物业费 维修金等概念1.doc

1、1：什么是物业维修基金？物业维修基金的设立主要是保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。即用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新与改造。其中房屋共同部位包括：楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用车库等；房屋共用设施设备则是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、安全设施和共用设施设备使用的房屋等。根据有关规定，首期维修基金由房地产开发企业

2、和购房人共同交纳，区分为配有电梯和不配电梯两种情况，房地产开发企业分别承担建筑面积成本价的4%和3%，购房人分别承担建筑面积成本价的3%和2%。同时，缴纳的维修基金也应由专门的机构做为管理，实行专户存储、专款专用。2、 物 业 管 理 费 的 构 成物 业 管 理 公 司 依 据 物 业 管 理 服 务 合 同 为 物 业 使 用 人 或 所 有 人 提 供 物 业 管 理 服 务 ，物 业 管 理 使 用 人 或 所 有 人 依 据 物 业 管 理 服 务 合 同 应 当 付 出 的 费 用 的 叫 物 业 管 理 费 。 物 业 管 理 费 一 般 由 以 下 一 些 项 目 构 成 ：

3、(1)公 共 物 业 及 配 套 设 施 的 维 护 保 养 费 用 ， 包 括 外 墙 、 楼 梯 、 步 行 廊 、 升 降 梯 (扶 梯 )、中 央 空 调 系 统 、 消 防 系 统 、 保 安 系 统 、 电 视 音 响 系 统 、 电 话 系 统 、 配 电 器 系 统 、 给排 水 系 统 及 其 他 机 械 、 设 备 、 机 器 装 置 及 设 施 等 。 (2)聘 用 管 理 人 员 的 薪 金 ， 包 括 工 资 、 津 贴 、 福 利 、 保 险 、 服 装 费 用 等 。 (3)公 用 水 电 的 支 出 ， 如 公 共 照 明 、 喷 泉 、 草 地 淋 水 等 。

4、 (4)购 买 或 租 赁 必 需 的 机 械 及 器 材 的 支 出 。 (5)物 业 财 产 保 险 (火 险 、 灾 害 险 等 )及 各 种 责 任 保 险 的 支 出 。 (6)垃 圾 清 理 、 水 池 清 洗 及 消 毒 灭 虫 的 费 用 。 (7)清 洁 公 共 地 方 及 幕 墙 、 墙 面 的 费 用 。 (8)公 共 区 域 植 花 、 种 草 及 其 养 护 费 用 。 (9)更 新 储 备 金 ， 即 物 业 配 套 设 施 的 更 新 费 用 。 (10)聘 请 律 师 、 会 计 师 等 专 业 人 士 的 费 用 。 (11)节 日 装 饰 的 费 用 。 (

5、12)管 理 者 酬 金 。 (13)行 政 办 公 支 出 ， 包 括 文 具 、 办 公 用 品 等 杂 项 以 及 公 共 关 系 费 用 。 (14)公 共 电 视 接 收 系 统 及 维 护 费 用 。 (15)其 他 为 管 理 而 发 生 的 合 理 支 出 。另 外 的 项 目 详 见 相 关 物 业 公 司 的 具 体 规 定 。 相 关 物 业 公 司 保 留 最 终 解 释 权 。3、 物 业 管 理 费 的 收 费 标 准 ?物 业 管 理 公 司 为 业 主 或 用 户 提 供 的 不 同 服 务 项 目 ， 其 收 费 标 准 是 有 所 不 同 的 ， 有 些服

6、务 项 目 ， 其 收 费 标 准 是 物 业 管 理 公 司 与 业 主 或 用 户 面 议 洽 谈 而 定 ； 有 些 服 务 项 目 ， 其收 费 标 准 要 按 政 府 有 关 部 门 的 规 定 执 行 。 在 具 体 收 取 物 业 管 理 费 时 ， 有 些 项 目 是 一 次 性收 费 ； 有 些 项 目 则 是 定 期 收 取 ； 有 些 项 目 的 收 取 方 式 较 为 灵 活 。 物 业 管 理 公 司 物业 管 理 费 收 入 的 高 低 直 接 与 其 收 取 标 准 及 业 务 量 大 小 有 关 。 一 般 地 讲 ， 物 业 管 理 费 收 取标 准 越 高

7、， 则 物 业 管 理 公 司 的 收 入 就 越 高 。 但 是 ， 物 业 管 理 费 收 取 标 准 一 方 面 要 受 国 家有 关 政 策 法 规 的 制 约 ， 不 能 乱 收 费 ； 另 一 方 面 ， 物 业 管 理 费 收 取 标 准 还 要 受 到 用 户 收 入水 平 高 低 的 限 制 ， 也 要 服 从 优 质 优 价 的 原 则 ， 因 此 ， 物 业 管 理 费 收 取 标 准 的 确 定 要 遵 从一 些 原 则 ： 第 一 ， 不 违 反 国 家 和 地 方 政 府 的 有 关 规 定 。 第 二 ， 与 用 户 的 收 入 水 平 相 适 应 。 要 根 据

8、 用 户 的 收 入 水 平 高 低 来 确 定 ， 收 费 标 准 过高 ， 用 户 承 受 不 了 ， 也 不 容 易 取 得 用 户 的 支 持 ， 反 之 ， 收 费 标 准 过 低 ， 则 物 业 管 理 公 司赔 本 服 务 ， 这 又 违 背 市 场 规 则 。 第 三 ， 优 质 优 价 ， 兼 顾 各 方 利 益 。 所 提 供 的 服 务 档 次 越 高 ， 则 收 费 标 准 越 高 ， 特约 服 务 一 般 比 公 共 服 务 的 收 费 标 准 要 高 ， 对 商 业 部 门 的 收 费 比 对 机 关 、 事 业 单 位 的 收 费一 般 要 高 。 第 四 ， 微 利 原 则 。 物 业 管 理 服 务 部 分 的 收 入 扣 除 支 出 略 有 剩 余 ， 否 则 服 务 项 目 越多 ， 工 作 量 越 大 ， 赔 本 就 越 多 。 第 五 ， 公 平 原 则 。