1、 市场经济背景下的中国房地产4 月 17 日,国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称 “国 10 条”),九部委联合出拳,金融政策、土地政策、税收政策悉数登台“史上最强的宏观调控 ”就此落槌。房价的持续走高终于引起政府,中央高层的极度关注。于 此 同 时 更让 大 部 分 为 生 活 所 需 持 币 待 机 的 购 房 者 苦 不 堪 言 。 究 竟 高 涨 的 房价 背 后 隐 藏 着 什 么 玄 机 , 就 现 在 市 场 经 济 条 件 下 的 中 国 房 地 产 市场 怎 么 会 涨 到 如 此 地 步 ?是 开 发 商 的 恶 意 炒 作 ? 还 是 炒 房 族 的
2、有意 哄 抬 ? 还 是 购 房 者 自 己 的 需 求 所 刺 激 房 价 的 持 续 上 涨 ?2007 年 1 至 6 月 , 全 国 36 个 大 中 型 城 市 商 品 房 住 宅 价 格 同比 上 涨 16.34%。 2007 年 7 月 , 全 国 70 个 大 中 型 城 市 商 品 房 住宅 价 格 同 比 上 涨 7.5%。 如 此 趋 高 的 房 价 , 深 层 次 引 起 中 央 政 府和 央 行 的 极 度 关 注 , 于 此 同 时 更 让 大 部 分 为 生 活 所 需 持 币 待 机 的购 房 者 苦 不 堪 言 。 对 目 前 的 情 况 , 各 界 各 层
3、莫 可 一 是 , 都 在 惊 呼“房 价 癫 狂 ”!购 房 者 的 购 房 需 求 是 催 生 “天 价 房 ”的 最 直 接 原 因在房地产高价背后我们不难看出消费者对于房子的追捧,热爱。这也是导致房价上涨过快过高的最直接因素。在我看来我们大致可以把购房者分为这两类:其一:是因为国人的“家”的情节作怪,这也是情理之中的,现在谁不想拥有自己的固定住所,属于自己的“家”所以不管用什么办法。据数据显示,25-34 岁左右占购房人群的 36%位居榜首,而 35-44 岁的人群占 20.3%,位居第二,但是总体购房者以高中学历以上为主,半数以上胃全职工作者,重点分布在贸易,金融、制造、政府机灌以及
4、教育文化领域,以制造业员工,中级技术人员、商业/服务业职员/公司中级经历居多。辅之其他行业人员,工薪阶级工资在 2000-4000 左右购房者为主体。目前我国主要的家庭结构为三口或者四口之家,而他们的选择多数为商品房和经济适用房。二者分别占 42.7%和 39.2%。而他们的主要购买面积在 70-110左右。而在其中 21-35 岁之间的年轻人,更急于买房,占准备购房人群的61.3%。因为他们渴求有一个稳定的居住场所,为家人,提供一个安全舒适的居住环境不惜用自己以后二十年的时间背下房子的债,这是其一。其二:便是一些投资者的炒作行为,我们称为炒房,就是把一块区域的大部分好的房子都买过来,也就是在
5、开发房产时,在地产撒谎能够开始预售时一较低价格购买一个单元或者说是较多套的房子买下来再闲置在那里导致那个区域市场的成品房出现以下两个情况:一是区域房价过于火爆,导致人们对于房产市场的境况看不清形势,盲目的急于出手买房,使得房产看好。而是因为部分房产被大部分买进,使区域成品房的成交量不断攀升,而真正买房的人却没有买到合适的住房,导致了需求关系的极端不平衡,需求远远大于供应。这样房价自然而然就上去了。哪些炒房的人最后甩手就是高价了也就是在放在相对平稳状态下把我们的住宅作为一种固定资产作为一种商业投资,我们都知道我们所居住的住宅是一种固定的资产,在一定情况下不会因为外界经济环境而发生重大的贬值,所以
6、住宅投资就作为了他们投资的首选。这其中较为出名了当属温州炒房团,他们所到之处房价无疑必定会高涨,因为他们长期累积下来的财富足以支撑他们购买房产来进行保值增值行为,导致市场上的房源过于紧张状态下以后,根据需求关系我们不难看出,当求大于需时房源必定紧俏,从而导致价格持续上涨,到时他们在相机把手里紧握的房源以高价卖出,从中获取差价进行获利,这就是炒房。炒房对于现在房价的持续上涨,对于房产市场的火爆起到了推波助澜的作用,这也是一个重要原因。而现在中国房产市场是极为不健康的,因为在这么高房价的市场背景下,房价还在持续上涨之中,这对于绝大部分的中国民众来说就已经是进逼国人购买底线了,当然作为政府也不允许这
7、种现象发生,所以在今年四月国家出台了一系列规定来遏制部分城市房价过快上涨,这也就是政府部门所做的市场干预,其实这也是不符合市场经济规律的,因为现在的中国市场是一个开放的,自由的,自主的市场经济体制,政府所出台的一系列经济措施我们称为“国十条”:( 一、 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 二、坚决抑制不合理住房需求 三、增加住房有效供给 四、加快保障性安居工程建设五、加强市场监管 )其中详细指出了十种规定,其中不难看出这次政府干预之严厉实属前所未有的,在坚决抑制不合理住房规定的详细条中,其中对于贷款买房者,对于银行利率作出了上调,提高了门槛,也对房地产开放商也作出了规定,其中一
8、条就是抬高了首付门槛,使其一部分购房者放慢了对于房屋的迫切需求的脚步,在一定程度上缓解了房地产市场过热的情况,其中也对一部分对推动房价过快上涨的群体-“炒房团”做出了一系列规定。对于一部分炒房人事,政府也作出了严厉的干预,在对于有房的人在购买二套房时做出了限制,也提高了首付和银行利率,这应该会在一定程度上缓解在市场经济条件些房地产过热的现象。在现今持续火爆的房地产市场,在房价持续上涨的情况下不乏其中房地产开发商的商业炒作和哄抬房价行为,其中一个很面显的现象就是低价的哄抬,就是在地价上涨的过程中所导致的房价上涨,这就是“地王效应” 。地王效应一直是商品房价上涨的一个重要因素,并在一线城市不断带动
9、房价飙涨,同时吸引投资需求不断涌入市场,几度造成商品房供不应求的市场格局,是形成当前房价过高的一个重要因素,也是将导致今后房价暴涨的一个重要推手。在一部分土地闲置的背后就是高价的哄抬,不断地哄抬使地产商不得不高价收购,使得房价上涨,而购房者却为这一系列哄抬地价,房价的行为买单。在 08 年金融危机过后“地王效应”效应也在经济危机而逐渐退出了地产市场,随着低价的部分闲置导致低价短时间的下滑,使得一部分大中型城市商品房价开始出现了 30%的下滑,然后好消息不长,在楼市刚稳定后不久,却又随着国内经济形势逐渐好转楼市又开始了新的一轮飙升,在宽松政策及放开二套房贷的情况下,投资需求再次干扰市场,在一部分
10、刚性需求被透支的情况下,楼市回暖造成房价回升并快速上涨的事实,地王效应也再次抬头。紧随而来的确实部分城市土地竞拍价却在一次又一次的刷新,居高不下的价格使得我们所迫切需要的居住环境被遏制在地王的摇篮里,甚至在一天时间里面出现了几个“地王“其中我们较为关注的则是在今年两会刚结束过后不久,房价在全国各地人大代表的声讨声中再次抬头,北京却在随后几天里连续出现了几个地王。然而在两会召开前夕,国务院总理温家宝承诺, “有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。 ”而在两会召开期间,委员们的提案几乎一半都是关于房地产,剑指高房价。就现在我们不难看出我们的市
11、场经济下的房地产已经脱离了健康的良性的发展轨道,就是在从开发,建设,销售环节都已经脱离了政府监管的监控,但是毕竟是市场左右的经济发展,政府的干预显得过于无力,在国家发改委不断出台对房地产的政策措施,可以看出国家,党中央,政府对于我们所赖以生存的房产环境的绝对关注和关爱。但是从 07 年国家发改委和国务院关于房地产良性发展的若干意见中出台以后国内房地产的发展趋势我们不难看出政府的干预是显得那么苍白无力。购房者对于住房条件的需要和改善直接关系到人民生活的幸福程度高低,但是大部分的民众还是会有一个从众心理,对于地产商的夸大宣传,例如:“比邻商业金融圈,豪宅大院。国际化居住社区”之类的宣传口号,我们已
12、经见怪不怪了。对于国人的虚荣心地产商的煞费心机,不断地加大宣传,虚假宣传,例如:一房变两房,一厅变两厅。这无疑是一个糊弄消费者的噱头,一个炒作的噱头,这也是导致消费者热衷于购买房产的重要原因,是一部分盲目的购房者热情的追捧,使得房地产过热的重要原因。中在第二条规定然而此时的房地产还能受国家的政策调控吗? 这是一个开放的市场经济体,早已经不是以前那个计划经济的时代,这是一个按劳分配,一个由供求关系决定市场走向的时代,政府的干预正确吗?就现在的房地产市场而言,对于房价,大多数人是保持一种观望的态度,因为不知道政府的措施能否得到有效落实,房价能否得到缓和,所以不盲目的出手买房时一种相对谨慎的选择。
13、“以前关注是因为尽管房价高但是任然有信心买得起,有能力偿还房贷,现在连关注都难得关注了,那是因为住房里一般的工薪阶层是在太遥远了,可以说是一种奢望了”但是还没有到绝望,就是因为相信政府的干预措施能够收到应有的成效,是对于一种公信力的信任。可见政府的干预是民众所希望的,也是民众所期待的,也是必须的。对于国十条的出台可以看出政府对于房价和房产市场监管达到了前所未有的严厉,其中可以说都有一定措施对于参与房产市场的各方都有了一个很好的限制和规范。首先,购房者在购买二套房时增加购房成本或者说是限制一个家庭购买两套房产,可以说在一定程度上遏制了一些热衷于投资房产人士的脚步。另外提高首付门槛,对于银行的购房
14、贷款和利率都有了一定程度上的提高,使得部分购房者对于房产的需求缓和下来,另外还有在今年“两会”期间部分代表提出的征收房产税,提高购房者的购房成本,这也是让房产市场缓和的一些重要措施。然后对于政府,在国十条中明确提出了,要求地方政府各部门确切履行稳定房价和住房保障的职责。必须增加经济适应房和商品房的有效供给,对于各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型商品住房的建设数量和比例,各地保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%,并优先保证供应。以求缓解市场上的供求状况,缓解供求关系,逐步实现供求平衡。政府需坚决履行监管职责,对于房产商的各个
15、销售环节实施有效监管。让房产市场健康良性发展。再次对于开发商,各地要加大对房地产开发建设的违规项目、随意变更规划、虚构买卖合同、面积短缺和发布虚假广告等违法违规行为的查处力度。明确了商品住房交付使用条件,强化预售商品住房的质量保证机制。将未经验收的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并依法处交付使用的房屋总造价 2%以下的罚款,给购房人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。对房价较高的城市,在加大供应力度的同时,遏制投资性购房需求的过快增长,保护和鼓励合理住房需求。同时,要根据市场情况,对已批未建、已建未售的房地产项目,采取促开工、促投资、促上市的相关措施,确保增加住房有效供给。对于各个房产市场的各个环节都做到了有效地监管,那么房产市场必将会健康蓬勃的发展,在市场经济背景下中国房地产不会再是让人觉得是在赌博,必将焕发新的生机。