1、使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005
2、)中 3.0.18 条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算。 ）5、套内建筑面积：即 2、3、4 总和。二、 “分子”多变，使用率算法有不同使用率的分母是统一的，即“销售面积” ，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1.套内建筑面积销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率” 。2.套内使用面积销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率” 。一般高层塔楼在 72
3、%75%之间，板楼在 78%80%之间。三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在 8590%，小高层得房率约 8085%，高层一般在 7580%，部分酒店式公寓因为户型设计
4、、公摊较多等原因得房率较低，低的有仅 65%。办公楼为 5560%。通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在 80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方
5、式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。综上所述得房率应该就是实用率。分摊率：公用建筑面积（套内建筑面积 +公用建筑面积）分摊系数：公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和（套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积）这两种算法的结果一般差距较大。 测绘处预算出来的公摊面积的数据，是按照“分摊系数”算的.分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值。套内建筑面积=套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积分摊系数（K）= （总建筑面积- 套内建筑面积总和） 套内建筑面积总和分摊系数（K）= 分摊
6、面积 套内建筑面积通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在 510这个范围内都是正常的，超出 10的也有可能，不过少见。在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在 1520 之间。在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在 18-25之间。在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在 1822 之间。在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在 2030 之间。一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。如是多种使用功能的综合楼时，出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。土地分摊系数物权法第九十三条规定“
7、动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有” 、第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权” 。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额也随之转移，最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。土地分摊系数=用地面积 /房产证总面积你户用地面积=土地分摊系数乘以你户的建筑面积（确权的建筑面积） 。多层单一用途土地面积分摊的方法一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算） 。层数越多其分摊率越小，其分摊的土地面积越小，反之，则越大，即与层数成反比。一般 3
8、0 层高层住宅的分摊率 0.06 左右，6 层多层住宅的分摊率为 0.36 左右。建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部位不分摊给小业主。整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如果本宗地属按份共有的土地使
9、用权，就没有独用使用权面积。只有别墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使用权面积。例:101 屋的房产证面积 40 平方米, 201 屋的房产证面积 50 平方米,102 屋的房产证面积 60 平方米,202 屋的房产证面积 70 平方米。S 用地=S 建占=100 平方米， S 此栋屋房产共=220 平方米。此栋共 4 家人， 主人分别是 101、102、201、202根据公式：土地分摊系数=用地面积/房产证总面积 此栋土地分摊系数=100/220 0.454545（实际是 0.45454545） 。所以四家分摊的土地面积分别为： S101=（100/220）40=18
10、.18 平方米,S201=（100/220）50=22.73 平方米，S102=（100/220 ）60=27.27 平方米,S202=（100/220）70=31.82平方米。另举例：一住宅楼占地面积为 1000 平方米， 6 层楼，一梯二户二单元，共 24 户，其中， A 户型建筑面积为 12012 户和 B 户型12 户 140 平方米 12 户。试计算其土地分摊面积。平均每户分摊土地面积=100024=41.67。不同面积的户型乘以相应的折算系数，平均户型面积=（120+140 ）2=130，A 户型系数=120130=0.923，B 户型系数=140130=1.077。A 户型土地证
11、面积=41.670.923=38.46，B 户型土地证面积=41.671.077=44.88 。也可以这样计算：该部分土地共有使用权分摊面积该部分的建筑面积总建筑面积该建筑物总占地面积。A 户型土地面积=120（12012+14012）1000=38.46，B 户型土地面积=140（12012+14012 ）1000=44.88。多层多用途土地面积分摊的方法比较复杂，典型的形态是下面一层或几层为为商业、以上为住宅的楼房。由于建筑用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，土地产生的价值就不同，其享有的土地面积也不相同。在地价中，商业用地地价高于住宅用地地价，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理，所以，不能直接平均分摊。多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。按房地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积该部分房地价值土地面积分摊。按土地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积（该部分的房地价值该部分的建筑物价值）（房地总价值建筑物总价值）该建筑物总占地面积
