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遂宁市区规划管理规定.doc

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资源描述

1、1遂宁市城区房地产开发规划管理规定第一章 总 则第一条 为加强我市城市规划管理,保证城市规划的实施,规范房地产开发行为,根据中华人民共和国城乡规划法、 中华 人民共和国土地管理法、 中 华人民共和国城市房地产管理法、 遂宁市规划管理技术规定等有关法律、法 规的相关规定, 结 合本市实际,制定本规划管理规定(以下称规定)。第二条 凡在遂宁市城市规划区范围内从事房地产开发建 设,均 须按本规定要求进行规划、建设、管理。第三条 本规定所称房地产开 发系指按照国家规定,在依法取得国有土地使用权的土地上进行的基础设施、房屋建设行为 。第四条 编制房地产开发项目修建性详细规划应符合本规定。第五条 房地产开

2、发应当符合国家的产业政策、国民 经济 与社会发展计划。必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则, 实行统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。第六条 房地产开发必须按照先地下、后地上的开 发程序和 规定指标统一进行配套建设,搞好城市景观设计,提高综合开 发水平。第七条 新老城区范围界定:老城区指南至开善 东路,北至明月河,东至滨江路、城南 东路,西至渠河范围;城市规划区内,老城区外的区域 为新城区。第二章 开发用地第八条 房地产开发项目用地,原 则上采取招拍挂方式取得。第九条 房地产开发项目用地,应当根据依法批准的土地利用总体规划和城市规划(包括总体规划、分

3、区规划、详细规划、旧城改造规划等),在确定的土地使用功能区内定点 选址。 十十十 房地产开发用地规模(一)老城区:多层房地产开发项目最小用地面积应不小于 10000 ,高层项目最小用地面积应不小于 3000 。(二)新城区:多层房地产开发项目最小用地面积应不小于 35000 ,高层项目最小用地面积应不小于 20000 ,多层和高 层混合项目最小用地面积应 不小于 30000 。(三)因受地形条件限制,无法执行最小供地面积规定的建 设项目, 须提交规委会研究决定。第十一条 房地产开发必须在土地利用 总体规划中的建设 用地区内进行。禁止在农用地内进行,禁止使用城市规划中确定的文教、卫生、体育、市政

4、公用设施、园林 绿地等公用事业用地进行房地产开发。房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规,切 实保护文物古迹、古树名木、风景名胜、矿产资源。第十二条 在施工过程中发现历史文化遗产、古迹、古墓、 矿藏等, 应立即停止施工,并报有关管理部门,经批准后,方可复工。第十三条 房地产开发建设单 位在取得建设用地规划许 可证和有效的规划用地图后,应到国土行政主管部门办理土地使用权证,依法开 发建设。第十四条 房地产开发项目应严格按照含有规划条件条款的土地出让合同及附图(有效的规划设计图)进行建设。确需改变规 划设计条件的必须经市规 划委员会同意,按 规定程序办理规划设计条件调整和土地出让合

5、同变更。2第三章 规划设计第十五条 房地产开发项目必 须按批准的规划用地图和规 划设计要点(有效),委托有规划设计资质的设计单位进行规划设计。开 发项目用地在 5 公顷 (含 5 公顷)以下的规划设计, 设计资质可放宽至甲乙级建筑设计单位。重要的房地产开发项目应由两个以上设计单位设计多个规划方案进行比选。没有规划设计要点或规划设计要点过期失效的, 设计单位应不得承接设计 。第十六条 建设过程中确需修改总平面图的, 应当采取听 证会等形式,听取利害关系人的意见后,报原批准机关审批。未经批准,任何单位或个人不得擅自更改。第十七条 房地产开发项目规划设计必须考虑特殊人群的需要,设置一些适合老年人、残

6、疾人、儿童的生活和活动设施。严格执行方便残疾人实用的城市道路和建筑物 设计规范(JBJ50 88)。第十八条 房地产开发单位在 规划设计图(或总平面图)审 定的基础上,应同步委托有设计资质的设计单位进行给水、雨水、 污水、电力、 电讯、燃气、消防、 绿化等专项设计。上述各 专项设计尚未审定的,市规划局对开发项 目的单体建筑设计不予审 批。第十九条 建筑容量(一)建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的,应按批准的详细规划执行。尚无 经批准详细规划的,其建筑密度和容 积率控制指标应按附(表一) 居住用地建筑密度及容积率控制指标表(以下简称表一)和附(表二)非居住用地建筑密度及容积率控制指标表

7、(以下简称表二)的规定执行。确因功能、用地需要,不能满足附(表一)、附(表二)指标的,需 报请市规划委员会或市土地资产管理委员会审定。(二)建筑基地为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下,可按附(表三)提供公共开放空间建筑面积补偿换算表(以下简称表三)的规定给予容积率补偿,增加建筑面积。但增加的建筑面 积总和不得超过核定建筑面 积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的 20。(三)鼓励居住组团、居住区内建筑底 层架空作公共空间,架空部分面积不计入容积率计算;(四)当实际开发的容积率大于土地拍卖规定的最大容积率时,经市规划委员会审查同意后,由国土部门按超建的建筑面积征收

8、土地出让金。第二十条 建筑间距(一)除满足日照、消防、卫生、环保、防灾、交通需求、通风和工程管线埋设、建筑物保护、空间环境等方面的规范和城市设计的要求外, 应同时符合附(表四) 建筑间距控制表(以下简称表四)规定。(二)非居住建筑与居住建筑的间距控制按居住建筑间距要求控制。(三)非居住建筑之间的间距控制。按居住建筑 间距的 0.8 倍控制,且不小于最低限控制要求。(四)高层建筑裙房间距按多层建筑间距规定执行。(五)低层辅助用房应纳入主体建筑内,不宜 单独建设。若必须单独建设时,与相邻多层建筑的最小间距为 7.0 米,与高层 建筑的最小间距为 9.0 米。第二十一条 建筑退让(一)沿建筑基地边界

9、和沿公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其退让距离必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外,应同时符合附(表五)建筑物退让边界控制表(以下简称表五)的规定。(二)沿城市道路两侧新建、改建。大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑裙房),其后退道路红线的距离应符合附(表 6)沿街建筑后退道路红线控制表的规定。3(三)新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、市 场、高 层建筑主楼(含裙房)等有大量人流、车流集散的建筑,其面临城市道路的主要出入口后退道路 红线的距离,除执行经批准的详细规划另有规定外,不得小于 8m,并应留出临时停车或回车的场地。同时应满足遂府办函【20

10、07】294 号文件规定。(四)道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离,多、低层建筑不得小于 5m,高层建筑不得小于 8m(均自道路规划红线 直线段与曲线段的连接点算起)。(五)建筑物的围墙、基础、地下室、台阶、管 线、落地阳台和附属设施,不得逾越道路红线。在规定的后退道路红线的距离内,不得 设置零星建筑物;雨蓬、招牌、灯 饰可外挑,但其距离室外地面的净空高度不得小于 2.5m。(六)各类开发建设项目不得擅自建围墙。使用功能上确属需要的,必须向市规划局办理报建批准。围墙不得超过道路红线 和景观控制线,其形式 应通透、低矮、美观。在不影响交通的情况下,可在住宅建筑间距或边角地上设置花坛或种植绿

11、篱和树木。第二十二条 建筑的高度控制(一)建筑物高度控制应严格按照遂宁市风貌规划确定的城市空间规划执行,在沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度 (H) 不得超过道路红线宽 度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5 倍。即:H1.5(W+S)(二)在有净空高度限制的气象台、机 场、 电台和其他无线电 通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物,其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第二十三条 建筑物立面控制(一)多层住宅方案以坡屋顶为主,坡屋 顶色彩执行遂宁市 风貌规划的规定。建筑要求充分考虑采光、通风、卫生、安全、 节能、住 户之间防火间距等;高 层住宅方案应高标准、高质量设计,建筑造

12、型有地标性,严禁简单 重复。住宅平面 户型方案应设 置成大窗户、宽阳台。(二)严格执行控制性详细规划, 坚持商业与住宅分设。凡 规 划允许为商住混合用地的建设项目,其临街主体建筑应后退商 业裙房 3 米以上,若 临街主体建筑后退商 业裙房无法达到 3 米以上的,报市规划委员会审定。商业与住宅的楼梯应分开设置,商业业态不宜设置餐饮、娱乐等影响居民生活环境质量的经营项目。(三)临景观大道及 30 米以上街道建筑阳台全封闭,设置隐 蔽式室外空调机位。(四)商业建筑或综合楼商业部分,按橱窗式 设计,并作亮化工程。(五)所有建筑,特别是高层建筑都要精心 设计顶部,形成 优 美的天际线;所有建筑都要设置隐

13、蔽式空调位。第二十四条 建筑基地的绿化(一)新建、扩建和改建的建设项 目,基地 绿地率按以下比例确定:1、旧城区建设项目多层不低于 30,高 层不低于 35;2、新区建设项目多层不低于 35,高 层不低于 40;(二)建设项目玫瑰配置的具体要求为:1、居住小区:按绿地面积的 15%以上配置;2、小区:按绿地面积的 18%以上配置;3、居住组团及以下:按绿地面 积的 20%以上配置;4、其他建设项目:按绿地面积 的 15%以上配置;5、特殊行业及有特别要求的建 设项目,可 视情况酌情减少配置。6、墙体、堡坎、立交桥、河岸、构筑物及不适宜栽植玫瑰的区域,可选择月季属的其他品种,如丰花月季、英国月季

14、、蔷薇等。(三)建设项目桂花、榕树配置具体要求 为:1、建设项目乔木总数量(Q) 按建 设项目核定绿地面积(用地面积 S绿地率 G)的 3.5%计算棵4数。 计算公式如下: Q=SG3.5%2、市花(桂花)、市树(榕树)的栽植总数量(L )按乔木总数量(Q)的 30%计算,其中桂花数量(Lg)、榕 树(Lr )数量分别占总数量的 70%和 30%。计算公式如下:桂花:Lg=SG3.5%30%70% 榕树:Lr=SG3.5%30%30%(四)居住区的集中公共绿地(组团级及以上)还应满足以下规定:1、集中公共绿地面积不应小于 400 平方米;2、至少应有一个边与相应级别 的道路相邻;院落式组团绿

15、地应至少有一个边面向组团级道路;开敞型院落组团绿地至少有一个边面向小区级或以上道路,并在该边上设置绿地的主要出入口,其它边必须邻组团路或宅 间路;3、为便于居民休憩、散步和交往之用,集中公共绿地宜采用开敞式,或以绿篱、路沿、水景或其它通透式院墙、栏杆作分隔,严禁采用实体围墙分隔;4、组团绿地的设置应满足有不少于 13 的绿地面积在标 准的建筑日照阴影范围之外的要求,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活 动;5、居住用地四周应种植两排以上胸径不小于 10cm 的乔木。(五)小区建设生态停车场,应 栽植乔木,其用地面 积的 20可纳入绿地率计算。(六)小区内同一道路的绿化景观风格宜统一、 协调;

16、不同路段的 绿化形式可有所变化(绿化达到一路一景)。(七)居住区的绿化景观应有文化主题,要充分体 现遂宁爱 心、慈善、吉祥、健康、幸福、和谐的城市文化内涵。(八)所有建设项目必须编制建筑基地内的绿化规划,与建筑方案一并报批。第二十五条 配套的公建、市政 设施(一)居住区公共设施配套主要应包括:托幼、医 疗卫生用房、文体活动中心、体育活动场地、居委会、市场、公共停车场、配 电房、室外消防设施、 绿化管理用房、公厕、垃圾收集点、人防工程等。(二)居住区配套公建设施应与住宅同步规划,同步建 设和同步投入使用。(三)居住区配套公建的项目, 应符合以下规定。1、总建筑面积在 3 万平方米以下的,按建筑面

17、积 7.5配建儿童及老年室外或室内活 动场地;按建筑面积 4配建集中公共绿地;按建筑面积 5配建行政管理用房(最小不小于 50 平方米);2、总建筑面积在 310 万平方米 时,按建筑面 积 8配建儿童及老年室外和室内活 动场地;按建筑面积 5配建集中公共绿地;按建筑面积 4配建行政管理用房(居委会、业主、物管用房);总建筑面积在 3-5 万平方米范 围内,按 1配建托儿所,总建筑面积在 5-10 万平方米范围内,按1.2配建幼儿园;设一处公厕;3、总建筑面积在 1020 万平方米 时,按建筑面 积 8.5配建儿童及老年室外和室内活 动场地;按建筑面积 6配建集中公共绿地;按建筑面积 3配建行

18、政管理用房(居委会、业主、物管用房);按建筑面积 5配建幼儿园;设一处以上公厕;4、总建筑面积在 20 万平方米以上 时,按建筑面 积 9配建儿童及老年室外和室内活 动场地;按建筑面积 7配建集中公共绿地;按建筑面积 2配建行政管理用房(居委会、业主、物管用房);按建筑面积 5配建幼儿园;设一处以上公厕;5、凡未提及的公共设施配建项 目按居住区规范规定执行。(四)配电房、室外消防设施、管理用房、居委会等设施, 应按功能要求设置在适合的公建或住宅建筑中,不宜单独设置。(五)开发地块内应统一规划设置供水设施、 变电站(房)、 污 水处理站、垃圾站(点)、公 厕及5其他市政公用设施。区内的供 电、

19、电讯、广播、 电视、 给水(消防管网)、雨水、污水、燃气等各种管线均应地埋。排水系统应实行雨 污分流制。以上市政 设施应 同步进行建设,统一纳入竣工综合验收。(六)各种管线工程、道路工程、室外消防栓及其附属设施、交通控制设施、园林绿化、 挡土墙、护坡、踏步等市政工程设施用地和建 设由开发单位负责。第二十六条 机动车停车场(库)设置(一)居住区配建停车场(库)停车位控制指标,应符合下表的 规定。居住区配建停车场(库)停车位控制指标居 住 区 单 位 自行车 机动车居住区住宅 车位/户 12 1.0商业中心 车位/100营业面积 3 0.5-1.0注:机动车单位停车面积:26-33 平方米/泊位(

20、按机动车停放方式确定)自行车单位停车面积:1.1 平方米/泊位(二)配建停车场(库)应就近设置,集中停 车为主,并宜采用地下、半地下,或多层车库。(三)停车场(库)设置方式1、总建筑面积 1 万平方米以下的 项目,宜采用首 层架空方式;2、总建筑面积 13 万平方米的 项目,宜采用地面与半地下(或地下)相结合方式;3、总建筑面积 3 万平方米以上的 项目,宜采用地面与地下停车相结合方式。(四)鼓励修建 90 平方米以内的小户型,机 动车停车位按每 1.5 户 1 个机动车为计算。第四章 旧城(区)改造开发第二十七条 旧城(区)房地产开发应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则和先安

21、置、后拆迁的原则,统一规划,成片改造,以疏散人口,增加绿地,改善交通和市政等公共设施,改善居住环境,提高城市的综合服务功能。第二十八条 旧城(区)改造房地产开发的地点、范 围,要根据经济发展条件和拆迁危旧房实际需要,由市规划局会同市规 划和建设局、市国土 资源局等部 门调查后确定。并提出改造开发计划书, 报市政府批准后,再进行修建性详细规划设计。第二十九条 凡已批准改造开 发的地块(项目),开发建设单位在办理规划报建手续时要与市国土资源局签定旧城改造开发合同书;在实施改造中必须按合同条款执行,对规划要求、技 术经济指标、完成期限等承担责任。第三十条 旧城(区)改造房地 产开发必须严格控制零星改

22、造和插建。原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范 围内进行 扩建、加 层。第五章 开工和竣工时间第三十一条 开工时间所有房地产开发项目,从签订 国有土地使用权出让合同之日起半年内必 须开工建设,因土地未按时交付等原因不能按期开工的,经有关部门批准可适当延 长开工日期,但延 长期限最长不超过半年。第三十二条 竣工时间630 亩以内的房地产开发项目开工后必须在一年半之内全面完工。30 亩至 100 亩(含 100 亩)的房地产开发项目开工后必须在两年半之内全面完工。 100 亩以上的房地产开发项目开工后要求三年之内全面完工。第三十三条 竣工验收房地产开发项目竣工后,市规 划

23、局应对建设工程是否符合 规划条件予以核实;分期开发的,可以分期进行核实。建设单位 应当在竣工验收后六个月内向市 规划局报送有关竣工验收资料。 规划验收应当包括以下内容:(一)开发建设项目是否按批准的规划设计建成,并 满足使用要求;(二)基础设施和配套公用设施是否建设完毕或可供分期验收使用;(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等是否符合批准的规划设计要求。符合要求的,收回建设工程规划许可 证(副证), 换发建设工程 规划许可证。第六章 附 则第三十四条 本规定由市规划局负责解释。第三十五条 本规定自发布之日起实施。二 00 八年一月十一日附表一:居住用地建筑密度及容积率控制指标表分区高

24、 度(米)容积率( FAR)建筑密度()80 米以上(中央商务区) 6.0 186080 4.0 205060 3.3 204050 2.8 223040 2.5 242430 2.2 28旧城区24 米以下 2.0 306080 3.5 185060 3.0 204050 2.5 223040 2.2 222430 2.2 2424 米以下 1.8 30新区16 米以下 1.5 30注:1、居住建筑兼容商业用房增加商业建筑密度,多层 5、高层 7,居住建筑密度不7变;兼容一层商业用房的容积率增加 0.1,兼容二层商业用房的容积率增加 0.2,兼容三层商业用房的容积率增加 0.3,兼容四层商业

25、用房的容积率增加 0.4,兼容商业用房层数不得超过四层。2、指标实行双控制原则,任一指标均不能超过控制值。3、容积率、建筑密度按净用地面积计算;招、拍、挂用地按实际面积计算。附表二:非居住用地建筑密度及容积率控制指标表建筑开发指标建筑类型容积率( FAR)建筑密度()多层 3.0 45办公建筑高层 6.0 40多层 4.0 50商业建筑高层 7.0 40工业(仓库)建 筑 按照国土资源部文件规定执行附表三: 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建筑项目容积率 每提供 1有效面积的城市公共开放空间,允许增加的建筑面积()R2 2.02R4 2.54R6 3.0R6 3.58附表四:建 筑 间 距

26、控 制 表多、低层建筑 高层建筑 长边 山 墙 主 要 朝 向 次要朝向长边老城区:1.0H新城区:1.2 H且7.0 米老城区:低层相对: 6.0 米;多层对低层: 8.0 米;多层相对12.0 米。新城区:低层相对: 6.0 米;多层对低层: 9.0 米;多层相对13.0 米小高层(2432 米)对低层18.0米;小高层对多层24.0 米。高层(3250 米)对低层20.0 米,高度为 32 米的高层对多层24.0 米,且建筑高度(以 32 米为基准起算数据)每增加 3 米,间距增加 0.5 米。高层(50 米以上)对对低层22.0米;高度为 50 米的高层对多层27.0 米,且建筑高度(

27、以 50 米为基准起算数据)每增加 3 米,间距增加 0.5 米。建筑高度超过 80 米,建筑间距40.0 米。1.2H(多) ,且22 米多、低建筑山墙老城区:低层相对6.0 米;多层对低层7.0 米;多层不开窗8.0米;多层开窗10.0 米。新城区:低层相对7.0 米;多层对低层8.0米;多层不开窗10.0 米;多层开窗12.0 米。多层不开窗山墙面宽,且15 米;多层开窗山墙面宽,且18 米。多层不开窗且13 米;多层开窗16米。主要朝向建筑高度为 32 米的,间距30 米;建筑高度每增加或减少 3 米,间距增加或减少 1 米次要朝向面宽且30 米高层建筑 次要朝向次要朝向面宽且27 米

28、注: H:建筑主体高度。 H(多):多层建筑高度。 H(低):低层建筑高度。朝向最小 间距朝 向9 H(高):高层建筑高度。 建筑高度超过 80 米的建筑工程,建筑间距40 米。 低层建筑是指 13 层,多建建筑是指 46 层,高层建筑是指 7 层以上的建筑。 建筑间距指两栋建筑最突出部分之间的垂直距离。附表五:建筑物退让边界控制表居住建筑(含文教文生建筑) 非居住建筑离 建界 筑建筑 距 类朝向 离 别 建筑物高度的倍数最小距离(m)建筑物高度的倍数最小距离(m )低层 0.50 5 5多层 0.50 9 6主要朝向高层 0.30 12 0.15 10低层 0.25 4 5多层 0.30 6 6次要朝向高层 0.20 9 7.5注:1、界外是公共绿地的,各类建筑的最小离界距离按非居住建筑类控制;2、非居住建筑最小退让距离以满足消防安全间距为标准;3、厂房和仓库建筑离围墙距离应满足消防要求,且其最小值为 6m;4、地下建筑物的离界距离,不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的 0.7 倍,且最小值为 3m。5、建设地块四周存在不利因素,按附表四执行。附表六: 沿街建筑后退道路红线控制表城市道路红线宽度(m ) 沿道路两侧建筑后退最小距离(m )W24 3.024W30 4.030W50 5.0W50 6.0

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