1、重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司工程作业规范（宏声大厦）HSGC-DS编 制：曾永焘、冯强审 核：陈济荣、谢 勇 批 准：吴跃军谢 华 飞版本：C 颁布日期： 2004 年 11 月 10 日受控状态： 实施日期： 2004 年 11 月 15 日宏 声 大 厦 工 程作 业 规 范序 号 文 件 编 号 名 称 页 码1 HSGC-DS-01-01-2004 设备操作规程 柴油发电机 0012 HSGC-DS-01-02-2004 设备操作规程 维保停/ 送电 0023 HSGC-DS-01-03-2004 设备操作规程 电梯运行 0034 HSGC-DS-01-04-
2、2004 设备操作规程 空调主机 0045 HSGC-DS-01-05-2004 设备操作规程 热水机组 0066 HSGC-DS-01-06-2004 设备操作规程 水泵房 0087 HSGC-DS-01-07-2004 设备操作规程 配电室高压设备 0098 HSGC-DS-01-08-2004 设备操作规程 电工操作 0109 HSGC-DS-02-01-2004 设备设施保养管理办法 01110 HSGC-DS-02-02-2004 房屋/设施修缮及保养规定 01211 HSGC-DS-02-03-2004 设备设施保养规程 柴油发电机 01312 HSGC-DS-02-04-2004
3、 设备设施保养规程 配电设备 01413 HSGC-DS-02-05-2004 设备设施保养规程 水泵/ 水箱/水池 01514 HSGC-DS-02-06-2004 设备设施保养规程 风机 01715 HSGC-DS-02-07-2004 设备设施保养规程 防盗/ 监控系统 01816 HSGC-DS-02-08-2004 设备设施保养规程 电梯 01917 HSGC-DS-02-09-2004 设备设施保养规程 火灾报警系统 02118 HSGC-DS-02-10-2004 设备设施保养规程 中央空调设备 02319 HSGC-DS-02-11-2004 设备设施保养规程 仪器仪表检定 0
4、2620 HSGC-DS-03-01-2004 设备设施保养检验标准 给排水设备 02721 HSGC-DS-03-02-2004 设备设施保养检验标准 供电设备 02822 HSGC-DS-03-03-2004 设备设施保养检验标准 电梯 02923 HSGC-DS-03-04-2004 设备设施保养检验标准 中央空调设备 03024 HSGC-DS-03-05-2004 设备设施保养检验标准 消防系统设备 03125 HSGC-DS-04-01-2004 机房管理规定 配电室 03226 HSGC-DS-04-02-2004 机房管理规定 发电机房 03327 HSGC-DS-04-03-
5、2004 机房管理规定 电梯机房 03428 HSGC-DS-04-04-2004 机房管理规定 水泵房 03529 HSGC-DS-05-01-2004 工程应急处理规程 电梯 03630 HSGC-DS-05-02-2004 工程应急处理规程 停电 03831 HSGC-DS-05-03-2004 工程应急处理流程 触电事故 03932 HSGC-DS-05-04-2004 工程应急处理流程 压力设备（消防水管、喷淋管道、生活管道） 04033 HSGC-DS-05-05-2004 工程应急处理流程 给排水系统（污水井水位过高、给水泵故障） 04334 HSGC-DS-05-06-2004
6、 工程应急处理规程 中央空调 04435 HSGC-DS-06-2004 设备设施编码和标识管理规定 04636 HSGC-DS-07-2004 设备设施分类标准 04937 HSGC-DS-08-2004 高处作业管理规定 05038 HSGC-DS-09-2004 维修管理规定 05339 HSGC-DS-10-2004 工程工具使用期限及损坏赔偿管理规定 054重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编号：HSGC-DS-01-01- 2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程柴油发电机第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦柴油发电机的正常使
7、用。2.适用范围适用于宏声大厦柴油发电机的操作。3.职责3.1 大厦工程组负责柴油发电机的操作工作。3.2 工程班长对发电机的使用操作情况进行检查。3.3 工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程4.1 启动前的准备工作4.1.1 全面检查柴油机各部分是否正常。4.1.2 检查水箱水位（2/3 以上） 。4.1.3 检查机油油位。4.1.4 检查燃油是否充足（2/3 以上） 。检查油箱开关及有无渗漏。4.1.5 检查蓄电池电是否充足。蓄电池内液体是否足够。4.2 启动及运行4.2.1 启动电机连续工作时间不宜超过 10 秒，如一次启动不成功，应于 2 分钟后再作二次启动，三次无法启动应检
8、查原因。4.2.2 试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。4.2.3 手动启动时，启动后应调整手柄，使电压达到 380420V，频率达到 5051HZ。4.2.4 水温合成至 60 度时，方可带动负载。4.2.5 发电机正常运行后每隔 1 小时进行一次检查,并填写发电机运行记录。如属试运行也应做好记录。4.3 停机4.3.1 停机前应先卸去负荷。4.3.2 先将转速降至 800 转/分（此时相电压约为 240V） 。4.3.3 停机后，将开关转至自动状态。4.4 自动启动参数4.4.1 小区市电断电后，延时 5 秒启动。4.4.2 启动后延时 2 分钟自动送电至配电房。4.4.3 停机须
9、手动进行。4.5 每一次操作完后，应加足油和水，为下一次启动作好准备。5.质量记录5.1 发电机运行记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-02-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程维保停/送电第 1页 共 1页1.目的严格执行电业安全工作规程要求的操作票工作票制度,确保宏声大厦停/送电的安全。2.适用范围适用于宏声大厦停/送电的操作。3.职责3.1 大厦工程组负责停/送电的操作工作。3.2 工程班长对发电机的使用操作情况进行检查。3.3 工程部对本规定的实施情况进行监督。4.工作流程4.1 停电工作准备
10、:工作负责人（监护人）填写工作票管理处负责人在备注栏签名确认后由管理处向业主发出停电通知工作签发人签发工作票 工作负责人校核工作票工作许可人（值班人）执行工作票工作许可人填写操作票并签名工作负责人审核操作票签名工作签发人签发操作票交工作负责人工作许可人工作许可人进行布置安全措施操作检查（第一种工作票工作许可人工作负责人签名确认）工作负责人交底许可工作开始工作许可人工作负责人签名开始时间（工作票延期签名） 。如已确定停送电，工作票操作票可同时填写。 4.2 停电操作4.2.1 断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。4.2.2 断开低压配电柜总开关。4.2.3 挂好禁止合闸标志。4.3 按相
11、关作业规范实施维保。4.4 合闸送电4.4.1 非电工操作人员不得进行合闸操作作业。4.4.2 合闸前，应断开各分路全部空气开关。4.4.3 确定整个线路无人进行电气操作，无短路现象。4.4.4 合闸后，检查各表指示，并观察 5 分钟。4.5 工作总结4.5.1 对总体工作进行总结。4.5.2 完善相关质量记录。5.质量记录5.1 倒闸操作票5.2 第一/二种工作票重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-03-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程 电梯运行第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦电梯的正常使用。
12、2.适用范围适用于宏声大厦电梯运行的操作。3.职责3.1 大厦工程组电梯运行工负责电梯运行的操作工作。3.2 工程班长对发电梯操作使用情况进行检查。3.3 物管处和工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程4.1 开电梯操作程序4.1.1 在开启厅门进入轿厢前，必须确认轿厢停在该层，再进入轿厢。4.1.2 进入轿厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。并开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到“无司机”位置。4.1.3 用手试安全触板开关、光电开关是否灵敏。4.1.4 把各开关打成正常位置，随电梯上下行驶一个回程，确认无异常后，方可投入正常运行。4.1.5 每天开梯后
13、对运行情况进行巡查并做好电梯运行记录。4.2 关电梯操作程序4.2.1 关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工进行处理。4.2.2 查梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。4.2.3 断开所有控制开关和照明开关。4.2.4 关好应锁部位。5.质量记录5.电梯运行记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编号：HSGC-DS-01-04- 2004版本：C作 业 规 范 设备操作规程空调主机 修改状态：0第 1页 共 2页1.目的确保宏声大厦中央空调的正常使用。2.适用范围适用于宏声大厦中央空调机组的运行操作。3.职责3.1 大厦工程组空调运行工负责中央
14、空调机组的操作工作。3.2 工程班长对中央空调机组的使用操作情况进行检查。3.3 物管处工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程4.1 启动前的准备4.1.1 检查配电是否正常，抄读各相电压。4.1.2 开启欲启动的冷水机组冷却水进出水阀门。4.1.3 开启冷却塔进出水阀门，启动冷却塔风扇。4.1.4 启动冷却水泵正常运行 5 分钟以上。4.1.5 开启欲启动的冷水机组冷冻进出水阀门，启动冷冻水泵正常运行 5 分钟以上。4.1.6 观察冷冻、冷却水流量及出入水压是否正常。4.2 启动程序4.2.1 如以上设备工作正常，可按动自动（AUTO）按钮。4.2.2 主机内的电脑将探测各自控连锁冷
15、冻、冷却水流开头等，如电脑控测得各连锁设备运转无误，主机将正常运转。4.2.3 运行时的正常数据(以厂家技数据为准，详见使用说明书)4.3 开机后的巡查4.3.1 中央空调开机后每隔 1 小时进行 1 次巡查,并做好中央空调运行记录。4.4 停机程序4.4.1 按操作屏上 stop 钮一次，请不要按二次 stop 钮来停机，否则机组将认为是紧急停机而在停机前卸载。4.4.2 冷冻水泵应持续动作 1030 分钟才可按停，冷却塔风扇可在停机后数分钟按停。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-04-2004作 业 规 范 设备操作规
16、程 版本：C修改状态：0空调主机第 2页 共 2页4.4.3 停机后应继续保持主机油箱处于预热状态，以便再次启动。严禁将配电开关置于“off”位置。 5.相关支持文件及质量记录5.1 空调使用、维护、操作说明书5.2 中央空调运行记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-05-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程 热水机组第 1页 共 2页1.目的确保宏声大厦热水机组的正常使用。2.适用范围适用于宏声大厦热水机组的运行操作。3.职责3.1 大厦工程组负责热水机组的操作工作。3.2 工程班长对发热水机组的使用
17、操作情况进行检查。3.3 物管处和工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程4.1 开机前的检查4.1.1 检查锅炉给水、供水闸阀是否已拧开（中央空调热水供应闸阀及回水闸阀只有制热时才拧开，其余时间关闭） ，否则应拧开。4.1.2 检查各指示灯是否正常，否则应维修。4.1.3 手盘供水泵轴 3 圈，应灵活无阻滞。4.2 开机4.2.1 合上水泵控制箱电源开关，启动水泵运转。4.2.2 合上燃烧机电源开关，将转换开关置于“燃烧”位置，燃烧机立即启动。点火电极产生火花，经过 7 秒钟预吹风时间后，进气电磁阀自动打开，气嘴喷出天然气，被电火花引燃后形成火焰，点火电极再延时点火约 15 秒钟后停止
18、点火，燃烧机开始正常工作。4.2.3 如果点火不成功，经过约 25 秒钟后燃烧机会亮起故障红灯，此时再经过 3 分钟后可以按下恢复按钮，重新启动燃烧机。如果二次均未启动成功，则需查原因并排除故障后才允许再启动。4.2.4 启动成功后，应继续观察 10 分钟，及时整改不正常情况。1) 有无异常声响或震动，按锅炉说明书适当调整气阀进气量；2)有无漏气、漏水现象，气体监测仪是否工作正常；重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-05-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程 热水机组第 2页 共 2页3)烟色及水温变化是
19、否正常；4)燃烧机控制箱，水泵控制箱有无异常气味。4.3 开机后的巡查4.3.1 开机后每隔 2 小时进行 1 次巡查,并做好热水机组运行记录。4.4 停机4.4.1 将燃烧机转换开关置于“停止”位置，拉下电源开关，燃烧机停止燃烧（热水锅炉均装有 PIC 控制屏，具有超温保护，自动进气控制功能，但应巡视检查控制状。4.4.2、当水温降到 450C 左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水，此时应拉下水泵控制箱电源开关（生活热水锅炉自动控制系统应随时巡视检查） 。4.4.3 检查锅炉及附件是否有不正常情况，如有应及时整改。5.相关支持文件及质量记录5.1 热水机组使用、维护、操作说明书。5.2
20、 热水机组运行记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-06-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程水泵设备操作第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦水泵的正常运行和使用。2.适用范围适用于宏声大厦水泵的运行操作。3.职责3.1 大厦工程组负责水泵的工作。3.2 工程班长对水泵的使用操作情况进行检查。3.3 物管处和工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程不正常正常未开 不正常正常不是已开启是不正常正常不正常正常5.质量记录5.1 水泵房运行记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文
21、 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-07-2004检查控制柜电压检查水池水位检查水池出水阀门检查线路通知主管工程师检查水池进水阀转成自动状态检查水泵是否在自动状态运行转成自动状态检查水泵马达运行时有无噪音扳动或过热，电流是否稳定检查压力记录停泵换备用泵检查版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程配电室高压设备第 1页 共 1页1.目的严格执行电业安全工作规程所要求的操作票工作票制度,确保宏声大厦高压设备的操作安全。2.适用范围适用于宏声大厦高压设备的运行操作。3.职责3.1 大厦工程组负责高压设备的操作工作。3.2 工程班长对高压设备的使用操作情况进行检查。3.3 物管处和
22、工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作流程4.1 送电、断电有两种方式：电动（储能电机操作） ，手动（手动按钮操作）4.1.1 送电合闸：首先确认高压真空断路器，处在分开状态，然后将线柜隔离刀闸合上并锁上。4.1.2 储能:将主令开关接通的位置上,此时电源接通 ,指示灯亮,完成。4.1.3 合闸：控制开关手柄插上红色令牌，转动控制开关至合闸的位置，合闸批示灯亮，合闸成功。4.1.4 检查高压表三相是否平衡，并依次将计量柜，电压互感器柜隔离刀闸依次合上并锁上。4.2 断电、分闸 4.2.1 将进线柜控制开关手柄插上绿色令牌,转动开关到分闸位置,高压真空断路器分闸,分闸指示灯亮,分闸完成。4.
23、2.2 将隔离刀闸合上并锁上，完成分闸操作（注意：所有开关严禁带负荷拉闸。 ）4.3 变压器开关柜送电、断电同进线柜相同4.5 人工送电、断电4.5.1 送电:确认真空开关处在分闸位置,将隔离刀闸合上并锁上 ,用操作棒插进手动储能位置向下反复摇动手柄到位,按手动合闸按钮,合闸成功,指示灯亮。4.5.2 断电:按手动脱扣按钮,高压真空断路器失电， 失电指示灯亮,拉下隔离开关并锁上，分闸断电完成。4.6 送电原则：先合高压柜隔离开关，再合高压真空开关4.7 断电原则：先断高压真空开关，再拉高压隔离开关4.8 五防功能4.8.1 防止误分（合）断路器。4.8.2 防止带负荷拉（合）隔离开关、隔离触头
24、。4.8.3 防止带电挂接地线。4.8.4 防止带接地线送电。4.8.5 防止误入带电间隔。4.9 配电房工作人员必须坚守岗位，搞好本职工作，确保安全供电。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-01-08-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备操作规程 电工操作第 1页 共 1页1.目的严格执行电业安全工作规程,确保人身财产安全。2.适用范围适用于宏声大厦电工操作。3.职责3.1 大厦工程组电工负责具体操作工作。3.2 工程班长对文件执行情况进行检查。3.3 物管处和工程部对本规定的实施情况进行监督。4.操作规定4.1 电
25、工必须持证上岗，严格按照国家颁布的标准电业安全工作规程作业。4.2 电工应熟悉电气安全知识和触电急救方法，工作前应做好准备，穿戴防护用品，禁止使用失灵的仪表和绝缘不良的工具。4.3 在安装维修作业时，应做到装、拆、修的安全。4.4 任何电器设备未经验电，一律视为有电，开关跳闸，须检查后方可送电，不得强行送电。4.5 不准带负荷拉闸操作，凡校验、修理电器设备时应先切断电源，挂上“有人工作，禁止合闸”的警示牌，谁挂谁取。4.6 不准带电作业，如特殊情况须带电作业时，应请示主管领导，在有经验的电工监护下采取严格的有效措施方能操作。4.7 三相 380V 电源的线路，架设安装按要求执行，电源线在跨越大
26、道，要道时要架空或预埋，禁止在道路、地面裸露，通电后如有发热、冒烟等现象严禁使用。4.8 对手持移动式工具的应设单一开关，禁止一闸多用；如须一闸多用，应在不超负荷的情况下征得电工同意后方可使用。4.9 做到勤观察、勤检修，勤保养，各种电器设备附近不允许堆放易燃易爆物品。4.10 熔断丝的容量要与设备相适应，严禁用铜、铝、铁丝代替。4.11 电器设备，金属外壳和钢质脚手必须接地，电器设备工作完毕后应立即断电。4.12 发生电气火灾时应立即切断电源，用二氧化碳/1211/干粉等灭火器材扑救，严禁用水或泡沫扑救。4.13 超过二米高度作业时，应按高处作业安全规范执行。重 庆 宏 声 物 业 管 理
27、有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-01-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 设备设施保养 管理办法第 1页 共 1页1.目的为使宏声大厦设备设施得以有效的保养，确保设备设施的正常使用。2.适用范围本规程适用于宏声大厦设备设施的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责设备设施的维修保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督促保养实施工作。4.管理办法4.1 每年十二月份由宏声大厦工程主管根据设备设施的实际状况制定本楼盘下一年度的保养计划,并报工程部经理及公司领导批准后再实施。4.2 保养计划的实施，应依据设备设
28、施保养规及相关技术规范和中大修保养项目要求实施。4.2.1 保养目的内容包括：a. 技术参数的调整；b. 易耗元件的更换；c. 仪器仪表的校正；d. 绝缘测试；e. 高压试验；f. 机油更换；g. 冷冻剂过滤等；h. 确定的其他项目。4.2.2 保养前准备a.根据保养计划，工程主管应首先调配好人力资源，即能保证设备的正常运行，又能保证保养工作的顺利进行。b.根据保养计划，提出保养易耗件备用清单。c.备好设备清洗所需的清洁剂，并做好防火工作。d.根据保养计划，备好所需用的工具。4.2.3 保养实施a.保养工作由班组长牵头实施。事前应向工程主管提交一份保养组织计划。b.保养工作应根据保养项目，组织
29、好施工顺序，每完成一个项目，就按技术规范检定一个项目。工程主管是技术检定的执行人。c.保养工作不能在一日内完成的，应做好现场的保护工作。未经工程主管批准，任何人不得进入保养现场。d 保养完成后，有关人员应在保养记录上签字。4.2.4 保养后设备调试a.保养完成后，设备准备试运行，工程主管应对该设备进行全面的检查。b.检查各工具是否收回完毕，控制线路是否正确。c.检查机油是否正常，水位是否正常。d.启动后设备的运行参数是否达到了规定值。4.2.5 调试正常后设备的运行累计时间调整为零,但总运行时间累计不变。4.2.6 保养完成试运行后，由班组长交回保养计划、保养记录和检查记录。该资料由工程主管交
30、公司工程部后转公司行政部存档。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-02-2004版本：C修改状态：0作 业 规 范 房屋/设施修缮及保养规定 第 1页 共 1页1. 目的确保公司所辖楼盘的设施及房屋得到及时修缮和保养。2. 适用范围适用于宏声大厦的房屋及设施。3. 职责3.1 大厦工程组负责相关的修缮和保养工作。3.2 行政部负责相关材料的采购工作。4. 管理规定4.1 房屋设施的修缮与保养，在保修期限内，由物业建设单位组织进行。保修期满，有关房屋设施的修缮与维护保养，由物业管理公司负责组织实施，其相关费用由业主（用户）承担
31、。4.2 修缮和保养的时限规定4.2.1 屋面 4 年综合维修一次，8 年大修一次；4.2.2 外墙粉刷或清洗 810 年进行一次；4.2.3 公共通道或其它共用房屋的内面粉刷，钢、木门窗除锈上漆 35 年一次；4.2.4 楼梯间、消防前室粉刷 5 年一次；4.2.5 给排水主管路 5 年综合维修一次，10 年大修一次；4.2.6 消防设备 1 年综合维修一次；公用水池 1 年清洗一次；共用水箱 1 年清洗两次；公用排烟道 5 年综合维修一次；4.2.7 明沟、污雨水井、化粪池每年清理 1 次；4.2.8 道路 1 年小修二次，5 年中修一次，10 年大修一次；4.2.9 路灯日常维修；4.2
32、.10 园艺绿化地日常维修；4.2.11 停车场中修、大修根据实际使用情部况而定；4.2.12 文体娱乐设施日常维修；中修、大修根据实际使用情部况而定。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-03-2004版本：C作 业 规 范 设备设施保养规程柴油发电机 修改状态：0第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦柴油发电机组得到有效的保养，延长机组使用寿命。2.适用范围本规程适用于宏声大厦柴油发电机组的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责柴油发电机组的保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督
33、促保养实施工作。4.保养规程4.1 每月应运行一次，每次运行时间应不低于 15 分钟；每半年对柴油发电机进行一次检修（包括滤清器、机油油质、各种零部件运行是否正常等） ，并记录发电机工作的有关参数。4.2 外包保养报总经理审批后，外包施工。4.3 按规程检查：排烟系统畅通，通风系统、排风、送风扇完好，风量足够。机房照明灯完好，应急灯完好。4.4 按规定时间检查电池液位，如液位不够，加电解液，测量比重，及时充电，并作好相关记录。4.5 按规定时间对机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗，并除尘。检查机油的油质，如浑浊、变质应及时更换。4.6 按规定时间更换水箱的冷却水，测量发电机的绝缘电阻。4.7 按
34、规定时间清洁机房地面、墙壁，确保机组无油污、无渗漏。4.8 在遇火灾、暴雨，执行相应紧急措施。4.9 各项维修保养记录齐全，并归档保存5.质量记录5.1 设备设施保养记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-04-2004版本：C作 业 规 范 设备设施保养规程配电设备 修改状态：0第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦配电设备得以有效的保养，延长设备的使用寿命。2.适用范围本规程适用于宏声大厦的配电设备的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责配电设备的保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程
35、部负责督促保养实施工作。4保养规程4.1 操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。4.2 未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。4.3 设备操作人员必须持有入网证方可上岗。4.4 设备操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。4.5 设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。4.6 对配电设备的运行情况每 2 小时进行 1 次巡查,并填写配电室运行记录。4.7 每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动应进行紧固，并按计划检修配电设备一次。4.8 保持其接触良好。4.9 每年对接地网检查、测试一次。4.10 各类开关触头出现不平或毛刺时，应将不
36、平处磨平、抛光。4.11 功率因素补偿低于 0.9 时应及时修复。4.12 设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。5.质量记录5.1 配电室运行记录5.2 设备设施维修/保养记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-05-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0水泵/水箱、水池清洁 第 1页 共 2页1.目的确保宏声大厦供水设备设施正常运行，延长其使用寿命。2.适用范围本规程适用于宏声大厦供水设备设施的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责供水设备设施的保养工作。3.2 行政部负责保养所
37、需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督促保养实施工作。4保养规程4.1 泵体4.1.1 每季检查、补充、替换润滑油，油质变色、有铁屑应全部替换。4.1.2 泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面。4.1.3 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线上，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施） ，垫片齐全。4.1.4 用 500VM 表测试绕组绝缘电阻（R0.5M） 。4.1.5 外观整洁、油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。4.2 阀门、管道、附件4.2.1 阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水。4.2.2 阀体手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。4.2.3 单向阀动作灵
38、活，无漏水。4.2.4 压力表指针灵活，指示正确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无漏水。4.3 电机4.3.1 外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护罩，接地良好。4.3.2 线及联接端片连接紧固、牢靠、良好，无裸露部分，编号清晰。4.3.3 接地线牢固可靠。4.4 运转4.4.1 点动三次，观察转向、启动电流、电器动作顺序、指示讯号等均正常运转。4.4.2 泵输出水压正常，能满足楼宇用水要求：运转平稳无跳动，无异常声响，压力表指示稳定，水泵轴承温度不得超过 6065。4.4.3 电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值。转速、电压正常。4.4.4 电机欠压、缺相、
39、过流的保护装置应能及时动作，确保设备安全。4.4.5 控制柜元件齐全，操作手柄完好。无过热现象。基本无噪声，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-05-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0水泵 /水箱、水池清洁 第 2页 共 2页4.5 水箱/水池清洗4.5.1 公用水池 1 年清洗一次；共用水箱 1 年清洗两次4.5.2 刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）中的管道及浮球、水位控制器进行维修、检查，完毕后，向水池（箱）内四周喷洒漂白精消毒，停止通
40、风。4.5.3 半小时后，再次进入池内进行通风、冲洗，最后清洗两次后，清除水池（箱）沟底污泥，用潜水泵抽出池中的水。4.5.4 工人清洗完毕撤离现场时，检查是否遗留工具。4.5.5 在清洗水池（箱）的同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网以及检查电气控制线路。4.5.6 在水池（箱）清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。4.5.7 向水池（箱）中注水，并送样品到市防疫站化验、取证。5.质量记录5.1 设备设施保养记录5.2 二次供水水池(箱)清洗及消毒记录表重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-06-2004作 业 规 范
41、设备设施保养 版本：C修改状态：0规 程风机第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦的风机的正常使用，延长其使用年限。2.适用范围适用于宏声大厦的风机设备的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责风机设备的保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督促保养实施工作。4保养规程4.1 风机每月检查保养一次，进行一次试运转。4.2 转动灵活，无卡壳，机座紧固，垫片齐全。4.3 每年测试一次电机绕组绝缘电阻（R0.5M） 。4.4 外观整洁、油漆完好、标志清楚、铭牌字迹清晰。接地良好。4.5 线及联接端片连接紧密、牢固，无裸露部分。4.6 运转检查4.6.1 点动三
42、次，观察转向、启动电流、电器动作顺序、指示讯号是否正确。4.6.2 电机在运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速、电压正常。4.6.3 控制柜元件齐全，操作按钮（手柄）完好无损，电机欠压、缺相、过流保护装置能及时动作。5.质量记录5.1 设备设施保养记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-07-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0防盗/监控系统第 1页 共 1页1.目的确保宏声大厦的防盗/监控设备得以有效的保养，延长系统设备的使用寿命。2.适用范围适用于宏声大厦的防盗/监控设备的保养。3
43、.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责防盗/监控系统设备的保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督促保养实施工作。4.保养规程4.1 防盗/监控系统（以下简称防盗监控系统）应由经过专门训练的人员负责使用、管理和维护，无关人员不得随意触动。4.2 设备投入使用后，为确保其运行正常，维修人员应经常对其进行检查保养。4.2.1 每日检查：防盗监控系统主机各项功能是否正常，有无设备及软件故障。并进行主、备用电源自动切换试验。4.2.2 每季检查主机内卫生情况、各接点或传感器安装是否牢固。4.2.3 每半年对所有红外、摄像传感器及紧急求助按钮等进行一次实效模拟试验，对已
44、失效的元件应及时更换；对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃。并作好检查保养记录。4.3 防盗监控系统出现故障后，首先应分清故障类型、部位，并及时排除。一时排除不了的故障，应立即通知有关专业维修单位（或保修单位）进行修理、保养，以便尽快投入正常使用。并应作好相关记录。5.质量记录5.1 设备设施保养记录重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-08-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0电梯第 1页 共 2页1.目的确保宏声大厦的电梯设备得以有效的保养，延长设备的使用寿命。2.适用范围本规程适用于宏声大厦
45、的电梯设备的保养。3.工作职责3.1 宏声大厦工程组负责电梯设备的保养工作。3.2 行政部负责保养所需材料的购买。3.3 物管处和工程部负责督促保养实施工作。4检查保养规程 4.1 日检：由电梯维修工进行。主要是检查易磨损和易松动的外部零件，必要时进行修理、调整和更换。如发现重大损坏，应立即报告主管负责人设法处理。具体内容如下：4.1.1 检查手锤检查各部分的连接零件，如螺栓、螺钉、销轴等是否松动；4.1.2 听检查涡轮的齿合情况，检查减速器的油标并观察是否有漏油情况；4.1.3 检查制动器的工作情况，如制动轮、闸瓦、传动杠杆等是否正常，间隙是否合理；4.1.4 检查各转动部分的稳定性，如轴承
46、是否震动、地脚螺栓是否松动等；查轿顶轮、导向轮、对重轮的转动情况，检查绳头装置是否正常等；4.1.5 检查限速器、安全钳杠杆的连接和润滑情况；4.1.6 检查厅门、轿门的安全连锁装置；4.1.7 机房不准搁放长形杆件或其它不稳固物体，防止砸伤机件或卡死传动部分。4.2 周检：由维修工进行。周检除包括日检内容外，重点检查以下各项：4.2.1 检查制动器主弹簧和制动臂有无裂纹，调整闸瓦间隙，紧固连接螺栓；4.2.2 检查各种安全保护装置，如门的连锁装置、限位开关、极限开关、限速器、安全钳、缓冲器的动作及连接情况；4.2.3 检查曳引钢绳在曳引槽内的卧入情况，检查曳引轮的螺栓轴承；4.2.4 检查安
47、全钢丝绳、极限开关钢丝绳的连接情况。4.2.5 检查并调整补偿装置。4.2.6 检查轿厢室内各项设施的完好性和可靠性；4.2.7 检查并调整电梯平层的准确性。4.3 月检：由维修工进行，除周检内容外，重点注意：4.3.1 仔细检查制动器和安全保护装置，调好解瓦与制动轮间隙；4.3.2 检查轿顶轮、导向轮滑动间隙；4.3.3 检查井道设施，如导轨、导靴、对重等，并对导轨涂润滑油；4.3.4 检查自动门系统。重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-08-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0电梯第 2页 共 2页5.质量记录5.1 电梯运行记录5.2 电梯周检报告5.3 电梯半月保养记录5.4 电梯月检报告重 庆 宏 声 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 文 件 名 称 编 号 ： HSGC-DS-02-09-2004作 业 规 范 设备设施保养规程 版本：C修改状态：0火灾报警系统第 1页 共 2页1.目的确保宏声大厦的火灾报警系统设备得以有效的保养，保障其正常运行。2.适用范围适用于宏声
