1、东莞三旧改造：项目年收益率达 10%以上可获市补助全球金融危机爆发后，作为“世界工厂”的东莞受到直接冲击。我市大部分镇街和村组面临收入下降、负债率攀升问题，这已影响到社会的安稳与可持续发展。对此，市人大代表黎镇标、黄为国等表示高度关注，并分别提出了“对镇、村基层费用实施分级补贴 ”和“减轻农村负担、扶持农村发展 ”等建议。在建议办理的回复中，市财政局、市农业局等部门强调，将不断优化财政支出结构，持续加大对镇村的帮扶力度，努力帮扶镇村经济健康发展。对于建议中提及由镇一级统筹指导村优质发展项目，银行优先借款融资的建议，市农业局表示，村经镇统筹或自行发展现代农业、二三产业、“三旧”改造等项目且年收益
2、率达到 10%以上的，将得到市补助。“推进区域协调发展，实现共同富裕，是市委市政府作为建设幸福东莞的一项重要内容。”在回复中，市财政局表示，近年来市委市政府坚持扶持与激励并举，从完善市镇财政体系，加强镇村基础设施建设，鼓励镇村创新发展模式等方面入手，助力镇村实现转型升级。未来 5 年将为村一级减负百亿元2012 年 8 月 24 日，市委市政府召开全市农村综合改革暨镇村集体经济发展工作会议，进一步合理划分市、镇、村三级事权与财权，加大对农村公共财政投入，扩大补助范围，减轻农村的公共开支负担，破解集体经济发展难题。根据会议出台的关于推动镇村集体经济转型升级加快发展的若干意见第 26 条提出，从
3、2013 年起，从市镇(街道)参与税收分成收入中切块 5%，在清晰核算和定向、定责、定标准的基础上，通过 5 年时间，逐步推进“两保三统筹”，即根据“保基本、保必须”的原则，逐步由市镇两级统筹承接村(社区)负担的治安、环卫、行政管理等基本公共服务开支，对原已按市内扶贫政策享受基本公共服务补助的欠发达村，可按照“就高不就低”的原则另行核定补助。市农业局透露说，以现在的财政基数和增长初步估算，从 2013 年开始，未来 5 年将为村一级减轻负担 80 亿元，加上其他各种补贴预计可达 100 亿元。同时，第 27 条明确要核定村(社区)公益费用预算，镇一级每年根据实际情况核定村(社区)公益预算额度。
4、市、镇街有关部门委托村(社区)组织开展相应工作且涉及经费支出超过预算的，市、镇两级财政要相应安排工作经费。2013 年房价将大涨？ 国务院参事：不要抱有幻想去炒房年末岁尾，调控再次面临紧要关口，面对第四季度房地产市场的强劲反弹，2012 年 12 月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。然而话音刚落，重拳未出，全国各地地王的消息便此起彼伏。据相关机构统计，11 月 27 日到 12 月 26 日之间的一个月里，有 8 个城市的地王纪录被刷新。房价上涨，成交量上升，恐慌性购房，投资客卷土重来，2012 年末烧起的这把火是
5、否能延续至 2013 年，无疑是众多购房者关注的焦点。那么，2013 年楼市将何去何从？与楼市调控政策屡屡出台的 2010 年、2011 年不同，2012 年本质上并没有更新的调控政策出台。其间，为了应对经济增速下滑，中央政府采取了稳增长措施，其中包括三次降准、两次降息和下调首套房贷利率。每一次措施的出台，外界都在根据当时的楼市走势，极力地揣测房地产调控这一闸口是松还是紧。房价牵动的各个博弈方均屡屡探头，试图撬动每一道关口的阀门。而最先按捺不住的是地方政府。救市的第一枪在地方打响。2012 年初，广东、安徽等地接二连三地涌现了楼市调控松绑的“苗头”。广东中山被曝出将商品房限价从 5800 元/
6、平方米上调至 6590 元/平方米；安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政。尽管地方政府一再强调这并非“救市”，只是根据当地实情做出微调，但这些政策无一不是在短短几日内被紧急叫停。“地方经济受到极大的影响，这对市民是百害而无一利的，我们希望能有一些调整的政策，疏导房地产行业往好的、健康的方向发展。”珠海市曾推出的楼市松绑政策在 5 个小时内便胎死腹中，该珠海市相关部门负责人在采访中向记者说出了地方政府已被楼市绑架的事实。因此，在明着松绑会被中央打压的情况下，暗地里松绑、微调已是各地普遍的行为，而这些“上行下效”的行为也似乎得到了中央的默许，楼市调控执行层面的市场监管力度已然缺
7、失。2012 年，“总理式房价”曾多次给购房者带来希望。2012 年 3 月，温家宝总理曾对楼市作出“调控效果显著，房价环比下降”的初判。然而，从 2012 年 3 月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，部分城市房价环比出现上涨，楼市出现回暖的初始迹象。3 月 14 日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。但遗憾的是，总理对楼市的喊话式调控言犹在耳，而另一方面，从 3 月至 6 月，各方机构的调研结果均显示，政策面相对宽松的环境已经逐渐取代了相对严厉的环境，房企坚持降价跑量的策略，市场的刚需集中释放，推动各城市交易量攀升。进入 7 月，中央相继推
8、出了组合拳。从温家宝总理喊话“决不允许房价反弹”，到国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。而国务院更是派出 8 个督查组，对 16 个省市开展房地产政策专项督查。但这些密集行政手段最终也未能改变楼市回暖的趋势。在楼市调控政策几乎没有松动之下，楼市为何出现回暖？上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为主要是货币政策放松，他撰文分析，尤其是 6、7 月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助长了购房者的乐观预期。央行在 2 月 24 日和 5 月 18 日，分别下调存款准备金率 0.5 个百分点；6 月 8 日和 7 月 5 日，分别下调贷款利率 0.25 个百分点和 0.31
9、 个百分点；住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下(含五年)由 4.45%降至 4%，五年以上由 4.9%降至 4.5%。与此同时，商业银行也对个人首套房贷利率实施最低八五折的优惠。此外，从年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012 年 11 月，全国共有超过 34 个城市调整放松公积金政策，且多为二三线城市，其中 27 个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。楼市在 7 月至 10 月进行了一次自身的微调。一方面房企仍然担心过度降价走量会影响公司利润，因而一系列的促销策略变得保守起来；而另一方面购房者却死死咬住降价这条红线
10、不放。在博弈的过程中，楼市成交量出现轻微的下降，房价保持平稳。住建部部长姜伟新 11 月 13 日在十八大新闻中心举办的记者招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。进入 11 月，楼市已经开始翘尾。这段时间，部分房企开始进行年底冲金，尤其是前几月销量减少的项目更使出浑身解数，推陈出新地进行轮番营销大战，而购房者担心 2013 年房价会大涨的心态更推动了翘尾楼市的形成。为了应对土地市场交易的火爆，各地的政策
11、层面陷入了只能“以招拆招”的被动局势。居民为利狂建房出租 虎门清拆 1.2 万平违法建筑本报讯昨日（1 月 4 日）下午，虎门镇在先河花园召开清拆违法建筑现场会，依法强行拆除该花园地块内 15 处共 1.2 万平方米违法建筑。据悉，这是该镇 2012 年 11 月底以来组织的第二次大规模清违大行动。租地办羊庄被强制拆除清拆行动从大路边的一处羊庄开始。记者赶到现场时，一名身上有酒气的男子被执法人员从羊庄抬出。据介绍，当天中午，羊庄经营者组织员工吃散伙饭，饭后该名男子见到前来执法的工作人员，情绪激动地打开了煤气瓶子，试图用打火机点燃，被执法人员及时制止。记者看到，这处羊庄占地近 2000 平方米，
12、由简易墙体和铁皮屋顶搭成。羊庄经营者说，土地是向当地村民租来的，租地建房投入较大，开张营业才几个月。他以一旦强拆损失惨重为由，阻挠执法人员行动。有羊庄员工担心老板走佬拿不到工资，也拒绝离开现场。虎门城管执法分局相关负责人介绍，羊庄所在地原为村集体用地，但已经被征收，今年 8 月初，城管执法人员在巡查时发现有违建迹象，下发了停工通知书，但业主仍然在夜间进行抢建。有关部门多次制止，业主仍开张营业。12 月 22 日，相关部门对此违法建筑下发了自拆通知书，但直到昨天业主仍没有自拆。最终，羊庄经营者及员工被劝离，两台挖掘机器从羊庄两侧开始了清拆作业。清拆工作预计三日完成据介绍，该羊庄所在的先河花园地块
13、总面积约 3.3 万平方米，位于北栅、龙眼两社区交界处。该地块违法建筑与虎门镇虎门大道工程规划相冲突，属于东莞市清理在建违法建筑专项行动方案中必须坚决予以拆除的七种违法建筑类型之一。近年来，先河花园地块的部分业主将土地出租，陆续搭建餐饮店、汽修厂、建材店、废品收购站等违法建筑，据统计有 15 处共 1.2万平方米。负责此次清拆行动的虎门镇城市管理综合执法分局副局长谢炽强表示，该地块清拆工作预计在三个工作日内完成。鉴于此次清拆行动涉及的业主多、违法建筑面积大，行动前该镇制订了周密细致的清拆现场会工作方案。此次清拆现场会召开之前，镇城市管理综合执法分局联合北栅、龙眼社区工作人员，与先河花园业主及违
14、法建筑经营户进行了沟通，包括羊庄经营者在内的经营者已经签订了清拆保证书。近年来，不少社区居民受物业出租可观利益的驱动，顶风抢建违法建筑。截至去年 11 月底，虎门有 100 多宗在建违法建筑。11 月底，虎门镇组织了一次大规模清拆违建行动。东莞 2012 年土地出让成交 118 亿 两年来卖地收入减少昨日（1 月 4 日）召开的 2012 年度东莞市国土资源管理工作总结表彰会议披露，2012 年东莞一级土地市场出让 111 宗5304 亩土地，成交 118 亿元，比 2011 年度成交额 124.19 亿元少了 6 亿多元。这样一来，东莞已经连续两年卖地收入有所减少。今年国土部门将更加严厉对待
15、违法用地，只要镇街的违法用地或非法占用耕地超过了一定的数量，就会被暂停土地审批权限，直到整改完毕。会上还透露，东莞正在谋划推进城乡土地生态利用制度综合改革试点，为全市国土开发“一盘棋”，从而实现增强全市统筹发展、集约发展能力、促进城乡一体化发展。新增用地指标85%用于“三重”项目市国土资源局局长刘杰在会上透露，去年省里已经两次为东莞追加了年度用地指标，这样一来，去年全年省里一共为东莞下达了 1.5 万亩的建设用地指标，为东莞的重大招商引资项目、加工贸易转型升级优质项目解决了用地需求。其中新增指标的 85%以上都用在“三重”建设。刘杰透露，为打造更多可以承接“三重”建设的大平台，未来三年，东莞将
16、整合 10 万亩的土地，并最终以 50 块 1000 亩以上的大地块来呈现。16 宗闲置土地被征收 632 万元闲置费刘杰透露，2012 年共盘活了 1.6 万亩的存量土地，而且已经对 16 宗闲置土地征收了 632 万元的闲置费。而为提高土地的利用效率，去年一年国土部门严把投资强度审核关口，严格执行了市政府定下的“每亩不少于 150 万元”的投资强度标准。在供地审批环节就拒绝了 11 个“两高一低”的项目，并迫使 6 家企业追加投资 9120 万元，一共节约了 110 亩的土地。查处违法用地 632 亩挽回经济损失 2950 多万市国土资源局透露，2011 年度东莞新增违法用地占用耕地，占新
17、增建设用地占耕地比例为 1.4%，其中新增违法用地 50 宗792.3 亩，已经全部立案查处。无论是立案率，还是查处率、结案率都为 100%。在动态巡查中，去年一年也巡查上报了 145 宗 632 亩的新增违法用地，挽回了 2950 多万元的经济损失。在新的一年中，市国土资源局表示，将建立一个违法用地预警机制，只要镇街的违法用地，或非法占用耕地超过了一定的数量，就会面临被暂停土地审批权限的后果，直到整改完毕。今年，国土部门还将为产业项目制定一个新的用地标准，从而完善产业用地的管理体系，并强化产业项目的准入门槛。东莞“后集体土地时代“ 只为了保证持续和公平在东莞市决策层看来，解决东莞目前所遇到的
18、困境，需找新的竞争力，主要办法是：一是减轻村集体公共管理和公共服务的负担，确保更多收入用来清偿债务;二是推动土地集约开发、物业形态的高级化，比如高科技园区、承接大项目等，以提高租金收入。面对集体土地，当全国大部分地区还停留在如何让农民更平等地获得征地补偿阶段时，一路快跑的东莞却已开始寻思解决如何持续创收的问题，这也是一个“后集体土地时代”的超前命题。与内地待城镇化不同，位于中国南部沿海，早已度过城镇化阶段的东莞，其集体土地则形成了村集体出租物业获得收入集体分红的“租金经济”模式，然而，这一模式正在随外向型经济遭遇考验。记者在东莞一个多月的调查显示，相比于集体土地开发过程中的公平难题，摆在东莞“
19、租金经济”面前的，则是公平之后的持续性问题，这也是困扰经济学家们多年的公平与效率之争。“是时候该放缓一些速度，调整一下姿势，提高一下长跑动作的技术含量。”东莞市农业局日前书面回复本报记者时说。物业投资租赁之路东莞市农业局表示，目前，东莞全市农村集体经济是典型的以物业投资租赁为主的经济。而依靠集体土地租赁而崛起的东莞集体经济，乃至城镇化多年的发展经验，亦值得未城镇化地区借鉴。2011 年末，东莞村组集体生产经营性固定资产 508 亿元，绝大部分是厂房、商铺等物业资产，分别占集体总资产和长期资产的 41.2%和 53.4%;全市村组集体物业 8811 万平方米，其中厂房(含宿舍)7254 万平方米
20、，占集体经营性物业达 92.7%，商铺646 万平方米，占 7.3%。另有数据显示，目前东莞镇村聚集了东莞市超过 2/3 的工商企业、超过 70%的经济存量，2011 年，镇街本级总资产和可支配收入分别达到 1446 亿元和 268 亿元，村组两级集体总资产 1238 亿元，可支配收入达到 185 亿元。集体经济的壮大，也为东莞镇村加快基础设施建设、提升公共管理服务等提供了有力保障，迅速推进了农村城市化。而依靠租金后分红的模式，也使得广大群众分享到了集体经济发展带来的实惠，一定程度上做到了藏富于民。而从镇村集体经济本身来看，伴随着经济社会的不断发展，也有不少问题逐步显现出来。东莞过半的集体资产
21、由土地转化而来，超过七成的收入源于物业出租。这种增长方式既有土地资源日益稀缺的远虑，又有宏观环境影响下出租收入下降的近忧。中山大学岭南学院财政税务系主任、东莞市特约研究员林江指出，东莞的集体经济收入绝大部分源于土地、物业的直接和间接收益，在东莞工业用地稀缺的情况下，当地政府需要引导镇村通过整合、回购、改造和扩容等途径，缓解镇村发展对土地资源的需求压力。“现在东莞的乡村看上去是一个城市了，但这不是一种彻底的城市化。”对于目前东莞农村的城镇化，林江对本报记者说。林江认为，城镇化正是目前东莞所需要的，但农村城镇化，首先需要的是村民观念的改变。而在这方面，东莞则需要面临长时间的考验。东莞未来三年力争整
22、合 千亩以上用地 50 块1 月 4 日上午，市政府召开 2012 年度全市国土资源管理工作总结表彰会议。记者从会上获悉，2012 年我市 1000 亩以上地块从 19 块上升到 62 块，谢岗引入粤海项目成为我市整合土地取得规模效益的例证之一。会议透露，未来三年，东莞力争整合1000 亩以上地块 50 块，总面积达 10 万亩，为“三重”项目搭建大平台。【拓宽用地空间】去年获省追加用地指标 7000 亩2012 年，省下达给东莞的建设用地指标只有 8076 亩。会议透露，为破除土地瓶颈，东莞一方面争取到省的两次追加，全年累计获得建设用地指标 1.5 万亩，121 项重点项目全部按时完成用地报
23、批；另一方面，积极推进土地整合工作，全市 1000 亩以上地块从 19 块上升到 62 块，面积从 2.6 万亩增加到 12.6 万亩，为粤海、华为、中粮、中国电子等大项目的落户打下坚实的基础。今年，我市还有总投资 265 亿元的 124 项重大建设项目落地，一些新引进的重大项目也要优先保障。对此，市国土局局长刘杰表示，我市将打破镇（街）、村界限，以已规划未批、已批未建土地和“三旧”改造土地为重点，推进土地整合，制定法定图则，实行“一地一策”，打造承载“三重”建设的大平台，未来三年力争整合 1000 亩以上地块 50 块共 10 万亩。6 个大项目实行分期供地为提高集约用地水平，去年 8 月，
24、我市成立了由市长任主任的市土地审批委员会，对用地管理实行集体把关、集体决策。记者从会上获悉，该委员会到目前已先后召开 4 次会议，拒绝了两个项目用地申请，延缓了 4 个项目指标配置。同时，我市还在去年试行了分期供地制度，共对 6 个大项目实行分期供地，减少预期供地 220 亩。国土部门还严格执行市政府每亩不少于 150 万元的投资强度标准，在供地审批环节拒绝 11 个“两高一低”项目，迫使 6 家企业追加投资 9120 万元，节约土地 110 亩。据悉，去年我市全年共巡查上报新增违法用地 145 宗 632 亩，挽回经济损失 2950 多万元。国土部门全年共移送法院申请强制执行案件 39 宗，
25、移送司法机关追究刑事责任案件 4 宗，建议追究刑事责任 6 人。刘杰说，公开查处横沥镇村头村和寮步镇向西村两宗重大违法用地案件，对全社会产生了极大的威慑力。他表示，今年我市将加强重点地区执法力度，重点加强水乡地区、谢岗镇等地的日常巡查和执法力度，防止突击抢建抢种。鼓励多村集中建农民公寓会议透露，近期，东莞市将向国家、省申请创建城乡土地生态利用制度综合改革试点，以生态文明建设为主题，以土地生态修复为重点，以土地节约集约利用为导向，积极探索土地统筹利用、集约利用、生态利用的新机制、新措施。去年，我市以水乡地区为试点，率先探索农用地结构调整、城乡建设用地增减挂钩等制度创新。刘杰说，今年，我市将继续探
26、索农用地结构调整，集中连片整合农地资源，放宽农业结构调整的用地政策界限。同时，建立批后监管全程预警机制，创新生产实体类闲置土地管理。农民公寓是我市保障安居的重要举措。对此，刘杰表示，今后将引导农民公寓建设向中心区集中，鼓励多个村集中联建农民公寓；继续限制单家独院式私房建设，充分利用村内空闲地、拆旧宅基地、废弃厂房建设农民公寓；严格农民公寓使用分配，探索建立旧宅基地退出补偿机制，鼓励农民拆旧建新。数说 2012 年土地工作“三旧”改造报省审批 7841 亩“三旧”改造，全年报省审批 76 宗 7841 亩；完成市审批 367 宗 3.2 万亩，正在改造项目 77 宗 7694 亩。 一级市场总成交 118 亿元去年我市新入库土地 113 亩，出库利用 288 亩，回笼资金 13 亿元。一级市场推出土地 127 宗，成交 111 宗，面积 5304 亩，总成交金额达 118 亿元。
