1、1XX 年经营思路及工作计划一、概述1. 前期工作回顾XX 公司于 2011 年 8 月中标 XXAA 承租经营项目， 9 月成立筹备组，11 月成立全资项目公司 XXXX 文化体育发展有限公司（以下简称“ 公司” ） 。经过前期的深入调研和规划，明确本项目将以地产项目为核心，配以高端马术俱乐部、高尔夫练习场、私密性高端餐饮会所等商业项目为前期品牌拉力，最终打造一个集体育运动、健身、娱乐、高端商务休闲、房地产项目开发于一体的复合型商业项目。筹备期内针对房地产开发，公司向 XX 市国土资源局历城分局和 XX 市历城区规划局及时报送了房地产设计规划，积极准备将来的土地性质变更和招拍挂工作。针对配套
2、商业项目，公司对会所进行了功能定位和概念设计；进行了马术俱乐部前期筹备工作，如马房完善，引进马匹并对马匹进行系统调教和训练；初步建设经营管理团队并随业务发展建章立制。经过前期筹备，公司基本具备了在2012 年展开基础建设并开展部分经营活动的条件。2. 目前经济环境的变化国务院 2011 年初围绕 “限贷” 、 “限购”、 “限价 ”、 “保障房” 等几个关键词连续出台多个限购政策，而且越来越严厉。限购政策的效果在22011 年 10 月开始明显体现，销售量明显下降。2012 年初召开的中央经济工作会议再次重申“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促
3、进房地产市场健康发展”。可以预见，2011 年楼市的调控政策，包括限贷、限购等政策 2012 年均会延续。具体到 XXAA 项目的配套土地，目前调控政策的持续使房地产商普遍处于观望状态，使公司在寻找房地产开发合作伙伴上难度加大。但同时我们也应看到，低密度高端住宅的稀缺性决定了市场的需求依然会缓慢释放，在高通胀预期下，低密度高端住宅的抗压保值能力得到肯定，促使低密度高端住宅在限购市场中依然面临新的机会和竞争，有资金实力的开发商仍可能倾向于在 2012 年以较低的价格拿地。3. 目前公司面临的困难（1）土地招拍挂方面的优势可能减弱甚至消失因土地竞拍者减少，公司在土地招拍挂方面的优势有可能不再明显甚
4、至消失，直接影响合作伙伴的寻找。若 2012 年公司无法找到合作伙伴，则单靠 XX 公司的资金实力无法顺利进行土地招拍挂。这样未来 2-3 年 XX 公司在商业配套项目开发上的投资压力将加大，也无法通过房地产项目的收益弥补在商业项目上的投资。（2）对政府资源整合工作不到位要想更好的为赛马场项目聚拢人气，推动项目的成功运作，需3要充分吸引政府方面的关注，特别是房地产开发、专业赛事的举办以及未来博彩业的发展更是需要政府的主导和支持。目前公司在对政府相关资源的整合利用上还未充分发掘，需要 XX 公司上下充分调动、协调相关资源，进一步做好文化建设大文章，争取省市政府更多优惠政策的支持。（3）缺乏专业的
5、经营团队商务会所、马术俱乐部、高尔夫练习场和赛事的经营均需要专业团队的支撑，目前 XX 公司内部基本不具备相关专业人才，需根据业务开展进度尽快配备合适的专业经营团队。4. 2012年的总体工作思路针对公司当前面临的困难，我们对 2012 年的总体工作思路定位如下：以投入最经济、提高营收能力、夯实基础、避免今后发生重复建设为原则，打造专业经营团队，逐步开展各项基础建设和经营活动。5. 2012年主要的工作任务（1）积极进行房地产项目的招商工作2012 年公司将在深入进行市场调研、项目整体包装策划等工作的基础上，积极寻找合适的房地产项目合作伙伴。详见附件 1房地产板块 2012 年工作思路及实施计
6、划 。（2）基础建设4完成商务会所、马术俱乐部的设计、装修及 2012 年马术俱乐部经营活动所需的基础建设；完成园区场地整理及绿化配套工程；高尔夫练习场拟立足寻找合作伙伴，或暂缓投建； （3）经营管理开展马术俱乐部经营活动；开始会所试运营；完善团队建设和内部管理。上述工作任务的具体实施计划见本文第三部分。二、马术俱乐部和商务会所建设方案探讨2012 年我们首先面临的工作重点和难点是商务会所和马术俱乐部如何建设的问题。会所和俱乐部的建设方案如何选择，应建立在系统分析其功能需求的基础上，现分析如下：（一）马术俱乐部功能要求分析1.俱乐部拟开展的业务根据公司拟定的马术俱乐部经营思路及 2012 年工
7、作计划（详见附件 2） ，俱乐部 2012 年及未来 2-3 年拟开展以下业务：青少年马术培训发展马主会员赛事5会员活动 马匹交易旅游、休闲娱乐等群众性体育文化活动2.功能配套需求现有马厩可容纳 189匹马，除去赛事及预留马位外，马匹上限为 150匹，其中 40-50%为马主会员寄养马匹。俱乐部运营前期以 20匹- 30 匹为基数，10 个普通会员一匹教学马为前提，可招纳 300-500个会员。据此推算俱乐部业务活动和配套设施规模：室内功能设施 培训教室建立培训室 2间，供小班制教学使用，教室规模：容纳 5-8人。 展厅设置展厅一间，进行马文化、马匹种类介绍、器具、马术竞技等相关展示，同时可容
8、纳 10人参观。也可利用走廊,大堂一角及整体配套不设专门房间。更衣储物区设置非记名公用衣柜 50个，记名衣柜 60-80个，如有必要可增设洗衣、擦鞋服务。 洗浴区为宾客配套淋浴区一个，要求男宾区可同时容纳 10人，女宾6区可同时容纳 2-4人。 会员休息区供 30-50会员休息、简餐咖啡。 马具商店建立 100m2左右马具店铺，为客户选购各档次马具及马术装备提供便利。 鞍具房普通会员及散客及 VIP专用鞍具房各一间，各能摆放 30-50套鞍具，总容纳量为 80-100套鞍具。一般俱乐部中鞍具与会员的比例在 10-20%。 医务室轻微外伤处置，简单急救 前台接待区俱乐部前台接待、引导，并承担部分
9、销售功能。 VIP 包间在景观及观马视野最好的位置设置 VIP包房 5席，每间可容纳8-10人；将其年使用权与会籍绑定出售，提升会籍价值（如企业会员，顶级家庭会员等） 。室外功能设施 室外马术练习场标准场地 2个，规格 60m90m，根据会员马术水平的不同，每场最大会员接待量 10-20人不等，两个场地同时开放最多可7容纳会员 40人，教练员 10人。 室内马术练习场室内综合场地 1个，满足障碍赛比赛（不小于 60m*90m） 、盛装舞步比赛（不小于 60m*20m）需求，同时可满足室内马术表演，马术训练等活动需要。最大会员接待量 10-20人，容纳观众 200-300人。 （场地面积及预算需
10、专家提供专业意见） 调马圈建设调马圈 4个，可供 4个初学者练习或教练调马。赛事功能配套 赛事器材仓库设器材仓库 1间 可容纳各类马术赛事器材器具的存放，面积200平方米。 赛事信息发布中心接有宽带网络、WIFI，配置台式电脑、打印复印传真机等。具有容纳 20人工作的能力，可使用商务会所的商务中心，或赛事时搭建临时帐篷。 赛时参赛队伍、志愿者队伍就餐及休息区赛时可使用商务会所。（二）会所功能要求分析经过前期与有意向的酒店管理团队沟通，若需合作方投资会所装修，则对方普遍担心合作理念差异及合作年限问题，寻找合作伙8伴的难度相对较大。因此我们对会所经营的功能需求分析是建立在我方投资装修会所的基础上制
11、定的。1.会所拟开展的业务高端餐饮商务会议健身休闲娱乐等配套功能2.功能配套需求商务会所大堂，包括前台接待区、商务中心；简餐咖啡厅；餐饮包房：包括小型餐饮包房、中型餐饮包房、高档餐饮包房；后勤区域：包括厨房、物业办公室等；多功能厅：满足商务会议、公司年会、商务集会等功能；会见厅/接待室：满足高端洽谈、接待的功能；娱乐健身区域：包括健身房、棋牌、桌球等功能；公共卫生间；雪茄红酒吧（根据需要） 。（三）建设方案（1）建议方案根据以上功能分析，我们提出 4 个建议方案，分别如下：一期:商务会所与马术俱乐部整体设计、合并装修，二期:建设室内训练场。9方案说明：一期对会所主楼进行部分扩建并和打台整体设计
12、装修，使其兼具商务会所和马术俱乐部的功能；二期在会所北部建设室内训练场。a.商务会所兼马术俱乐部面积划分及总预算本案需对会所主楼进行扩建并和打台一并装修才可满足各功能区的需求，总建筑面积 7047平米，根据功能要求需要一二层装修面积 6180平米，备用区 867平米，但是外立面需要全部改造。预算金额 2622万元，面积划分及预算明细如下：序号 内容 空间 数量 单位面积 面积（m 2）单价(元/ m2)总造价（元）1 外立面改造 会所及打台部分 2622.6 500 13113002 设备 空调、消防、电 梯等 7047 500 35235003 屋面改造费用 二层屋面防水铺 砌及栏杆等 46
13、9.47 260 122062 4 土建改造费用 1900 371120010简餐区加建 268.2 1800 482760大堂加建 161.7 1800 291060餐饮区加建 160.1 1800 288180包房阳台加建 291.2 2300 669760办公区加建 68.8 1800 1238404.1一层土建改造部分小计 950 1855600会议区加建 268.2 1800 482760大堂加建 161.7 1800 291060餐饮区加建 160.1 1800 288180包房阳台加建 291.2 2300 669760会见厅加建 68.8 1800 1238404.2二层土建改
14、造部分小计 950 18556005 装修部分 175531905.1 装修设计费 6179.9 200 12359805.2 装修费用 6179.9 16317210大堂 1 398.9 398.9 3000 1196700简餐区 1 519.8 519.8 2000 1039600厨房 1 186.2 186.2 3500 651700购物中心 1 109.5 109.5 1500 164250值班区 1 32.5 32.5 300 9750走廊 1 137.9 137.9 1200 165480更衣室 1 242.5 242.5 2000 485000办公区 1 173.5 173.5
15、600 104100楼梯间 1 64.8 64.8 300 19440餐饮小包 2 71.7 143.4 3000 430200餐饮中包 4 140.8 563.2 4000 2252800餐饮走廊 1 250.5 250.5 1500 375750员工区 1 207.1 207.1 500 1035505.2.1一层装修及配饰家具客用卫生间 1 48.2 48.2 4000 19280011小计 3078 7191120多功能厅 1 616.5 616.5 3000 1849500大堂及走廊 1 554.2 554.2 2000 1108400会议仓库及楼梯间 1 93.8 93.8 300
16、 28140传菜间 1 39.5 39.5 500 19750客用卫生间 1 32.1 32.1 4000 128400红酒会 1 195.4 195.4 3500 683900会见厅 1 237.6 237.6 2500 594000淋浴区 1 191.2 191.2 2500 478000健身房 1 166.1 166.1 2000 332200商务中心 1 35.7 35.7 2000 71400餐饮走廊 1 247.6 247.6 1500 371400餐饮大包 4 173.05 692.2 5000 34610005.2.2二层装修及配饰家具小计 3101.9 9126090总计 2
17、6,221,252 b.室内训练场面积及总预算室内训练场预算 728万元，主要用于障碍赛比赛、室内马术表演，马术训练等活动需要及平时教学培训和休闲骑乘使用，包含障碍赛标准场地 60m*90m、盛装舞步场地 20m*60m，建筑面积 7280平米（65 米*112 米） ，最大会员接待量 10-20人，容纳观众 200-300人。设计施工总预算约 728万元（=1000 元/平米*7280 平米） 。（场地面积及预算需专家提供专业意见）c.各期建设内容和投资汇总进度 建设内容 面积需求 投资金额一期 商务会所加马术俱乐部 综合设计装修 6180 平米 2622 万元二期 室内训练场 建筑面积 7
18、280 平米 728 万元12合计 3350 万元一期商务会所独立装修，马术俱乐部独立建设，二期建设室内训练场方案说明：一期将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修，以广告牌等形式遮盖） ，在会所南部新建一个马术俱乐部，并修建与马术俱乐部配套的绿地花园，面积 1.5-2亩，用于高端会员的休闲、户外烧烤等；二期在马术俱乐部南部建设室内训练场，并修建马厩通往马术俱乐部的水泥路 200米。赛 马 场 建 设 规 划 方 案 二a.独立商务会所面积划分及总预算该方案装修总面积 4040平米，总预算 1430万元。具体如下：编号 用途 数量单位面积（平米）面积（平米）单价（元/平米）总造价
19、（元）1 设计费 4040 200 8080002 土建改扩建费用 846.8 1800 1524240133 外立面改造费用 1758.6 500 8793004 屋面改造费用 469.47 260 122062.25 装修费用 4040 2912 11764000 5.1 会所大堂 1 460 460 3000 1380000 5.2 公共空间 1 400 400 1200 480000 5.3 一楼零点大厅 1 600 600 2000 1200000 5.4 小型餐饮包房 8 40 320 2200 704000 5.5 中型餐饮包房 3 80 240 2500 600000 5.6
20、高档餐饮包房 1 170 170 5000 850000 5.7 总厨房 1 300 300 3500 1050000 5.8 公共卫生间 2 60 120 4000 480000 5.9 多功能厅 1 700 700 3000 2100000 5.10 会见厅及附属设施 1 230 230 4000 920000 5.11 娱乐健身会所 1 300 300 2000 600000 5.12 雪茄红酒吧 1 200 200 3000 600000 总计 4040 3539 14297602 b.俱乐部面积划分及总预算该方案俱乐部预计总面积 1155平方米，总造价 486万元，具体如下：编号 分
21、类 用途 数量面积（平米）总面积（平米） 单价（元/平米） 造价（元）1 设计费 1155 230 2656502 基建成本 1155 1600 18480003 设备费用 1155 500 5775004 装修部分 1155 1876 2167000培训教室 2 40 80 800 640004.1 教学展示 马术相关展示 0 0更衣储物区 1 150 150 2000 300000洗浴区 1 60 60 2500 150000会员休息区 1 100 100 2000 200000VIP 会员包间 5 30 150 2400 360000接待室 2 50 100 2000 200000马具商
22、店 1 100 100 1200 1200004.2 会员服务医务室 1 20 20 800 16000大堂 1 60 60 3000 180000商务中心 1 40 40 1200 48000公共卫生间 2 40 80 4000 3200004.3 公共空间走廊及其他公 1 120 120 1200 14400014共空间办公室 3 25 75 600 450004.4 后勤服务 员工卫生间 1 20 20 1000 20000总计 1155 4206 4858150c.俱乐部内部绿地绿化及景观建设预算 50 万元。d.室内训练场：参考方案一e.马厩至室内训练场道路：200 米长，7 米宽，
23、预算 20 万元。f.预算汇总进度 建设内容 面积需求 投资金额商务会所设计装修 4040 平米 1430 万元马术俱乐部建设装修 1155 平米 486 万元一期内部绿地花园 1-2 亩 50 万元室内训练场 建筑面积 7280 平米 728 万元二期马厩至室内训练场道路 200 米 20 万元合计 2714 万元一期商务会所独立装修、马术俱乐部与室内训练场合并建设方案说明：该方案一期即完成商务会所、马术俱乐部和室内训练场的全部建设。具体为将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修） ，在马厩北部合并建设室内训练场兼马术俱乐部。15赛 马 场 建 设 规 划 方 案 三由于室内训
24、练场是高端马术俱乐部必备的基础设施，尽早建设室内训练场有利于高端会员的开发，提升俱乐部整体水平和档次。同时将室内训练场与马术俱乐部合并建设，可节省总体建设空间，缩短宾客从俱乐部到训练场地的距离，方便宾客观赏和俱乐部管理，提升俱乐部整体实用价值。该方案商务会所预算 1430万元（参考方案二） ；室内训练场加马术俱乐部预算 1214万元（参考方案二） 。 各期预算汇总如下：进度 建设内容 面积需求 投资金额商务会所设计装修 4040 平米 1430 万元一期 室内训练场兼马术俱乐部建设装修马术俱乐部室内训练场486 万元728 万元合计 2644 万元主楼建设为商务会所、打台改建为马术俱乐部，在打
25、台北侧建设室内训练场16方案说明：将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修） ，室内训练场和马术俱乐部合建，同时将打台作为该建筑物的一部分包含在其中。因该方案室内训练场的选址距离马厩较远，需新建从马厩到室内训练场的封闭通道一条，长度需 500 米，宽度3 米，高度 3 米。赛 马 场 建 设 规 划 方 案 四商务会所预算 1430 万元（参考方案二） ；马术俱乐部建设装修成本参考方案三，室内训练场较前述方案需增加土方工程约 40 万元。新建从马厩到室内训练场的封闭通道预算约 75 万元。进度 建设内容 面积需求 投资金额商务会所设计装修 4040 平米 1430 万元一期 室内
26、训练场兼马术俱乐部建设装修马术俱乐部室内训练场封闭通道486 万元768 万元75 万元合计 2759 万元17（2）方案选择的依据可行性根据商务会所与马术俱乐部的功能需求分析，两者在功能上基本无重合。若将两者合并设计装修，可不必再另外建设马术俱乐部，但马术俱乐部与商务会所经营相互干扰，将增加管理难度，影响经营的灵活性。若分别独立装修建设，一方面有利于打造商务会所的高端私密定位；第二有利于增强马术俱乐部的专业性。因此，我们认为将会所与马术俱乐部分别独立建设、装修较可行。经济性四种方案总投资额、分期投资额对比如下：一期投资 二期投资项目内容 金额（万元） 内容 金额（万元）总投资（万元）方案一
27、会所、俱乐部合并装修 （含打台面积） 2622 室内训练场 728 3350会所独立装修（不含打台） 1430俱乐部独立建设 486室内训练场 728俱乐部内部绿地花园 50 至马厩的道路 20方案二一期小计 1966 二期小计 7482714会所主楼独立装修（不含打台） 1430俱乐部、室内训练场合并建设 1214方案三一期小计 26442644主楼装修为会所 1430俱乐部 486室内训练场 768封闭通道 75方案四一期小计 27592759从上表可以看出，总投资额方案三最低；一期投资额方案二最18小，方案灵活性强。功能最大化方案三、四将高端马术俱乐部必备的室内训练场放入一期完成，使马术
28、俱乐部的建设一步到位，有利于马术俱乐部完善综合服务功能，提升俱乐部档次。（3）方案建议通过综合对比，将俱乐部与会所独立建设装修的思路比较可行，根据资金充裕情况，建议优先选择方案二。三、2012 年工作实施计划1.房地产方面通过分析，我们认为赛马场项目的房地产板块比较适合作为销售核心式的主题地产。一方面因为项目可开发面积较小，无论从投资规模、还是时间上都有很大的限制条件；另一方面，项目具有的赛马以及高尔夫配套，都提供了相关的前提条件。如果将地产板块拿出来进行合作，我方的合作资源应该体现在“主题 ”这两个字上，如何能最大化地发挥“ 主题” 对地产销售的作用，将是我方地产方面工作的关键。2012年公
29、司拟在该板块开展以下工作（1）开展市场调研工作（2）对项目进行整体包装策划（3）进行整个项目的概念性规划设计19（4）探讨与区政府签订开发协议书的可能（5）积极进行项目的招商工作。该板块工作思路及具体计划详见附件 1。2.基础建设方面（1）完成会所装修投资 1430 万元（详见附件 5） 。时间计划（详见附件 6）：设计周期 1.5 个月，建设周期 4.5 个月。预计从 5 月中旬开始土建施工， 10 月底完成改建装修。（2）建设马术俱乐部及室内训练场投资预算马术俱乐部投资 486 万元（详见附件 4） ；购置高端马术马匹或展示马匹以吸引马主会员（200-300 万元） ；视资金状况考虑建设室
30、内训练场，投资 728 万元。时间计划（详见附件 7）：设计周期 1.5 个月，建设时间 5.5 个月；计划 5 月中旬开始土建工程，11 月底完成建设装修。（3）建设室外马术场地室外马术场地的建设主要包括室外练习场两个（60m90m） ，调马圈 4个。2012 年计划先建设永久性室外训练场 1个和调教圈 2个，此外，为适应基建期间举办青少年马术培训班的需求，还需在现有20跑道的基础上改建出 4个临时调教圈。相关建设预算如下：项目 时间安排 预算室外训练场建设 10-11 月（会所建好后施工） 50 万元调马圈建设 4-5 月 4 万元临时练习场（跑道内） 3-4 月 5 万元合计 59 万元
31、（4）青少年马术培训班辅助设施配套在马术俱乐部建设未完成之前，教学培训以内部试运行形式运作，除场地建设外，另需配套户外帐篷、座椅、电视及音响、空调设备、冷热饮及卡通布景等，预算如下：项目 描述 费用帐篷 总面积 300 平方，分成几个区域建设，可容纳 40-50 人，单价为 300 元 /平方米10 万元座椅家具 2 万元音响电视 2 万元空调设备 2 万元冷热饮设备 1 万元卡通布景 1 万元合计 18 万元（5）赛事设备的维修全运会期间保留的赛事设备目前已经损坏严重，需要进行的调试和维修计划在今年上半年完成，根据项目的整体运营策略和进度，提前做好办赛的硬件设施准备。主要的维修清单如下表：分
32、类 器材名称 数量主机 1摄像设备 1弱电配套 5监视器 1采集卡 1监视系统硬盘录像机 121主机 1调节盘 1音源设备 4音响及广播系统扬声设备 13变压器 1电力设备备用发电机 1网络系统 1根据前期进行的赛事调研报告，赛事设备维修约需资金 40万元，但不排除维修过程中部分损坏严重的设备需要重新购置，具体预算金额需根据奥联公司提供的检测和维修方案确定。该部分工作需根据房地产项目开发进度决定是否在 2012年实施，本年预算暂按 40万元申报。（6）场地整理及绿化配套工程需进行园区绿化景观改造、山体改造和排水沟盖板项目施工，以最大限度降低园区维护费用和用水量。相关预算需绿化公司设计方案确定后
33、再制定。（7）高尔夫练习场公司暂不对该项目进行投资，首先进行合作伙伴的招商，由合作伙伴出资建设并经营，我方收取场地租金。若暂时无合作伙伴，可将该项目延缓至明年再决定是否由公司投资建设。3.经营管理方面（1）马术俱乐部经营马术俱乐部经营思路为建设“开放式”及“会员准入制”相结合的马术俱乐部，根据目前的具体情况，建议俱乐部运营初期及试运营期间先以开放式22经营模式为核心，将青少年马术培训作为起点，开展各项俱乐部活动。对内在培训体系设计上注重趣味性、娱乐性，专业性，寓教于乐，并配以各种广宣类活动，增强英式青少年马术教育的吸引力，同时，磨合内部教学队伍，注重提升服务品质，以此提高马术俱乐部的知名度和影
34、响力。俱乐部运营的成长期，可以开展以青少年马术培训和马主会员模式为核心的主体业务，同时将马匹买卖和交易及其渠道建设作为重点，使俱乐部拥有长期稳定的收益来源。俱乐部运营的成熟稳定期，基础设施建设和配套设施全部到位，提升俱乐部运营规格，向高端会员制马术俱乐部发展，采用会员准入制，具备提供高端社交平台和优质配套服务的能力，给会员以尊贵荣耀的体验。2012 年拟开展的具体经营活动（详见附件 2）俱乐部对外经营需要根据基础建设和硬件配套的进度确定，因此，综合考虑现有马匹、人员、资金、经验等具体情况，2012 年俱乐部的工作首先在完善架构和专业团队的基础上，4 月份开始以青少年马术培训班的形式启动内部试运
35、营工作，同时在教学课程设计、培训安排、服务配套、形象及品质等软件建设上具体落实实施，争取能够在教学、服务、软硬件等方面具有一定的专业化教学和服务水平。根据具体实施运作情况，争取于下半年正式开展马术俱乐部的对外业务。关于赛事的举办，在完成马术俱乐部建设和商务会所装修之前，23公司暂不具备承接国家级赛事的条件。因此，公司计划待相关基础建设到位、具备了俱乐部、餐饮等服务功能后，再根据业务需要决定是否启动一次俱乐部之间的赛事。（2）会所经营 （经营思路详见附件 3）会所定位品牌定位：结合赛马场多项休闲、健身运动及自身“天然绿色氧吧”等优势，引导健康生活消费方式，打造“养生” 、 “定制”为特色的城市品
36、牌餐饮，并针对目标群体进行定向性宣传。功能定位：以 10个包间以内规模的高端餐饮为核心，将立意独特的特色简餐作为辅助餐饮，并配以商务接待、住宿、会议等尊享服务，满足高端消费者体育运动、休闲度假、会议、养生、婚庆等服务需求。客户群定位：有高端餐饮及多种服务功能配套需求的人群(俱乐部会员、省市委党校等周边企事业单位人群、驻济东部外企等)会所设计风格定位：与赛马场项目主题相匹配，风格独特、凸显文化品味和内涵、有艺术设计感。菜品定位：以“回归自然、美食与健康同在”为主题养生特色菜系，辅以接受程度较高的高端菜品，倡导在视野开阔、空气清新、环境优雅的就餐环境里尽情享受远离尘染的纯净生活。经营模式选择a.自
37、主经营为主，分包部分工作以自主经营为主，确保餐饮质量和服务品质，部分工作可以分包24形式进行，如棋牌、SPA、健身房的经营，会所保洁，桌布餐具清洗等。b.合作经营会所装修、管理模式需在合作伙伴、合作方式、经营理念能够确定并达成一致的前提下进行。c.全部外包收取租金，由于俱乐部会员及服务配套对其营收的促进，租金可以逐年提高或者提取会员用餐佣金。根据业内人士经验判断和建议，从长远利益考虑，推荐自主经营，考虑到专业性，具体运营可招聘专业团队自主管理，也可以分包形式由专业团队运作。商务会所拟开展的业务a.餐饮高端餐饮包间高档菜品，打造特色养生菜系为主，预计平均价位 400-600元/位；就餐环境及氛围
38、感受符合高端客户群体需求；注重服务品质、菜品口味、客户关怀、潜在养生需求培养。特色简餐提供创意精品中餐、精致纯正西餐，满足外籍人士、会员简餐等需求，预计平均价位 100-300元/位；根据客流量及住宿会议总体情况，也可以自助形式开展；25注重营造轻松、时尚的就餐环境和氛围。红酒吧与知名红酒品牌合作；带领客户品味红酒经典风范，领略红酒历史传承。b.住宿根据业内人士对周边环境及服务配套的综合考虑，建议赛马场会所如设置客房，可在 30-40间房为宜，满足俱乐部会员、会议培训人员、家庭休闲度假、外籍人士长期居住的住宿需求；住宿业务投资回报率较高，根据调研获知可在 70-80%左右，可以酒店客房或酒店式
39、公寓（可出售使用权）的形式开展业务；24小时英式管家提供入住到离开前所有的贴心服务。简约明快、注重细节设计、采光良好，厨卫设施齐全。c.会议调研可知，会议收入在各大酒店收入中占有较高比例，完善的会议功能可以带动餐饮和住宿业务；会所内设置大型会议室和多功能厅，面积 300-500平方米，豪华典雅，设施先进齐全，提供一流的高端会议服务，能够满足不同规模的会议需求，可举办商务会晤、高端论坛等中型会议，也可满足公司大型会议沙龙聚会文艺演出、聚会餐饮的需要。d.特色团体活动草地婚礼青山、绿地、阳光和骏马是赛马场草地婚礼的特色；26XX高端婚礼桌宴 4000元/桌以上，可以此为标准制定会所承接婚宴的价位。
40、企业团队建设活动（年会、培训等）突出自然景色、场地设施、休闲娱乐项目配套（马术、卡丁车、烧烤）等优势特色，给客户提供会议、培训之余的团队休闲娱乐拓展服务。品牌合作与推广 利用场地、景观以及服务配套，为知名品牌、奢侈品的推广和营销提供活动场地，业务上也可与俱乐部、会所进行合作推广。e.与高端酒店进行业务合作通过与喜来登等驻济高端酒店的了解获知，酒店之间的联盟合作也是业务重点之一；另外，高端旅客在济居住期间离市区较近的高端休闲运动及度假场所尚属空白。所以，可以与高端酒店合作，输送客户，以此提高商务会所客流量。f.携程旅游产品与携程等网站合作，参与其全球旅游度假产品业务，也是保障会所运营业务的渠道之
41、一。（3） 完善团队建设和内部管理机构设置情况XX 马术俱乐部与 XX 公司由相同管理团队运作。目前岗位设置如下：27副总经理总经理助理总经理市场部经理市场专员营销策划马术部经理教练组房地产运营部经理业务经理客户经理 马房组综合财务部主任人力资源专员 行政文秘出纳驾驶员物业经理一期招聘计划马术俱乐部目前处于建设初期，根据实际需要，拟定 3-4 月进行第一批招聘，岗位如下：马术教练（2 人） 、市场专员（ 1 人） 、客户经理（ 2 人） 、物业经理（1 人） 、驾驶员（1 人） ，合计 7 人。根据业务发展，预计在下半年就会所经营进行二期招聘。4.2012年预算汇总2012 年预算（基于方案二
42、）总计 3059 万元（详见附件 9） ，未包含房地产业务需求的资金量。具体如下：分类 工作内容 时间进度 资金需求（万元）房地产 寻找战略合作伙伴 /会所装修设计 3 月 80.8会所装修 3-9 月 1348.96 马术俱乐部设计 3 月 26.57 基建马术俱乐部建设 4-9 月 459.25 28室外训练场建设 9-10 月 50 调马圈建设 4-5 月 4 临时练习场（跑道内） 3-4 月 5 青少年马术培训班辅助设施配套 3-4 月 18 赛事设施维修 5-6 月 40 洗井 15绿化、景观工程 3-6 月 待定 山体整治 3-6 月 待定排水沟盖板工程 3-4 月 待定小计 20
43、48完成马术俱乐部注册 3 月 1马房组工资（含公司负担保险） 全年 45马匹喂养 全年 36修理费 全年 15高端马术马匹或展示马匹购置 4-5 月 200俱乐部人员一期招聘 3-5 月 0.5统一教练服装 4 月 1马术俱乐部经营小计 319 高尔夫 寻找合作伙伴 /赛马场租金缴纳 2 月 188.33 十二五规划咨询费 2 月 30 办公家具、电子设备购置 3 月 35管理人员工资（含公司负担保险） 全年 60.3顾问费 全年 37.4差旅费 全年 30招待费 全年 50办公费 全年 5水电费 全年 10办公车辆购置 4 月、9 月 150车辆费用 4-12 月 15保安公司合同修订及工资支付 2 月 76.56其他杂项 5综合项目小计 693 合计 305929
