）（京政办发200019 号）政策的危改回迁小区。第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。第八条 物业服务费用由业主交纳。政府另有规定的除外。第九条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，
33、由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众
34、责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十二条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物
35、业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十三条 执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第十五条 业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业
36、服务费用由开发建设单位全额交纳。第十六条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用
37、的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。第二十条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十一条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。第二十二条 市、区县价格主管部门和房地产行政主管部门依法负责监督管理物业收费和物业服务行为。第二十三条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。第二十四条 本办法自 2006 年 1 月
38、1 日起执行。北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字1997第196 号）、北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）（京价（房）字2000163 号）、北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字1998第 394 号）、关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知（京价（房）字1996第 274 号）同时废止。物业管理责任保险条款 第一章 总 则 第一条 为保障物业管理企业的经济利益，维护社会公共利益和社会稳定，特开办本保险。 第二条 凡在工商行政管理部门登记注册，具备物业管理相应资质并正常经营的物业管理企业，均可根据本条款规定向本公司提出投保申请，经保
39、险人审核同意后，成为本保险的被保险人。 第三条 本保险单生效的前提必要条件为：被保险人必须如实地填写投保申请书的各项内容，不得隐瞒真实情况。如果被保险人或其代表漏报、错报、虚报有关本保险的实质性内容，则本保险单无效。 第二章 保险责任 第四条 在本保险期限内，被保险人及其雇员在本保险单明细表列明的管理区域内从事物业管理活动过程中，因过失、疏忽导致业主遭受人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人根据本保险单的约定予以赔偿。 第五条 对被保险人因上述原因而支付的事先经保险人书面同意的下列费用，保险人亦负责赔偿： （1）诉讼费用； （2）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少
40、对业主的人身伤亡或财产损失的赔偿责任而支付的必要的、合理的费用。 第三章 责任免除 第六条 因下列原因直接或间接造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿： （一） 战争、类似战争行为、敌对行为、武装冲突、恐怖活动、罢工、暴动、骚乱、盗窃、抢劫； （二）政府有关当局的行政行为或执法行为； （三）核反应、核子辐射和放射性污染； （四）大气、土地、水污染及其它污染；（五）震动、移动或减弱支撑；（六）地震、雷击、暴风、暴雨、冰雹、洪水、火山爆发、地下火、泥石流、台风等自然灾害；（七）建筑物建造质量问题、公共设施设备产品质量问题或安装质量问题。 第七条 下列原因引起的任何索赔，保险人不负责赔偿： （一）
41、被保险人根据与他人签订的、未经被保险人认可的物业服务合同或协议应承担的责任，但即使没有这种合同或协议，被保险人仍应承担的责任不在此限； （二）被保险人及其雇员的故意行为或非职业行为； （三）被保险人雇佣未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动； （四）被保险人将保险单上列明的管理区域内的全部物业管理一并委托给他人； （五）被保险人从事物业管理服务合同约定以外的项目的管理或服务活动。 第八条 下列损失和费用，保险人也不负赔偿责任： （一）被保险人或其代表及雇员的人身伤亡，以及上述人员所有的、或虽非其所的但由其保管或控制的非物业的财产损失； （二）罚款、罚息、违约金、惩罚性赔款或精神损失赔偿金
42、； （三）本保险单明细表或有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额； （四）其他不属于本保险责任范围内的一切损失和费用。 第四章 赔偿限额与免赔额 第九条 本保险的累计保险赔偿限额由被保险人自行确定。 第十条 本保险每次事故赔偿限额由被保险人和保险人协商确定，但最高不能超过累计赔偿限额的 1/3,在每次事故赔偿限额中，每人的人身伤亡赔偿限额以人民币十万元为限。 第十一条 本保险实行绝对免赔额规定，免赔额由被保险人和保险人协商确定，但每次事故的免赔额不能低于人民币一万元整。 第五章 保险期限与保险费 第十二条 本保险的保险期限为一年，自起保日的零时起至期满日的二十四时止，期满续保，另办手续。
43、 第十三条 本保险的保险费率根据保险人的物业管理责任保险费率表确定。被保险人当年收取的物业管理费乘以保险费率，即为本保险的年保险费。 第六章 被保险人义务 第十四条 被保险人在投保时应履行如实告知义务，提供被保险人负责管理的物业管理区域内的房屋及配套设施设备、相关场地的详细资料、物业服务合同和所有雇员的名单，并如实回答保险人就有关情况提出的询问。 第十五条 被保险人应按约定如期缴付保险费。 第十六条 在本保险期限内，如果发生保险重要事项变更或保险标的危险程度增加的情况，被保险人应及时书面通知保险人，并办理相关批改手续和调整保险费。 第十七条 被保险人应选聘可靠、认真、合格的工作人员，按照国家有
44、关法规和物业管理合同的要求，做好各项物业及设施的日常维修养护工作，保证相关物业管理设备和公共设施设备处于良好的可使用状态。对已经发现的物业及设施设备的风险隐患，应立即予以修复，如应由其他责任人负责修复的，被保险人除应立即通知有关责任人外，还应及时采取临时性的保障措施以防止事故发生。本公司有权自行或邀请专业人员对被保险人的物业管理工作进行检查，被保险人应予以配合，并对保险人提出的整改建议认真付诸实施。 第十八条 发生本保险责任范围内的事故后，在未经保险人的检查和同意之前，被保险人对发生事故的物业不得予以改变或修复。 第十九条 被保险人获悉可能引起诉讼时，应立即以书面形式通知保险人；当接到法院传票
45、或其他法律文书后，应及时送交保险人。 第二十条 被保险人如果不履行上述第十四条至第十九条中任何一项义务，保险人有权拒绝赔偿，或从解约通知书送达之日的十五日后解除本保险合同。 第七章 赔偿处理 第二十一条 发生保险责任事故时，未经保险人书面同意，被保险人或其代表人对索赔方自行作出的任何承诺、拒绝、出价、约定、付款或赔偿，保险人均不承担赔偿责任。必要时，保险人可以以被保险人的名义对诉讼进行抗辩或处理有关索赔事宜，被保险人在保险人的要求下，应给予积极的协助。 第二十二条 保险人对被保险人每次保险事故的赔偿金额以法院或政府有关部门依法裁定的或经双方当事人及保险人协商确定的应由被保险人偿付的金额为准，但
46、最高不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额和每人每次事故人身伤亡赔偿限额。由同一起物业责任事故引起的一系列索赔应视为同一起保险事故。在本保险期限内，保险人对被保险人多次保险事故的累计赔偿金额以本保险单明细表中列明的累计赔偿限额为限。 第二十三条 保险事故发生后，经保险人事先书面同意，被保险人为缩小或减少对业主的经济赔偿责任而支付的必要的、合理的费用以及诉讼费用,保险人负责赔偿。 第二十四条 发生本保险责任范围内的损失，应由其他有关责任方负责赔偿的，被保险人应采取一切必要的措施行使或保留向有关责任方索赔的权利。在办理必要手续后，保险人自向被保险人赔付之日起，取得在赔偿金额内代位行使被保险
47、人向有关责任方请求赔偿的权利。在保险人向有关责任方行使代位请求赔偿权利时，被保险人应积极协助，并提供必要的文件和所知道的有关情况。必要时，保险人有权以被保险人的名义向有关责任方提出赔偿要求。未经保险人书面同意，被保险人自行接受有关责任方就有关损失作出的付款或赔偿安排，或放弃向有关责任方索赔的权利，保险人可以拒绝赔偿并有权追回已赔付的款项。第二十五条 保险人有权以被保险人的名义代为和解，但和解金额需经被保险人书面同意。若被保险人对于保险人和解协商的赔偿金额不同意，而主张进行抗辩或诉讼时，由此增加的赔偿金额及其他费用一并由被保险人承担。 第二十六条 保险事故发生后，如被保险人有重复保险存在，保险人
48、仅负按比例赔偿的责任。第二十七条 被保险人向保险人申请赔偿时，应提交保险单正本、事故证明、法院判决书或调解书、索赔报告、损失清单、相关责任人员的物业管理职业资格证书、发票、县级以上医院出具的伤残证明、物业服务合同和其他必要的单证材料。 第二十八条 保险人收到被保险人的索赔请求及作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据后，应及时审核，并在所有单证齐全且与被保险人达成赔偿金额协议后十日内赔偿保险金。第二十九条 被保险人自其知道或应当知道保险事故发生之日起二年内，不向保险人提出书面索赔请求的，或自保险人书面通知之日起一年内不领取应得的赔款，即作为自愿放弃权益。 第八章 争议处理 第三十条 凡有关本保险
49、单的一切通知，被保险人均应以书面形式通知保险人。 第三十一条 被保险人和保险人之间有关本保险的争议解决方式由当事人从下列两种方式中选择一种： （一）履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交当地之仲裁委员会仲裁； （二）履行合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。 第九章 其他事项 第三十二条 本保险自合同生效后，被保险人可随时书面申请解除本保险合同，保险人自收到要求解除合同的书面申请之日起，不再承担在此之日之后所发生的保险事故的赔偿责任；保险人亦可提前十五天发出书面通知解除保险合同，并自本保险合同解除之日起，不再承担此日之后所发生的保险事故的赔偿责任。未到期的保险费按日平均计退。 第三十三条 有关本条款的争议处理受中国司法管辖，适用中华人民共和国的法律。
