1、成都银泰中心住宅定位报告,2011年5月,第 1 页,引言,天府新城核心区域,写字楼,商业,酒店,住宅,成都银泰中心位于天府新城核心区的综合体项目，区位优势明显；住宅在综合体中具有极为重要的组成。 住宅物业如何打造直接关系到利润获取、提升品牌价值、带动综合体整体形象的关键性作用，我们通过以下研究，为本项目住宅提供打造建议。,第 2 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 3 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅
2、研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 4 页,宏观城市因素,成都自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，是中西部地区重要的中心城市。西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽; 成都的战略地位是能够覆盖四分之一的中国市场和2.5亿人口；,成都西南部核心的城市地位,西南地区核心的城市地位促使成都城市功能更为多元化和专业化，以满足不同功能需求,第 5 页,宏观城市因素,成渝“哑铃”形经济带：以成都市为中心的将近20个城市，以重庆主城一小时经济圈为中心的20多个区县，通过成渝高速，构成一个典型的哑铃。,成渝经济圈：成都与重庆构建的成渝经济圈属我国经济的第四极，同环渤海经济圈、长三角经
3、济圈、珠三角经济圈并称，是未来中国最具备活力的地区之一；,环渤海 经济圈,长三角 经济圈,珠三角 经济圈,成渝 经济圈,西南地区经济中心的发展潜力,“成渝经济圈”的双核之一，未来西南部地区发展的动力核心，成都城市发展进程加进一步加快，水平将提高,第 6 页,宏观城市因素,稳定高速增长的城市宏观经济,中国经济第四极-成渝经济圈迅速崛起，总体经济实力名列前茅，正在成为西南经济中心。,2003年-2009年成都市三次产业构成,*数据来源：成都市统计局,成都经济高速增长，GDP全国排名前列，未来区域中心的发展潜力凸显，为城市化发展提供足够的支撑,第 7 页,宏观城市因素,成为越来越国际化、开放的大都市
4、,目前落户成都的世界500强企业已经达到175家，位居西部地区首位，开放的城市投资环境，独特的城市文化内涵，舒适宜居的生活环境是主要原因。,成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。,领事馆 美利坚合众国驻成都总领事馆 德意志联邦共和国驻成都总领事馆法兰西共和国驻成都总领事馆大韩民国驻成都总领事馆 泰王国驻成都总领事馆 巴基斯坦伊斯兰共和国驻成都总领事馆 新加坡共和国驻成都领事馆 斯里兰卡民主社会主义共和国驻成都领事馆 菲律宾共和国驻成都总领事馆（筹备） 大不列颠及北爱尔兰联合王国驻成都签证中心 越南社会主义共和国驻成都总领事馆 香港特别行政区驻西部地区办事机构 澳门特别行政区驻西
5、部地区办事机构,其他外事机构 大不列颠及北爱尔兰联合王国驻成都签证中心 加拿大成都签证中心 比利时经贸委员会成都代表处 中日会馆 西班牙对外贸易办事处 加拿大中华总商会驻成都办事处 捷克驻华大使馆商务处住成都办事处 乌克兰华人华侨两盒会驻成都办事处 香港特别行政区政府驻成都办事处 澳门特别行政区驻成都办事处 马来西亚外贸发展局成都办公室 以色列驻川商务代表处 澳大利亚贸易委员会驻成都办事处 意大利对外贸易委员会驻成都办事处 英中贸易协会成都代表处 ,“世界500强投资西部首选城市”，“领事馆第三城”的发展将激发商务、涉外、办事处等多元化、国际化的商务办公需求,第 8 页,宏观城市因素,成都印象
6、魅力之城、休闲之都,美景、美女、美食川剧、蜀锦、茶艺情、景 、人,中国最具魅力的城市印象,第 9 页,宏观城市因素,*数据来源：成都市统计局,消费性支出不断提高，消费水平呈稳步上升；,强大的城市消费力,城市吸引力增强、收入提高，加上强大的城市消费力及传统消费习惯，成都的商业市场处于繁荣阶段,成都市居民私家车保有量全国第二，富有人群基数大,第 10 页,宏观城市因素,“相对”低经济水平的“绝对”高消费,成都传统的消费习惯和安逸的生活环境使成都拥有相对低的经济发展水平却对应绝对高的消费水平,成都商业零售行业特别是百货业进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的百货巨头纷纷进入成都市场，并
7、且呈现繁荣火爆态势；,成都与其他城市商业发展比较,成都与其他城居民收入消费情况对比,成都虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海的一线城市，但居民消费的倾向较高，比例仅低于深圳、广州和沈阳。,第 11 页,宏观城市因素,奢侈品消费力强劲,成都的奢侈品消费力极为强劲，客户的具备极高的消费能力和超越一般的消费习惯,随着保时捷、法拉利、宾利、兰博基尼以及阿斯顿马丁等豪华品牌相继入驻成都； 中国已经成为宾利全球第三大市场，成都2010年宾利销售数量超过100台，为全国最佳；成都美美百货2010年销售收入超12亿元，每天营业额300万以上；,第 12 页,宏观城市因素,施工面积同竣工面积明显，
8、且施工面积持续大幅增长，未来市场供应压力巨大。,整体处于供需两旺的状态，除2008年受到地震影响有所下降外，适中处于增长态势。,*数据来源：伟业市场研究中心,供需两旺的房地产市场,房地产市场发展迅速，各类型物业市场整体呈现出供需两旺态势，且价格水平还具备上涨空间,第 13 页,宏观城市因素小结,作为西南部地区核心城市，成都拥有绝对领先的经济地位； 拥有中国最具魅力的旅游资源和国际知名度； 成都具备超越经济发展水平的高消费能力，且在辐射影响周边区域市场； 房地产市场发展迅速稳定，未来市场看好；,城市是具备足够的消费力支撑高端物业市场，本项目应在快速发展的市场中抓住机遇并脱颖而出；,第 14 页,
9、目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 15 页,成都高端住宅市场,项目分布及价格信息,1、多数位于东大街沿线及人南片区；2、居住属性价高的大户型产品售价较高,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,我们以二环路为基本界限，选择了部分高新区最具备代表性的项目以及选定销售单价15000元以上的项目作为研究对象。,第 16 页,高端项目基本信息,1、多数项目规模较小，容积率高； 2、高层、超高建筑形式为主，城市核心区的项目高度已经达到了175米左右； 3、规划布局以规模稍大的排布式和规模
10、小的围合或点式排布为主；,成都高端住宅市场,第 17 页,项目销售价格,成都高端住宅市场,成都高端市场项目销售价格已经达到20000元/的水准，且市场中不断有更高价格的项目不断出现,第 18 页,项目销售总价,成都高端住宅市场,成都高端市场项目总价区间上来看，多数项目是兼顾奢侈型产品以及经济型或投资型产品两个方面,第 19 页,1、高端项目体现了相对较高的去化速度，但限购等新政对销售去化产生了较大的影响； 2、高价格项目销售速度并不因为总价问题而速度降低；,产品销售去化分析,高价格并不是影响高端项目成交速度及数量的主要因素，主要体现在项目产品力的打造以及政策影响等因素,成都高端住宅市场,第 2
11、0 页,项目成交客户情况,成都高端住宅市场,外埠客户逐渐占据多数，需求多为投资、自用；本地客户多数为改善型需求，相对数量稳定；,第 21 页,成都高端住宅市场小结,成都高端项目分布呈现出区域特征，东大街以及人南沿线； 单价及总价突破市场标高的项目不断出现； 客户呈现出多元化趋势，客户不仅局限于成都本地客户，辐射范围已由周边县市发展到西南乃至全国；,随着高端项目不断增多，客户需求越发多元化，高端项目不断出现并冲高，但缺乏对产品价值的评判标准,第 22 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建
12、议,第 23 页,区域价值研究,成都向南、向东发展的大背景,2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内的区域，面积近600平方公里、人口800万的”中心城区“。包括市区内的中心五城区、高新区和京都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内面积3681平方公里的都市区，人口1400-1500万布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。,多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡一体化6市圈转变,第 24 页,区域价值研究,天府新城概况,位置天府新城，位于成都天府大道两侧； 范围高新区南部园区的站南组团和大源组团。 用地面积
13、总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米； 人口规划就业人口60万人(其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口60万人；,第 25 页,区域价值研究,-三横：三环路、环城高速、迎宾大道 -四纵：天府大道、站华路、云华路、红星路南沿线,6条公交线路经过项目区域，直通华阳、天府广场、大源村等多处；,1号线贯穿南北，大丰-火车北站-天府广场-火车南站-世纪城站-科技园站-华阳广站；,成昆铁路到达高新区界，最终接到天府大道的世纪城路口，预计将会在此处有站点；,道路系统,公交系统,1号地铁,成昆铁路,便利的交通环境,交通环境的提升将大大提高区域发展速度，放大区域辐射范围，从成都扩
14、大道西南部地区乃至全国,第 26 页,区域价值研究,激烈的市场直接竞争,不完全统计，天府新城在建或已建成大项目已达到160个以上，大规模综合体的集中供应和上市将带来激烈的市场竞争,第 27 页,区域价值研究小结,成都城市向南发展； 天府新城将作为未来成都的副中心存在，核心价值显著； 本项目区域为金融核心区CBD的中心，将作为未来整体天府新城的中心； 政府强有力的支持加快了区域成熟，但将带来大规模的直接竞争；,1、未来区域内市场竞争将极为激烈；2、项目具备区位优势，但无法凭借区域与同区域项目拉开差距，因此要结合自身条件寻找差异化和发展空间；,第 28 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市
15、场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 29 页,项目本体审视,项目整体功能分析,住宅是综合体的构成核心之一，是发展商实现利润的重要保障,第 30 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 31 页,项目定位原则,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值分析,城市具备足够的消费力支撑； 在快速发展市场中脱颖而出；,项目本体审视,高端物业不断增多，客户多元化趋势明显； 高端产品的不断出现并冲高，但是没有形成价值评判标
16、准；,未来区域内竞争将极为激烈，大型高端项目集中上市； 项目区域价值高，且逐步成熟，在区域价值方面形成差异；,大体量综合体，强调物业间的搭配； 住宅部分是本项目实现利润重要保障；,支撑有力,豪宅迅猛发展,区域价值建立,高端城市综合体,第 32 页,项目定位原则,高端由本项目区位环境及自身条件已经基本确定了本项目走高端化产品路线，因此，本项目中的住宅产品应延续整体形象和定位，打造高端； 引领对市场及区域发展的研究，通过银泰的品牌和项目的打造，引领市场和区域价值的发展，形成项目独特鲜明的价值形象； 突破随着成都豪宅市场和客户的多元化快速发展，我们应着眼未来，突破现有的市场特点，通过适度的超前实现产
17、品的绝对化领先优势；,第 33 页,项目定位思路,以银泰品牌为依托，打造成都城市核心顶级城市综合体。,1,2,3,4,定位决定项目价值，应是具有鲜明特点的价值符号，并拥有国际级的影响力。,此定位具有极强的影响力，能够定义区域价值，并能够支撑项目跳出区域，辐射更广泛地区。,此定位能够通过具体产品的打造来实现。,第 34 页,项目定位,区域价值的象征 成都豪宅的标杆,成就城市豪宅分水岭 创造城市豪宅新标准 打造城市豪宅新典范,第 35 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 36 页,
18、客户需求研究,我们对成都市场的52组高端客户进行了深入访谈，此次受访客户均来自伟业代理项目的实际成交客户。,经过对访谈结果的整理和数据分析，下面我们将展现客户重要的观点及结论。,客户访谈说明,客户基本信息及调研结果统计表,第 37 页,客户需求研究,您是否看好天府新城的发展潜力，您认为区域内住宅价格还有上涨空间么？,多数客户看好天府新城区域的发展潜力，并且认为该区域内具备房价上升的空间；,第 38 页,客户需求研究,您在本区域置业的主要用途是什么？,多数受访者表示，该区域升值空间较大，无论是投资还是自用都是可以接受和考虑的,第 39 页,客户需求研究,您选择超高层的原因有哪些（多选）_，其他因
19、素请注明_,客户对超高层住宅具备较好的身份象征和高端价值符号，同时地段价值及事业景观优势也较为注重,第 40 页,客户需求研究,您拒绝超高层的原因有哪些（多选）_，其他因素请注明_,客户对于超高层的抗性主要来自于对于超高层住宅的安全疑虑、生活习惯、恐高等“心理”问题，对其他并不太在意；,第 41 页,客户需求研究,如果您考虑超高层住宅，您会选择多大面积_，其他面积请注明_,三分之一的客户对超高层住宅的需求为小户型，大户型需求占到了4成左右,第 42 页,客户需求研究,您购买超高层高端住宅的目的是_，其他因素请注明_,客户对超高层的置业目的多数以自用或自住需求为主,第 43 页,客户需求研究,如
20、果某核心区的高层后超高层住宅均价超过周边同类产品15-20%，那么您认为在那些方面有优势或做得更好您才考虑购买？,内部因素,外部因素,客户最为关注的为户型设计、精装修以及安防措施；,客户最关注物业服务、社区安全、项目形象以及商业配套的打造,第 44 页,客户需求研究,您最关注那些的室内主要功能空间？（多选）,客户对客厅、主卧及餐厅功能空间上的关注度较高,第 45 页,客户需求研究,您最关注那些的室内非主要功能空间？（多选）,客户对与非主要功能空间的需求在衣帽间、书房、玄关等较体现尊贵感的空间较为注重,第 46 页,客户需求研究,您偏好何种风格_？您认为本项目在几个超过周边项目20%-30%的情
21、况下应具备什么样的装修标准？,客户对于精装修标准都较为认同高标准的精装修,您是否认为高端项目的车位配比应大于1:1？,客户几乎都认为高端项目应配备更多的车位，很多客户都表示目前许多项目的不能满足停车的需求,第 47 页,客户需求研究小结,内部因素 客户注重户型设计，关注主客厅、主卧室以及餐厨空间等主要功能空间的设计和实用，同时对衣帽间、书房、玄关等体现舒适度以及身份感的空间较为注重； 客户关注产品精装修，能够并希望拥有更高的装修标准； 在安防措施上要打消客户对超高层建筑安全的疑虑，消除客户心理障碍； 产品要满足一部分客户的投资需求外部因素 应选择较高水准的物业服务措施，并增加针对性的物业服务内
22、容； 注重会所及商业配套设施的打造 车位配比至少大于1:1，做到1:2为最佳,第 48 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 49 页,城市豪宅研究,研究范围的确定,研究范围界定：基于本项目定位，以及未来市场发展水平和档次，我们在全市范围内，依照2个维度，销售单价、区域位置筛选高端住宅项目。在此范围之内，选取对于本项目具有借鉴意义的项目进行分析研究。,成都城市豪宅项目选取原则：1、销售单价平均价格高于15000元/以上；2、区域位置（产品属性）占据城市核心区域或高档居住区域；,京
23、沪豪宅项目选取原则：1、高销售价格市场中最为高端的产品2、区域属性占据城市绝对地理位置核心或绝对稀缺资源位置,第 50 页,城市豪宅研究,成都豪宅项目选取,1、多数位于东大街沿线及人南片区；2、居住属性价高的大户型产品售价较高,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,我们以二环路为基本界限，选择了部分高新区最具备代表性的项目以及选定销售单价15000元以上的项目作为研究对象。,第 51 页,京沪豪宅项目的选取,1,2,3,4,5,7,6,1,2,3,4,5,北京高端项目占据城市核心区位置，或者占据较为独特的稀缺居住资源；,上海高端主要以老城区，外滩等绝对地段价值区域为主分布；,地段价值是京沪
24、豪宅的根本,城市豪宅研究,第 52 页,成都项目建筑规划布局,建筑规划布局方面的特征： 1、多数项目规模较小，容积率高； 2、高层、超高建筑形式为主，城市核心区的项目高度已经达到了175米左右； 3、规划布局以规模稍大的排布式和规模小的围合或点式排布为主；,城市豪宅研究,第 53 页,京沪项目建筑规划布局,选择标准 1、销售价格高； 2、位于城市核心区域 3、主要分为两类，综合体住宅及纯居住性豪宅,城市豪宅研究,第 54 页,成都豪宅项目户数分析,1、时代尊邸及中海城南1号项目整体规模较大，户数较多；华置都会华庭以小户型为主，户数较多； 2、建筑面积在15万以上的项目户数均在600户以上，高端
25、项目的平均户型面积较大；,项目户数受规划条件、项目定位、产品类型所影响，核心区规模小的项目（望今缘、雍锦汇）都控制总户数,城市豪宅研究,第 55 页,京沪豪宅项目户数分析,综合体豪宅由于区位优势，强调区位的稀缺性和占有性；而纯居住型豪宅则强调景观或居住氛围的绝对优势和价值；,体现出两个特点： 1、北京上海综合体豪宅都尽可能的将住宅指标做满，为控制户数会采取公寓形式控制豪宅总数； 2、居住型豪宅多数以占据稀缺地段和景观，获得绝对竞争优势；,城市豪宅研究,第 56 页,主流面积布局分散式集中：100以下的一室和两室为主。200-300的三室和四室为主；,成都豪宅项目产品户型研究,城市豪宅研究,第
26、57 页,京沪豪宅项目产品户型研究,两地两类豪宅产品面积区间集中在300-500平米之间；存在着部分小户型的另一个产品方向；,银泰中心,城市豪宅研究,第 58 页,成都豪宅项目总价分析,城市豪宅研究,高端市场主流产品的总价分布可以看到，主流产品的价格区间是相近的，总价抗性要高于单价,第 59 页,城市豪宅研究,1、时代尊邸及紫檀面世时间较早，未提供室内部分的精装修服务，后期的项目均提供精装产品； 2、后期项目开始在装标上不断进行提升，最高标准接近万元；,5000元以下的多为现代简约风格；5000元左右以后现代风格或设计大师亲自设计为卖点；5000元以上则偏向于欧式；,精装修,设备设施,会所,车
27、位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 60 页,城市豪宅研究,1、精装修标准均在5000元以上，部分项目进入万元大关； 2、风格多数为设计师独特设计定值，对传统风格有所改变，同时展现不同特点；,近万元精装标准，设计大师特别设计是室内精装修的主要特点；,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 61 页,城市豪宅研究,地暖、中央空调、智能家居系统已经成为标配，市场已进入产品细节比拼阶段,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 62 页,城市豪宅研究,1、家居智能化 2、中央空调及新风、除尘系统 3、卫浴、橱柜、门窗、五金等其他配置均为国际一线名牌产品
28、；,综合来看目前北京、上海的城市豪宅精装建材都已进入世界顶级品牌和产品，整体市场已经进入到细节比拼的阶段，如众多装修配置已经成为标配，如：,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 63 页,城市豪宅研究,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,成都豪宅项目的会所多以餐椅休闲为主题，面积2000-5000平左右，核心区内项目均具备会所，天府新城区域项目除誉峰无会所配套,第 64 页,城市豪宅研究,京沪豪宅项目的会所及配套设施较为齐全，所有项目都具备基本的休闲、餐饮、商务等功能，且部分项目会所极为奢华，成为项目卖点,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务
29、,电梯,豪宅产品细节,第 65 页,城市豪宅研究,1、开发商自身提供物业服务的项目较多； 2、物业费水平主要集中在3-4元左右，目前最贵的是九龙仓雍锦汇，达到6元的标准；,成都豪宅项目物业服务公司多数以开发商自有物业各公司为主，收费水平在3-4元左右,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 66 页,城市豪宅研究,京沪整体住宅市场的物业服务标准较高，公司多以高档酒店或国际品牌为主,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 67 页,城市豪宅研究,车位,车位配比大于1:1.5的项目较少，只有目前只有雍锦汇、紫檀、朗基望今缘、蓝光1881四个项目；,1
30、、停车方式均为地下停车； 2、时间较早的项目车位比较低，新项目在车位配比上具有优势；,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 68 页,城市豪宅研究,车位,1:2的车位配比是京沪城市高端住宅的标准尺度之一,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 69 页,城市豪宅研究,1、电梯配比多在1:1以上，体现较强的品质感和尊贵感； 3、电梯品牌以日本三菱、日立、OTIS等品牌的高端产品为主；,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 70 页,城市豪宅研究,1、高端项目多数在15层以上，电梯品质成为细节之一； 2、电梯配比高档次项目
31、在1:1以上，誉峰、雍锦汇、紫檀、中海城南1号、蓝光1881、望今缘为3梯2户，2梯2户左右，品质感较强； 3、电梯品牌以日本三菱、日立、德国蒂森克虏伯的高端产品为主；,电梯品牌以日本、德国品牌为主，高水准项目能够做到3梯2户或2梯2户的水平,精装修,设备设施,会所,车位,物业服务,电梯,豪宅产品细节,第 71 页,城市豪宅研究小结,成都豪宅较京沪豪宅的面积区间相比具备较大差距，并且成都市场存在部分投资型极强的高端产品类型； 成都豪宅同京沪豪宅相比在主要功能空间的打造以及回路概念上差距不大，但在体现价值感、尊贵感较强的细节上存在差距； 成都豪宅的精装修水平同京沪豪宅相比存在较大差距； 京沪豪宅
32、的设备设施水平要稍高于成都豪宅，主要体现在智能化设施以及安防措施上； 京沪豪宅的物业服务及会所水准要普遍高于成都豪宅；,*实际上我们发现豪宅研究的同客户关注的特点是极为相符的。这正说明了目前成都城市豪宅的发展空间和突破点；,第 72 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 73 页,超高层住宅研究,超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化：,民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中
33、高层；凡超过100米均为超高层。,由于对抗震，抗风要求较高所带来的建筑及维护成本相应提高； 受建筑影响，公摊高，实用率低，户型通透性差； 电梯安全系数低，人流疏散问题带来的客户购买抗性； 开发周期长，资金回流较缓带来的较高风险。,第 74 页,超高层住宅研究,超高层住宅相比较其他建筑类型的住宅，有这较为特殊的方面，在具备特殊的优势及特点的同时，也有很多较为难以解决的问题和弊端，因此通过对于国内外超高层住宅项目的研究，同时参照其产品特征，寻找可操作性，可借鉴的亮点和思路，为本项目发展做好基础。,第 75 页,超高层住宅研究,功能定位：定位为包括住宅、商业、办公、酒店、娱乐的高复合型城市综合体；
34、档次定位：定位于城市、区域顶级档次，在城市层面树立自身形象； 城市价值：主动承担“城市运营商”角色，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；,第 76 页,超高层住宅研究,超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团； 独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发 降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景” 注重综合盈利能力，而非单追求纯住宅利润最大化，如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅,高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感,低密度物业占据社区内部最佳资源,世茂超高层降低建
35、筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性,第 77 页,超高层住宅研究,代表项目：深圳金域蓝湾三期 四梯五户，实用率80% 户型面积：100-160 平层面积：702,代表项目：世贸滨江花园 两梯两户，实用率77.2% 户型面积在129335 整体平层面积：2000,板式结构顶级豪宅布局,蝶式结构高档住宅布局,代表项目：黄金海岸Sierra Grand 三梯十户，实用率约83% 户型面积在63198,筒体布局(酒店式)公寓,超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响,第 78 页,超高层住宅研究,上海世茂滨江花园一梯二、一梯三,珠海金域蓝湾，
36、31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户,深圳金域蓝湾以四梯五户为主,一个交通核往往有两户两部电梯、三户三部电梯、两户三部电梯，舒适性高； 户型基本均为南北通透，保证通风、采光良好； 大面宽，短进深，减少暗空间，提高舒适度。,第 79 页,超高层住宅研究,两梯两户,三梯三户、三梯四户,三梯三户、三梯两户,南京世茂滨江新城,南京世茂滨江新城户型基本保证一至二户配备一部电梯，以保证居住舒适度。,第 80 页,超高层住宅研究,户型：从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高，并以赠送面积为卖点。,功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景； 舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等
37、 入户花园、挑高露台等大面积赠送比,开阔江景卧室与客厅； 双层中空钢化玻璃落地窗， 主人生活区与佣人服务区分隔明确,附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间； 主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间,天津金域蓝湾,上海世茂滨江花园,客房飘窗设计，法式园林尽收眼底； 主卧大面积观景窗； 主卫飘窗设计 客厅配以观景大阳台,深圳金域蓝湾,南北通透，全海景阳台 每户独有两层高阳台 主人房附超大凸窗,南京世茂滨江新城,第 81 页,超高层住宅研究,建筑风格：都市综合体多采用现代都市风格，具有水景资源的多展现滨海建筑风情,建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻
38、巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶）部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情,福州世茂外滩,南京世茂滨江,珠海金域蓝湾,第 82 页,超高层住宅研究,产品,增值体系,限制条件,低层抗性处理：通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大等有效解除低层客户抗性,整个地基抬高5米，公寓楼底层与江岸防护堤基本齐平，提高了观景视觉度 抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。,南京世茂滨江新城,架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型
39、就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标 架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富,深圳金域蓝湾,上海世茂滨江花园,园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性 不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售,第 83 页,超高层住宅研究,产品,增值体系,限制条件,避难层处理：超高层避难层可做空中花园，基于成本考虑超高层可争取减少建避难层,香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点； 基于成本考虑超高层可争取减少建避难层 南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层； 珠海金域蓝湾也未做避难层。,香港凯旋门62层避难层
40、做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点,香港凯旋门,第 84 页,超高层住宅研究,会所：较大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；,世茂滨江系列会所多为1.5万平米左右超豪华会所，且会所引用国际会所管理公司直接管理,南京世茂滨江新城多种功能大型主题会所，由美国会管理,上海世茂滨江花园1.5万平米超豪华会所,深圳金域蓝湾会所健身房及棋牌室,配套,会所,物管,第 85 页,超高层住宅研究,配套,会所,物管,物管方面：多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务。,世茂滨江系列均由第一太平戴维斯，提供国际标准全权委托式物业管理； 金域蓝湾系列均有万科分
41、公司物业公司负责，如天津金域蓝湾由天津万科物业负责，提供万科高质量物业水准； 成都本土开发商物业相对较弱，但随着新世界、新鸿基、万科的进入，先进的物管也对其形成冲击。,全方位智能化服务； 人性化氛围管理； 24小时国际管家热线； 专家顾问特色服务， 健康、休闲VIP服务（有偿）；享受五星级酒店客户服务（有偿）,上海世茂滨江花园,成都金域蓝湾,南京世茂滨江新城,微笑百分百 安全管理严密和谐 设备管理专业智能 环境管理绿色清新 社区活动丰盛健康 个性服务贴心快捷,第 86 页,超高层住宅研究,解除客户抗性,开发商 品牌效应,高品质 增值化 产品,大尺度 主题化园林,衣食住行学多功能配套,国际标准物
42、管服务,打造 生活方式,解除客户超高层抗性,靠大手笔软性服务（绿化率、配套、物管、生活方式）吸引客户，并且以增值化产品（产品精细化，多赠送面积）作为主要卖点,解除客户抗性方面，靠大手笔软性服务吸引客户并以增值化产品作为主要卖点。,第 87 页,超高层住宅研究小结,从定位层面要定位高端，要树立区域、城市的顶级形象； 在产品设计方面，突出户型的舒适性和经济性，有效利用梯户组织形式，注重实用率，注重优势资源的利用，如景观，面积赠送等； 在配套方面加强物业管理水准和安全防护措施； 通过软性手段以及产品细节降低客户抗性；,第 88 页,目录,引言,城市宏观因素,成都高端住宅市场,区域价值研究,项目本体审
43、视,项目定位,客户需求调研,城市豪宅研究,超高层豪宅研究,本项目豪宅打造建议,第 89 页,本项目打造建议,面积区间建议,豪宅打造原则,户型建议,精装修建议,设备设施建议,会所、车位及电梯建议,第 90 页,豪宅打造原则,结合本项目住宅定位，对城市豪宅进行研究，对产品的户型面积进行适度超前，提高户型的舒适度和尊贵感；,本项目可以在精装修方面适度超越目前市场水准，同产品户型相结合实现突破；,在产品外部因素中提高安防措施的水准，并确保其他细节方面一定时期内不被市场所淘汰；,1,2,3,第 91 页,成都豪宅项目面积区间研究,面积区间建议,主流产品市场，得到市场验证及客户认同，风险最小,存在市场机会
44、，可以打造较为经济型的舒适型住宅,第 92 页,100 150 200 250 300 350 400 500,100 150 200 250 300 350 400 500,100 150 200 250 300 350 400 500,面积区间建议,根据目前市场情况，舒适、奢侈的城市豪宅以及核心区快销公寓同本项目最为契合，豪宅树立项目形象，快销产品满足部分投资需求；,第 93 页,户型建议结论,第 94 页,户型建议,卧室 卧室 卧室 卧室 卧室+ + + +更衣间 更衣间 更衣间 更衣间 + + +卫生间 卫生间 卫生间 + + 书房 书房+阳台,各功能空间必备主卧系列,舒适型,奢华型,
45、经济型,标准型,3000,3600以上,3300以上,4200以上,3600以上,4200以上,2100以上,2100以上,3900以上,4200以上,2100以上,2400以上,2200,1500以上,4200以上,2700,第 95 页,户型建议,各功能空间必备主卧系列,根据市场定位，奢华型的主卧系列配置标准。朝向为南向或东向。 建议所有户型都应使用功能空间齐全的主卧系列。 套内包括小玄关、有双洗手盆四件套的卫生间、步入式衣帽间、书房、阳台或露台。 整个主卧系列面积约为5760平米，功能齐全。 其余比主力户型小的，可以考虑主卧套内缩小卫生间面积，不设书房空间，按照舒适型配置。 在4居大户型
46、中可以设置双主卧套，方便老人居住。 客卧空间可以参考标准型配置。,星河湾,建筑面积：295平米,第 96 页,户型建议,将与“卧”相关的功能细化并扩展空间尺度： 主卧功能细化完善，有完整的储藏（衣帽）空间、奢华主卫、睡眠休息区及办公区； 主卧功能空间尺度较大，以卫生间为例，3.1米的面宽、4.3米的进深，相比普通住宅4-6平米的卫生间空间，尺度上具备奢华感；其次，双洗手盆及大尺寸按摩浴缸的设计也增加了私密空间的豪华感。,通过对主卧功能的挖掘和强化，强调了豪宅居住的舒适性,Naga上院,休闲区,建筑面积：301平米,办公区,睡眠区,洗浴区,更衣储藏区,各功能空间必备主卧系列,第 97 页,户型建
47、议,各功能空间必备起居系列,起居厅 起居厅 起居厅 起居厅 + + 餐厅 餐厅,舒适型,奢华型,经济型,标准型,面对高端客户，打造舒适度尊贵感更高的城市城市产品。 客户普遍十分注重社交空间，因此起居系列必须完备、大尺度，奢华感更强。 采用奢华型配置，面宽在6米以上，餐厅独立，且都有良好采光和景观。 东西向的户型起居室首选好景观位置。,6000以上,3900,4200以上,4200,6900以上,4500以上,6900以上,7500以上,3600以上,第 98 页,户型建议,将起居功能的空间极大的扩大： 普通舒适型住宅的客厅面积一般在20平米左右，极少超过25平米； 对豪宅而言，以缘溪堂项目为例
48、，其客厅面积在80平米左右，极大的拓展了客厅的面积，豪华的会客感受实现豪宅的价值感； 通过客厅的大尺度空间，配合3.3米的超常规层高，更加强了空间的豪华感； 客厅对外每幅2.2米宽的窗户也延展了空间视野，强调空间的大和奢华。,缘溪堂,建筑面积：414平米,8.4m,9.6m,各功能空间必备起居系列,大户型可考虑 将起居室设计为4080平米 突出社交功能,第 99 页,户型建议,紫御府,建筑面积：323平米,世界城,建筑面积：365平米,11.5m,6.6m,6m,11m,强调社交功能，体现炫富心理,各功能空间必备起居系列,第 100 页,户型建议,多厅概念引入，将起居厅、会客厅、家庭厅、正餐厅、外书房等多项社交功能集合在一起形成流动大空间，拓展了社交的无限可能,
