1、多元化战略杨国强成就碧桂园救赎之路碧桂园创办人兼董事长杨国强，农民出身，1980 年尚为建筑包工头的他，1992 年首次开发顺德碧桂园楼盘，创办了碧桂园。2007 年 4 月，碧桂园在香港上市，集资百亿元，上市后总市值逾600 亿元，从此改变了碧桂园，使碧桂园成为了中国最大的“地主” 。不过也正是这位土里土气的农民一手制造了中国内地的女首富几年前，杨国强就已将上市前碧桂园的 70%股权给了其从美国留学归来的女儿杨惠妍成为大股东，胡润发布的 2007 年的中国富豪榜显示，碧桂园创始人杨国强年仅 26 岁的女儿杨惠妍以 1500亿元财富高居榜单第一名。与此同时，碧桂园香港上市后的这一年，其真正的老
2、板杨国强就一直没闲着。碧桂园的中报显示，碧桂园开发的项目达 51 个，较年初增加 6 个项目，手中持有的待开发建筑面积合计达 4601.29万平方米，比年初增加土地储备近 760 万平方米。碧桂园宣称仍手握 70 亿元现金，负债比率 19%，远低于行业普遍水平。最近一年，碧桂园借助充足的资金，迅速在全国四面出击，到处拿地，新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区，一跃成为中国最大的“地主” 。2007年 1 月，碧桂园的土地储备尚是可建筑面积 1900 万平方米，土地储备量在国内开发商中排名第四。2007 年 4 月上市后，碧桂园因募集到的资金而有更大的实
3、力和更充足的理由四处拿地。到 2007年 6 月底，土地储备数字变为 2950 万平方米。2007 年 8 月初，土地储备便激增至 4500 万平方米，数量超过万科数倍。2007 年 11 月初，碧桂园再次披露，成功获得分别位于广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟的四块地皮，总投资金额约为 10.9 亿元。上述四幅土地，又为碧桂园增加了约 835 万平方米的总建筑面积。据统计，一贯采取的迅速拿地、低价销售、迅速回款的模式的碧桂园，因密集的大手笔拿地而早已成为港股上市房地产公司中土地储备最多的公司，跻身香港市场最大“地主” ，也赢得了“中国最大地主 ”的称号。而正是因为土地这个问题，使
4、碧桂园一度遭遇了“土地门” 危机。碧桂园“ 零地价” 圈地模式引发舆论广泛争议，舆论不断进一步演化。舆论更是由针对天量土地储备、土地囤积的简单质疑,逐渐转向对碧桂园进行可能存在的违规行为的道德谴责。在房地产业、土地市场正遭受舆论普遍质疑的风口之际，杨国强所实际操控的碧桂园所遭遇的风波，真是一波未平一波又起，碧桂园形象自此一落千丈。而在暴发“ 土地门”危机之前或几乎与之同时，捐款、大学演讲，曾经一度低调的杨国强开始变得不再低调。2007 年 10 月 20 日，杨国强曾以碧桂园董事局主席身份曾向安徽省政府捐款 2500 万元“来支持安徽的教育事业” 。也是 2007年 10 月底，杨国强还分别向
5、清华大学、北京大学捐款 3000 万元，分别设立了“ 北京大学国华杰出学者奖 ”基金和“清华大学国华杰出学者奖”基金。 2007 年 11 月 11 日，杨国强还现身中山大学用带着浓重顺德口音的普通话向近千名莘莘学子谈千亿富豪传奇经历。只是，尽管碧桂园遭遇了危机，但杨国强依然继续高调。在危机发生之后，杨国强再次连续掀起了几场舆论轩然大波，赚得了不少舆论眼球。2008 年 5 月，杨国强表示将以超过 100 亿港元现金收购邵氏兄弟 75%股权，而邵氏兄弟控有 TVB19.5%股权，另外通过邵氏基金控有 TVB6%的股份。抛开这些数字，可以看到的是，杨国强通过收购邵氏兄弟的股份，间接成为了经营着很
6、有影响力的区域电视媒体的 TVB 的控股股东。6 月，杨国强控股的昭通市创源矿业投资有限公司与云南省昭通市人民政府签订合作协议，杨国强投资20 亿元开发“ 煤变油” 项目，再次从房地产拓展至新能源领域。短短两个月内，杨国强欲接连出手 120 亿元收购香港媒体股权和进军新能源领域，不能不让中国房地产业对其刮目相看。单一的开发模式在业内一直毁誉参半，但碧桂园却成为了首个准备大面积参与经济适用房的开发商巨头。今年 6 月中旬，碧桂园集团还表示，已向包括增城、顺德、江门、阳江、韶关、惠东、陆丰、兴安盟、通辽、满洲里等 20 余个城市政府呈上碧桂园参建经济适用房“投资意向函”，表达了碧桂园集团想要参与当
7、地经济适用房项目建设的意愿，还在其“ 意向函” 中说明了其建设经济适用房的资金、开发经验以及成本控制等优势，以期提升各个地方政府对其的信赖度。无论是拟走出国门还是拟接手荷兰村、收购 TVB、投资“煤变油”或是欲大规模投资开发经济适用房，这一切都在证实同一件事情：杨国强实际操控下的一贯采取的迅速拿地、低价销售、迅速回款的模式的碧桂园，正逐渐开始多元化发展的尝试，正在发生深刻转型，以分散投资风险。自 2007 年“927”房贷新政出台以来，系列宏观调控对房地产的作用日益凸显。由于房地产市场正在发生深度异变，房地产投资回报预期已经今非昔比。房价下降，消费者持续观望乃至明确弃购，成交日益清淡，房地产销
8、售全面受阻，开发商难以通过销售回笼资金，再加上难以从银行获得贷款或从资本市场获得融资，房地产业的资金缺口压力加大，中国房地产业正在发生着有史以来最严重的裂变，行业洗牌在所难免。如今，正值中国房地产发生强烈调整之际，美国的金融危机再度重力打击中国房地产预期，无疑将使得房地产调整周期变得更长，加剧房价下跌趋势。尽管各地政府正出手“救市” ，尽管央行为应对美国金融危机、为刺激经济增长而已经两次下调了利率和存款准备金率，尽管中央政府将基于民生角度而将降低住房交易税费支持居民购房，这一切措施无疑会对房地产产生一定的刺激作用，但难以改变房价继续下跌、房地产继续调整的趋势，并很可能因延缓房价下降、房地产调整
9、的速度而可能使房价下跌、房地产调整的周期变得更长。在这种现实情况下，房地产开发企业已经面临很大风险。在一些中小型房地产开发企业通过转让、并购等方式退出了房地产行业的同时，一些拥有资源的大型房地产开发商同样面临机会中的风险，难以高枕无忧。于是，自然将有更多的大型房地产开发企业将通过实施多元化经营扩展经营领域，或象碧桂园一样可能走出国门，扩展投资地域，培养新的利润增长点，增加公司投资性收入，实现收入来源多元化，分散房地产经营风险。同时，正因为房地产市场正在发生深度异变，而金融危机威胁下的房地产开发企业的资金短缺及其融资压力增大，象杨国强所实际操控的碧桂园原本计划的大型投资计划最后流产也并不奇怪。无
10、疑，企业的使命是要尽可能大地创造利润，资本的本性就是尽可能降低投资风险而尽可能追逐最大的赢利。或正因于此，资本的逐利投资冲动是无止境的，而财富的扩张欲望也是无止境的，通过房地产市场而打造出来的房地产企业及其企业家又怎能不是如此!因此，在中国房地产市场正在发生深度异变的今天，靠房地产发家致富的房地产开发企业、企业家，很可能出现更多的碧桂园、出现更多的杨国强，在可能选择顺势降价促进销售的同时选择走出房地产、迈向多元化，或对原先计划进行大额投资的计划选择放弃。而那些死守价格不顺市势而为之或无力拓展多元化经营的房地产开发商，很可能在本轮房地产调整中遭受重创。尤其对于那些不尊重市场实际而盲目扩张、继续超出自身能力大举投资新项目的房地产开发商，很可能会死得很惨!
